Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 48 de 11/03/2009

En virtud de lo establecido en el artículo 41.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se hace público el contenido de:

- Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, Referente al expediente de planeamiento 10-200-07, por el que se Aprueba Definitivamente el Plan General de Ordenación Urbanística de Arjona (Jaén).

- Resolución del Delegado Provincial de Vivienda y Ordenación del Territorio de Jaén por la que se ordena el registro y publicación de la Revisión-Adaptación del PGOU de Arjona (Jaén) (Anexo I).

- Normas Urbanísticas del referido Instrumento de Planeamiento (Anexo II).

Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, referente al expediente de planeamiento 10-200-07, por el que se Aprueba Definitivamente a reserva de la subsanación de deficiencias el Plan General de Ordenación Urbanística de Arjona (Jaén).

La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, legalmente constituida en sesión ordinaria de fecha 17 de marzo de 2008, una vez examinado el expediente administrativo relativo a la formulación del PGOU, así como su correspondiente documentación técnica, incoado por el Ayuntamiento de Arjona, y elevado a este órgano colegiado a los efectos previstos el art. 31.2 B de la Ley 7/02, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y art. 13.2 del Decreto 220/2006, de 19 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de acuerdo con los siguientes:

ANTECEDENTES DE HECHO

1.º Tramitación. El Ayuntamiento de Arjona, con la debida observancia de la normativa reguladora del régimen local ha tramitado el presente expediente, el cual se inicia mediante el preceptivo acuerdo de aprobación inicial, adoptado con fecha 16.8.2005 y posteriormente con fecha 29.3.2007 previos los correspondientes informes técnico y jurídico emitidos por los servicios municipales. Sometido el mismo a información pública por plazo de un mes mediante anuncios insertados en el BOP, en un diario de difusión provincial y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, se reciben respectivamente 39 y 23 escritos de alegaciones.

Posteriormente, el Ayuntamiento Pleno, acuerda con fecha 27.11.2007 la aprobación provisional, por lo que una vez diligenciado por la Secretaría de la Corporación, se eleva a la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo para su Resolución.

Asimismo, constan en el expediente los informes preceptivos de los diversos organismos sectoriales con incidencia en la materia, a los cuales se les ha dado debido cumplimiento.

2.º Valoración.

1. Sobre la Ordenación del núcleo de Arjona.

SUELO URBANO

Se pretende potenciar el desarrollo de las nuevas áreas clasificadas para frenar la gran transformación que ha sufrido el Casco Histórico.

Se crean las siguientes ordenanzas:

Zona 1: Casco histórico.

Zona 2: Ensanche residencial. Se definen unas condiciones específicas para la zona de cornisas y bordes en el Casco Histórico y Ensanche.

Zona 3: Industrial.

Zona 4: Uso terciario.

Zona 5: Dotacional.

Para el suelo urbano no consolidado se delimitan diez Unidades de Ejecución, numeradas de la 1 a la 10. En cumplimiento del artículo 105 de LOUA. En su delimitación se asegura la idoneidad técnica y viabilidad económica, y se advierte el cumplimiento de los deberes legales y la equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

Cada unidad de ejecución constituye un área de reparto, numeradas igualmente de la 1 a la 10.

Se delimitan dos PERI en zonas industriales dentro del casco urbano con el objetivo de transformarlas en tejido residencial. Constituyen el área de reparto 11.

En cuanto al suelo industrial, se localizan dos polígonos industriales ya consolidados:

Polígono Industrial La Alcubilla51.761 m²

Polígono Industrial Cruz de Piedra51.083 m²

Se delimitan dos áreas de Planeamiento Aprobado:

a) APA 1 de uso residencial. Se corresponde con el Plan Parcial aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el 27 de enero de 2008.

- En el capítulo 2 del tomo de normativa, en las ordenanzas particulares de la zona, se deberá cambiar la superficie del sector de 6.04 ha por 6.09 ha (según lo recogido en el Plan Parcial). Igualmente se observa que los datos de edificabilidad, volumen y forma especificados en la ficha no se corresponden con los aprobados en el documento del Plan Parcial, en el que se recogen tres tipos de ordenanzas: edificación unifamiliar de densidad media, edificación unifamiliar de densidad baja y equipamientos.

b) APA 2, de uso industrial. Se corresponde con la Modificación Puntual de las NN.SS. en la Unidad de Ejecución núm. 19, aprobada definitivamente por la Comisión el 9.3.2006.

- En el capítulo 2 del tomo de normativa, en las ordenanzas particulares de la zona se observa un error en la previsión de usos del suelo, siendo el lucrativo edificable de 19.016,55 m² y no de 16.016,55 m² según lo aprobado en la modificación. Los datos de edificabilidad y volumen especificados en la ficha se corresponden con los definidos en el PGOU para el Uso Industrial Grado 1.º Se fija una parcela mínima de 300 m², siendo antes la definida de 700 m².

Dotación de vivienda protegida.

Se reserva el 30% de la edificabilidad para vivienda protegida en cada ámbito de suelo residencial, en cumplimiento de lo establecido en el art. 10.1.A).b) de la LOUA:

En las fichas de algunas unidades de ejecución se especifican las exenciones realizadas a lo dispuesto en el artículo 17 de la LOUA, para dotaciones, justificadas sobre todo por dos motivos, la pequeña superficie de la unidad y el exceso de consolidación del área.

Dotaciones, equipamientos y espacios libres.

En cuanto a los espacios públicos generales existentes en el municipio, en el punto 6.2.3 de la Memoria se enumeran pero no se indica su superficie.

Sería de interés cuantificar sobre todo la existencia de los Sistema Generales situados en el sur del municipio, grafiadas en los planos como Parques Urbanos, Áreas Ajardinadas y Áreas de Juego. En este punto también se recoge que la dotación actual está en fase de desarrollo, siendo necesaria mayor puntualización.

En todo caso, y en de acuerdo con el artículo 10.c) de la LOUA al menos se debe cumplir las reservas mínimas para «Parques, jardines y espacios libres públicos en proporción adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles, que deben respetar un estándar mínimo entre 5 y 10 m²/hab., a determinar reglamentariamente según las características del municipio».

Sobre la Ordenanza del Casco Histórico, se establece una disposición transitoria que dispone que todas las condiciones sobre la edificación recogidas en la ficha sean de aplicación en tanto no se redacte el Plan Especial de Protección del Casco Histórico, en el que se recogerán las condiciones fijadas en la ficha correspondiente del Catálogo de Bienes Patrimoniales.

En el informe emitido el 10 de febrero de 2008, se establece los siguientes puntos generales como necesarios:

- Aplicación de una normativa que mantenga los niveles de ocupación existentes, densidades y volúmenes que controle el aumento de viviendas plurifamiliares en el ámbito del casco urbano.

- Redacción de una normativa que conserva las tipologías tradicionales, fijando como altura la preexistente, controlando los vuelos (que no sean vuelos de forjado), prohibiendo miradores, controlando las instalaciones en fachada…

- Preservar la identidad urbana de Arjona mediante la mejora ambiental del casco antiguo incentivando su rehabilitación física.

En cuanto a las fichas individualizadas del Catálogo, en el mismo informe se establece, entre otras consideraciones, una relación de inmuebles que deberían incluirse dentro del catálogo.

En cumplimiento del artículo 10.1.A).g), la ordenanza del Casco Histórico potencia la conservación de la edificación y es efectiva sólo en los elementos catalogados al tiempo que protege el parcelario, remitiéndose a la elaboración de un PEPRI que complemente el Plan General.

2. Sobre la Ordenación del suelo urbanizable.

Se delimitan los siguientes sectores de suelo urbanizable sectorizado:

- Tres sectores de uso residencial: SUS R1, SUS R2 y SUS R3.

- Tres sectores de uso terciario: SUS T1, SUS T2 y SUS T3.

- Un sector de uso industrial SUS I1.

Se delimitan tres sectores de suelo urbanizable no sectorizado:

- Tres sectores de uso residencial: SUS R1, SUS R2 y SUS R3.

En cumplimiento del artículo 60.c) de la LOUA, las diferencias de aprovechamiento medio de las áreas de reparto en suelo urbanizable sectorizado no superan el 10%.

3. Sobre la Ordenación del Suelo No Urbanizable

Se establecen varias categorías en función de su protección:

- Por legislación específica.

- Por planificación territorial y urbanística.

1. Protección de elementos:

Yacimientos arqueológicos.

Visualizaciones M.N-5.

Elementos (Edificios, Hitos, Conjuntos Urbanos…).

2. Protección del Medio Natural:

Arroyo Salado M.N-1

Enclaves Naturales M.N-2

Antiguo Vertedero M.N-3

- Por carácter natural o rural.

Cultivo del olivar M.N-4.

4. Adecuación del PGOU a las directrices del POTA.

En aplicación del Decreto 11/2008, de 22 de enero de 2008, y según lo dispuesto en la Disposición adicional segunda para el Desarrollo de los criterios básicos para el análisis y evaluación de la incidencia y coherencia de los planes generales de ordenación urbanística con el modelo de ciudad establecido en el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía tenemos que:

1. En el límite del crecimiento territorial para el suelo urbanizable que establecen los Planes Generales no se computarán los suelos industriales.

2. Por tanto, el límite establecido para los próximos ocho años al suelo urbanizable en el municipio de Arjona, por estar comprendido entre los 5.000 y 10.000 habitantes será del 40% del suelo urbano clasificado, excluido el industrial.

El suelo urbanizable sectorizado clasificado, es claramente inferior al 40%.

El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, no permite un crecimiento que suponga incremento de población superior al 30% durante el periodo de vigencia del Plan, estimado en 8 años.

Según el Sistema de Información Multiterritorial de Andalucía:

- La población total en el 2007 es de 5.826 habitantes.

- El número de viviendas familiares principales es de 2017.

El índice de habitantes por vivienda es de 2,88 hab./viv., que es la relación real en el municipio.

El 30% de incremento de población estaría en 1748 habitantes, lo que supone un total de 607 nuevas viviendas, superior a las 563 viviendas propuestas en suelo urbanizable de uso residencial.

Estas viviendas suponen un porcentaje de crecimiento del 27%, inferior al 30% fijado por el POTA.

5.º Conclusión.

Se adapta a la LOUA y al Reglamento vigente de Planeamiento, por tanto cumple con las determinaciones exigidas por la normativa vigente a reserva de la subsanación de las deficiencias señaladas, resaltando los siguientes puntos:

1. En el tomo de Normativa, en las ordenanzas particulares de cada zona, para el grado 1.º de ensanche residencial la parcela mínima se fija en 40 m², lo que está en contradicción con lo que regula la ordenanza de casco histórico para las unidades de ejecución, que fija un mínimo de 100 m².

2. Es destacable que existe cierta indeterminación en determinados parámetros recogidos en la Ordenanza de Casco Histórico, como son el canto de los vuelos y aleros, alturas en edificios de nueva planta para evitar la aparición indiscriminada de los bloques de pisos, tratamiento de cubiertas o agregación y segregación de parcelas, que quizás necesiten de mayor definición previa a la redacción del PEPRI. No obstante se entiende que en el futuro documento del PEPRI se tendrán en consideración todas estas circunstancias.

3. Se determinará el cómputo de Sistemas Generales de Espacios Libres en proporción adecuada a las necesidades, respetando el mínimo de entre 5 y 10 m²/hab.

En cuanto a la documentación aportada:

4. No se incluye el Estudio de Impacto Ambiental, por lo que tiene que aportar.

5. Se detecta un error en los planos 4.1, 4.2 y 4.3, en los que no hay correspondencia con la numeración de las áreas de reparto grafiadas en los planos y con la numeración señalada en la leyenda para cada zona.

6. Subsanar el error de las fichas en las APA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.º Competencia. El órgano competente para resolver este procedimiento es la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Sección Urbanismo, de conformidad con lo establecido en el artículos 31.2.B de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el cual establece que corresponde a la Consejería de Obras Públicas y Transportes: «La aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación Urbanística, los Planes de Ordenación Intermunicipal y los Planes de Sectorización, así como sus innovaciones cuando afecten a la ordenación estructural»; previsión legal que debe entenderse en relación con el artículo 10 del mismo cuerpo legal que define el alcance de la ordenación estructural y que es desarrollada por el art. 13.2 del Decreto 220/2006, de 19 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo, el cual residencia en Sección Urbanismo de las Comisiones Provinciales de Ordenación del Territorio y Urbanismo el ejercicio de la mencionada competencia, excepto en el caso de aprobación definitiva de Planes Generales de Ordenación Urbanística de municipios de mas de 100.000 habitantes, en cuyo caso la competencia será ejercida por la titular de la Consejería de Obras Públicas y Transportes.

2.º Procedimiento. El procedimiento aplicable para la formulación y aprobación del presente instrumento de planeamiento viene establecido por los artículos 32 y 33 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

3.º Tramitación. La tramitación del expediente analizado cabe entenderla ajustada a las exigencias contenidas en la Ley 7/2002 así como en el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento Urbanístico, de aplicación supletoria, y en lo que le sea compatible, en virtud de la Disposición Transitoria Novena de la citada Ley.

4.º Documentación. La documentación administrativa y técnica que obra en el expediente cabe entenderla básicamente ajustada, con carácter general, a los requerimientos establecidos por los artículos 19 y 32 de la Ley 7/2002, y concordantes del Real Decreto 2159/1978.

Vistas la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y demás normativa urbanística de aplicación, en plazo para resolver y notificar, previas las deliberaciones y consideraciones expuestas, esta Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por unanimidad de los miembros asistentes, y de conformidad con el artículo 33 de la citada Ley 7/2002,

HA RESUELTO

1.º Aprobar definitivamente el expediente administrativo y proyecto técnico relativo al PGOU, del municipio de Arjona, a reserva de la simple subsanación de las deficiencias señaladas en la parte expositiva de esta Resolución, que se concretan en el resolutorio siguiente, supeditando su registro y publicación a la subsanación de las deficiencias apreciadas.

2.º Las subsanaciones a efectuar en el documento son las siguientes:

- Determinar en las ordenanzas particulares para el gra-do 1.º de ensanche residencial la parcela mínima aclarando la contradicción existente con la Ordenanza de Casco Histórico.

- Definir en la Ordenanza de Casco Histórico, los aspectos relativos a canto de los vuelos y aleros, alturas en edificios de nueva planta, tratamiento de cubiertas o agregación y segregación de parcelas.

- Concretar el cómputo de Sistemas Generales de Espacios Libres en proporción adecuada a las necesidades, respetando el mínimo de entre 5 y 10 m²/hab.

- Aportar Estudio de Impacto Ambiental.

- Corregir el error advertido en los planos 4.1, 4.2 y 4.3, en los que no hay correspondencia con la numeración de las áreas de reparto grafiadas en los planos y con la numeración señalada en la leyenda para cada zona.

- Subsanar el error de las fichas en las APA.

3.º Indicar al Ayuntamiento que deberá elaborar un documento técnico que, de forma coherente, integre los contenidos aprobados y las subsanaciones efectuadas conforme a la presente Resolución, el cual deberá ser sometido a la correspondiente Aprobación por parte del Ayuntamiento Pleno y consecuentemente diligenciado.

4.º Se autoriza al Vicepresidente Segundo de esta Comisión para que una vez presentado el documento de subsanación de las deficiencias señaladas, se proceda a ordenar su registro y publicación del acuerdo y contenido normativo del mismo, dando cuanta a esta Comisión en la siguiente sesión que se celebre.

5.º Notifíquese al Ayuntamiento y demás interesados.

Contra esta Resolución, que pone fin a la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en Granada, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de su notificación o publicación, de conformidad con lo establecido en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/98, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, y 24.3 del Decreto 220/2006, de 19 de diciembre, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Jaén, a 17 de marzo de 2008. El Secretario de la Comisión: Ignacio J. Ahumada Lara. V.ºB.º El Vicepresidente 2.º de la Comisión: Rafael Valdivieso Sánchez.

ANEXO I

Resolución del Delegado Provincial de Vivienda y Ordenación del Territorio de Jaén por la que se ordena el registro y publicación de la Revisión-Adaptación del PGOU de Arjona (Jaén)

Expediente: 10-200-07.

Plan General de Ordenación Urbanística de Arjona.

Asunto: Cumplimiento de Resolución.

La Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo en sesión celebrada el 17 de marzo de 2008 se adoptó el siguiente Acuerdo:

Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, Sección Urbanismo, Referente al expediente de planeamiento 10-200-07, por el que se Aprueba Definitivamente a reserva de la subsanación de deficiencias el Plan General de Ordenación Urbanística de Arjona (Jaén).

(…)

Vistas la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y demás normativa urbanística de aplicación, en plazo para resolver y notificar, previas las deliberaciones y consideraciones expuestas, esta Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por unanimidad de los miembros asistentes, y de conformidad con el  Artículo 33 de la citada Ley 7/2002,

HA RESUELTO

1.º Aprobar definitivamente el expediente administrativo y proyecto técnico relativo al PGOU del municipio de Arjona, a reserva de la simple subsanación de las deficiencias señaladas en la parte expositiva de esta Resolución, que se concretan en el resolutorio siguiente, supeditando su registro y publicación a la subsanación de las deficiencias apreciadas.

2.º Las subsanaciones a efectuar en el documento son las siguientes:

- Determinar en las ordenanzas particulares para el grado 1.º de ensanche residencial la parcela mínima aclarando la contradicción existente con la Ordenanza de Casco Histórico.

- Definir en la Ordenanza de Casco Histórico, los aspectos relativos a canto de los vuelos y aleros, alturas en edificios de nueva planta, tratamiento de cubiertas o agregación y segregación de parcelas.

- Concretar el cómputo de Sistemas Generales de Espacios Libres en proporción adecuada a las necesidades, respetando el mínimo de entre 5 y 10 m²/hab.

- Aportar Estudio de Impacto Ambiental.

- Corregir el error advertido en los planos 4.1, 4.2 y 4.3, en los que no hay correspondencia con la numeración de las áreas de reparto grafiadas en los planos y con la numeración señalada en la leyenda para cada zona.

- Subsanar el error de las fichas en las APA.

3.º Indicar al Ayuntamiento que deberá elaborar un documento técnico que, de forma coherente, integre los contenidos aprobados y las subsanaciones efectuadas conforme a la presente Resolución, el cual deberá ser sometido a la correspondiente Aprobación por parte del Ayuntamiento Pleno y consecuentemente diligenciado.

4.º Se autoriza al Vicepresidente Segundo de esta Comisión para que una vez presentado el documento de subsanación de las deficiencias señaladas, se proceda a ordenar su registro y publicación del acuerdo y contenido normativo del mismo, dando cuanta a esta Comisión en la siguiente sesión que se celebre.

Vista la documentación aportada por el Ayuntamiento una vez notificada la Resolución de 17 de marzo de 2008, de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Jaén, y sobre la base del informe favorable elevado por el Servicio de Urbanismo, según el cual se considera que se han subsanado las deficiencias indicadas en la Resolución.

El Delegado Provincial y Vicepresidente segundo de la CPOTU, Resuelve,

Ordenar el registro y publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía del Plan General de Ordenación Urbanística de Arjona, de conformidad con lo previsto en el art. 41 de la Ley 7/2002.

Jaén, 10 de septiembre de 2008.

El Delegado Provincial, Julio Millán Muñoz.

El presente expediente ha sido inscrito en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos con el número 3094, asímismo consta su inscripción en el registro municipal con número 006.

ANEXO II

TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO 1. NATURALEZA, ALCANCE Y VIGENCIA DE LAS NORMAS

 Artículo 1. Naturaleza y ámbito

 Artículo 2. Órganos actuantes

 Artículo 3. Efectos

 Artículo 4. Vigencia

 Artículo 5. Modificaciones

 Artículo 6. Revisión

CAPÍTULO 2. CONTENIDO E INTERPRETACIÓN DEL PLAN GENERAL

 Artículo 7. Contenido y valor relativo de la documentación

 Artículo 8. Interpretación del Plan General

 Artículo 9. Definiciones

CAPÍTULO 3. RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO

 Artículo 10. Régimen del suelo.

TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1. INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO GENERAL

 Artículo 11. Condiciones de los Instrumentos

 Artículo 12. Planes de Sectorización

CAPÍTULO 2. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

 Artículo 13. Condiciones de los Instrumentos

 Artículo 14. Planes Parciales

 Artículo 15. Planes Especiales

 Artículo 16. Estudios de Detalle

CAPÍTULO 3. OTROS INSTRUMENTOS

 Artículo 17. Proyectos de Urbanización

 Artículo 18. Proyectos de Edificación

 Artículo 19. Catálogos

CAPÍTULO 4. EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

 Artículo 20. Delimitación de Unidades de Ejecución

 Artículo 21. Sistemas de actuación

 Artículo 22. Sistema de compensación

 Artículo 23. Sistema de cooperación

 Artículo 24. Sistema de expropiación

 Artículo 25. Reparcelación

 Artículo 26. Parcelación urbanística

CAPÍTULO 5. PROYECTOS DE OTRAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS, ACTIVIDADES E INSTALACIONES

 Artículo 27. Proyectos de otras actuaciones urbanísticas

 Artículo 28. Proyectos de actividades e instalaciones

TÍTULO III. INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN EL SUELO Y LA EDIFICACIÓN

CAPÍTULO 1. LICENCIAS

 Artículo 29. Actos sometidos a licencia municipal

 Artículo 30. Procedimiento para la obtención de licencia

 Artículo 31. Clases de Licencias

CAPÍTULO 2. CONSERVACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES

 Artículo 32. Conservación de edificaciones

 Artículo 33. Conservación de solares

CAPÍTULO 3. ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES

 Artículo 34. Declaración de ruina

 Artículo 35. Procedimiento

CAPÍTULO 4. INFRACCIONES URBANÍSTICAS

 Artículo 36. Definición y Clases

TÍTULO IV. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

CAPÍTULO 1. DIVISIONES URBANISTICAS DEL SUELO

 Artículo 37. Clasificación del suelo

 Artículo 38. Suelo de sistemas generales

 Artículo 39. División del suelo en razón de su calificación urbanística

 Artículo 40. División del suelo en razón de su ordenación detallada

 Artículo 41. División del suelo en razón de la gestión urbanística

CAPÍTULO 2. INCIDENCIA DEL PLANEAMIENTO SOBRE LAS SITUACIONES PREEXISTENTES

 Artículo 42. Derogación del planeamiento anterior

 Artículo 43. Situaciones fuera de ordenación

CAPÍTULO 3. FACULTADES URBANÍSTICAS

 Artículo 44. Derechos/Deberes Urbanísticos

TÍTULO V. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES Y LOCALES

CAPÍTULO 1. SISTEMAS GENERALES

 Artículo 45. Definición y tipos

 Artículo 46. Regulación de los sistemas generales

 Artículo 47. Titularidad y régimen urbanístico

 Artículo 48. Procedimientos de obtención de los sistemas generales y dotaciones

CAPÍTULO 2. SISTEMAS PÚBLICOS LOCALES O DOTACIONES PÚBLICAS LOCALES

 Artículo 49. Definición y tipos

 Artículo 50. Regulación de los sistemas públicos locales o dotaciones públicas locales

 Artículo 51. Titularidad y régimen urbanístico

 Artículo 52. Procedimiento de obtención de sistemas públicos locales

TÍTULO VI. CONDICIONES GENERALES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

CAPÍTULO 1. CONDICIONES GENERALES DE LA URBANIZACIÓN

 Artículo 53. Condiciones generales relativas al entorno

 Artículo 54. Condiciones ambientales de las obras de urbanización

 Artículo 55. Condiciones particulares ambientales de los proyectos de urbanización en sectores de uso industrial

 Artículo 56. Red viaria y Pavimentación

 Artículo 57. Mobiliario urbano

 Artículo 58. Ajardinamiento de las vías

 Artículo 59. Abastecimiento de agua potable

 Artículo 60. Red de riego e hidrantes contra incendios

 Artículo 61. Red de saneamiento

 Artículo 62. Condiciones de los vertidos

 Artículo 63. Red de distribución eléctrica de alta y baja tensión

 Artículo 64. Alumbrado

 Artículo 65. Areas Ajardinadas y parques

 Artículo 66. Red telefónica

CAPÍTULO 2. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN

SECCIÓN 1.ª DISPOSICIONES GENERALES

 Artículo 67. Definición

 Artículo 68. Clases de condiciones

 Artículo 69. Parcela

 Artículo 70. Superficie de parcela

 Artículo 71. Parcela mínima

 Artículo 72. Segregación de parcelas parcialmente edificadas

 Artículo 73. Linderos

 Artículo 74. Alineaciones

 Artículo 75. Rasantes

 Artículo 76. Solar

 Artículo 77. Referencias de la edificación

 Artículo 78. Posición de la edificación respecto a la alineación

 Artículo 79. Retranqueo

 Artículo 80. Tipologías edificatorias

 Artículo 81. Superficie ocupable

 Artículo 82. Ocupación o superficie ocupada

 Artículo 83. Coeficiente de ocupación

 Artículo 84. Superficie libre de parcela

 Artículo 85. Fondo edificable

 Artículo 86. Superficie edificada por planta

 Artículo 87. Superficie edificada total

 Artículo 88. Superficie útil

 Artículo 89. Superficie edificable

 Artículo 90. Coeficiente de edificabilidad

SECCIÓN 2.ª CONDICIONES DE VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS

 Artículo 91. Aplicación

 Artículo 92. Sólido capaz

 Artículo 93. Altura de la edificación

 Artículo 94. Medición de la altura en unidades métricas

 Artículo 95. Medición de la altura en número de plantas

 Artículo 96. Altura máxima

 Artículo 97. Construcciones por encima de la altura

 Artículo 98. Ordenanza especial de cámara bajo cubierta

 Artículo 99. Altura de piso y altura libre

 Artículo 100. Regulación de las plantas de una edificación

 Artículo 101. Regulación de los entrantes en fachada

 Artículo 102. Regulación de los cuerpos salientes en fachada

SECCIÓN 3.ª CONDICIONES DE CALIDAD, HIGIENE, DOTACIÓN Y EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LOS EDIFICIOS

 Artículo 103. Definición y aplicación

 Artículo 104. Calidad de las construcciones

 Artículo 105. Aislamiento térmico

 Artículo 106. Aislamiento acústico

 Artículo 107. Barreras antihumedad

 Artículo 108. Pieza habitable

 Artículo 109. Piezas habitables en plantas sótano y semisótano

 Artículo 110. Condiciones de iluminación y ventilación

 Artículo 111. Patios de luces

 Artículo 112. Dimensiones de los patios de luces abiertos

 Artículo 113. Dimensiones de los patios de luces cerrados

 Artículo 114. Cubrición de patios

 Artículo 115. Dotación de agua

 Artículo 116. Red de saneamiento

 Artículo 117. Dotación de energía eléctrica

 Artículo 118. Evacuación de humos

 Artículo 119. Evacuación de residuos sólidos

 Artículo 120. Instalaciones de calefacción y acondicionamiento de aire

 Artículo 121. Instalaciones de telefonía, radio y televisión

 Artículo 122. Servicios Postales

 Artículo 123. Aparatos elevadores

 Artículo 124. Generalidades

 Artículo 125. Condiciones relativas a los materiales

 Artículo 126. Dotación de agua

 Artículo 127. Dotación de energía eléctrica

 Artículo 128. Instalaciones de calefacción

 Artículo 129. Protección contra incendios

 Artículo 130. Protección contra el rayo

 Artículo 131. Protección en antepechos y barandillas

 Artículo 132. Puesta a tierra

 Artículo 133. Accesos a las edificaciones

 Artículo 134. Señalización de edificios

 Artículo 135. Puerta de acceso

 Artículo 136. Circulación interior

 Artículo 137. Escaleras

 Artículo 138. Rampas

 Artículo 139. Supresión de barreras arquitectónicas

 Artículo 140. Dotación de aparcamiento

 Artículo 141. Soluciones para la dotación de aparcamiento

 Artículo 142. Plaza de aparcamiento

 Artículo 143. Accesos a los garajes

 Artículo 144. Altura libre de piso

 Artículo 145. Condiciones constructivas

 Artículo 146. Aparcamiento en los espacios libres privados

SECCIÓN 4.ª CONDICIONES GENERALES DE ESTÉTICA

 Artículo 147. Definición

 Artículo 148. Aplicación

 Artículo 149. Salvaguarda de la estética urbana

 Artículo 150. Cubiertas

 Artículo 151. Fachadas

 Artículo 152. Medianerías

 Artículo 153. Modificación de las fachadas

 Artículo 154. Instalaciones en fachadas

 Artículo 155. Cornisas y aleros

 Artículo 156. Marquesinas

 Artículo 157. Portadas, escaparates y elementos decorativos

 Artículo 158. Toldos

 Artículo 159. Rótulos publicitarios en fachadas

 Artículo 160. Cerramientos de solares y terrenos

 Artículo 161. Cerramientos en edificación abierta o aislada

 Artículo 162. Cerramientos provisionales en locales comerciales

 Artículo 163. Tratamiento de los espacios libres

SECCIÓN 5.ª CONDICIONES AMBIENTALES

 Artículo 164. Condiciones de compatibilidad

 Artículo 165. Limitaciones por fuego y explosión

 Artículo 166. Limitaciones por radiaciones electromagnéticas

 Artículo 167. Limitaciones por ruido y vibraciones

 Artículo 168. Limitaciones por deslumbramientos

 Artículo 169. Limitaciones por contaminación atmosférica y olores

 Artículo 170. Limitaciones por vertidos y saneamiento

 Artículo 171. Limitaciones por impacto ambiental en recursos hidrológicos

 Artículo 172. Avenidas e inundaciones

 Artículo 173. Limitaciones por impacto en la flora y fauna

 Artículo 174. Limitaciones por impacto en suelo

 Artículo 175. Limitaciones por potencia eléctrica

SECCIÓN 6.ª CONDICIONES AMBIENTALES. ÁREAS DE CALIDAD ACÚSTICA

 Artículo 176. Definición

 Artículo 177. Límites de niveles sonoros

 Artículo 178. Revisión de la delimitación de las áreas de sensibilidad acústica

 Artículo 179. Clasificación de las áreas de sensibilidad acústica

 Artículo 180. Condiciones de ordenación

CAPÍTULO 3. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS

SECCIÓN 1.ª DETERMINACIONES GENERALES

 Artículo 181. Definición

 Artículo 182. Aplicación

 Artículo 183. Clases de usos

 Artículo 184. Usos globales y pormenorizados

 Artículo 185. Usos característicos, compatibles y prohibidos

 Artículo 186. Usos existentes y propuestos

 Artículo 187. Usos públicos, colectivos y privados

SECCIÓN 2.ª USO RESIDENCIAL

 Artículo 188. Definición y clases

 Artículo 189. Vivienda y apartamento

 Artículo 190. Condiciones de compatibilidad

 Artículo 191. Programa de la vivienda

 Artículo 192. Situación de las viviendas

 Artículo 193. Altura de techos

 Artículo 194. Accesibilidad a las viviendas

 Artículo 195. Dimensiones de los huecos de paso

 Artículo 196. Condiciones de iluminación y ventilación

 Artículo 197. Dotación de agua

 Artículo 198. Dotación de aparcamientos

 Artículo 199. Condiciones de aplicación

SECCIÓN 3.ª USO INDUSTRIAL

 Artículo 200. Definición

 Artículo 201. Categorías

 Artículo 202. Situaciones

 Artículo 203. Condiciones de compatibilidad

 Artículo 204. Limitaciones por vertido y saneamiento

 Artículo 205. Dotación de aparcamientos

 Artículo 206. Dimensiones de los locales

 Artículo 207. Servicios de aseo

 Artículo 208. Límites por categorías y situaciones

SECCIÓN 4.ª USO TERCIARIO

 Artículo 209. Definición y clases

 Artículo 210. Definición

 Artículo 211. Condiciones de aplicación

 Artículo 212. Definición y clases

 Artículo 213. Condiciones de compatibilidad con el uso residencial

 Artículo 214. Dimensiones

 Artículo 215. Circulación interior

 Artículo 216. Escaleras

 Artículo 217. Aseos

 Artículo 218. Altura libre de pisos

 Artículo 219. Iluminación y ventilación

 Artículo 220. Dotación de aparcamientos

 Artículo 221. Ordenación de la carga y descarga

 Artículo 222. Pasajes comerciales

 Artículo 223. Definición

 Artículo 224. Dimensiones

 Artículo 225. Accesos interiores

 Artículo 226. Escaleras

 Artículo 227. Ascensores

 Artículo 228. Altura libre de pisos

 Artículo 229. Dotación de aparcamiento

 Artículo 230. Definición

SECCIÓN 5.ª USO DOTACIONAL: EQUIPAMIENTO Y SERVICIOS PÚBLICOS

 Artículo 231. Definición y clases

 Artículo 232. Aplicación

 Artículo 233. Condiciones de compatibilidad

 Artículo 234. Condiciones de sustitución

 Artículo 235. Dotación de aparcamientos

SECCIÓN 6.ª ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS

 Artículo 236. Definición y clases

 Artículo 237. Aplicación

 Artículo 238. Condiciones generales de los espacios libres

 Artículo 239. Condiciones de las áreas públicas y los parques urbanos

 Artículo 240. Condiciones de las áreas ajardinadas

 Artículo 241. Condiciones de las áreas de juego y recreo

 Artículo 242. Mejora de las condiciones peatonales

 Artículo 243. Acceso a los edificios desde parques y jardines públicos

SECCIÓN 7.ª USO INFRAESTRUCTURA, TRANSPORTE Y COMUNICACIONES

 Artículo 244. Definición y clases

 Artículo 245. Aplicación

 Artículo 246. Condiciones Generales

 Artículo 247. Dimensiones características del viario

 Artículo 248. Pavimentación

 Artículo 249. Clases de estacionamientos públicos

 Artículo 250. Condiciones de los aparcamientos públicos al aire libre

 Artículo 251. Condiciones de los aparcamientos públicos en inmuebles

 Artículo 252. Condiciones de los aparcamientos para bicicletas

 Artículo 253. Definición

 Artículo 254. Condiciones de diseño

 Artículo 255. Condiciones de edificación

TÍTULO VII. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO

CAPÍTULO 1. DETERMINACIONES GENERALES

 Artículo 256. Definición y delimitación

 Artículo 257. Régimen jurídico

 Artículo 258. Facultades y derechos de los propietarios

 Artículo 259. Deberes y cargas de los propietarios

 Artículo 260. Régimen de las Unidades de Ejecución

 Artículo 261. Condiciones generales previas para la edificación

 Artículo 262. Edificación previa a la condición de solar

CAPÍTULO 2. ORDENANZAS PARTICULARES DE LAS ZONAS Y DE LAS ÁREAS DE PLANEAMIENTO APROBADO

CAPÍTULO 3. RÉGIMEN DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN.SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

CAPÍTULO 4. RÉGIMEN DE LOS PERI

TÍTULO VIII. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

CAPÍTULO 1. DEFINICIÓN, DELIMITACIÓN Y RÉGIMEN JURÍDICO

 Artículo 263. Definición y Delimitación

 Artículo 264. Régimen Jurídico

 Artículo 265. Facultades y derechos de los propietarios

 Artículo 266. Deberes y cargas de los propietarios

CAPÍTULO 2. RÉGIMEN DE LOS SECTORES

SECCIÓN 1.ª GENERALIDADES

 Artículo 267. Condiciones generales de desarrollo de los sectores de Suelo Urbanizable

SECCIÓN 2.ª SUELO URBANIZABLE ORDENADO

 Artículo 268. Suelo Urbanizable Ordenado Residencial o no Residencial

SECCIÓN 3.ª SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO

 Artículo 269. Suelo Urbanizable Sectorizado de uso Residencial

 Artículo 270. Suelo Urbanizable Sectorizado de uso Industrial

 Artículo 271. Suelo Urbanizable Sectorizado de uso Terciario

SECCIÓN 4.ª SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO

CAPÍTULO 3. CONDICIONES GENERALES DE LOS SECTORES

CAPÍTULO 4. CONDICIONES PARTICULARES DE LOS SECTORES DE SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO Y NO SECTORIZADO

TÍTULO IX. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

CAPÍTULO 1. DETERMINACIONES GENERALES

 Artículo 272. Definición y delimitación

 Artículo 273. Régimen Jurídico

 Artículo 274. Facultades y derechos de los propietarios

 Artículo 275. Prohibiciones

 Artículo 276. Núcleo de población

 Artículo 277. Infraestructura mínima de las actividades

CAPÍTULO 2. CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIÓN

SECCIÓN 1.ª PROTECCIÓN DE LOS SISTEMAS GENERALES DE COMUNICACIÓN E INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS

 Artículo 278. Vías Férreas

 Artículo 279. Carreteras

 Artículo 280. Energía Eléctrica. Alta Tensión

 Artículo 281. Redes de abastecimiento de agua y saneamiento

 Artículo 282. Gasoductos

SECCIÓN 2.ª PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE Y DEL PATRIMONIO CULTURAL

 Artículo 283. Protección de Vías Pecuarias

 Artículo 284. Protección de cauces y riberas

 Artículo 285. Protección de aguas subterraneas

 Artículo 286. Protección de la fauna

 Artículo 287. Protección del suelo

 Artículo 288. Protección del paisaje

 Artículo 289. Protección de los yacimientos arqueológicos

SECCIÓN 3.ª MEDIDAS DE PROTECCIÓN PARA LAS DISTINTAS ACTIVIDADES

 Artículo 290. Infraestructuras

 Artículo 291. Actividades relacionadas con la explotación de recursos vivos

 Artículo 292. Actividades industriales, extractivas y mineras

 Artículo 293. Actividades turísticas y recreativas

 Artículo 294. Vertederos

CAPÍTULO 3. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS Y DE LA EDIFICACIÓN

SECCIÓN 1.ª ACTIVIDADES

 Artículo 295. Actividades permitidas

SECCIÓN 2.ª EDIFICACIÓN

 Artículo 296. Edificaciones permitidas

 Artículo 297. Instalaciones agropecuarias

 Artículo 298. Edificación agrícola

 Artículo 299. Edificaciones vinculadas a las explotaciones mineras

 Artículo 300. Condiciones de la edificación vinculada a la ejecución y mantenimiento de los servicios urbanos e infraestructuras o al servicio del tráfico de las carreteras

 Artículo 301. Condiciones de la edificación vinculada a la acampada

 Artículo 302. Industria

 Artículo 303. Condiciones de la edificación vinculada a otras actividades declaradas de utilidad pública o interés social

 Artículo 304. Condiciones estéticas

 Artículo 305. Condiciones ambientales

CAPÍTULO 4. CONDICIONES PARTICULARES DE LOS GRADOS DE PROTECCIÓN

 Artículo 306. Protección especial Suelo No Urbanizable de especial protección por legislación específica

 Artículo 307. Protección especial Suelo No Urbanizable de especial protección por planificación territorial o urbanística

 Artículo 308. Protección especial Suelo No Urbanizable de carácter rural o natural

 Artículo 309. Protección especial Suelo No Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado

 Artículo 310. Protección especial Suelo No Urbanizable. Remitido a modificación de Plan General

 Artículo 311. Especial

TÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO 1

Naturaleza, alcance y vigencia de las normas

Artículo 1. Naturaleza y ámbito

1. El Plan General de Ordenación Urbanística de Arjona es el instrumento de ordenación urbanística integral de la totalidad del territorio municipal y el resultado de la revisión del planeamiento anterior. De conformidad con la legislación urbanística vigente define los elementos básicos de la estructura general del territorio y clasifica el suelo estableciendo los regímenes jurídicos correspondientes a cada clase y tipo del mismo.

Artículo 2. Órganos actuantes

1. El desarrollo y la ejecución del Plan General de Ordenación Urbanística corresponde al Ayuntamiento de Arjona, sin perjuicio de la participación de los particulares con arreglo a lo establecido en las leyes y en el mismo.

2. Dentro de sus respectivas atribuciones y obligaciones, a los organismos de las Administraciones Central y Autonómica corresponderá el desarrollo de las infraestructuras, servicios y equipamientos de su competencia, así como la compensación con el Ayuntamiento para el mejor logro de los objetivos que las Normas persiguen.

Artículo 3. Efectos.

1. La aprobación del Plan General de Ordenación Urbanística le confieren los siguientes efectos:

1.1. Publicidad: lo que lleva aparejado el derecho de cualquier ciudadano a consultar por si mismo los documentos y solicitar informe sobre los mismos.

1.2. Ejecutoriedad: lo que implica, por una parte, facultad para emprender la realización de los proyectos y obras que en el Plan General de Ordenación Urbanística se prevee, la declaración de la utilidad pública de los mismos y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios; correspondientes a los fines de expropiación o de imposición de servidumbres y, en general, la habilitación para el ejercicio por el Ayuntamiento de las funciones anunciadas por la Ley en lo que sea necesario para el cumplimiento cabal de sus determinaciones.

1.3. Obligatoriedad: lo que lleva aparejado el deber, legalmente exigible, del cumplimiento exacto de todas y cada una de sus determinaciones, tanto para el ayuntamiento y los demás órganos de la Administración Pública como para los particulares.

Artículo 4. Vigencia.

1. El Plan General entrará en vigor el mismo día de la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Provincia, su vigencia será indefinida sin perjuicio de sus eventuales modificaciones o revisiones.

Artículo 5. Modificaciones.

1. Se entiende por modificación del Plan General de Ordenación Urbanística la alteración de los elementos o determinaciones concretas contenidas en ellas que pueda realizarse sin reconsiderar la globalidad del planeamiento general, por no afectar a aspectos sustanciales de las características básicas de la ordenación.

2. Igualmente se podrá modificar si, a juicio de la corporación municipal, debiesen ser introducidos algunos cambios puntuales que puedan integrarse coherentemente en la estructura urbanística propuesta.

Artículo 6. Revisión.

1. Procederá la revisión del Plan General de Ordenación Urbanística cuando se produzca una alteración integral de la ordenación establecida por el mismo y, en todo caso, su alteración sustancial.

2. Asimismo cuando el carácter y la importancia de las modificaciones, puntuales o no, señaladas anteriormente hagan inviable su incorporación, sin grandes perturbaciones en la lógica y la filosofía para la formación de éstas, tal como se encuentra justificado en la Memoria.

3. Igualmente se considerarán indicadores y circunstancias que obligan a iniciar la revisión de El Plan General, en el plazo máximo de un año, las siguientes:

3.1. Que la población de hecho supere la población proyectada al horizonte de las normas.

3.2. Ocupación del 80% del suelo urbano previsto (o urbanizable que se prevea) para usos industriales o residenciales.

3.3. Aprobación por los Organismos competentes de Proyectos de infraestructuras de ámbito superior al municipal, que afecten y modifiquen sustancialmente la ordenación y el desarrollo urbanístico propuesto.

3.4. Aprobación de un Planeamiento Territorial o Sectorial que modifique sustancialmente el marco que ha condicionado el modelo de desarrollo urbano adoptado.

3.5. Que tenga lugar la entrada en vigor de una nueva legislación urbanística que modifique los supuestos técnico-jurídicos en los que se basa el Plan General de Ordenación Urbanística e imponga, en sus determinaciones, la revisión del planeamiento general existente.

CAPÍTULO 2

Contenido e interpretación del Plan General

Artículo 7. Contenido y valor relativo de la documentación.

1. El alcance normativo del Plan General es el comprendido en los documentos que seguidamente se citan y que, a dicho efecto, lo integran y que en todo caso, deberá contener la documentación establecida en el artículo 19 de la LOUA. En caso de discordancia o imprecisión de contenido de los diversos documentos, se tendrán en cuenta los criterios establecidos en el punto 3 de este artículo:

1.1. La Memoria.

1.2. Las Normas Urbanísticas.

1.3. Los Planos de Ordenación, en los que se expresan gráficamente las determinaciones normativas del Plan General.

1.4. El Estudio de Impacto Ambiental.

2. Asimismo, a efectos informativos, el Plan General consta de Memoria y Planos de Información Urbanística.

3. En caso de discrepancia entre documentos gráficos y literarios, se otorgará primacía al texto sobre el dibujo y en las discrepancias entre documentos gráficos tendrá primacía el de mayor escala sobre el de menor, salvo que del texto se desprendiera una interpretación en sentido contrario.

4. En cumplimiento del apartado 2 del citado artículo 19 de la LOUA, «Los instrumentos de planeamiento deberán incluir, además, cualesquiera otros documentos que vengan expresamente exigidos por la legislación sectorial aplicable, justificando el cumplimiento de ésta». Por tanto, el Estudio de Impacto Ambiental es un documento integrante del Plan General, de conformidad con lo establecido por el artículo 32 del Decreto 292/1995, de 12 de diciembre, Reglamento de Evaluación de Impacto Ambiental.

5. En todos los ámbitos de actuación que las presentes normas determinan, sectores y unidades de ejecución, la evaluación de superficies podrán ser alteradas proporcionalmente por cualquier documento de desarrollo más preciso, que justifique una nueva medición de la superficie inicial. Todos los parámetros que se deriven de la nueva medición, se podrán alternar siempre proporcionalmente a los establecidos.

Artículo 8. Interpretación del Plan General.

1. La interpretación del Plan General corresponde al Ayuntamiento de Arjona en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, sin perjuicio de las facultades propias de la Junta de Andalucía, con arreglo a las Leyes vigentes, y de las funciones Jurisdiccionales del Poder Judicial.

2. Si, no obstante la aplicación de los criterios interpretativos contenidos en el artículo anterior, subsistiere imprecisión en las determinaciones o contradicción entre ellas, prevalecerá la interpretación del planeamiento más favorable al mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamientos urbanos, a los mayores espacios libres, a la mejor conservación del patrimonio protegido, al menor deterioro del ambiente natural, del paisaje y de la imagen urbana, a la menor transformación de los usos y actividades tradicionales existentes, y el interés más general de la colectividad.

Artículo 9. Definiciones.

1. Los términos empleados en el Plan General, en los Planos, Memoria y demás documentos del mismo, se entenderán en el sentido que proceda de acuerdo con la legislación urbanística vigente y los Reglamentos que la desarrollan.

2. Los vocablos urbanísticos específicos que se utilicen en la definición de las condiciones y características urbanísticas de los terrenos, se entenderán de acuerdo con el sentido tradicional de los términos empleados, así como con aquel que les atribuya la legislación concordante, según la situación a la que se refieran.

3. En caso de interpretaciones distintas, será de aplicación la más restrictiva referida al aprovechamiento y la más amplia referida a cesiones a dominio público.

4. Para una mejor aplicación de las normas que desarrollamos, a continuación se da el concepto y contenido real de determinados vocablos utilizados en las mismas:

4.1. Normas urbanísticas: Disposiciones que regulan el régimen jurídico y las facultades de la propiedad del suelo, a efectos de su protección, uso, ordenación, urbanización, edificación y destino de las edificaciones; y que son de estricto cumplimiento para las actuaciones que exijan autorización, aprobación, legalización, calificación, etc.

4.2. Ordenanzas: Normativa detallada que regula las condiciones a que debe ajustarse la edificación, o cualquier otra actividad sometida a licencia, tanto de forma general como por zonas.

4.3. Zona: Clase de suelo homogénea a efectos de la tipología de su edificación y de sus usos más característicos.

4.4. Sector: Área de situación urbanística homogénea que debe ser objeto de planeamiento conjunto, mediante un Proyecto de Sectorización o un Plan Parcial.

4.5. Unidad de ejecución: Conjunto de Suelo Urbano delimitado para la realización de una operación urbanística que permita, al menos, la distribución equitativa entre los propietarios de los beneficios y cargas. La operación urbanística que se pretende realizar en el ámbito de una Unidad de Ejecución, se denomina genéricamente Actuación Específica.

4.6. Edificabilidad de zona o área: Consiste en la edificabilidad que se permite en el conjunto de fincas situadas en una zona homogénea de suelo urbano y que viene dado directamente mediante un coeficiente de edificabilidad (m²/m²) o a través de las condiciones de volumen y forma de la edificación.

4.7. Aprovechamiento urbanístico: Es la edificabilidad referida (o corregida), según los distintos usos que corresponden a los terrenos de que se trata, al uso característico de ellos; de forma que se pueda evaluar monetariamente, en valor por repercusión.

CAPÍTULO 3

Régimen urbanístico de la propiedad del suelo

Artículo 10. Régimen del suelo.

1. El contenido del derecho de propiedad individual de los propietarios de terrenos queda delimitado por la función social de la propiedad.

2. La ordenación que el Plan General realiza de los terrenos sitos en el término municipal de Arjona no confiere derecho a indemnización salvo lo expresamente previsto por la legislación urbanística.

TÍTULO II

DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLAN GENERAL

CAPÍTULO 1

Instrumentos de Planeamiento General

Artículo 11. Condiciones de los Instrumentos.

1. Los instrumentos de Planeamiento General será en cada clase de suelo y según el objetivo que se pretenda obtener, los previstos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, modificada por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el sector inmobiliario y transportes. En términos generales estos instrumentos serán:

1.1. En suelo urbanizable no sectorizado: Planes de Sectorización.

Artículo 12. Planes de Sectorización.

1. Definición.

1.1. Es el instrumento de planeamiento general que tiene por objeto el cambio de categoría de terrenos de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado, innovando los planes generales de ordenación urbanística y complementando la ordenación establecida por éstos.

2. Normas generales.

2.1. El plan de sectorización valorará la ordenación que en él se contenga en razón de:

2.1.1. La coherencia de sus determinaciones con las estrategias globales regionales y municipales para la utilización racional y sostenible del suelo.

2.1.2. La viabilidad de la transformación de los terrenos según su adecuación al modelo de crecimiento urbano y de las condiciones y previsiones para proceder a la sectorización.

2.1.3. La integración de la nueva propuesta respecto de la ordenación estructural establecida por el Plan General de Ordenación Urbanística.

CAPÍTULO 2

Planeamiento de desarrollo

Artículo 13. Condiciones de los instrumentos.

1. Los instrumentos de desarrollo del Plan General será en cada clase de suelo y según el objetivo que se pretenda obtener, los previstos en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, modificada por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el sector inmobiliario y transportes. En términos generales estos instrumentos serán:

1.1. En suelo urbanizable sectorizado:

- Planes Parciales de Ordenación.

1.2. En suelo urbanizable ordenado y urbano:

- Planes Parciales de Ordenación.

- Planes Especiales de Reforma Interior.

- Estudios de Detalle.

1.3. En suelo no urbanizable (en casos justificados):

- Planes Especiales.

2. A continuación se dan las normas específicas para la redacción de los Planes Parciales de Ordenación, Planes Especiales y Estudios de Detalle.

Artículo 14. Planes parciales.

1. Definición.

1.1. Es el instrumento de ordenación que tiene por objeto:

1.1.1. El establecimiento en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbanística de la ordenación detallada precisa para la ejecución integrada de sectores enteros de suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable cuando, en su caso, aún no disponga de dicha ordenación.

1.1.2. La modificación para su mejora de la ordenación pormenorizada establecida con carácter potestativo por el Plan General de Ordenación Urbanística para sectores enteros de suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, con respecto de la ordenación estructural y de conformidad con los criterios y directrices que establezca dicho Plan, sin que pueda afectar negativamente a la funcionalidad del sector o a la ordenación de su entorno.

2. Normas generales.

2.1. Los Planes Parciales respetarán todas las condiciones de delimitación, densidad, sistemas generales viario y de equipamiento y condiciones de la edificación que se especifiquen en este Plan General para el Suelo Urbanizable, en sus diferentes sectores y para el Suelo Urbano. Se redactarán a escala mínima 1:1.000.

2.2. Los Planes Parciales habrán de contener como mínimo, las determinaciones que se señalan en el artículo 13.3 de la LOUA, y en los artículos concordantes del Reglamento de Planeamiento, aprobado por Real Decreto 2.159/1978, de 23 de junio (en adelante R.P.).

3. Normas de diseño.

3.1. El ancho y las características de los perfiles transversales de las calles, se establecerán de acuerdo con la función y la velocidad específica que corresponda dentro del sistema viario. Las secciones mínimas entre cerramientos, serán las siguientes:

3.2. Las previsiones anteriores en lo que respecta a las secciones mínimas podrán ser educidas siempre que tal modificación se deba a razones topográficas debidamente ustificadas.

3.3. En los Planes Parciales se establecerán las previsiones para estacionamientos públicos ontiguos a las edificaciones y, en su caso, al margen de las bandas de circulación.

3.4. En cuanto a las dotaciones y servicios, se cumplimentarán las exigencias del R.P. y se tendrá en cuenta, la relación que de los mismos se hace en las normas del Suelo urbanizable en cada Sector. La dotación mínima dentro de las parcelas privadas:

Zona de viviendas	1 plaza por cada 100 m
Zona cívico-comerciales	1 plaza por cada 50 m
Locales de reunión	1 plaza por cada 10 ó 20 localidades
Zonas industriales	1 plaza por cada 10 empleados

4. Otras condiciones.

4.1. Cuando lo exigiese el Ayuntamiento o por voluntad de quien tenga la iniciativa del Plan Parcial, se presentarán Avances de Plan Parcial en los que se expresen los criterios, objetivos y líneas maestras sobre los que se asienten las determinaciones posteriores, tanto en cuanto a los resultados construidos, como en las relaciones de la infraestructuras con la urbanización existente.

4.2. Los Planes Parciales deberán incluir estudios de las modificaciones de flujo y escorrentía superficial que van a causar, como modo de garantizar la correcta evacuación de las aguas pluviales a través de sistemas de desagüe con secciones suficientes disminuyendo así el riesgo de encharcamiento.

Artículo 15. Planes Especiales.

1. Los Planes Especiales son aquellos instrumentos de desarrollo del planeamiento general que tienen las siguientes finalidades:

1.1. Establecer, desarrollar, definir y, en su caso, ejecutar o proteger infraestructuras, servicios, dotaciones, o equipamientos, así como implantar aquéllas otras actividades caracterizadas como actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable.

1.2. Conservar, proteger y mejorar el medio urbano y con carácter especial el patrimonio portador o expresivo de valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos o culturales.

1.3. Establecer la ordenación detallada de las áreas urbanas sujetas a actuaciones u operaciones integradas de reforma interior para la renovación, mejora, rehabilitación o colmatación de las mismas.

1.4. Vincular el destino de terrenos o construcciones a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, o a otros usos sociales.

1.5. Conservar, proteger y mejorar el medio rural, en particular los espacios con agriculturas singulares y los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

1.6. Conservar, proteger y mejorar el paisaje, así como contribuir a la conservación y protección de los espacios y bienes naturales.

1.7. Establecer reservas de terrenos para la constitución o ampliación de los patrimonios públicos de suelo.

1.8. Cualesquiera otras finalidades análogas.

2. Los Planes Especiales se ajustarán al contenido que fijan los artículos 77 a 85 del R.P. En cuanto a diseño se estará a dispuesto para los Planes Parciales de Ordenación.

Artículo 16. Estudios de Detalle.

1. Se podrán redactar Estudios de Detalle para complementar la definición de alineaciones y rasantes y la fijación de los volúmenes definitivos, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público, todo ello de acuerdo con la tipología, aprovechamiento y demás normativas señaladas en El Plan General, Planes Especiales de Reforma Interior en suelo urbano, y Planes Parciales en suelo urbanizable.

2. Se redactarán a escala mínima 1:500 y recogerán con precisión las soluciones de encuentro de los terrenos edificables con la urbanización y en concreto de los elementos sobre los que se establezcan servidumbres de uso público. Incluirán la documentación señalada en el art. 66 del R.P.

CAPÍTULO 3

Otros instrumentos

Artículo 17. Proyectos de Urbanización.

1. Objeto.

1.1. Los Proyectos de Urbanización tendrán por objeto la preparación de suelo no urbanizado, como desarrollo del Plan General y otros instrumentos de planeamiento.

2. Contenido.

2.1. Los servicios urbanos mínimos exigibles, son los de abastecimiento de agua, incluyendo las de captación de ésta cuando sea necesaria y las de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios, evacuación de aguas residuales, incluso construcción de depuradoras cuando sea necesario, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, telefonía, telecomunicaciones, pavimentación y plantación de arbolado, debiendo dimensionarse las aceras de forma que en ellas puedan disponerse las canalizaciones de todos los servicios urbanos, incluso teléfonos. Se exigirá un servicio de recogida y destrucción de basuras en aquellas zonas a que no alcance el servicio municipal de limpiezas.

2.2. Todos los proyectos de urbanización o equivalentes deben incluir un Anejo o Proyecto de Jardinería. Entre los criterios de selección del arbolado urbano, a la hora de seleccionar especies se debe valorar:

- Volumen aéreo disponible.

- Calidad del suelo.

- Interés paisajístico, histórico o cultural del entorno.

- Longevidad de la especie.

- Criterios de mantenimiento.

- Tamaño del alcorque.

- Pluviométrica y/o riego (se potenciará la economía de agua en el mantenimiento).

- Susceptibilidad a los factores climáticos del área.

- Susceptibilidad a los factores ambientales del área.

- Agresividad con el medio.

- Capacidad para generar alergias.

- Vulnerabilidad de las especies a plagas y enfermedades.

2.3. Todas las disposiciones cumplirán lo establecido en el Capitulo 1 del Título VI.

CONDICIONES GENERALES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

3. Condiciones y garantías

3.1. En los Pliegos de Condiciones Económico-Facultativos habrán de fijarse los plazos y etapas de realización y recepción de las obras y recoger las condiciones y garantías que el Ayuntamiento juzgue necesarias para la perfecta ejecución de las obras, fijándose también que se realizarán a cargo del promotor las pruebas y ensayos técnicos que se estimen convenientes.

4. Garantías de las urbanizaciones privadas.

4.1. Cuando las urbanizaciones sean de iniciativa particular, deberá prestarse, como mínimo, la garantía a que se refiere el artículo 46 del R.P. La cuantía se garantizará, ya sea por fianza o por aval. Serán igualmente aplicables las limitaciones de disposición, caso de ejecución simultánea con las edificaciones.

Artículo 18. Proyectos de edificación.

A) Clases de obras de edificación.

A los efectos de su definición en proyectos y de las condiciones generales y particulares de las Normas, las obras de edificación se integran en los grupos siguientes:

Obras en los edificios.

Obras de demolición.

Obras de nueva planta.

1. Obras en los edificios existentes.

Se incluyen en este grupo los siguientes tipos de obras que pueden darse de modo individual o asociadas:

1.1. Obras de restauración. Tienen por objeto la restitución de un edificio existente a sus condiciones o estado original, incluso si en ellas quedan comprendidas obras de consolidación, demolición parcial o acondicionamiento. La reposición o reproducción de las condiciones originales podrá incluir, si procede, la reparación e incluso sustitución de elementos estructurales e instalaciones para asegurar la estabilidad y funcionalidad adecuada del edificio o partes del mismo, en relación a las necesidades del uso a que fuere destinado.

1.2. Obras de conservación o mantenimiento. Son aquellas cuya finalidad, en cumplimiento de las obligaciones de la propiedad, es la de mantener el edificio en correctas condiciones de seguridad, salubridad y ornato sin alterar su estructura y distribución Se incluyen, entre otras análogas, el cuidado y afianzamiento de comisas y votados, la limpieza y reposición de canalones y. bajantes, los revocos de fachadas, la pintura, la reparación de cubiertas y el saneamiento de conducciones.

1.3. Obras de consolidación o reparación. Son las que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio y el mantenimiento de sus condiciones con los menores de su estructura y distribución.

1.4. Obras de acondicionamiento o rehabilitación. Son las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio o de una parte de sus locales mediante la sustitución o modernización, de sus Instalaciones e, incluso, la redistribución de su espacio interior; manteniendo, en todo caso, las características morfológicas.

1.5. Obras de reestructuración. Son las que afectan a los elementos estructurales del edificio causando modificaciones en su morfología, ya Incluyan o no otras acciones de las anteriormente señaladas Se entienden Incluidas las de vaciado con conservación de fachadas, Incluso si se incrementa la superficie edificada en su Interior.

1.6. Obras exteriores de reforma menor. Son aquellas que sin estar Incluidas en alguno de los grupos anteriores afectan de forma puntual o limitada a la configuración o aspectos exteriores de los edificios sin alterar la volumetría ni la morfología general de los mismos.

Comprenden especialmente la modificación de huecos de fachada, la sustitución de materiales o elementos de cierre o el establecimiento de otros nuevos cerramientos mediante rejas o mamparas) y la Implantación de elementos fijos exteriores de otras clases con o sin afectación estructural (marquesinas aparatos de acondicionamiento de aire, salidas de humos escaparates etc.).

2. Obras de demolición.

Según supongan o no la total desaparición de lo edificado, se considerarán:

2.1. Demolición total.

2.2. Demolición parcial.

3. Obras de nueva planta.

Comprende los tipos siguientes:

3.1. Obras de reconstrucción. Tienen por objeto la sustitución, mediante nueva construcción, de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente desaparecido, reproduciendo sus características morfológicas.

3.2. Obras de sustitución. Son aquellas por las que se sustituye una edificación existente por otra distinta de nueva construcción, previo derribo del edificio o parte del mismo que fuese objeto de sustitución.

3.3. Obras de nueva ocupación. Son las que dan lugar a una edificación en suelo donde nunca antes hubo otra, o se han perdido los documentos o vestigios de la primitivamente existente.

3.4. Obras de ampliación. Son las que Incrementan el volumen construido o la ocupación en planta de edificaciones existentes.

B) Condiciones comunes de los Proyectos de Edificación.

1. Los proyectos de obras de edificación se redactarán con el detalle y características que requiera la debida ejecución de las obras comprendidas, con arreglo a lo dispuesto en las reglamentaciones técnicas aplicables y a las instrucciones que en su caso apruebe mediante Ordenanza el Ayuntamiento de Arjona.

2. Incluirán en todo caso los documentos siguientes:

2.1. Memoria descriptiva y justificativa de las características generales de la obra y de las soluciones concretas adoptadas, con especial expresión del cumplimiento de las condiciones de planeamiento que le afecten y de todas aquellas circunstancias que pudieran afectar a las fincas o edificaciones colindantes y de su entorno, tanto por afecciones materiales como por efectos ambientales o estéticos.

2.2. Presupuesto global o pormenorizado según el tipo de obras, que en función de la cuantificación de las deferentes partidas que componen la obra, realice una estimación ajustada de su coste de ejecución.

2.3. Planos debidamente acotados y a escala adecuada en los que se reflejen las características del edificio y de sus locales expresando el uso a que se destinan todos y cada uno de éstos.

2.4. Además, en suelo urbano se acompañaran los siguientes planos:

2.4.1. Plano de situación a escala mínima de 1/2.000 que contendrá la Información fidedigna necesaria para determinar tanto la situación física como la situación urbanística del predio en que se sitúa el proyecto. También contendrá información del grado de urbanización de la parcela de que se trate con expresión de los servicios de pavimentación, saneamiento, abastecimiento de agua, alumbrado y energía eléctrica en la vía a la que dé frente.

2.4.2. Plano a escala mínima de 1/500 con las dimensiones de la parcela y la ubicación del edificio o edificios proyectados, así como de los árboles existentes.

2.5. En el caso de que el edificio está situado en el Conjunto Histórico será obligatorio elaborar documentación fotográfica y planimétrica (alzados fundamentalmente) de los entornos de los edificios intervenidos.

2.6. En función del tipo de obra los que se especifican en los artículos siguientes.

3. Los proyectos señalarán el plazo máximo previsto para la terminación de las obras, así como aquellos otros plazos parciales que procedan según el objeto del proyecto. Para las obras de nueva planta estos plazos o fases serán, como mínimo, los de movimiento de tierras, cimentación y coronación.

4. A todo proyecto de obra de edificación se acompañará una ficha, según modelo normalizado y suscrita por el promotor de las obras y el técnico proyectista, en la que se resumirán los datos cuantitativos y cualitativos del proyecto determinantes de la legalidad urbanística de la obra y del uso el que se la destina, por relación el planteamiento vigente de aplicación.

C) Documentación específica de los Proyectos de Obras en los edificios existentes.

Los Proyectos de Obras en los edificios existentes contendrán los complementos documentales que seguidamente se Indican para cada tipo de obras:

1. Obras de restauración:

1.1. Descripción documental de todos aquellos elementos que ayuden a ofrecer un mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio, de sus características originales y de su evolución.

1.2. Descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos más característicos comparándolas con las del resultado final que se pretende con la obra.

1.3. Detalle pormenorizado de los usos actuales y de los efectos de la restauración sobre los usuarios.

1.4. Detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauren acompañados, cuando sea posible, de detalles equivalentes del proyecto original.

1.5. Descripción pormenorizada del estado de la edificación con planos en los que se señalen los elementos, zonas o Instalaciones que requiriesen reparación.

1.6. Cuando las obras de restauración no afecten a la totalidad del edificio podrá reducirse, a juicio del Ayuntamiento, la documentación a aportar a las partes que se proyecta restaurar y a su relación con el total del edificio; y, en su caso, sobre el ambiente urbano y sobre los usos y usuarios actuales y futuros.

2. Obras de conservación o mantenimiento.

2.1. Cuando en la obra se alterase alguna de las características básicas del aspecto del edificio tales como materiales, textura, color, etc., se aportarán como anexos los documentos que justifiquen y describan la solución proyectada y la pongan en comparación con la de partida, y permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.

3. Obras de consolidación o reparación:

3.1. Cuando con la obra se alterase alguna de las características básicas del aspecto del edificio tales como materiales, textura. color, etc., se, aportarán como anexos los documentos que justifiquen y describan la solución proyectada en comparación con la de partida, y como mínimo:

3.1.1. Detalles pormenorizados de los principales elementos que sean objeto de consolidación, reparación o sustitución, poniendo de manifiesto las posibles alteraciones que en la morfología del edificio pudieran Introducir las obras.

3.1.2. Descripción pormenorizada del estado de la edificación con planos y fotografía en los que se señalen los elementos, zonas o Instalaciones que requieren reparación o consolidación.

3.1.3. Detalle pormenorizado de los usos actuales afectados por la obra.

4. Obras de acondicionamiento o rehabilitación.

- Levantamiento del edificio en su situación actual.

- Descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos más característicos y comparación con las características del resultado final.

- Detalle pormenorizado de los usos actuales afectados por la obra.

- Cuantos datos gráficos permitan valorarla situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.

5. Obras de reestructuración.

- La misma que para las obras de acondicionamiento.

6. Obras exteriores de reforma menor.

- Descripción fotográfica de la configuración y aspecto exteriores del edificio.

- Representación gráfica de la situación final como resultado de la obra o Instalación proyectada.

- Justificación de la solución proyectada como menos lesiva de la configuración y aspectos exteriores y de su homogeneidad con otras actuaciones análogas en su caso ejecutadas anteriormente.

D) Documentación específica de los proyectos de demolición.

1. Los proyectos de demolición Incluirán documentación adecuada para poder estimar la necesidad o conveniencia de la destrucción y, en todo caso, testimonio fotográfico del edificio a demoler.

2. Asimismo, las obras de demolición deberán evitar incidencias sobre el medio ambiente atmosférico, sobre todo en lo relativo a la calidad del aire por generación de polvo producido por el movimiento y derrumbe de los materiales y aumento de ruido y emisión de gases procedentes de los combustibles empleados por la maquinaria, por ello deberán incluir entre los documentos que lo integran, la justificación del cumplimiento de las siguientes medidas correctoras:

2.1. Con carácter general:

2.1.1. Deberá procederse al riego y humectación durante los trabajos de demolición de las edificaciones, así como la utilización de mallas para cubrir los camiones que transporten escombros y establecer las rutas para los camiones, que eviten el paso por el núcleo urbano.

2.1.2. Se procurará evitar la generación de polvo en días de fuerte viento y realizar estas obras en el espacio de tiempo más breve posible.

2.1.3. Respecto a las emisiones gaseosas de la maquinaria deberán mantenerse dentro de los límites exigidos por la normativa vigente y cumplir con la normativa de inspección técnica de vehículos.

2.1.4. Con respecto al tránsito y funcionamiento de maquinaria y obreros, es necesaria la estipulación de los horarios de obra.

2.2. Fase de demolición:

2.2.1. En caso de que en el interior del edificio existan residuos de carácter peligroso, se deberá presentar, previo a las labores de demolición, un Plan de Gestión de los Residuos, en el que se contemple la gestión de los diferentes residuos de construcción y demolición generados, siendo identificados como residuos inertes, residuos no peligrosos y residuos peligrosos, de acuerdo con la Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero, por la que se publican las operaciones de valorización y eliminación de residuos y la lista europea de residuos.

2.2.2. Se deberá prever, según el tipo de residuo generado en la fase de demolición, su valorización mediante recogida por gestor de residuos urbanos y gestor de residuos peligrosos autorizado. En caso de optar por la eliminación, se deberá trasladar a vertedero de residuos sólidos urbanos y vertedero de inertes autorizados. Como alternativa, los residuos inertes (tierras, piedras, hormigón), generados durante las excavaciones podrán ser utilizados como material de relleno, de acuerdo con la definición establecida por el Real Decreto 1481/2001, de 27 de diciembre, por el que se regulan las autorizaciones de valorización y eliminación de residuos y la gestión de residuos plásticos agrícolas, o bien utilizados con fines constructivos, debiendo incluir en proyecto la zona prevista de restauración con estos materiales inertes. En ningún caso estos residuos podrán ser abandonados de forma incontrolada, no pudiendo ser vertidos en arroyos.

2.3. Fase de ejecución:

2.3.1. Se dispondrá de contenedores adecuados para la recogida de los distintos tipos de residuos de construcción generados durante la ejecución de las obras, debiendo ser entregados para su gestión al servicio municipal o mediante retirada por Gestor de Residuos Urbanos autorizado para posterior valorización de los mismos, según establece la Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos.

2.3.2. Si durante la ejecución de las obras, se detectaran residuos caracterizados como peligrosos, éstos deberán ser retirados por Gestor de Residuos Peligrosos autorizado, según la Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos y Real Decreto 833/88 por el que se desarrolla la Ley 20/86, de 14 de mayo, Básica de Residuos Tóxicos y Peligrosos.

2.3.3. Una vez que se produzca la demolición de las instalaciones, previo su traslado a vertedero autorizado, se procurará realizar una separación selectiva de los materiales no inertes (hierros, maderas, plásticos…).

E) Documentación específica de los proyectos de edificación de nueva planta.

Los proyectos para los distintos tipos de obras de edificación de nueva planta se complementarán con los documentos que a continuación se señalan:

1. Obras de reconstrucción:

1.1. Descripción documental de todos aquellos elementos que ayuden a ofrecer un mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio que se proyecta reconstruir, de forma que pueda valorarse la conveniencia de la reconstrucción.

1.2. Reproducción de los planos originales del proyecto de construcción del edificio primitivo, si los hubiere.

1.3. Si las obras de reconstrucción fuesen de una parte de un edificio, se expondrá gráficamente la relación con la parte en la que se integra.

2. Obras de sustitución.

2.1. Cuando las condiciones particulares de zona lo requieran, se Incluirá un estudio comparado del alzado del tramo o tramos de calle a los que dé la fachada del edificio, así como la documentación fotográfica necesaria para justificar la solución propuesta en el proyecto.

3. Obras de nueva ocupación.

3.1. En los casos en que la edificación deba formar frente de calle con sus colindantes y lo requieran las condiciones particulares de zona, se Incluirán los mismos complementos previstos en el número anterior para las obras de sustitución.

4. Obras de ampliación.

4.1. Levantamiento del edificio en su situación actual.

4.2. Descripción fotográfica del edificio en comparación con las características del resultado final.

4.3. Detalle pormenorizado de los usos actuales.

4.4. Cuando las condiciones particulares de la zona lo requieran estudio comparado del alzado del tramo o tramos de calle a los que dé fachada el edificio y cuanta documentación gráfica permita valorar la adecuación morfológica conjunta de la ampliación proyectada.

Artículo 19. Catálogos

1. Los catálogos tienen por objeto complementar las determinaciones de los instrumentos de planeamiento relativas a la conservación, protección o mejora del patrimonio urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico. Son los documentos que recogen aquellos monumentos jardines, parques naturales y paisajes que el planeamiento considera necesario proteger.

CAPÍTULO 4

Ejecucíon del planeamiento

Artículo 20. Delimitación de Unidades de Ejecución.

1. La delimitación de Unidades de Ejecución, cuando no estuviese contenida en el presente Plan, se realizara de acuerdo con lo previsto en los artículos 105 y 106 de la LOUA.

2. El Ayuntamiento podrá exigir que su delimitación sea simultánea a la de cualquier planeamiento parcial o especial u ordenación de detalle que desarrollen el Plan General.

3. El presente Plan General, allí donde precisa de ulterior desarrollo a través de los instrumentos de planeamiento y ordenación de detalle correspondientes, fija, en ciertos casos, los polígonos necesarios para su ejecución y señala el sistema con que preferentemente habrá de actuarse en cada área. En estos casos, la delimitación de los polígonos y la elección del sistema de actuación se llevara a cabo con la aprobación de los referidos instrumentos de planeamiento o de ordenación, de acuerdo con las determinaciones específicas que en cada supuesto señala el Plan General.

Artículo 21. Sistemas de actuación.

1. La ejecución del planeamiento se llevará a cabo por alguno de los sistemas de actuación previstos por el artículo 107 de la LOUA: compensación, cooperación o expropiación.

2. El Ayuntamiento elegirá el sistema de actuación atendiendo a las determinaciones que al respecto señalan el presente Plan, y cuando este no lo exigiera, lo fijará según las condiciones y circunstancias que concurran.

3. La determinación del sistema, cuando no se contenga en el presente Plan o en los instrumentos aprobados para su desarrollo, se llevará a cabo con la delimitación del polígono o unidad de ejecución, o mediante convenio.

Artículo 22. Sistema de compensación.

1. El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la urbanización de un polígono o unidad de ejecución por los mismos propietarios del suelo comprendidos en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. A tal fin, estos propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria del Reglamento de Gestión Urbanística, realizan a su costa la totalidad de las obras de urbanización, en los términos y condiciones que determine el Plan, se constituyen en Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo titular o se suscriba convenio urbanístico y formulan en todo caso, un proyecto de Reparcelación repartiendo todas las cargas y beneficios que pueda reportar la actuación.

2. El procedimiento de Reparcelación, que se entenderá iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del polígono o unidad de actuación en que se fije, se regirá por lo dispuesto en la LOUA, los reglamentos y por cuanto fuese de aplicación del Plan.

Artículo 23. Sistema de cooperación.

1. En el sistema de cooperación los propietarios del suelo comprendidos en el polígono o unidad de ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y gratuita y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización.

2. La totalidad de los costes de urbanización será a cargo de los propietarios afectados y se exigirá por el Ayuntamiento en la forma señalada por la LOUA, los reglamentos y en lo que sea de aplicación por lo señalado en el Plan.

3. La aplicación del sistema de cooperación exige la Reparcelación de los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de ejecución salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y cargas derivados de la ejecución del planeamiento.

4. Los propietarios incluidos en un polígono o unidad de ejecución que se desarrolle por el sistema de cooperación, podrán constituirse en Asociación Administrativa de Cooperación con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.

Artículo 24. Sistema de expropiación.

1. En el sistema de expropiación forzosa, la administración actuante expropia el suelo y otros bienes comprendidos dentro de un área previamente delimitada, y ejecuta en ellos las correspondientes obras de urbanización y, en su caso, edificación, conforme al planeamiento y las formas de gestión (directa o indirecta) permitidas por la LOUA.

2. La expropiación forzosa por razones de urbanismo se adoptará en cumplimiento de alguna de estas finalidades:

- Para la ejecución de los sistemas generales de la ordenación urbanística del territorio o de alguno de sus elementos.

- Para llevar a efecto actuaciones aisladas en suelo urbano y,

- Para la urbanización de polígonos o unidades de ejecución completas.

3. El sistema de expropiación se regirá por lo dispuesto en la LOUA, los Reglamentos y cuanto resulte de aplicación del Plan General.

Artículo 25. Reparcelación

1. La Reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar las fincas adaptándolas a las exigencias del planeamiento y situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación el aprovechamiento establecido por el Plan, en especial el que corresponda al Ayuntamiento conforme al mismo, incluida la sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de sus derechos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución.

2. Consiste la Reparcelación en la agrupación o integración de las fincas comprendidas en una unidad de ejecución para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le corresponda.

3. Para todo lo referente a procedimiento y tramitación de las reparcelaciones se estará a lo que dispone el LOUA, los reglamentos, en especial el Título Tercero del Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por el Real Decreto 3.288/1978, de 25 de agosto (en adelante RGU) y a cuanto se señale en las Normas que sea de aplicación.

4. Los Proyectos de Reparcelación contendrán las determinaciones y documentación establecida en los artículos 82, 83 y 84 del RGU y se justificará en todo caso la inexistencia de parcelas resultantes no edificables y sin destino específico en las normas de ordenación que se ejecute.

En su Memoria se describirán las fincas aportadas y las parcelas resultantes con expresión de su destino urbanístico. En los casos en que la Reparcelación se proyecte simultáneamente con un instrumento de ordenación que desarrolle el Plan General, la documentación podrá asumirse en la correspondiente al instrumento de ordenación.

Artículo 26. Parcelación urbanística.

1. Se considerará parcelación urbanística toda división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes que se lleve a cabo en los suelos clasificados como urbanos o urbanizables por el Plan General.

2. No podrán realizarse parcelaciones urbanísticas en los suelos urbanizables en tanto no esté aprobado el correspondiente Plan de Sectorización o/y Plan Parcial de los sectores definidos en estas Normas o el planeamiento fijado por la legislación urbanística para su desarrollo, en los demás casos.

3. La parcelación urbanística estará sujeta a lo dispuesto en la LOUA, los reglamentos, y demás disposiciones aplicables en especial las fijadas en este Plan.

CAPÍTULO 5

Proyectos de otras actuaciones urbanísticas, actividades e instalaciones

Artículo 27. Proyectos de otras actuaciones urbanísticas.

1. A los efectos de las Normas, se entiende por otras actuaciones urbanísticas aquellas construcciones, ocupaciones y otras formas de afectación del suelo, que no estén Incluidas en puntos anteriores. Estas actuaciones son:

1.1. La tala de árboles y la plantación de masas arbóreas.

1.2. Movimientos de tierra no afectos a obras de urbanización o edificación incluidas la construcción de piscinas y la apertura de pozos.

1.3. El acondicionamiento de espacios libres de parcela y la ejecución de vados de acceso de vehículos.

1.4. Nuevos cerramientos exteriores de terrenos o modificación de los existentes.

1.5. Implantación fija de casas prefabricadas o desmontables y similares.

1.6. Instalaciones ligeras de carácter fijo propias de los servicios públicos o actividades mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, puntos de parada de transporte, postes, etc.

1.7. Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre recreativas, deportivas, de acampada. etc., sin perjuicio de los proyectos complementarlos de edificación o urbanización que en su caso requieran.

1.8. Obras civiles, tales corno puentes, pasarelas, muros, imágenes, símbolos conmemorativos o monumentos y otros elementos urbanos similares que no formen parte de proyectos de edificación o de urbanización.

1.9. Soportes publicitarios exteriores.

1.10. Instalaciones exteriores propias de las actividades extractivas, Industriales o de servicios, no Incorporadas a proyectos de edificación.

1.11. Vertederos de residuos o escombros.

1.12. Instalaciones de deposito o almacenamiento el aire libre, incluidos los depósitos de agua y de combustibles líquidos y gaseosos, y los parques de combustibles sólidos, de materiales y de maquinaria.

1.13. Instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no comprendidas en proyectos de urbanización o de edificación.

1.14. Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones de viario o de los espacios libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas y otros montajes sobre los edificios ajenos al servicio normal de éstos y no previstos en sus proyectos originarios, que puedan afectar al medioambiente urbano.

1.15. Vallados de obras y solares.

1.16. Sondeos de terrenos.

1.17. Instalación de maquinaria, andamiajes y apeos.

1.18. Ocupación de terrenos por feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire libre.

1.19. Infraestructuras de toda clase, así como las instalaciones y edificios necesarios para su construcción y mantenimiento.

1.20. Apertura de zanjas y calas.

Artículo 28. Proyectos de actividades e instalaciones.

1. Se entiende por proyectos de actividades y de instalaciones aquellos documentos técnicos que tienen por objeto definir, en su totalidad o parcialmente, los elementos mecánicos, la maquinaria o las instalaciones que precisan existir en un local para permitir el ejercicio de una actividad determinada.

2. Los proyectos e instalaciones comprenden las siguientes clases:

2.1. Proyectos de instalaciones de actividades: son aquellos que definen los complementos mecánicos o las instalaciones que se pretenden situar en un local o edificio con carácter previo a su construcción o adecuación y, en todo caso, con anterioridad al Inicio de una actividad que se pretende implantar.

2.2. Proyectos de mejora de la instalación: son aquellos que definen la nueva Implantación, mejora o modificación de Instalaciones, máquinas o elementos análogos en edificios o locales destinados a actividades que se encuentran en funcionamiento.

3. Condiciones de los proyectos:

3.1. Los proyectos técnicos a que se refiere esta sección estarán redactados por facultativo competente y se atendrán a las determinaciones requeridas por la reglamentación técnica especifica por el contenido de estas Normas y por las especiales que pudiera aprobar el Ayuntamiento. Como mínimo, contendrán memoria descriptiva y justificativa planos y presupuesto.

3.2. En el caso de tratarse de proyectos incluidos en alguno de los anexos de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma de Andalucía deberán someterse al procedimiento de prevención ambiental previsto en dicha ley.

TÍTULO III

INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN EL SUELO Y LA EDIFICACIÓN

CAPÍTULO 1

Licencias

Artículo 29. Actos sometidos a licencia municipal.

1. Los actos sujetos a previa licencia municipal, tanto a iniciativa pública como privada, son los enumerados en los artículos 169 de la LOUA y 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de Junio (en adelante RDU).

Artículo 30. Procedimiento para la obtención de licencia.

1. El procedimiento para el otorgamiento de la licencia municipal será el previsto en el artículo 9.1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, aprobado por Decreto de 17 de junio de 1955.

2. Las fases del procedimiento son las siguientes:

2.1. Las solicitudes de licencia deberán dirigirse al Sr. Alcalde-Presidente del Ayuntamiento con expresión, asimismo, de los demás requisitos generales que establece el artículo 70.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y presentarse en el Registro General del Ayuntamiento.

2.2. Las peticiones deberán ir acompañadas de proyecto técnico, suscrito por técnico competente y debidamente visado por el Colegio Oficial correspondiente, con copias ara cada uno de los Organismos que hayan de informar la petición.

2.3. En la solicitud se expresará la vía pública y el número que tenga asignado el terreno o edificio a que se refiere y se acompañará plano de emplazamiento diligenciado por los servicios municipales.

2.4. No deberán acompañar proyecto técnico las obras menores, por cuanto aún sometidas a licencia municipal, no lo están a la urbanística.

2.5. La resolución de las solicitudes deberán notificarse en el plazo máximo de tres meses.

Transcurrido este plazo podrá entenderse, en los términos prescritos por la legislación reguladora del procedimiento administrativo común, otorgada la licencia interesada. El comienzo de cualquier obra o uso al amparo de ésta requerirá, en todo caso, comunicación previa al municipio con al menos diez días de antelación.

3. En el proceso de solicitud y otorgamiento de licencia, deberán tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

3.1. En las licencias de obras (urbanización y edificación) deberá contemplarse la catalogación de los residuos generados y determinarse el destino final de los mismos en función de sus características. A este respecto se estará a lo dispuesto en la normativa vigente de residuos.

3.2. Las solicitudes de licencia urbanística para la realización de cualquier obra o actividad que lleve aparejada la realización de movimientos de tierras en pendientes superiores al 15%, o que afecten a una superficie mayor de 2.500 m² o a un volumen superior a 5.000 m³ deberán ir acompañadas de la documentación y estudios necesarios para garantizar la ausencia de impacto negativo sobre la erosionabilidad de los suelos, debiendo establecerse las medidas correctoras pertinentes en caso de necesidad para poder obtener la autorización. Se ha de recuperar en lo posible la cobertura edáfica superficial.

3.3. No se podrán otorgar las licencias de apertura y de primera ocupación en tanto que los terrenos no cuenten con conexión a las redes de abastecimiento y saneamiento.

Artículo 31. Clases de licencias.

1. Licencias de parcelación.

1.1. Las parcelaciones urbanísticas están sujetas a licencia municipal, en virtud a lo establecido en los artículos 169 de la LOUA y 1 del RDU. Ésta se entenderá concedida con los acuerdos de aprobación del Proyecto de Reparcelación.

1.2. Asimismo, requiere licencia todo acto de subdivisión o agregación de parcelas en Suelo Urbano o Urbanizable que pretenda realizarse con posterioridad o independencia de los instrumentos de planeamiento o gestión urbanística correspondientes.

1.3. Las segregaciones de fincas rústicas están sujetas a la previa declaración municipal de innecesariedad de licencia de parcelación, pero sí requerirán de la oportuna licencia municipal en relación al uso o actividad que se pretenda realizar en el Suelo No Urbanizable.

2. Licencias de obras de urbanización.

2.1. Será necesaria la licencia urbanística para toda obra de urbanización. Esta se entiende concedida por la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización correspondiente.

3. Licencias de obras de edificación.

3.1. Toda obra de edificación requiere licencia urbanística de conformidad con lo establecido en los artículos 169 de la LOUA y 1 del RDU.

3.2. La concesión de la licencia de obras de edificación además de verificar que la obra proyectada cumple con las condiciones fijadas por el Plan General, exigirá que se acredite, en su caso, estas circunstancias:

3.2.1. Que se ha obtenido licencia de parcelación o, en otro caso, la conformidad de la parcela con el Plan.

3.2.2. Que se han formalizado las cargas urbanísticas dentro de la unidad de ejecución en que el Plan, en su caso, incluye a la parcela.

3.2.3. Contar la parcela con los servicios urbanísticos que la legislación urbanística exige para que pueda ser considerada la misma como solar, salvo que se asegure la ejecución simultanea de la urbanización.

3.2.4. La licencia previa de actividad cuando en el inmueble objeto de edificación se vaya a realizar alguna actividad.

3.3. Se distinguen cuatro clases de licencias de obras:

- De obra nueva.

Se denomina obra nueva a la efectuada para la construcción de un inmueble de nueva planta bien sobre terreno libre (en el que no ha existido ninguna construcción anterior), bien sobre el terreno procedente del derribo de un edificio existente, bien como ampliación de edificios existentes, siempre que ésta sea en superficie de planta baja.

- De reforma.

Se entiende por reforma aquellas operaciones de construcción encaminadas a modificar un edificio previamente existente, bien sea para destinarlo a un uso distinto, bien por cualquier otra causa.

Se distinguen dos tipos:

a) Estructurales.

Cuando su realización implica modificación de elementos estructurales (modificación de estructura, elevación de plantas, de fachadas o de cubierta), o si implica transformaciones interiores tipológicas.

b) No estructurales.

Cuando se limitan a redistribución de espacios interiores que no implique transformación tipológica, o a cualquier otra operación que no afecte a elementos estructurales.

- De conservación.

Se denominan obras de conservación las tendentes al mantenimiento estético, funcional y constructivo del edificio. Al igual que las anteriores se distinguen 2 mismos tipos:

a) Estructurales.

Si afectan a elementos estructurales (estructura, fachada, cubierta, etc.).

b) No estructurales.

Si no afectan a elementos estructurales.

- De derribo.

Se denominan obras de derribo a las efectuadas con objeto de destruir una obra edificada, bien por encontrarse en estado ruinoso, bien por cualquier otra circunstancia.

4. Licencias de otras actuaciones urbanísticas.

4.1. La realización de actos contemplados en el  Artículo 27 del presente documento, siempre que no estén amparadas en una licencia de urbanización o edificación, requerirá de la oportuna licencia.

5. Licencias de primera ocupación.

5.1. Está sujeta a licencia la primera utilización de los edificios. Ésta tiene por objeto la verificación de que la edificación ha sido ejecutada de conformidad con las condiciones de la licencia de edificación previamente concedida.

5.2. Su obtención es requisito necesario para que los interesados puedan contratar con las empresas suministradoras de electricidad, agua, telefonía y telecomunicaciones.

6. Licencias de apertura.

6.1. Está sujeta a licencia la apertura de los establecimientos industriales y mercantiles; la misma tiene por objeto verificar si los locales e instalaciones reúnen las condiciones de seguridad y salubridad y demás previstas en el Plan General.

6.2. Su obtención también es requisito imprescindible para poder contratar con las empresas suministradoras de servicios.

6.3. Esta licencia faculta a realizar en el inmueble objeto de la misma solamente los usos y actividades expresamente autorizados. Cualquier otro uso o actividad que se pretenda realizar necesitará de la oportuna autorización.

6.4. En su caso, serán de aplicación a las mismas el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, el Reglamento de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas, y la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de la Junta de Andalucía.

CAPÍTULO 2

Conservación de los bienes inmuebles

Artículo 32. Conservación de edificaciones.

1. Las fachadas de los edificios deberán conservarse en las debidas condiciones de higiene y ornato. La autoridad municipal podrá obligar a los propietarios a su revoco, pintura o blanqueo, previo informe de los servicios técnicos.

2. Los propietarios deberán asimismo conservar las edificaciones en perfecto estado de solidez.

Artículo 33. Conservación de solares.

1. Todos los solares deberán estar cerrados con arreglo a lo establecido en las Ordenanzas. De no existir tal regulación se exigirá un cercado permanente de dos metros de altura, pudiendo el Ayuntamiento exigir que se cierren otras propiedades aunque no tengan la condición de solar.

El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial.

CAPÍTULO 3

Estado ruinoso de las edificaciones

Artículo 34. Declaración de ruina.

1. Procederá la declaración de ruina de las edificaciones, de conformidad con lo establecido en el núm. 1 del artículo 157 de la LOUA, cuando concurra alguno de los siguientes supuestos:

1.1. Cuando el coste de las reparaciones necesaria supere el límite del deber normal de conservación (50% del valor de una construcción de nueva planta de similares características).

1.2. Cuando acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes técnicos correspondientes al menos a las dos últimas inspecciones periódicos, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de las mismas, sumado al de las que deban ejecutarse en concepto de reparaciones necesarias, supere el 50% del párrafo anterior.

Artículo 35. Procedimiento.

1. Normal.

1.1. El procedimiento de declaración de ruina podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte.

1.2. La iniciación de oficio, que podrá ser la acordada por la autoridad municipal o en virtud de denuncia formulada, requerirá informe emitido por los servicios técnicos municipales.

1.3. Si el procedimiento se inicia a instancia de parte, se hará constar en el escrito de solicitud los siguientes puntos:

- Identificación del inmueble.

- Motivo de la ruina.

- Relación de moradores del inmueble.

- Titulares de derechos reales sobre el inmueble.

- Acreditación de la titularidad del inmueble, si el solicitante de la declaración es el propietario del mismo.

1.4. Una vez iniciado el procedimiento se dará audiencia al propietario, moradores y titulares de derechos reales sobre el inmueble, dándoles traslado de los informes técnicos para que aleguen en un plazo no inferior a 10 ni superior a 15 días.

1.5. Transcurrido dicho plazo, se evacuará dictamen pericial por los servicios técnicos municipales tras la inspección del inmueble, en un plazo de 10 días.

1.6. Seguidamente y una vez elaborado el informe pericial, se dictará propuesta de resolución por los servicios técnicos municipales, en el plazo de 10 días desde la incorporación del referido informe al expediente.

1.7. La resolución del expediente podrá tener alguno de los siguientes pronunciamientos:

- Declarar el inmueble en ruina, ordenando la demolición del mismo.

- Declarar parte del inmueble en ruina, siempre y cuando esta tenga independencia constructiva del resto, ordenándose asimismo su demolición.

- Declarar que, aun cuando existe ruina en parte del inmueble, ésta no alcanza la suficiente entidad para que se den los requisitos de una declaración general, ordenándose en consecuencia las obras de reparación necesarias.

- Declarar que no hay situación de ruina, ordenándose lo procedente con relación a la seguridad, salubridad y ornato del inmueble.

1.8. La resolución será notificada todos los que hubieran sido parte en el procedimiento y a los moradores del inmueble. En la misma, y para el caso de que se hubiera acordado la ejecución de obras de conservación o la demolición, se fijará el plazo de iniciación de lo mandado.

2. Urgente.

2.1. Cuando de oficio o a instancia de parte, se compruebe que la situación de un inmueble presente peligro para las personas o bienes y, por tanto, es urgente su demolición, el Alcalde acordará el desalojo de los moradores del inmueble y adoptará las medidas necesarias para asegurar la edificación.

2.2. La resolución del procedimiento por el Alcalde se adoptará en el plazo de veinticuatro horas desde la recepción de los informes técnicos municipales.

CAPÍTULO 4

Infracciones urbanísticas

Artículo 36. Definición y clases.

1. Definición.

1.1. De conformidad con el artículo 191 de la LOUA son infracciones urbanísticas, las acciones y omisiones que vulneren la legislación urbanística y el Plan General, siempre y cuando estén tipificadas y sancionadas en aquella.

2. Clases.

Las infracciones urbanísticas se clasifican en:

2.1. Leves.

Son infracciones leves:

2.1.1. La prestación de servicios por parte de las empresas suministradoras sin exigir la acreditación de la correspondiente licencia cuando ésta proceda, o cuando hubiese transcurrido el plazo establecido en la contratación provisional, así como la continuidad en la prestación cuando haya sido adoptada la suspensión cautelar.

2.1.2. Todas las excepcionadas en el punto siguiente.

2.2. Graves:

2.2.1. Parcelaciones urbanísticas, urbanización, construcción o edificación e instalación o cualquier otro acto de transformación de uso del suelo y del subsuelo que se ejecute sin licencia o contraviniendo las condiciones de la misma, salvo que sean de modificación o reforma y que, por su menor entidad, no precisen de proyecto técnico.

2.2.2. Los incumplimientos, con ocasión de la ejecución de los instrumentos de planeamiento, de deberes impuestos por la legislación urbanística, por dichos instrumentos y los de gestión y ejecución, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado por la Administración.

2.2.3. La obstaculización al ejercicio de la potestad inspectora de la LOUA.

2.3. Muy graves:

2.3.1. Las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

2.3.2. Las actividades de ejecución sin el instrumento de planeamiento preciso.

2.3.3. Las tipificadas como graves en el apartado anterior, cuando afecten a:

- Suelo no urbanizable de especial protección.

- Parques, jardines, espacios libres, infraestructuras y demás reservas para dotaciones.

- Bienes o espacios catalogados.

- Otras determinaciones de la ordenación estructural previstas en el instrumento de planeamiento, cuyo desarrollo o ejecución se vea imposibilitado.

2.3.4. La inobservancia de las medidas cautelares de suspensión ordenadas con motivo del ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

2.4. Las infracciones urbanísticas graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves al año (artículo 211 de la LOUA).

TÍTULO IV

RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

CAPÍTULO 1

Divisiones urbanísticas del suelo

Artículo 37. Clasificación del suelo.

1. Constituye la división básica del suelo a efectos urbanísticos y determina los regímenes específicos de aprovechamiento y gestión. Según la realidad consolidada, su distinta posición y funcionalidad en la estructura general y orgánica del territorio, y el destino previsto por las Normas para las distintas áreas, se distinguen:

1.1. El Suelo No Urbanizable. Tendrá la condición de Suelo No Urbanizable, los terrenos en que concurra alguna de las circunstancias siguientes:

1.1.1. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.

1.1.2. Que el Plan General consideren necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.

1.2. El Suelo Urbanizable, que será el suelo que no tenga la condición de urbano o de no Urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y en el Plan General.

1.3. El Suelo Urbano, integran el suelo urbano los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:

1.3.1. Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse a él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica de Baja Tensión.

1.3.2. Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones desconectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.

1.3.3. Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

Artículo 38. Suelo de sistemas generales.

Comprende esta categoría las superficies que, sin perjuicio de la clasificación del suelo, son destinados por el Plan General al establecimiento de los elementos dotacionales públicos determinantes del desarrollo urbano y especialmente configuradores de la estructura general y orgánica del territorio.

1. Comunicaciones:

1.1. Constituyen el Sistema General de Comunicaciones todas las carreteras y demás vías de comunicaciones señaladas con ese carácter en la Memoria y Planos de Ordenación.

2. Espacios libres:

2.1. Constituyen el Sistema General de Espacios Libres (Zonas Verdes y Áreas Libres) los espacios de dominio público destinados en general a la plantación de especies vegetales y a las actividades de ocio de la población, descritos y calificados en la Memoria y Planos de Ordenación.

3. Equipamiento comunitario:

3.1. Constituyen el Sistema General de Equipamiento Comunitario los edificios destinados a Usos Administrativos, Sociales, Asistenciales, Docentes y Deportivos, para el servicio de la población, descritos y calificados en la Memoria y Planos de Ordenación y los suelos que les son afectos.

4. Infraestructuras:

4.1. Constituyen las instalaciones de importancia para el Desarrollo del Territorio, las redes, elementos funcionales y sus suelos afectos, para tendido y servicios de:

Captación, tratamiento y abastecimiento de agua potable.

Alcantarillado y depuración de efluentes.

Vertido y tratamiento de residuos sólidos.

Alumbrado público.

Transformación y suministro de energía eléctrica.

Servicios telefónicos.

Artículo 39. División del suelo en razón de su calificación urbanística.

1. Mediante la calificación, El Plan General determinan la asignación a las zonas de los usos urbanísticos y regula el régimen de éstos con carácter general para todas las clases de suelo y con carácter pormenorizado para las áreas de suelo urbano.

2. La pormenorización de los usos en las áreas de Suelo Urbanizable es función propia del planeamiento parcial.

3. Los usos globales son los siguientes:

- Residencial.

- Industrial.

- Terciario.

- Dotacional.

- Parques y jardines públicos.

- Transporte y comunicaciones.

4. Los equipamientos y servicios públicos se entienden sin perjuicio de que sean de titularidad pública o privada y, al igual que los parques y jardines públicos, de que formen parte de los Sistemas Generales o constituyan Dotaciones Locales.

5. Los usos pormenorizados y las condiciones generales de los distintos usos se regulan en las Normas. La asignación individualizada de usos a cada parcela o finca y las condiciones particulares es materia propia de la ordenanza aplicable.

Artículo 40. División del suelo en razón de su ordenación detallada.

Atendiendo al grado de detalle de la ordenación contenida en El Plan General en las distintas clases y categorías de suelo, se distinguen las siguientes áreas:

1. En el Suelo Urbano:

1.1. Suelo Urbano común, ordenado de modo directo y finalista cuya ejecución, por tanto, viene posibilitada inmediatamente por la aplicación de las determinaciones propias de El Plan General para la zona de que se trate.

1.2. Áreas de planeamiento remitido. Son aquellas para las que El Plan General contiene, o bien la ordenación básica con remisión de la de detalle a ulterior desarrollo, o bien la ordenación detallada pero pendiente de completar mediante Planes Especiales o Estudios de Detalle.

2. En el Suelo Urbanizable:

2.1. Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado sujetos a desarrollo por medio de los Planes Parciales correspondientes.

2.2. Áreas de Suelo Urbanizable no Sectorizado que tengan que ser desarrollados a través de los correspondientes Planes de Sectorización que la legislación urbanística determine.

Artículo 41. División del suelo en razón de la gestión urbanística.

1. Sin perjuicio de la delimitación de los ámbitos de gestión propios del Suelo Urbanizable, cuya determinación corresponde a los Planes Parciales o al planeamiento que la legislación urbanística determine, el Plan General delimitan o prevén la delimitación de determinados ámbitos de gestión como son las unidades ejecución para reparto de cargas y beneficios en el suelo urbano.

CAPÍTULO 2

Incidencia del planeamiento sobre las situaciones preexistentes

Artículo 42. Derogación del planeamiento anterior.

1. Tanto el Plan General anteriores como los demás instrumentos de planeamiento vigentes en el momento de entrada en vigor de las nuevas Plan General quedarán expresamente derogados.

Artículo 43. Situaciones fuera de ordenación.

1. Serán calificados como fuera de ordenación los edificios, construcciones e instalaciones que se encuentren en las situaciones siguientes.

1.1. Los que ocupen suelo clasificado como viario o espacios libres públicos, tanto de sistema general como local que las propias Plan General o sus instrumentos de desarrollo determinen expresamente.

1.2. Los que en más de un cincuenta por ciento (50%) de su volumen o superficie estén destinados a usos que resulten incompatibles según el plan, con los de equipamiento asignados al lugar de su emplazamiento por las mismas o sus instrumentos de desarrollo.

1.3. Los que alberguen o constituyan usos cuyos efectos de repercusión ambiental vulneren los máximos tolerados el Plan General, o por las disposiciones legales vigentes en materia de seguridad, salubridad o protección del medio ambiente.

1.4. Las que no cumplan otras condiciones de edificación tales como retranqueos, parcela mínima, altura, edificabilidad y ocupaciones asignadas por el Plan General.

2. Se podrán realizar en los edificios incursos en dicho estado de forma parcial y no totalmente incompatibles con la ordenación, todas las obras de conservación, consolidación, mejora y modernización, no permitiéndose en ningún caso, únicamente, las de incremento de volumen.

CAPÍTULO 3

Facultades urbanísticas

Artículo 44. Derechos/deberes urbanísticos.

El contenido urbanístico de la propiedad del suelo se adquiere con el cumplimiento efectivo de los siguientes «derechos/deberes»:

1. Deberes y derechos de los propietarios de suelo urbano.

1.1. Deberes de los propietarios de suelo urbano:

1.1.1. Si el terreno está consolidado por la urbanización, deberán completar esta para que adquiera en su caso la condición de solar, y en su caso edificar en plazo.

1.1.2. Si el terreno carece de urbanización deberán:

- Ceder obligatoria y gratuitamente el terreno para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito.

- Ceder obligatoria y gratuitamente el terreno para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general incluya en el ámbito.

- Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 de aprovechamiento correspondiente al ámbito.

- Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

- Costear y en su caso ejecutar la urbanización.

- Edificar los solares en el plazo que se establezco en el planeamiento.

1.2. Derecho de los propietarios de suelo urbano.

1.2.1. Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos parea que adquieran la condición de solares y edificar estos en las condiciones impuestas por el planeamiento urbanístico.

2. Deberes y derechos de los propietarios de suelo urbanizable.

2.1. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable:

2.1.1. Si el terreno está consolidado por la urbanización, deberán completar esta para que adquiera en su caso la condición de solar, y en su caso edificar en plazo.

2.1.2. Si el terreno carece de urbanización deberán:

- Ceder obligatoria y gratuitamente el terreno para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito.

- Ceder obligatoria y gratuitamente el terreno para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general incluya en el ámbito.

- Costear y ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y en su caso las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas.

- Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 de aprovechamiento correspondiente al ámbito.

- Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

- Costear y en su caso ejecutar la urbanización.

- Edificar los solares en el plazo que se establezco en el planeamiento.

2.2. Derecho de los propietarios de suelo urbanizable.

2.2.1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y dispones de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos. Además tendrán derecho a promover su transformación instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.

2.2.2. La transformación del suelo urbanizable podrá ser también promovida por las Administraciones Públicas sean o no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.

TÍTULO V

RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES Y LOCALES

CAPÍTULO 1

Sistemas generales

Artículo 45. Definición y tipos.

1. Constituyen los sistemas generales los elementos fundamentales de la estructura general y orgánica del término municipal, que prestan servicios tanto al nivel general del municipio como a ámbitos territoriales más amplios.

2. Los Sistemas Generales son los siguientes:

- S.G. de Transporte y Comunicaciones.

- S.G. de Espacios Libres.

- S.G. de Equipamiento Comunitario.

- S.G. de Infraestructuras.

3. Los sistemas generales definidos por El Plan General están situados o adscritos tanto en suelo urbano, como en suelo Urbanizable, como en suelo no Urbanizable.

Artículo 46. Regulación de los sistemas generales.

1. La regulación particular de cada uno de los usos a que se vinculan los elementos de los sistemas generales se contiene en el Título VI de estas Normas que se dedica a las condiciones generales de los usos. Asimismo, las condiciones de edificación de los suelos destinados al Sistema General de Equipamiento se contienen en el Título VI de estas Normas que se dedica a las condiciones generales de la edificación.

Artículo 47. Titularidad y régimen urbanístico.

1. Los terrenos afectados por sistemas generales deberán adscribirse al dominio público. Estarán afectados al uso o servicio que determina el presente Plan General y deberán transmitirse al Ayuntamiento de Arjona, con las salvedades y condiciones que se fijan a continuación.

2. Los terrenos de sistemas generales que tengan en la actualidad un uso coincidente con el propuesto se mantendrán en el dominio de la Administración Pública o Entidad de Derecho Público titular de los mismos, sin que deban transmitirse al Ayuntamiento de Arjona.

3. Los terrenos afectados por sistemas generales que sean de titularidad privada y su uso no coincida con el propuesto deberán transmitirse en todo caso al Ayuntamiento de Arjona, quien los incorporará a su patrimonio mediante los sistemas de obtención que se regulan en las presentes Normas, de conformidad a lo dispuesto en la normativa urbanística. No obstante, podrán establecer con los titulares de estos terrenos otros acuerdos que conlleven a la utilización pública temporal de los mismos.

Artículo 48. Procedimientos de obtención de los sistemas generales y dotaciones.

1. El suelo destinado a dotaciones se obtiene:

1.1. Cuando estén incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecución, mediante cesión obligatoria y gratuita y por los procedimientos previstos para el desarrollo de la actividad de ejecución, así como por expropiación u ocupación directa.

1.2. En los restantes supuestos, mediante transferencias de aprovechamiento en virtud del correspondiente acuerdo de cesión, venta o distribución cuando así esté previsto en el instrumento de planeamiento y en su defecto, mediante expropiación u ocupación directa.

CAPÍTULO 2

Sistemas públicos locales o dotaciones públicas locales

Artículo 49. Definición y tipos.

1. Constituyen los sistemas públicos locales aquellas dotaciones públicas que prestan servicios solamente a una parte del término municipal y que por tanto sólo son de interés para una parte de la población.

2. Podemos distinguir los siguientes tipos:

- Viales y aparcamientos.

- Parques y Jardines.

- Zonas deportivas y espacios de ocio y expansión.

- Centros docentes, asistenciales y sanitarios.

- Servicios de interés público y social.

Artículo 50. Regulación de los sistemas públicos locales o dotaciones públicas locales.

1. La regulación particular de cada uno de los usos a que se vinculan los elementos de los sistemas locales se contiene en el Título VI de estas Normas que se dedica a las condiciones generales de los usos. Asimismo, las condiciones de edificación de los suelos destinados al Sistema Público Local de Equipamiento se contienen en el Título VI de estas Normas que se dedica a las condiciones generales de la edificación.

Artículo 51. Titularidad y régimen urbanístico.

1. Los terrenos afectados por sistemas públicos locales deberán adscribirse al dominio público. Estarán afectos al uso o servicio que determinan las presentes Plan General y deberán transmitirse al Ayuntamiento de Arjona, con las salvedades y condiciones que se fijan a continuación.

2. Los terrenos de sistemas locales que tengan en la actualidad un uso coincidente con el propuesto se mantendrán en el dominio de la Administración Pública o Entidad de Derecho Público titular de los mismos, sin que deban transmitirse al Ayuntamiento de Arjona.

Artículo 52. Procedimiento de obtención de sistemas públicos locales.

1. El suelo destinado a dotaciones se obtiene:

1.1. Cuando estén incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecución, mediante cesión obligatoria y gratuita y por los procedimientos previstos para el desarrollo de la actividad de ejecución, así como por expropiación u ocupación directa.

1.2. En los restantes supuestos, mediante transferencias de aprovechamiento en virtud del correspondiente acuerdo de cesión, venta o distribución cuando así esté previsto en el instrumento de planeamiento y en su defecto, mediante expropiación u ocupación directa.

TÍTULO VI

CONDICIONES GENERALES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN, EDIFICACIÓN Y DE LOS USOS

CAPÍTULO 1

Condiciones generales de la urbanización

Artículo 53. Condiciones generales relativas al entorno.

1. Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración la topografía del terreno, la vegetación existente, la posición del terreno respecto a cornisas, hitos u otros elementos visuales, el impacto visual de la construcción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, su incidencia en términos de soleamiento y ventilación de las construcciones de las fincas colindantes y, en vía pública, su relación con ésta, la adecuación de la solución formal a la tipología y materiales del área, y demás parámetros definidores de su integración en el medio urbano.

2. El Ayuntamiento podrá exigir la inclusión en la documentación con la que se solicite licencia, de un estudio de visualización y paisaje urbano en el estado actual, y en el estado futuro que corresponderá a la implantación de la construcción proyectada.

Artículo 54. Condiciones ambientales de las obras de urbanización.

1. Los Planes de desarrollo del Planeamiento Urbanístico y Proyectos de Urbanización incluirán las medidas necesarias para garantizar el control sobre los desechos y residuos sólidos que se generarán durante las fases de construcción y funcionamiento, mediante aquellas acciones que permitan una correcta gestión de los mismos. Para ello, entre otras medidas, el promotor del Plan y/o Proyecto, obligatoriamente, tendrá que poner a disposición los residuos en las condiciones higiénicas más idóneas para evitar malos olores y derrames, y de forma que se faciliten las operaciones de recogida y transporte. Además, en la Evaluación económica de los Planes Parciales ha de aparecer el gasto estimativo correspondiente a la gestión de los residuos sólidos urbanos, gasto que ha de ser vinculante en cuanto a obligaciones de inversión. En cualquier caso, podría llegarse a un acuerdo entre las partes implicadas y la Corporación Municipal para la correcta gestión de los citados residuos.

2. No obstante lo anterior, las operaciones de gestión de residuos sólidos urbanos y, en su caso, la instalación de gestión al que se destinen los residuos, tanto sean realizadas por la Administración como por particulares, han de contar con todas las autorizaciones administrativas preceptivas, que en cada caso correspondan, tal como las previstas en el Decreto 283/1995, de 21 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Residuos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

3. Se controlará la ausencia de vertidos o residuos sólidos urbanos, inertes o agrarios que pudieran emplazarse en las parcelas sin edificar. Como medida de control se exigirá el vallado de las mismas.

4. Así mismo, deberán contener expresamente un apartado dedicado a definir la naturaleza y volumen de los excesos de excavación que puedan ser generados en la fase de ejecución, especificándose el destino del vertido de esas tierras.

5. De acuerdo con la Ley 10/1998, de 21 de abril, las Administraciones Públicas promoverán el uso de materiales reutilizables, reciclables y valorizables, así como de productos fabricados con material reciclado que cumplan las especificaciones técnicas requeridas, en el marco de la contratación pública de obras y suministros.

5.1. Se favorecerá la utilización de:

- Subproductos reciclados, por ejemplo en los firmes (según propugna la instrucción O.C. 1/999 de la Consejería de Obras Públicas y Transportes) o áridos de machaqueo procedentes de estructuras pétreas (hormigón o fábrica de ladrillo).

- Productos con distintivos de calidad del tipo Marca AENOR de Medio Ambiente, todavía escasos y muy poco divulgados; INCE, etc.

- Materiales locales.

- Maderas con certificado forestal o productos con etiqueta ecológica.

5.2. Y no se utilizarán:

- Compuestos de CFC, CHCL.

- Productos clorados.

- Componentes tóxicos.

- Maderas procedentes de bosques en fase de extinción o cuya explotación no corresponda a un desarrollo sostenible.

- Compuestos de amianto.

Artículo 55. Condiciones particulares ambientales de los proyectos de urbanización en sectores de uso industrial.

1. Los vertidos se llevarán hasta una depuradora que deberá crearse para el polígono o, en su caso, para varios polígonos si se llegara a un acuerdo, antes de enlazar con la red municipal de saneamiento o realizar vertidos a cauce alguno.

2. Los sistemas de depuración que se elijan para los polígonos industriales deberán estar instalado y listo para su funcionamiento con anterioridad a la puesta en marcha de las actividades del polígono industrial.

3. Para facilitar la recogida como mínimo de los residuos peligrosos que se generen en las actividades de los futuros polígonos industriales se creará la infraestructura de un punto limpio para la recepción, clasificación y transferencia de los mismos, con capacidad suficiente para atender las necesidades de las instalaciones que puedan localizarse en el mismo, tal y como se prevé en el Decreto 99/2004, de 9 de marzo, por el que se aprueba la revisión del Plan de Gestión de Residuos Peligrosos de Andalucía. La gestión del citado punto limpio se llevará a cabo por parte de una empresa con autorización para la gestión de residuos peligrosos.

4. El punto limpio deberá estar instalado y listo para su funcionamiento con anterioridad a la puesta en marcha de las actividades del polígono industrial y su ubicación deberá aparecer reflejada en la cartografía del planeamiento con el suficiente grado de detalle.

5. En caso de poder constatar la imposibilidad física para ubicar dicha infraestructura, los administradores del polígono y las empresas radicadas en los mismos, deberán presentar a la Consejería de Medio Ambiente un programa de recogida itinerante de los residuos peligrosos que se generen, realizada por una empresa gestora de residuos y que cubra las necesidades de las instalaciones industriales allí situadas.

6. Las industrias que necesiten espacios abiertos para su proceso de producción, deberán desarrollar esta actividad en terrenos que no sean visibles desde los viales, y siempre permanecerán ocultos por cuerpos de edificación.

7. La tipología constructiva de las nuevas edificaciones que se proyecten será acorde con el medio e integrada en el paisaje, prescindiendo de elementos extraños e impactantes sobre el medio.

8. Los trabajos realizados durante el periodo de obras en la vía pública se ajustarán a las condiciones acústicas exigibles en los artículos 44 y 45 del Reglamento de Protección contra la contaminación acústica en Andalucía en lo que se refiere al uso de maquinaria al aire libre y a la realización de actividades de carga y descarga.

9. Se deberá garantizar la inexistencia de afectaciones sobre el suelo producidas por vertidos de aceites, grasas y combustibles procedentes de máquinas y motores tanto en las actuaciones de desarrollo como en el uso futuro del sector. Para ello los cambios de aceites deberán realizarse en instalaciones fijas o acondicionadas y autorizadas a tal efecto que garanticen su correcta gestión, tal como establece la Orden de 28 de febrero de 1989 (BOE núm. 57, de 8 de marzo).

10. Se incluirá un tratamiento de borde mediante el oportuno distanciamiento y/o ajardinamiento, para la implantación de industrias de mayor incidencia ambiental negativa en el ámbito de los propios suelos productivos.

11. Las actividades económicas que precisen del tránsito o estacionamiento prolongado de vehículos susceptibles de causar molestias en la vía pública, habrán de disponer en la parcela de un aparcamiento dimensionado en función de la ocupación prevista, las labores de carga y descarga se efectuarán en el interior de las parcelas o en espacios correctamente habilitados al efecto.

12. Anteriormente a la aprobación de los proyectos de urbanización, deberá justificarse debidamente la existencia de la dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto negativo sobre los recursos hídricos de la zona.

Artículo 56. Red viaria y pavimentación.

1. Para calcular la pavimentación de calzadas en las calles se tendrá en cuenta el material a emplear en la capa de rodadura, el carácter y el tráfico de las mismas, así como las características resistentes de la explanada.

2. Para la definición y cálculo de las secciones estructurales de los firmes de todas las vías se estará a lo dispuesto por la normativa vigente del Ministerio de Fomento. No obstante el técnico correspondiente podrá diseñar secciones estructurales diferentes, previa justificación que podrá o no ser aceptada por la administración.

3. Red viaria: Tanto para el suelo urbano como urbanizable se establecen los tipos de vías ya definidos en el artículo 14 Planes Parciales, apartado c) Normas de diseño.

Artículo 57. Mobiliario urbano.

1. Los quioscos, casetas, puestos y terrazas en las aceras no podrán obstaculizar el paso de las personas, interferir perspectivas de interés, la visibilidad del viario o de la señalización.

Mantendrán un ancho libre de arcén superior a ciento veinticinco (125) centímetros. Los elementos urbanos de uso público deberán colocarse de modo que sea posible su uso por minusválidos con sillas de ruedas.

2. Todos los bancos que se fijen al suelo se construirán con materiales duraderos que no necesiten conservación.

3. Cuando se construyan estanques o láminas de agua deberán ser accesibles a las personas; el nivel de agua deberá encontrarse entre treinta (30) y sesenta (60) centímetros sobre el nivel del suelo, para facilitar los juegos Infantiles.

Artículo 58. Ajardinamiento de las vías.

1. Las aceras se acompañarán preferentemente de alineaciones de árboles. Si los alcorques y regueras son profundos y entrañan peligro para los viandantes contarán con las correspondientes protecciones.

2. En ningún caso los alcorques serán menores de 1 x 1 metro.

3. La distancia entre el bordillo de la acera y el eje de la plantación estará comprendida entre sesenta (60) y ochenta (80) centímetros.

4. La anchura mínima de la acera para poder plantar una fila de árboles será de tres (3) metros si la distancia entre ejemplares (marco de plantación) es menor de seis (6) metros, y de cinco (5) metros si el marco de plantación es superior a seis (6) metros.

Artículo 59. Abastecimiento de agua potable.

1. Se aconseja redactar, por parte del Ayuntamiento, una ordenanza reguladora del uso y gestión del agua desde el enfoque de la eficiencia del uso, incentivando el ahorro, y realizar un estricto régimen sancionador.

2. Garantía de suministro.

2.1. Antes de la aprobación de los Proyectos de Urbanización habrá de justificarse debidamente la existencia de la dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto cuantitativo negativo sobre los recursos hídricos de la zona.

2.2. La explotación de recursos hídricos debe ser respetuosa con el mantenimiento de la calidad y la cantidad, no superando en ningún momento la capacidad de carga de los ecosistemas.

2.3. Se aconseja fomentar el uso de agua no potable para usos tolerables debiéndose construir progresivamente almacenamientos de pluviales.

2.4. Todas las captaciones de aguas subterráneas se supeditarán a la correspondiente autorización del organismo de Cuenca.

3. Redes de abastecimiento.

3.1. Se deben realizar obras para la reducción de las pérdidas en las redes de abastecimiento en baja (distribución dentro del núcleo de población) siendo el objetivo un mínimo de reducción del 10% anual.

3.2. Se aconseja que las futuras redes de abastecimiento no sean de fibrocemento y, las ya existentes, sean sustituidas gradualmente.

3.3. Se aconseja que la red de abastecimiento sea doble, una para agua potable y otra para no potable.

3.4. La red de drenaje de aguas pluviales, abastecimiento y de saneamiento se dimensionará teniendo en cuenta la posible influencia de las restantes áreas a urbanizar, dada la posible acumulación de caudales a evacuar, y de la presión y caudales de la red de saneamiento, de manera que se evite una sobresaturación de las redes y los problemas que ocasionarían por modificaciones no consideradas en las escorrentías. Todo ello sin perjuicio de lo que establezca la legislación de aplicación.

3.5. Por lo establecido en el punto anterior y de cara a favorecer la optimización de la gestión de las depuradoras, en los nuevos desarrollos urbanos, la red de evacuación de pluviales y de residuales será separativa siempre que sea posible.

3.6. Se limitará en lo posible en los nuevos crecimientos la impermeabilización de la totalidad de la superficie buscándose estrategias para la infiltración de las aguas pluviales para realimentar el acuífero.

3.7. Para el dimensionado de la red habrá de preverse un consumo medio de 350 litros por habitante y día. El consumo máximo para el cálculo de la red para usos no Industriales se obtendrá multiplicando el consumo diario medio por dos (2).

3.8. En la zona industrial el consumo mínimo supuesto se dimensionará para una dotación de entre 0,5 y 1 litro/segundo/ha bruta como caudal continuo, con un coeficiente de punta de 2,4.

3.9. Se establecerán en todas las zonas de espacios libres, paseos plazas, calles, etc. Bocas de riego de los mismos materiales y modelos adoptados por el Ayuntamiento. La distancia entre las bocas de riego se justificará con arreglo a la presión de la red de tal forma que los radios de acción sean continuos. La dotación para riegos será de 20 m³/ha de zona verde por día.

3.10. La capacidad de los depósitos deberá ser necesaria para la regulación diaria del volumen de agua correspondiente al día de máximo consumo.

3.11. La presión mínima en el punto más favorable de la red será de una (1) atmósfera.

3.12. El diámetro mínimo de las tuberías será de ochenta (80) milímetros cuando comprendan bocas de riego, pudiendo disminuirse a sesenta (60) milímetros en ramales terminales menores de cincuenta (50) metros para consumos domésticos.

3.13. Todos los elementos de la red serán de características específicas establecidas por el servicio municipal de aguas y habrán de cumplir lo establecido en el pliego de Prescripciones Técnicas para el abastecimiento de agua potable del Ministerio de Fomento (Orden 28 de julio de 1974). Subsidiariamente será de aplicación la Norma tecnológica IFA (Instalación de fontanería. Abastecimiento).

Artículo 60. Red de riego e hidrantes contra incendios.

1. Se establecerán en todas las zonas de parques y jardines, espacios libres, paseos, plazas, calles, etcétera las instalaciones suficientes para un consumo mínimo diario, conectadas a la red general o a redes independientes si fuera necesario, con sus correspondientes llaves de paso. La distancia entre las bocas de riego se justificará con arreglo a la presión de la red de tal forma que los radios de acción se superpongan en lo necesario para no dejar ningún espacio sin cubrir. Se aconseja cuarenta (40) metros como media.

2. Como prevención de los incendios se instalarán hidrantes de riego en lugares fácilmente accesibles y debidamente señalizados, de acuerdo con las condiciones establecidas en el artículo 5-2 de la NBE-CPI-96: Deberá disponerse un hidrante cada cinco mil (5.000) metros cuadrados de superficie edificable neta, para un caudal mínimo de seis mil (6.000) litros por minuto.

Artículo 61. Red de saneamiento.

1. Redes de alcantarillado.

1.1. Se debe ejecutar la red de saneamiento en aquellas zonas que no dispongan de la misma.

1.2. Se aconseja que los nuevos tramos de la red de saneamiento sean independientes para las aguas sanitarias y pluviales. En los tramos ya existentes que lo permitan se intentará modificar la red de saneamiento para que sea separativa.

1.3. Las secciones mínimas del alcantarillado serán de treinta (30) centímetros de diámetro y las velocidades máximas de tres (3) metros por segundo, cuando los conductos sean de hormigón centrifugado o vibrado. En secciones visitables se podrá alcanzar una velocidad de dos (2) metros por segundo. Podrá justificarse una mayor velocidad en función de la calidad del material a emplear. La velocidad mínima será de 0,6 m/s.

1.4. Las pendientes mínimas en los ramales iniciales serán del uno por ciento (1%) y en las demás se determinará de acuerdo con los caudales para que las velocidades mínimas de las aguas negras no desciendan de cero con seis (0,6) metros por segundo.

1.5. En las canalizaciones tubulares no se pasará de diámetros superiores a los cien (100) centímetros a no ser que se trate de obras especiales de aliviaderos o sifones y, en este caso, se preverán pozos de limpieza a la entrada y salida de la obra especial correspondiente.

1.6. En las cabeceras de alcantarillas que sirvan a varios edificios se dispondrán cámaras de descarga para la limpieza, cuya capacidad será de cero con seis (0,6) m³ cúbicos para las alcantarillas de treinta (30) centímetros y de un (1) metro cúbico para las restantes.

1.7. Para el cálculo del alcantarillado se adoptarán como caudales de aguas negras el medió y el máximo previsto para abastecimiento de agua disminuidos en un quince por ciento.

1.8. Los coeficientes de escorrentía adoptados deberán justificarse.

1.9. Los conductos se situarán a una profundidad tal que se asegure el drenaje de las edificaciones actuales y futuras y que impida todo riesgo de contaminación de las aguas de abastecimiento; el punto más elevado de la sección no deberá estar a menos de uno con veinte (1,20) metros por debajo de la superficie del terreno y siempre por debajo de la tubería de la red de distribución.

1.10. No se admitirá, en ningún caso, la puesta en carga de los conductos, debiendo proyectarse de forma que el funcionamiento sea en lámina libre.

1.11. Deberán situarse pozos de registro en los colectores no visitables a una distancia máxima de cincuenta (50) metros y en los visitables a menos de trescientos (300) metros y siempre como norma general en los puntos singulares como cambio de dirección, cambio de pendiente, etc.

1.12. Todas las vías generales de transito rodado serán dotadas, en el momento de su construcción de las alcantarillas o colectores correspondientes.

1.13. Antes de realizar el relleno de las zanjas se efectuará obligatoriamente la prueba de estanqueidad del conducto terminado con las siguientes estipulaciones:

- Presión de agua en el punto más alto: 0,11 kg/cm².

- Pérdida máxima de agua permitida durante diez minutos.

J x L d

0,25 (1 + J x L + d ) x L x d

Q =

2 2

Q cantidad de agua pérdida en litros.

J pendiente del conducto, en tanto por uno.

L Longitud del conducto, en metros.

d diámetro del tubo o altura del ovoide, en metros.

Artículo 62. Condiciones de los vertidos.

1. Vertidos.

1.1. En cuanto a los vertidos se atenderá a lo dispuesto en la normativa correspondiente. En particular a lo dictado por el R.D.L. 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas que exige, para cualquier vertido, una autorización que fijará, entre otros aspectos, las instalaciones de depuración necesarias.

1.2. No se verterán a la red de alcantarillado aguas sin que cumplan las condiciones establecidas por el Ayuntamiento en estas normas de planeamiento o en sucesivas ordenanzas al respecto, todo ello con el fin de cumplir las normas de calidad del vertido final de las aguas residuales del municipio.

1.3. No se permitirá el vertido de aguas residuales a ningún cauce que normalmente esté seco ni aún previamente depurada. Además, se indicará que queda prohibido el uso de pozos ciegos en todo el municipio.

1.4. Todas las actividades productivas que viertan al alcantarillado lo harán de manera que los parámetros de vertido de las aguas residuales que generen sean asimilables por los sistemas de depuración previstos.

1.5. Las instalaciones o edificaciones en suelo no urbanizable deberán contar con autorización de vertido si los generan y si estos no se efectúan al alcantarillado municipal, y autorización de reconocimiento de derecho a aprovechamiento de aguas públicas (concesión, inscripción, etc), si el abastecimiento va a efectuarse en puntos distintos de la red municipal.

1.6. Los vertidos de las aguas industriales en los sistemas de alcantarillado, sistemas colectores o en las instalaciones de depuración de aguas residuales urbanas serán objeto de tratamiento previo para:

1.7. Proteger la salud del personal.

1.8. Garantizar que los sistemas colectores, las instalaciones de tratamiento y los equipos correspondientes no se deterioren.

1.9. Garantizar que no se obstaculice el funcionamiento de las instalaciones de tratamiento de aguas residuales.

1.10. Garantizar que los vertidos de las instalaciones de tratamiento no tengan efectos nocivos sobre el medio ambiente y no impidan que las aguas receptoras cumplan los objetivos de calidad de la normativa vigente.

1.11. Garantizar que los fangos puedan evacuarse con completa seguridad.

1.12. Según la naturaleza de la actividad y el volumen de aguas residuales, la autoridad municipal podrá obligar a la colocación de una arqueta de control en la conducción de salida de efluentes, desde la que se podrán tomar muestras.

1.13. Los vertidos de las acometidas se realizarán en pozos de registro; en los casos en que esto no sea posible, deberá preverse la instalación de las acometidas necesarias para enlazar con ellas los conductos afluentes que en su día se requieran. Se prohíbe la perforación de los conductos para la ejecución de las acometidas.

1.14. Si el vertido se efectúa a instalaciones existentes, será precisa la autorización de la entidad suministradora, la cual determinará la posibilidad de ingerir el caudal previsto.

1.15. Si el vertido es directo, se estará a lo dispuesto en la Ley de Aguas y demás legislación vigente sobre la materia, disponiéndose las medidas de depuración que en cada caso procedan.

1.16. En caso de sistemas unitarios podrán aliviarse las aguas pluviales siempre que se obtenga una dilución de aguas residuales de 1 a 5.

1.17. Se prohíben los pozos negros.

2. Fosas sépticas.

2.1. Las fosas sépticas serán autorizadas por el organismo competente previo informe favorable del organismo de cuenca. Su utilización será únicamente para población dispersa, siempre que no sea perjudicial ni para el dominio público hidráulico ni para el medio ambiente.

2.2. Para garantizar la no afección a las aguas subterráneas quedará prohibida expresamente la implantación de fosas sépticas o pozos negros en suelo urbano y urbanizable, siendo obligatoria la conexión a la red general. Se procederá a la conexión a la red de saneamiento de las edificaciones que cuenten con fosa séptica, procediendo posteriormente al desmantelamiento de las mismas.

2.3. Con respecto a las fosas sépticas individuales o colectivas, podrán utilizarse en los casos señalados siempre que no exista riesgo de contaminación de acuíferos.

2.4. Las actuaciones urbanísticas que no puedan efectuar el vertido a redes urbanas existentes se atendrán a lo siguiente:

2.5. Densidad igual o inferior a 4 alojamientos/hectárea o parcela mínima: dispondrán como mínimo de fosa séptica individual (siempre que contengan exclusivamente alojamientos aislados).

2.6. Densidad inferior a 10 alojamientos/hectárea y hasta un máximo de 10 alojamientos: dispondrán como mínimo de fosa séptica colectiva.

2.7. Resto de casos: será obligatoria la depuración estableciéndose el sistema de conservación. Se establece un plazo máximo de1 año para las instalaciones que no cumplan esta norma establezcan su sistema de depuración reglamentario.

2.8. Se considerará una ocupación media de 4 (cuatro) personas por alojamiento.

3. Tratamiento de aguas residuales.

3.1. Se deben realizar las instalaciones pertinentes de tratamiento de aguas residuales de los vertidos de todos los núcleos urbanos del término municipal de Arjona.

3.2. Cuando el municipio cuente con estación depuradora de aguas residuales se prohibirá el riego de las zonas verdes públicas con agua de red, esta medida se ampliará al agua para el baldeo de calles para todos los nuevos crecimientos y se ira progresivamente implementando en la ciudad consolidada.

3.3. El futuro sistema de depuración de aguas residuales de Arjona deberá contemplar y considerar el incremento de las mismas con motivo de la creación de nuevas áreas urbanas, todo ello en consonancia con las propuestas planteadas el presente Plan General.

3.4. Puesto que las EDAR se encuentran incluidas en el apartado 33 del Anexo II de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental, se deberá someter al correspondiente procedimiento establecido por el Decreto 153/1996, de 30 de abril, Reglamento de Informe Ambiental con carácter previo a la construcción de la misma.

3.5. El Ayuntamiento deberá definir y ejecutar un programa de actuación en el plazo de dos (2) años, desde la aprobación del presente Plan General, para la utilización de aguas residuales tratadas para usos específicos (regadíos,...).

4. Acuíferos.

4.1. Se debe reducir los efectos nocivos a los que está sometido el acuífero, entre ellos la contaminación difusa de los tratamientos agrícolas en zonas de regadío y las aguas residuales urbanas.

4.2. Se debe atender a las directrices para la protección y recuperación de acuíferos dictadas por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir.

Artículo 63. Red de distribución eléctrica de alta y baja tensión.

1. Se diseñarán de acuerdo con los criterios de la compañía suministradora y con los condicionantes de suministrar con las debidas condiciones de seguridad, según los preceptos reglamentarios en cuanto a variaciones y caídas de tensión se refiere.

2. Tanto en baja como en alta tensión las redes serán subterráneas, salvo que justificaciones previas, debidamente aprobadas, aconsejen la instalación aérea.

3. En el caso de redes de alta tensión deberán respetarse las servidumbres establecidas, con las condiciones establecidas en la ITC 06 deL REBT R.D. 842/2002.

4. Los proyectos de las nuevas subestaciones eléctricas que se proyecten, así como de las nuevas líneas eléctricas, están incluidos en los Anexos I y II de la Ley 7/94 de Protección Ambiental o Normativa que lo sustituya y los Reglamentos que lo desarrollan, por lo que estarán sometidos a procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental.

5. Las tensiones nominales usualmente utilizadas en las distribuciones de corriente alterna serán:

- 230 V entre fases para las redes trifásicas de tres conductores.

- 230 V entre fase y neutro, y 400 V entre fases para las redes trifásicas de 4 conductores.

6. La red de servicio de alumbrado público será independiente de la red general y se alimentará directamente de las casetas de transformación mediante circuito subterráneo.

7. El cálculo de las redes de baja tensión se realizará de acuerdo con lo dispuesto en los reglamentos vigentes previendo en los edificios, en todo caso, las cargas mínimas fijadas en la INSTRUCCIÓN ITC 10.

8. Cuando la carga total correspondiente a un edificio sea superior a 50 kV, la propiedad estará obligada a facilitar a la compañía suministradora de energía un local capaz para Instalar el centro de transformación, en las condiciones que se indican en el Reglamento de Acometidas Eléctricas.

9. Los centros de transformación podrán instalarse fuera de los edificios a los que suministran siempre que no se instalen en la vía pública, sean accesibles desde la misma y satisfagan sus condiciones técnicas. No se instalarán sobre rasante salvo, excepcionalmente, cuando no puedan resolverse de otro modo.

Artículo 64. Alumbrado.

1. Los niveles mínimos de iluminación exterior serán:

Vías principales 30 lux, con uniformidad superior a 0,40.

Vías secundarias e Industriales 15 lux con uniformidad superior a 0,30.

Plazas, paseos y calles peatonales 10 lux con uniformidad superior a 0,25.

2. La relación entre la separación y altura de los focos no deberá ser superior a cuatro con cinco (4,5) salvo en los casos en que la brillantez de los focos esté delimitada y se justifique adecuadamente.

3. En intersecciones de vías se continuará el mayor nivel de iluminación en los primeros veinticinco (25) metros de la calle de menor nivel, medidos desde la intersección de las aceras.

4. En los cruces de calles los focos deberán disponerse después del cruce en el sentido de marcha de los vehículos; y en las curvas pronunciadas deberán disponerse a menor distancia de la normal y en la parte exterior de la curva.

5. Deberán cumplirse los reglamentos nacionales, en particular las Instrucciones para Alumbrado Urbano del Ministerio de Fomento -Normas MV 1965- y el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, así como las normas y criterios que fije el Ayuntamiento. Se reflejarán cuantos cálculos y razonamientos se precisen para justificar la Instalación de alumbrado adoptada y se justificará su economía de funcionamiento y conservación.

6. La tapa de conexiones y mecanismos de los soportes que se encontrarán fuera del alcance de los niños, tendrá un mecanismo de cierre controlable. Los puntos de luz estarán protegidos por globos irrompibles y los postes serán de materiales inoxidables.

7. La iluminación ambiental de áreas con arbolado se realizará de modo que sea compatible con éste. En consecuencia los puntos de luz no podrán tener una altura superior a cuatro con cinco (4,5) metros.

8. En las alineaciones los puntos de luz alternarán con los árboles, o bien se fijarán en las fachadas de los edificios.

9. En calles con soportales el alumbrado se fijará en el techo de éste, no pudiendo situarse en los arcos o pórticos del soportal que definan su fachada.

10. Todas las partes metálicas de la instalación se comunicarán a tierra, prefiriéndose para ello picas de acero recubiertas de cobre.

11. Los báculos se preferirán de chapa de acero galvanizado, admitiéndose, previa justificación debidamente razonada, los de otro tipo.

12. Se aconseja que las luminarias sean cerradas con vidrio, y solo se admitirán abiertas si van dotadas de carcasa y reflector desmontable sin utilizar herramienta.

13. El accionamiento será por célula fotoeléctrica, regulable para que su encendido se efectúe cuando la luminaria exterior sea doble o triple de la prevista en la instalación. Llevará también interruptores para su accionamiento manual.

14. Para conductores instalados en canalizaciones subterráneas se preferirán los de tipo termoplástico de PVC para tensiones en servicio hasta 1.000 vatios, y para los grapados sobre fachadas los de tipo bajo plomo. No obstante se podrán emplear otros tipos, siempre que se justifique la motivación de su uso.

15. Las nuevas instalaciones de alumbrado público incluirán obligatoriamente equipos para la reducción del consumo energético mediante sistemas de reducción y estabilización del flujo luminoso.

16. Con carácter preferente se emplearán lámparas de vapor de sodio de alta presión por su mejor rendimiento y durabilidad.

17. Es recomendable la adopción de medidas reductoras de flujo luminoso a partir de ciertas horas de la noche, con alumbrado reducido o de vigilancia, pues contribuirá a reducir la contaminación ambiental por este concepto.

Artículo 65. Áreas ajardinadas y parques.

1. El proyecto de jardinería justificará el sistema de riego elegido, la red de alumbrado que incorpore, y los elementos del mobiliario urbano, incluyendo un estudio de los costes de mantenimiento y conservación.

2. El proyecto del jardín cumplirá las siguientes condiciones:

2.1. Pendiente máxima del treinta por ciento (30%), y en los paseos del diez por ciento (10%).

2.2. La iluminación media de los paseos será Igual o superior a 7 lux en servicio, con un factor de uniformidad mayor o igual de cero veinticinco (0,25). la iluminación de fondo será igual o superior a dos (2) lux.

2.3. En las zonas forestales deberán preverse hidrantes de cien (100) mm, en la proporción de uno por cada cuatro (4) hectáreas. Deberán situarse en lugares fácilmente accesibles y estarán debidamente señalizados.

3. Deberá preverse dotación de fuentes de beber, juegos infantiles y bancos.

4. Los alcorques tendrán una dimensión proporcional al porte del arbolado, y en todo caso superior a sesenta (60) centímetros de diámetro.

5. El suelo de los paseos, caminos y senderos se resolverá preferentemente con tierra enarenada batida; en secciones transversales bombeadas con una pendiente máxima del dos por ciento (2%). Las superficies horizontales deberán ser permeables y estar drenadas. En general, se procurará que en el diseño se utilicen materiales blandos (tipo albero o arena), evitando en la medida de lo posible materiales como el hormigón.

6. Las plantaciones se realizarán en la primera etapa de la urbanización de cada sector.

Artículo 66. Red telefónica.

1. Se diseñará de acuerdo con la normativa específica de la Compañía Telefónica Nacional de España, según las características del área ordenada.

2. Todas las conducciones serán subterráneas y discurrirán por espacios públicos.

3. Si por las características del área o necesidades del servicio fuera necesaria la ejecución de un Centro de Conexiones, sus características extremas se ajustarán de acuerdo con los criterios estéticos y de composición previstos en otros apartados de estas Normas.

CAPÍTULO 2

Condiciones generales de la edificación

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 67. Definición.

1. Son las condiciones a que ha de sujetarse la edificación, complementadas por las que sean de aplicación en función del uso a que se destine, y por las normas particulares de la zona en que se localice.

Artículo 68. Clases de condiciones.

1. A efectos de la aplicación de las Ordenanzas y Normas de Edificación en las secciones 2, 3 y 4 del presente título se establecen las condiciones que deben cumplir las edificaciones en relación a:

- Condiciones de volumen.

- Condiciones de calidad, higiene y dotaciones.

- Condiciones de estética.

2. A los efectos de la aplicación de las condiciones que se establecen en las secciones 2, 3, y 4, se definen en los artículos siguientes de este capítulo los términos utilizados en relación con:

- Las parcelas.

- La posición de la edificación.

- La ocupación de la parcela.

- El aprovechamiento de las parcelas.

DEFINICIONES SOBRE PARCELAS

Artículo 69. Parcela.

1. Es toda porción de suelo que constituye una unidad física y predial. En función del destino urbanístico de los terrenos una parcela podrá ser rústica o con destino urbano.

2. Son parcelas rústicas las que se adscriben a explotaciones agropecuarias, actividades extractivas o a cualquier otro de los usos admisibles en suelo no urbanizable.

3. Son parcelas con destino urbano, los lotes de suelo edificable delimitados con el fin de hacer posible la ejecución de la urbanización y edificaciones y servir como marco de referencia a los índices de densidad y aprovechamiento.

4. La unidad de parcela resultante del planeamiento no tiene que coincidir necesariamente con la unidad de propiedad, pudiéndose dar el caso de que una de aquellas comprenda varias de éstas o viceversa.

Artículo 70. Superficie de parcela.

1. Se entiende por superficie de la parcela la dimensión de la proyección horizontal del área comprendida dentro de los linderos de la misma.

Artículo 71. Parcela mínima.

1. Es la establecida en este PGOU o en los Planes Parciales, Planes Especiales o Estudios de Detalle en base a las características de ordenación y tipologías edificatorias previstas para una zona, por considerar que las unidades que no reúnan las condiciones de forma o marcadas como mínimas, conducirán a soluciones urbanísticas Inadecuadas.

2. De acuerdo con el artículo 67 de la LOUA Ley 7/2002, las parcelas mínimas serán indivisibles, cualidad que obligatoriamente debe reflejarse en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

Artículo 72. Segregación de parcelas parcialmente edificadas.

1. La segregación de parcelas en las que existan edificaciones deberá hacerse con indicación de la parte de edificabilidad que le corresponde según el planeamiento y la ya consumida por construcciones Si la totalidad de la edificabilidad estuviera agotada será imposible su segregación.

Artículo 73. Linderos.

1. Linderos son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.

2. Es lindero frontal el que delimita la parcela con la vía que le da acceso, son linderos laterales los restantes, llamándose testero la linde opuesta a la frontal.

3. Cuando se trate de parcelas limitadas por más de una calle, tendrán consideración de lindero frontal todas las lindes a vía, aunque se entenderá como frente de la parcela aquella en la que se sitúa el acceso a la misma.

4. El Ayuntamiento podrá exigir al propietario de una parcela el amojonamiento y señalamiento de sus linderos, cuando sea necesario por motivos urbanísticos.

Artículo 74. Alineaciones.

1. Alineaciones oficiales son las líneas que se fijan corno tales en los planos de alineaciones, o en los Planes Parciales, Planes Especiales o en los Estudios de Detalle que se redacten, y que separan:

1.1. Los suelos destinados a zonas verdes y espacios libres de uso público con los adscritos a otros usos, con independencia de la titularidad pública o privada de los mismos. Corresponde a la alineación exterior.

1.2. Las superficies edificables de las libres dentro de una misma parcela. Corresponde a la alineación interior.

2. Alineaciones actuales son las existentes que señalan los límites entre las propiedades y las zonas verdes o espacios libres públicos.

Artículo 75. Rasantes.

1. Se entiende por rasante la línea que determina la inclinación respecto del plano horizontal de un terreno o vía.

2. Rasantes oficiales son los perfiles longitudinales de las vías, plazas o calles, definidas en los documentos oficiales vigentes.

3. Rasante actual es el perfil longitudinal del viario existente. Las rasantes actuales, si el PGOU no señalara otras y en tanto no se redacten figuras de planeamiento que las modifiquen, tendrán el carácter de rasante oficial.

4. Rasante natural del terreno es la correspondiente al perfil natural del terreno sin que haya experimentado ninguna transformación debida al ingenio humano.

Artículo 76. Solar.

1. Tendrán condición de solar, las parcelas urbanas que cumplan:

1.1. Condiciones de planeamiento: Tener aprobado el planeamiento que el PGOU o instrumentos posteriores señalen para desarrollo del área, y estar calificada con destino a un uso edificable.

1.2. Condiciones de urbanización:

1.2.1. Estar emplazada con frente a una vía urbana que tenga pavimentada la calzada y aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica.

1.2.2. Que aun careciendo de todos o de alguno de los anteriores requisitos, se asegure la ejecución simultánea de la edificación y de la urbanización con los servicios mínimos precedentes, conforme a un proyecto de obras aprobado por el Ayuntamiento y con arreglo a las garantías del artículo 40 del RGU, hasta que la parcela adquiera las condiciones del párrafo anterior.

1.3. Condiciones de gestión: para que una parcela sea edificable deberá tener cumplidas todas las determinaciones de gestión que fijen los instrumentos que marque el PGOU o las figuras de planeamiento que lo desarrollen, así como las determinaciones correspondientes a la Unidad de Ejecución en la que pueda estar incluida para la distribución de las cargas y beneficios del planeamiento.

1.4. Condiciones dimensionales: para que una parcela sea edificable debe satisfacer las condiciones dimensionales fijadas por el PGOU o los instrumentos que lo desarrollen en relación a:

1.4.1. Superficie: que deberá ser Igual o superior a la fijada como mínima e Inferior a la que se señalase como máxima.

1.4.2. Linderos: que han de tener una longitud Igual o superior a la fijada como mínima.

2. Además de las condiciones descritas en el apartado anterior, deberá cumplir las que sean aplicables debido al uso a que se destina, y a la regulación de la zona en que se localiza.

DEFINICIONES SOBRE LA POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 77. Referencias de la edificación.

En la regulación del PGOU se emplean las referencias de la edificación que a continuación se enumeran:

1. Cerramiento: cerca situada sobre los linderos que delimita la parcela.

2. Fachada: Plano o planos verticales que por encima del terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, excepción hecha de los salientes o entrantes permitidos respecto a la alineación exterior o Interior.

3. Línea de edificación: Intersección de la fachada de la planta baja del edificio con el terreno.

4. Medianería o fachada medianera: es el plano o pared lateral de continuidad entre dos edificaciones o parcelas, que se eleva desde los cimientos a la cubierta, aún cuando su continuidad pueda quedar interrumpida por patios de luces de carácter mancomunado.

Artículo 78. Posición de la edificación respecto a la alineación.

1. Respecto a las alineaciones la edificación podrá estar en alguna de estas situaciones:

1.1. En línea, cuando la línea de edificación o el cerramiento son coincidentes con la alineación.

1.2. Fuera de cuando la línea de edificación o el cerramiento es exterior a la alineación.

2. Salvo los salientes de la fachada que expresamente se autoricen en estas Normas, ninguna parte ni elemento de la edificación, sobre el terreno o subterránea podrá quedar fuera de línea respecto a la alineación exterior.

Artículo 79. Retranqueo.

1. Es la anchura de la faja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación oficial exterior o cualquiera de los linderos de la parcela. Puede darse como valor fijo obligado o como valor mínimo.

2. En función de la posición del lindero respecto al cual se establece pueden existir retranqueos a fachadas o frente de parcela, retranqueo a testero y retranqueo a lateral o medianera.

3. El valor del retranqueo se medirá perpendicularmente al lindero de referencia en todos los puntos del mismo.

Artículo 80. Tipologías edificatorias.

1. La normativa de zonas emplea las siguientes definiciones de tipologías edificatorias:

1.1. Edificación aislada, la que está exenta en el interior de una parcela. sin que ninguno de sus planos de fachada esté en contacto con las propiedades colindantes.

1.2. Edificación entre medianeras (y/o manzanas cerradas), la que estando construida en una única parcela tiene sus líneas de fachada coincidentes, al menos, con los linderos laterales.

1.3. Edificación agrupada en hilera o adosada: es edificación en hilera la variante de construcción entre medianeras, cuando la edificación se destina a usos residenciales en que la proporción entre unidades de vivienda y número de parcelas es 1:1.

1.4. Edificación pareada: tipología edificatoria en que las construcciones cumplen la condición de medianeras en un lindero común y de edificación aislada en los restantes.

DEFINICIONES SOBRE OCUPACIÓN DE LA PARCELA

Artículo 81. Superficie ocupable.

1. Es la superficie que puede ser ocupada por la edificación en base a las limitaciones establecidas en la documentación gráfica del PGOU y en las Ordenanzas de edificación.

2. La superficie ocupable puede señalarse:

2.1. Indirectamente, como resultado de aplicar condiciones de posición tales como retranqueos, separación entre edificaciones, etc.

2.2. Directamente mediante la asignación de un coeficiente de ocupación.

3. A los efectos del establecimiento de las condiciones de ocupación se distingue la ocupación de las plantas sobre rasante y las de la edificación subterránea.

4. Las construcciones enteramente subterráneas podrán ocupar en el subsuelo los espacios correspondientes a retranqueos o separación a linderos, salvo mayores limitaciones en la normativa particular de zona.

Artículo 82. Ocupación o superficie ocupada.

1. Es la superficie comprendida dentro del perímetro formando por la proyección de las fachadas sobre un plano horizontal.

2. En las zonas en que se admitan patios de luces, la superficie de los mismos se descontará de la superficie ocupada.

3. La ocupación será necesariamente Igual o interior a los valores de la superficie ocupable y de la superficie edificable fijados en este PGOU, o por el planeamiento que desarrolle a las mismas.

Artículo 83. Coeficiente de ocupación.

1. Se entiende por coeficiente de ocupación a la relación entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela bruta.

2. El coeficiente de ocupación se establece como ocupación máxima: si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición se concluyese una ocupación menor, será este valor el que sea de aplicación.

Artículo 84. Superficie libre de parcela.

1. Es el área resultante de aplicar la condición de ocupación, en la que no se puede edificar salvo que la normativa zonal señale las excepciones pertinentes.

Artículo 85. Fondo edificable.

1. Es el parámetro que se establece en el planeamiento, que señala cuantitativamente la posición en la que debe situarse la fachada interior de un edificio, mediante la expresión de la distancia entre cada punto de ésta y la alineación exterior, medida perpendicularmente a ésta.

DEFINICIONES SOBRE APROVECHAMIENTO DE LAS PARCELAS

Artículo 86. Superficie edificada por planta.

1. Superficie edificada por planta es la comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas de la edificación.

2. En el cómputo de la superficie edificada por planta quedan excluidos, los soportales, los pasajes de acceso a espacios libres públicos interiores a la manzana o la parcela, los patios interiores de parcela que no estén cubiertos aunque estén cerrados en todo su perímetro, las plantas porticadas, las construcciones auxiliares cerradas con materiales traslúcidos y construidos con estructura ligera desmontable, los elementos ornamentales en cubierta siempre que sean abiertos, y la superficie bajo cubierta si carece de uso o está destinada a depósitos y otras Instalaciones generales del edificio.

3. En plantas de sótano quedan excluidas del cómputo las dependencias auxiliares al uso principal, al que se destine la edificación, siempre que no supere el 10% de la superficie total construida, o de la edificabilidad total.

Artículo 87. Superficie edificada total.

1. Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.

2. Se incluyen los cuerpos volados y las terrazas en las proporciones fijadas en el punto 3 del artículo 97.

3. Los sótanos no computarán como superficie edificada cuando se utilicen como almacenes afectos a los usos del edificio en planta baja o garajes.

Artículo 88. Superficie útil.

1. Se entiende por superficie útil de un local o vivienda la comprendida en el interior de los límites marcados por los muros, tabiques, o elementos de cerramiento y división que la conformen.

2. Se excluirá en el cómputo total la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal no superior a cien centímetros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea Inferior a uno con noventa (1,90) metros.

Artículo 89. Superficie edificable.

1. Es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en una parcela o, en su caso, en un área.

2. Su dimensión puede ser señalada por el planeamiento mediante los siguientes medios:

2.1. La conjunción de las determinaciones de posición, forma y volumen sobre la parcela.

2.2. El coeficiente de edificabilidad.

Artículo 90. Coeficiente de edificabilidad.

1. El coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total edificable y la superficie del terreno de referencia, edf. global referida a usos lucrativos y no lucrativos.

2. Se distinguen dos formas de expresar la edificabilidad.

2.1. Edificabilidad bruta: cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como relación entre la superficie total edificable y la superficie total de una zona, polígono o unidad de ejecución, incluyendo pues, tanto las superficies edificables como los suelos que han de quedar libres y de cesión obligatoria.

2.2. Edificabilidad neta: cuando el coeficiente de edificabilidad se expresa como relación entre la superficie total edificable y la superficie neta edificable, entendiendo por tal la de la parcela o, en su caso, la superficie de la zona. polígono o unidad de ejecución de la que se ha deducido la superficie de espacios libres y de cesión obligatoria.

3. La determinación del coeficiente de edificabilidad se entiende como el señalamiento de una edificabilidad máxima; si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición y ocupación se concluyese una superficie total edificable menor, será este él valor que sea de aplicación.

Sección 2.ª Condiciones de volumen de los edificios

Artículo 91. Aplicación.

1. Las condiciones de volumen que se establecen en el presente capítulo son aplicables a las obras de nueva planta y reestructuración.

Artículo 92. Sólido capaz.

1. Es el volumen definido por el planeamiento, dentro del cual debe inscribirse la edificación que sobresalga del terreno.

Artículo 93. Altura de la edificación.

1. La altura de una edificación es la medida de la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Para su medición se utilizarán unidades de longitud o número de plantas del edificio. Cuando las Ordenanzas señalen ambos tipos, habrán de respetarse las dos, que no podrán rebasarse en ninguno de los escalonamientos de la edificación si existiesen.

Artículo 94. Medición de la altura en unidades métricas.

1. La altura de la edificación en unidades métricas es la distancia desde la rasante hasta cualquiera de los siguientes elementos y en función de ellos será:

1.1. Altura de cornisa: es la que se mide hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio.

1.2. Altura de coronación es la que se mide hasta el nivel del plano superior de los petos de protección de cubierta.

1.3. Altura total: es la que se mide hasta la cumbrera más alta del edificio.

2. Salvo indicación expresa en la normativa particular de la zona o en los instrumentos de planeamiento de desarrollo, la altura de cornisa en unidades métricas deberá ajustarse a las distancias verticales máximas y mínimas que se señalen a continuación, en función del número de plantas permitido.

Número de plantas	Distancia vertical (en metros)
	Máxima	Mínima
B	3,80	3,50
B+1	7,50	6,35
B+1+C	10	7,45
B+2	10,5	9,20
B+2+C	13	10,30

3. En calles en pendiente la altura de la edificación se medirá en el punto medio de la fachada si la longitud de la línea de fachada no supera los veinte (20) metros. Si sobrepasa esta dimensión se medirán diez (10) metros contados desde el punto más bajo, permitiéndose el escalonamiento de la edificación a partir de los veinte (20) metros de longitud.

4. En los solares de esquina se podrá volver la altura mayor un máximo de una vez y media en ancho de la calle más estrecha, extendiéndose al resto en caso de ser éste menor de 4 m. Sin embargo, si por estar una calle o ambas en pendiente y al aplicar la normativa de alturas en el fondo edificable por una calle resultara una planta adicional en la otra, ésta quedará retranqueada en todo caso por debajo del plano de 45º trazado desde la altura máxima en la calle inferior, salvando no obstante la posibilidad de volver la altura en la esquina, según lo anterior.

5. Cuando la edificación tenga fachada a dos o más vías que no formen ni esquina ni chaflán, podrá mantenerse la altura correspondiente a cada uno de los viales hasta el lugar geométrico de los puntos medios equidistantes de las alineaciones exteriores de ambas vías, sin superar en ningún caso el fondo máximo edificable establecido para cada calle. En caso de que por aplicación de lo anterior resulte un fondo edificable inferior al ochenta por ciento (80%) en la calle de mayor altura, se podrá ocupar el total del solar, siempre que las plantas resultantes de más sobre la altura máxima permitida en la calle de menor altura, queden retranqueadas bajo un plano de 45º trazado desde la altura máxima en la calle inferior.

6. Cuando la edificación se sitúe en solar de gran desnivel transversal esto es, que posea una diferencia de nivel entre los centros de su fachada y su fondo superior al 15% y su fondo de a un espacio libre de edificación, el volumen edificable se dispondrá de acuerdo a la siguiente regla: A partir de un fondo edificable de 10 m, el volumen se escalonará por debajo de un plano que apoyado en la altura máxima de cornisa se extienda paralelo a la pendiente natural del terreno, hasta completar el fondo máximo edificable permitido.

7. El sótano, caso de emerger de la rasante, no sobrepasará 1,00 m, medido desde la rasante del terreno hasta la cara inferior del forjado de techo del mismo.

8. La cámara se considera como una planta de piso más y tendrá una altura máxima medida desde la cara superior del último forjado y la cornisa, no mayor de 1,80 m, siendo el grueso máximo de la cornisa de 0,60 metros.

Artículo 95. Medición de la altura en número de plantas.

1. La altura en número de plantas es el número de plantas que existan por encima de la rasante, incluida la planta baja.

Artículo 96. Altura máxima.

1. En los casos en que se señalare como condición de altura solamente la máxima, ha de entenderse que es posible edificar sin alcanzarla. Sin embargo, el Ayuntamiento podrá exigir la edificación hasta la altura máxima en los casos en que se entienda que, de lo contrario, se deteriora la imagen urbana.

Artículo 97. Construcciones por encima de la altura.

2. Por encima de la altura máxima de cornisa, podrán admitirse con carácter general las siguientes construcciones:

2.1. Las vertientes de la cubierta, que no podrán sobresalir respecto a un plano trazado desde el borde del alero en fachadas y patios, con una inclinación comprendida entre el 25 y 40%, no pudiendo exceder la altura en más de tres con cincuenta (3,50) metros sobre la altura de la cornisa.

2.2. Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones, que no podrán sobrepasar una altura de tres con cincuenta (3,50) metros sobre la altura de la cornisa y situándolos siempre en segunda crujía.

2.3. Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire, con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen las Normas Tecnológicas de la Edificación del Ministerio de Fomento y en su defecto el buen hacer constructivo.

2.4. Antepechos, barandillas y remates ornamentales, que no podrán rebasar en más de uno cuarenta metros (1,40 m) sobre la altura de cornisa, salvo con ornamentos aislados o elementos de cerrajería.

2.5. Los paneles de captación de energía solar.

3. Por encima de la altura máxima total que se determine no podrá admitirse construcción alguna.

Artículo 98. Ordenanza especial de cámara bajo cubierta.

1. El uso tradicional del espacio bajo cubiertas para almacén y desahogo de la vivienda debe quedar regulado en su doble aspecto de uso y estético.

1.1. Las cámaras deberán ser anejas a las viviendas de la última planta y su superficie no podrá ser superior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie construida en la planta inferior a dicha cámara, correspondiente a la vivienda de la que forman parte.

1.2. Altura: la altura de las cámaras será función de la pendiente de la cubierta pero estará limitada en fachada a 1,8 m, entre el último forjado de piso y la cornisa o alero que nunca tendrá un grueso superior a 0,60 m.

1.3. Los huecos de las cámaras, con antepechos macizos o barandillas ligeras, serán de proporciones alargadas horizontalmente.

1.4. Se admiten terrazas para permitir la iluminación del bajo cubierta con las características señaladas en el siguiente gráfico:

Artículo 99. Altura de piso y altura libre.

1. Altura libre de pisos es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiera.

2. Altura de pisos es la distancia medida en vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas.

Artículo 100. Regulación de las plantas de una edificación.

1. Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada para desarrollar en ella una actividad.

2. El PGOU considera los siguientes tipos de plantas en función de su posición en el edificio.

2.1. Sótano: Se entiende por planta sótano aquella en que la totalidad o en más de un cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada tiene su paramento de techo por debajo de la rasante de la vía o del terreno en contacto con la edificación.

La altura libre no será inferior a dos con veinte (2,20) metros, ni la altura de piso inferior a dos con cincuenta (2,50) metros.

2.2. Semisótano: Es aquella en que toda o más de un cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada tiene el plano de suelo a cota inferior de la rasante y el plano de techo por encima de dicha cota. El techo de los semisótanos no podrá estar a una cota superior a un metro veinte (1,20 m) de la rasante media de la acera o del terreno.

La altura libre exigible será función de las condiciones propias del uso, con mínimos absolutos de dos con veinte (2,20) para la altura libre y dos con cincuenta (2,50) para la altura de piso.

2.3. El número total de plantas bajo rasante, incluidos semisótanos no podrá exceder de dos (2); ni la cara superior del forjado del suelo del sótano más profundo distará más de seis (6) metros medidos desde la rasante de la acera o del terreno. Ello sin perjuicio de mayores limitaciones establecidas en la normativa de la zona. o de actuaciones singulares de interés público.

2.4. Baja: Es la que se sitúa por encima de la planta sótano o semisótano real o posible y cuyo pavimento esté a menos de uno con treinta metros (1,30 m) sobre la cota media de las rasantes de los viales de acceso al edificio o de las rasantes naturales del terreno en contacto con la edificación, según se trate de edificación entre. medianeras y agrupada o aislada y pareada.

Cuando, en consideración al uso, sea de aplicación una normativa a nivel estatal, se estará a lo dispuesto en la misma en cuanto a la definición de planta baja.

2.5. Entreplanta: Planta que en su totalidad tiene el forjado de suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja o de piso. Se admite la construcción de entreplanta siempre que su superficie útil no exceda el cincuenta por ciento (50%) de la superficie útil del local o vivienda a que esté adscrita. La superficie ocupada por entreplantas entrará en el cómputo de la superficie total edificada. La altura libre por encima y por debajo de la entreplanta será la correspondiente el uso a que se destine y, en todo caso, superior a dos con cincuenta (2.50) metros.

2.6. Piso: Es la planta cuyo plano de suelo esta situado por encima del forjado de techo de la planta baja.

El valor de la altura libre de planta de piso, se determinará en función de su uso y de las condiciones particulares de la zona o clase de suelo.

2.7. Ático: Última planta de un edificio cuando su superficie edificable es inferior a la normal de las restantes plantas, y sus fachadas se encuentran separadas de los planos de fachada del edificio.

2.8. Bajo cubierta: Planta eventualmente abuhardillada, situada entre la cara superior del forjado de la última planta y la cara inferior de los elementos constructivos de la cubierta inclinada.

2.9. Cámara: Planta que cumple lo anterior y además presenta un frente a fachada con posibilidad de apertura de huecos y que no excede una distancia de (1,8) metros desde la cara superior del forjado de la planta inferior a esta a la cornisa.

3. Salvo determinación contraria en las normas de uso y zona, la altura libre mínima en plantas sobre rasante para locales en que exista actividad permanente de personas será de dos con cincuenta (2,50) metros.

Artículo 101. Regulación de los entrantes en fachada.

1. Se admiten terrazas entrantes con profundidad no superior a la altura libre de piso ni al ancho de hueco medio en el plano de fachada. La profundidad se contará a partir de este plano o de la exterior más saliente si la terraza sobresaliera del plano de fachada.

2. Si en una construcción se proyectan soportales no se podrá rebasar la alineación oficial con los elementos verticales de apoyo. Su ancho interior libre será igual o superior a trescientos (300) centímetros, y su altura la que correspondiere a la planta baja del edificio según las condiciones del uso o la zona en que se encuentre.

Artículo 102. Regulación de los cuerpos salientes en fachada.

1. Se entiende por cuerpos salientes todos aquellos elementos habitables y ocupables que sobresalen de la fachada del edificio, tales como balcones, miradores, balconadas, terrazas y otros cuerpos volados cerrados. Responden a las siguientes condiciones:

1.1. Se entiende por balcón el vano que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y que se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja de saliente respecto a la fachada, no superior a cincuenta (50) centímetros y cuya longitud no supere en más de cuarenta (40) centímetros al ancho del vano. Este no podrá exceder de ciento cuarenta centímetros, con las excepciones reguladas para las Zona Casco Histórico. El concepto de balcón es independiente de la solución constructiva y de diseño de sus elementos de protección.

1.2. Balconada es el saliente común a varios vanos que arrancan del pavimento de las piezas a las que sirven. La dimensión máxima del saliente no superará los cincuenta (50) centímetros.

1.3. Se entiende por cierres el vano de anchura igual o inferior a ciento ochenta (180) centímetros que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo protegido por herrajes en toda su altura y que además puede estar acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada en planta baja más de veinticinco (25) centímetros y en planta piso más de treinta y cinco (35) centímetros.

1.4. Se entienden por terrazas los cuerpos salientes no cerrados que superan la dimensión máxima de saliente fijada para las balconadas.

1.5. Se entiende por mirador el vano de anchura inferior a doscientos cincuenta (250) centímetros que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo acristalado, cuya bandeja no sobresale de la fachada mas de sesenta (60) centímetros y cuya parte acristalada no rebasa una longitud mayor de treinta (30) centímetros al ancho del vano.

1.6. Cuerpos volados cerrados son los salientes en fachada no pertenecientes a la clase de miradores, independientemente del tipo de material con que estén cerrados.

2. Desde el plano de la fachada situado en la alineación exterior solamente podrán sobresalir los cuerpos salientes que se indican a continuación según ámbitos:

2.1. En la zona del Casco Histórico serán los balcones, balconadas y cierres, admitiéndose además los miradores en las calles de ancho igual o superior a nueve (9) metros, con los salientes máximos recogidos en el apartado anterior o los recogidos en la normativa de la zona si es más restrictiva. Los cierres en planta baja sólo se permiten en la zona del Casco Histórico.

2.2. En el resto de la ciudad se admiten, con carácter general, los balcones, balconadas y cierres, admitiéndose además, en las calles de ancho igual o superior a nueve (9) metros, los miradores, terrazas y cuerpos volados cerrados con el saliente máximo del siete por ciento (7%) del ancho de la calle, sin superar los ciento diez (110) centímetros, o el señalado en la normativa de zonas si es más restrictiva.

3. La superficie en planta de los cuerpos salientes computará a efectos del cálculo de superficie edificada en las siguientes proporciones:

Cuerpos volados cerrados y miradorescien por cien (100%)

Terrazascincuenta por cien (50%)

Balcones y balconadasno computan

4. Salvo otras condiciones en las normas de cada zona, los cuerpos salientes permitidos respecto a la alineación exterior cumplirán las siguientes condiciones:

4.1. La suma de la longitud de la proyección en planta de los cuerpos salientes no excederá del setenta por ciento (70%) de la longitud de cada fachada.

4.2. Los cuerpos salientes quedarán separados de las fincas contiguas, como mínimo, en una longitud igual al saliente y no inferior a sesenta (60) centímetros.

4.3. La altura mínima libre sobre la rasante de la acera, medida en cualquier punto de la misma, será de trescientos veinte (320) centímetros en salientes de más de cuarenta y cinco (45) centímetros, pudiendo reducirse la altura libre a trescientos (300) centímetros para salientes menores.

5. Todos los cuerpos salientes permitidos sobre planos de fachada que no sean exteriores quedarán separados de los linderos laterales y testero una distancia de, como mínimo, dos (2) metros.

Sección 3.ª Condiciones de calidad, higiene, dotación y eficiencia energética de los edificios

Artículo 103. Definición y aplicación.

1. Son condiciones de calidad e higiene las que se establecen para garantizar el buen hacer constructivo y la salubridad en la utilización de los locales por las personas.

2. Las condiciones de calidad e higiene son de aplicación a los edificios de nueva planta y a aquellos locales resultantes de obras de reestructuración. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios en que, a juicio del Ayuntamiento, su cumplimiento no represente desviación importante en el objeto de las mismas. El Ayuntamiento, en todo caso, podrá requerir a la propiedad del inmueble para que ejecute las obras necesarias para ajustarlo a las condiciones que se señalen en este Plan General.

3. En todo caso se cumplirán las condiciones que se establecieran para poder desarrollar los usos previstos, las de aplicación en la zona en que se encuentre el edificio y cuantas estuvieren vigentes de ámbito superior al municipal.

CONDICIONES DE CALIDAD

Artículo 104. Calidad de las construcciones.

1. Las construcciones buscarán en sus soluciones de proyecto la mejor estabilidad, durabilidad, resistencia, seguridad y economía de mantenimiento de los materiales empleados y de su colocación en obra.

2. En aplicación del contenido las Normas Urbanísticas, y de las responsabilidades que le son propias, es competencia del Ayuntamiento velar, tanto por el respeto del contenido urbanístico del Plan, como por una mejora de la calidad constructiva y, en consecuencia de la calidad de vida del vecindario. Para ello los Servicios Técnicos Municipales además de ejercer su labor de vigilancia exigirán la inclusión en la documentación de licencias de obra mayor que se presenten a trámite, de la justificación del cumplimiento de las Instrucciones, Normas Básicas, Pliegos de Condiciones, y demás legislación superior en materia de construcción que afecte al tipo de obra.

3. Además de en las materias en que así se hace constar en el presente Plan General, el Ayuntamiento podrá exigir el cumplimiento de las instrucciones contenidas en las Normas Tecnológicas de Edificación, o legislación que las sustituya.

Artículo 105. Aislamiento térmico.

1. Las nuevas construcciones cumplirán las condiciones de transmisión y aislamiento térmico previstas en las disposiciones vigentes sobre ahorro de energía; con este fin los materiales empleados, su diseño y solución constructiva, cumplirán las condiciones impuestas por la legislación sectorial y en concreto la NBE-CT-79.

Artículo 106. Aislamiento acústico.

1. En relación con el aislamiento acústico, será de aplicación lo establecido en el Capítulo II. Limites mínimos de aislamiento acústico (artículo 28 y 29) del Decreto 326/2003, de 25 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía (BOJA 243/2003, de 18 de diciembre).

2. Será de aplicación la Norma Básica de la Edificación NBE-CA-81 y sus modificaciones (NBECA-82 y NBE-CA-88) o la que en cada momento esté en vigor.

Artículo 107. Barreras antihumedad.

1. Todo local deberá ser estanco a la penetración del agua, tanto de la procedente de precipitaciones meteorológicas como de la procedente del suelo. A este fin las soleras, muros perimetrales de sótanos, cubiertas, juntas de construcciones y demás puntos que puedan ser causa de filtraciones de aguas, estarán debidamente impermeabilizados y aislados.

CONDICIONES HIGIÉNICAS DE LOS LOCALES

Artículo 108. Pieza habitable.

1. Se considerará pieza habitable toda aquella en la que se desarrollen actividades de estancia, reposo o trabajo que requieran la permanencia prolongada de personas.

2. Exceptuando aquellos locales que necesariamente deben carecer de huecos, en razón de la actividad que en ellos se desarrolla, y siempre que cuenten con instalación mecánica de ventilación y acondicionamiento de aire, toda pieza habitable deberá satisfacer alguna de las condiciones que se señalan a continuación:

2.1. Dar sobre una vía o espacio libre público.

2.2. Dar a un patio o espacio libre de edificación de carácter privado que cumpla las normas correspondientes en cuanto a sus dimensiones.

Artículo 109. Piezas habitables en plantas sótano y semisótano.

1. No podrán instalarse en sótanos piezas habitables.

2. En plantas de semisótano sólo se autorizarán la instalación de piezas habitables si no están adscritos a usos residenciales, salvo que se trate de piezas pertenecientes a una vivienda unifamiliar, cumplan todas las condiciones de calidad e higiene y dispongan de las correspondientes barreras antihumedad.

3. En planta semisótano se prohíbe la actividad industrial de riesgo alto, así como las de riesgo medio con superficie útil total igual o superior a trescientos (300) metros cuadrados.

Artículo 110. Condiciones de iluminación y ventilación.

1. Sin perjuicio de las condiciones especificas que se imponen en las normas de cada uso, cualquier local o habitación debe tener garantizada una renovación mínima de 1 volumen por hora y contar con un nivel de iluminación artificial no inferior a 50 lux, medidos sobre un plano horizontal teóricamente situado a setenta y cinco (75) centímetros del suelo.

2. Los locales con ventilación exclusivamente realizada por medios mecánicos, sólo se admitirán cuando sean destinados a un uso que por sus especiales características requieran el aislamiento de la luz solar o deban estar ubicados en locales totalmente cerrados.

3. Se autoriza la ventilación forzada de locales no vivideros situados en planta baja o sobrerasante.

4. Todas las piezas habitables destinadas a estancia y descanso de personas dispondrán de los medios necesarios que permitan su oscurecimiento temporal frente a la luz exterior, bien mediante sistemas fijos o previendo la instalación de dichos sistemas por los usuarios.

CONDICIONES HIGIÉNICAS DE LOS EDIFICIOS

Artículo 111. Patios de luces.

1. Se entenderá por patio el espacio no edificado situado dentro del volumen de la edificación o en el interior de la parcela, destinado a permitir la iluminación y ventilación de las dependencias del edificio o a crear en el interior espacios libres privados con jardinería.

2. Los patios de luces pueden ser interiores o cerrados y exteriores o abiertos. Se entenderá por patio abierto el que se abre a un espacio libre o a una vía. En caso contrarío, se denominará patio cerrado.

3. Los patios en edificación de vivienda colectiva deberán contar con acceso desde el portal, caja de escalera u otro espacio de uso común, a fin de posibilitar la obligada limpieza y policía de los mismos. Previa justificación razonada, podrá admitirse que el acceso al patio se efectúe sólo desde una de las viviendas.

4. El patio de luces será mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de dos o más fincas contiguas. Será indispensable que dicha mancomunidad de patio se establezca por escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, esa servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del Ayuntamiento, ni en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieran este complemento para alcanzar las dimensiones mínimas que rigen para los patios interiores o cerrados.

5. Los patios mancomunados podrán separarse mediante rejas o cancelas, nunca mediante muros de fábrica y la diferencia de cota entre los pavimentos del suelo no podrá ser superior a un metro.

Artículo 112. Dimensiones de los patios de luces abiertos.

1. Se considerarán patios de luces abiertos a los entrantes en fachada en los que la relación de forma, siendo P su profundidad medida desde el plano de fachada y F la longitud del frente que abre a la misma sea F> 1,5 P.

2. Para que el entrante tenga el carácter de patio abierto, el valor de su profundidad en cualquier punto deberá ser mayor o igual a uno con cinco (1,5) metros.

3. El frente mínimo no podrá ser inferior a tres (3) metros, si ambos testeros son ciegos, ni a seis (6) metros si los testeros cuentan con huecos.

Artículo 113. Dimensiones de los patios de luces cerrados.

1. La anchura de los patios de luces cerrados se establece en función del uso de las piezas que abren a ellos y de la altura H del patio, medida desde la cota del piso del local de cota más baja que tenga huecos de luz y ventilación al mismo hasta la coronación del más alto de los paramentos de la edificación a la que sirva.

2. El cuadro siguiente determina las dimensiones mínimas:

Uso del local	Luces rectas
Piezas habitables (excepto cocina)	1:3 H y 3,00 metros
Cocina, piezas no habitables, escaleras y paramentos ciegos	1:5 H y 3,00 metros

3. La forma de los patios será tal que permita trazar en su interior una circunferencia de diámetro igual a la dimensión menor establecida en el punto anterior para las luces rectas, con una superficie no inferior a los nueve (9) metros cuadrados. A estos efectos, se entiende por luz recta a la longitud del segmento perpendicular al parámetro exterior, medido en el eje del hueco considerado desde dicho parámetro hasta el muro o lindero más próximo.

4. Los patios adosados a los linderos con las otras fincas cumplirán las anteriores condiciones, considerándose como paramento frontal el de la linde, aún cuando no estuviera construido, o bien podrá considerarse como patio único mancomunado con el edificio colindante, atendiéndose a lo establecido en el artículo 106.

Artículo 114. Cubrición de patios.

1. La superficie mínima de los patios no podrá reducirse con galerías, terrazas en voladizo ni salientes de cualquier tipo.

2. En ningún caso se podrán cubrir los patios de luces.

CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS

Artículo 115. Dotación de agua.

1. Todo edificio deberá contar en su interior con servicio de agua corriente potable, con la dotación para las necesidades propias del uso.

2. No se podrán otorgar licencias para construcción de ningún tipo de edificio hasta tanto no quede garantizado el caudal de agua necesario para el desarrollo de su actividad, bien a través del sistema de suministro municipal u otro distinto, acreditándose en este caso la garantía sanitaria de las aguas destinadas al consumo humano de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 928/1979, de 16 de marzo.

3. Las instalaciones de agua en los edificios cumplirán la N.T.E IFA/1975 «Instalaciones de fontanería Abastecimiento» y además cumplirán el Decreto de la Junta de Andalucía 120/1991.

4. En todo edificio deberá preverse la instalación de agua caliente en los aparatos sanitarios destinados al aseo de las personas y a la limpieza doméstica.

Artículo 116. Red de saneamiento.

1. En las obras de nueva planta las aguas pluviales se conducirán al interior de la parcela prohibiéndose la instalación de bajantes que viertan a la calle o espacios públicos exteriores.

2. Las instalaciones de saneamiento en los edificios entroncarán con la red municipal, excepto cuando no exista dicha red. En este caso el vertido de aguas residuales debe hacerse a fosa séptica prefabricada o a tanques de depuración compactos según la cantidad previsible de afluente:

2.1. Para los afluentes de hasta veinticinco (25) personas o el equivalente de cinco (5) viviendas se utilizará fosa prefabricada dotada de pozo de digestión, con recintos diferentes para los procesos de sedimentación y descomposición así como filtro biológico.

2.2. Para los afluentes de más de veinticinco (25) personas o el equivalente de cinco (5) viviendas se utilizarán tanques de depuración compactos de doble cámara aireación y sedimentación) en los que se consiga la oxidación total por aireación prolongada.

3. Las instalaciones de saneamiento conectadas con la red municipal cumplirán la correspondiente ATE ISA/73 y además las siguientes condiciones.

3.1. Los encuentros de las bajantes con la red horizontal se harán mediante arquetas cuando la red sea enterrada y con registros cuando sea suspendida.

3.2. La red horizontal de desagüe se dispondrá con pendiente mayor o Igual de 1,5%.

3.3. Se dispondrá una arqueta o pozo general de registro entre la red horizontal de saneamiento y la red general de alcantarillado.

3.4. Se dispondrá una arqueta separadora de fangos o grasas antes de la arqueta o pozo general de registro cuando la Instalación reciba aguas procedentes del garaje aparcamiento, u otras que contengan fangos o grasas.

3.5. Será posible la dilatación libre de las conducciones, respecto a sí misma y respecto a los encuentros con otros elementos constructivos.

Artículo 117. Dotación de energía eléctrica.

1. Todos los edificios contarán con instalación interior de electricidad mediante conexión a la red general o bien por medio de fuentes de generación propias. Cumplirá la reglamentación vigente sobre la materia.

2. En el caso de existir centros de transformación en el interior de las parcelas o edificios, éstos no se podrán localizar por debajo del sótano y deberán reunir las debidas condiciones en cuanto a insonorización, aislamiento térmico, vibraciones y seguridad, no pudiendo ocupar la vía pública. Excepcionalmente, cuando no exista otra posibilidad, podrán autorizarse estas instalaciones previo acuerdo municipal.

Artículo 118. Evacuación de humos.

1. En ningún edificio se permitirá instalar la salida libre de humos por fachadas, patios comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional.

2. Todo tubo o conducto de chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar que la radiación de calor se transmita a la propiedades contiguas, y que el paso y salida de humos cause molestias o perjuicio a terceros.

3. Los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo un metro por encima de la cubierta más alta situada a distancia no superior a ocho (8) metros.

4. Es preceptivo el empleo de filtros purificadores en las salidas de humos de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vapores de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías.

5. El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando una salida de humos, previo informe técnico, se demuestre que causa molestias o perjuicios al vecindario.

6. Serán de aplicación cuantas disposiciones sobre Contaminación Atmosférica estén vigentes, tanto si dimanan del Ayuntamiento como de cualquier otra autoridad supramunicipal.

Artículo 119. Evacuación de residuos sólidos.

1. La gestión de los residuos sólidos no peligrosos urbanos, inertes y cualquier otro residuo generado se tratarán de la forma prevista en la Ley 10/1998, de 18 de abril, de Residuos y el Reglamento de Residuos (Decreto 283/1995, de 21 de noviembre), mediante su reducción, reutilización, reciclado u otras formas de valorización o eliminación controlada, por este orden jerárquico, debiendo almacenarse de manera adecuada e individual hasta su tratamiento final.

2. Las operaciones de gestión de residuos sólidos no peligrosos urbanos se llevarán a cabo por el Ayuntamiento, de acuerdo con lo establecido por el artículo 4.3 de la Ley 10/1998, de 21 abril, de Residuos.

3. Se recomienda que el Ayuntamiento proceda a implantar un sistema separativo para la recogida selectiva de los residuos sólidos urbanos mediante la implantación de contenedores y papeleras de papel, vidrio y envases.

4. Se prohíbe en todos los casos el vertido al terreno, cauces y a la red de alcantarillado de basuras y residuos fuera de instalaciones concebidas para tal fin debidamente autorizadas y adaptadas a las características de estos residuos.

5. Queda prohibido el vertido de escombros e inertes de forma incontrolada, quedando regulado por lo dispuesto en el Plan Director de Gestión de Residuos Sólidos y urbanos de la provincia de Jaén, desde su entrada en vigor.

6. Aquellas basuras o residuos sólidos producto de una actividad que, por sus características, no deban ser recogidos por el servicio de recogida domiciliario, habrán de ser trasladados al lugar adecuado para su vertido de forma directa y por cuenta del titular de la actividad.

7. Las actividades generadoras de residuos tóxicos y peligrosos deberán contar con su propio sistema de recogida de los mismos, a través de un gestor autorizado.

8. Con el objeto de prevenir y reducir el impacto sobre el medio ambiente de los envases y la gestión de los residuos de envases a lo largo de todo su ciclo de vida se seguirá lo establecido en la Ley 11/1997, de 24 de abril, de Envases y Residuos de Embalaje y en el Reglamento para el desarrollo y ejecución de la misma, aprobado por R.D. 782/1998, de 30 de abril.

Artículo 120. Instalaciones de calefacción y acondicionamiento de aire.

1. Todo edificio en el que existan locales destinados a la permanencia sedentaria de personas, deberá disponer de una instalación de calefacción o acondicionamiento de aire pudiendo emplear cualquier sistema de producción de calor que pueda proporcionar las condiciones de temperatura fijadas por la normativa especifica correspondiente. El proyecto de la instalación buscará la solución de diseño que conduzca a un mayor ahorro energético.

2. En el caso de instalaciones de calefacción central el Ayuntamiento podrá permitir la apertura, en fachada o portal del edificio, de tolvas o troneras destinadas a facilitar el almacenaje de combustibles.

3. Salvo en el caso de locales que por las características peculiares del uso a que se destinen, requieran el aislamiento de la luz solar o deban ser cerrados, en los que la ventilación y climatización del local se hará exclusivamente por medios mecánicos, no cabrá la ventilación de un local sólo por procedimientos tecnológicos. La provisión de instalación de aire acondicionado no se traducirá en inexistencia de ventanas, o incumplimiento de las condiciones de iluminación y ventilación natural establecidas para cada uso, sino que los sistemas naturales y mecánicos serán complementarios.

4. Las instalaciones de ventilación quedarán definidas por la capacidad de renovación cm aire de los locales, en base a la seguridad exigida a los locales donde se prevea la acumulación de gases tóxicos o explosivos y a las condiciones higiénicas de renovación del aire.

5. Las instalaciones de aire acondicionado y calefacción cumplirán la normativa de funcionamiento y diseño que le sea de aplicación, y en particular el Real Decreto 1618/1980.

6. La salida de aire caliente de la refrigeración salvo casos justificados por los servicios técnicos municipales, no se hará sobre la vía pública debiendo hacerse a través del patio de luces interior de parcela o cubierta del edificio. En último extremo, si ha de hacerse sobre el espacio público, no se hará a altura menor que doscientos cincuenta (250) centímetros, ni producirá goteos u otras molestias sobre el espacio público.

Artículo 121. Instalaciones de telefonía, radio y televisión.

1. Todos los edificios deberán construirse con previsión de las canalizaciones telefónicas con independencia de que se realice o no la conexión con el servicio telefónico.

2. En los edificios destinados a vivienda se preverá la intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas.

3. En todas las edificaciones destinadas a viviendas colectivas, y aquellas en que se prevea la instalación de equipos receptores de televisión o radio en locales de distinta propiedad o usuario, se instalará antena colectiva de televisión y radio difusión en frecuencia modulada.

4. Cumplirán las normas tecnológicas correspondientes.

Artículo 122. Servicios Postales.

1. Todo edificio dispondrá de buzones para la correspondencia, en un lugar fácilmente accesible para los servicios de correos.

Artículo 123. Aparatos elevadores.

1. Todo edificio en cuyo interior deba salvarse un desnivel superior a los diez con setenta y cinco (10,75) metros, entre cotas de piso, incluidas las plantas bajo rasante, dispondrá de ascensor. Se exceptúan los edificios en que, en función de su destino, sea manifiestamente innecesario.

2. Todos los ascensores serán de ascenso y descenso. El acceso al ascensor en planta baja no estará a cota superior a ciento cincuenta (150) centímetros respecto a la rasante de la entrada del edificio.

3. Cada desembarque de ascensor tendrá comunicación directa, o a través de zonas comunes de circulación, con la escalera.

4. En cualquiera que sea la clase de aparato elevador, se cumplirán las normas exigidas por el Reglamento de Aparatos Elevadores y disposiciones complementarias.

CONDICIONES DE EFICIENCIA Y AHORRO ENERGÉTICO EN LOS EDIFICIOS

Artículo 124. Generalidades.

1. Se procurará que las instalaciones se diseñen teniendo en cuenta los estándares de eficiencia y ahorro energético de la arquitectura bioclimático o en su defecto instalar dispositivos que consigan el mismo ahorro energético.

2. Se deberá emplear en la medida de lo posible aquellos materiales con mejor comportamiento energético y de mayor facilidad de reciclado.

Artículo 125. Condiciones relativas a los materiales.

1. La importancia de la elección de materiales es fundamental y tiene una relevancia en el comportamiento-adecuación de los edificios y en su gasto energético. También lo es la toma de conciencia por parte de los agentes intervinientes en la construcción, de cara a potenciar la utilización de materiales reciclados.

2. De acuerdo con la Ley 10/1998, de 21 de abril, las Administraciones Públicas promoverán el uso de materiales reutilizables, reciclables y valorizables, así como de productos fabricados con material reciclado que cumplan las especificaciones técnicas requeridas, en el marco de la contratación pública de obras y suministros.

3. Por todo ello, se favorecerá la utilización de:

- Subproductos reciclados, por ejemplo en los firmes, (según propugna la instrucción O.C. 1/999, de la Consejería de Obras Públicas y Transportes) o áridos de machaqueo procedentes de estructuras pétreas (hormigón o fábrica de ladrillo).

- Productos con distintivos de calidad del tipo Marca AENOR de Medio Ambiente, todavía escasos y muy poco divulgados; INCE, etc.

- Materiales locales.

- Maderas con certificado forestal o productos con etiqueta ecológica.

4. Y no se utilizarán:

- Compuestos de CFC, CHCL.

- Productos clorados.

- Componentes tóxicos.

- Maderas procedentes de bosques en fase de extinción o cuya explotación no corresponda a un desarrollo sostenible.

- Compuestos de amianto.

Artículo 126. Dotación de agua.

1. En relación con la dotación de agua se procurará que los edificios se doten de mecanismo de ahorro de agua (tales como contadores individuales) y empleen paneles solares térmicos para la producción de agua caliente sanitaria.

2. La preinstalación para este tipo de instalaciones será obligatoria en todos los edificios de nueva creación y se procurará su adopción en los edificios pertenecientes a organismos oficiales, tanto en los nuevos como en los ya existentes.

3. La instalación de este tipo de sistema de energía renovable se aplicará siguiendo criterios constructivos, formales, modulares y dimensionales fácilmente integrables.

Artículo 127. Dotación de energía eléctrica.

1. En aquellos edificios o instalaciones, en que sea posible, se procurará la dotación de energía eléctrica mediante el empleo de paneles solares fotovoltaicos de acuerdo con criterios constructivos, formales, modulares y dimensionales de fácil integración.

Artículo 128. Instalaciones de calefacción.

1. Las instalaciones de calefacción procurarán el empleo de aquellos sistemas de mayor ahorro energético y de producción energética más limpia (como por ejemplo la energía solar).

CONDICIONES DE SEGURIDAD Y ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS

Artículo 129. Protección contra incendios.

1. Las condiciones para la prevención y protección contra incendio que deben cumplir los edificios de nueva planta, así como aquellas obras de reforma que se lleven a cabo en edificios existentes y que impliquen cambio de uso son las establecidas en la Norma Básica de la Edificación: «Condiciones de Protección contra Incendio en los Edificios» (NBE-CPI-96) y sus anexos y cuantas estuvieren vigentes en esta materia, de cualquier otro rango.

2. Los locales de uso no residencial, situados en edificios de uso dominante residencial, no podrán comunicarse con las viviendas, caja de escalera, o portal, si no es a través de un vestíbulo con puerta de salida resistente al fuego durante noventa (90) minutos.

3. Cuando una instalación no pueda alcanzar, a juicio del Ayuntamiento, unas condiciones correctas de seguridad para sí misma y para su entorno, ofreciendo riesgos no subsanables para personas y bienes, podrá ser declarada fuera de ordenación forzándose la erradicación del uso y el cierre de la instalación.

4. Las construcciones existentes deberán adecuarse a la reglamentación de protección contra incendios, en la medida máxima que permita su tipología y funcionamiento.

5. En el caso de que existiera una peligrosidad manifiesta derivada de las características de las instalaciones o actividades desarrolladas en ellas, el Ayuntamiento deberá valorar la oportunidad de establecer un Plan de Emergencia, contando para ello con el asesoramiento del Servicio de Bomberos y Protección Civil.

Artículo 130. Protección contra el rayo.

1. Se exigirá la instalación de pararrayos en una edificación cuando esté localizada en una zona en la que no existan instalaciones de protección, o bien cuando por su destino existan riesgos de acciones por rayos.

Artículo 131. Protección en antepechos y barandillas.

1. Las ventanas o huecos y las terrazas accesibles a los usuarios estarán protegidas por un antepecho de 0,95 m de altura o barandilla de 1 metro de altura como mínimo. Por debajo de esta altura de protección no habrá huecos de dimensiones mayores de 12 cm para evitar el paso de un niño, ni ranuras del al ras del suelo mayores de 5 cm y si existen cerramientos de vidrio, éstos deberán ser templados o armados con malla metálica o laminado de plástico.

2. La altura de las barandillas de escalera no será interior a 90 cm y si están provistas de barrotes verticales la distancia libre entre caras interiores de los mismos no será superior a 12 cm.

Artículo 132. Puesta a tierra.

1. En todo edificio se exigirá la puesta a tierra de las instalaciones y estructura.

Artículo 133. Accesos a las edificaciones.

1. A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando un espacio libre privado, en cuyo caso, dicho espacio libre deberá ser colindante directamente con el viario público, al menos en un octavo (1:8) de su perímetro, con un mínimo de cinco (5) metros. La distancia a recorrer entre la vía pública y la entrada al edificio, cuando se destine a vivienda colectiva no superará los cincuenta (50) metros y en este caso y en cualquier otro edificio de uso colectivo será posible el acceso a la construcción por vehículos de servicios de ambulancia.

2. Cuando así se determine en las normas de uso o de zona se exigirá acceso independiente para los usos distintos al residencial, en edificios con dicho uso principal.

Artículo 134. Señalización de edificios.

1. Toda edificación deberá estar señalizada exteriormente para su identificación de forma que sea claramente visible desde la acera de enfrente. Los servicios municipales señalarán los lugares en que debe exhibirse los nombres de las calles y deberán aprobar la forma de exhibir el número del edificio.

2. En los edificios de acceso público, existirá la señalización interior correspondiente a salidas y escaleras de uso normal y de emergencia, aparatos de extinción de incendios, sistemas o mecanismos de evacuación en caso de siniestro, posición de accesos y servicios, cuartos de maquinaria, situación de teléfonos y medios de circulación para minusválidos, señalamiento de peldañeado en escalera y, en general, cuantas señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior del mismo, y facilitar los procesos de evacuación en caso de accidente o siniestro y la acción de los servicios de protección ciudadana.

3. La señalización y su funcionamiento en situación de emergencia será objeto de inspección por los servicios técnicos municipales antes de la autorización de la puesta en uso del inmueble o local así como de revisión en cualquier momento.

Artículo 135. Puerta de acceso.

1. Los edificios tendrán una puerta de entrada desde el espacio exterior, cuya anchura, salvo el caso de las viviendas unifamiliares, no será inferior a ciento treinta (130) centímetros, con una altura que será mayor o igual a doscientos once (211) centímetros.

2. Deberá distinguirse claramente de cualquier otro hueco practicable de la misma planta.

3. En los locales comerciales las puertas abrirán, sin ocupar la vía pública, en el sentido de evacuación.

Artículo 136. Circulación interior.

1. Se entiende por espacios de circulación interior de los edificios los que permiten la comunicación para uso del público en general entre los distintos locales o viviendas de un edificio de uso colectivo, entre ellos y los accesos con el exterior, los cuartos de instalaciones, garajes y otras piezas que integren la construcción. Son elementos de circulación: los portales, rellanos y corredores. Sin perjuicio de que por el uso del edificio se impongan otras condiciones, cumplirán las siguientes:

1.1. Los portales, hasta el arranque de la escalera principal y los aparatos elevadores tendrán una anchura mínima de dos (2) metros.

1.2. Los distribuidores de acceso a viviendas o locales, tendrán ancho superior a ciento veinte (120) centímetros cuando sirvan a un número de locales igual o inferior a cuatros (4). Si se da servicio a más unidades, la dimensión será superior a ciento cuarenta (140) centímetros.

1.3. La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte de una persona en camilla, desde cualquier local hasta la vía pública.

Artículo 137. Escaleras.

1. La anchura útil de las escaleras de utilización por el público en general no podrá ser inferior a cien (100) centímetros ni podrán tener rellanos partidos, desarrollos helicoidales ni otros que ofrezcan peligro al usuario. Las escaleras interiores de una vivienda o local, de uso estrictamente privado, tendrán una anchura mínima de sesenta (60) centímetros y podrán construirse como mejor convenga al usuario.

2. El rellano en escaleras tendrá un ancho igual o superior al del tiro. La anchura de las escaleras será uniforme en todo su recorrido. Cada tramo de escalera entre rellanos no podrá tener mas de dieciséis (16) peldaños. La dimensión del peldaño será tal que la relación entre la tabica y la huella, no dificulte la ascensión. La altura de huella será igual o inferior a dieciocho (18) centímetros, y la anchura de huella mayor o igual a veintisiete (27) centímetros. La altura libre de las escaleras será en todo caso superior a doscientos veinte (220) centímetros.

3. Si las puertas de ascensores o de acceso a locales abren hacia el rellano, estos huecos no podrán entorpecer la circulación de la escalera, por lo que el ancho mínimo del rellano será de ciento setenta (170) centímetros. Si existiendo huecos, éstos abrieran hacia el interior de los locales, o mediante puertas deslizantes, la anchura del rellano no será inferior a ciento veinte (120) centímetros. La apertura de puertas se hará siempre en el sentido de escape.

4. No se admiten escaleras de uso público sin luz y ventilación natural, salvo los tramos situados en planta bajo rasante, en cuyo caso contarán con chimenea de ventilación u otro medio semejante, y las interiores a locales. Cuando la iluminación de la escalera sea directa a fachada o patio, contarán al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminación superior a un (1) metro cuadrado, y superficie de ventilación de, al menos, cincuenta (50) centímetros cuadrados. En edificios de hasta cuatro plantas, se admitirá la iluminación cenital de la caja de escaleras, siempre que se resuelva la ventilación mediante un medio mecánico. En este caso la superficie en planta de iluminación del lucernario será superior a las dos terceras partes de la superficie útil de caja de escaleras y se emplearán en su construcción materiales traslúcidos, en escaleras con iluminación cenital, el hueco central deberá quedar libre en toda su altura, pudiendo inscribirse en el mismo un círculo de diámetro igual a uno con diez (1,10) metros.

Artículo 138. Rampas.

1. Cuando las diferencias de nivel en los accesos de las personas fueren salvadas mediante rampas, estas tendrán la anchura del elemento de paso a que correspondan, con una pendiente no superior, al ocho por ciento (8%). Cuando se trata de rampas auxiliares de las escaleras, su anchura podrá reducirse hasta los cincuenta (50) centímetros.

Artículo 139. Supresión de barreras arquitectónicas.

1. En toda situación urbanística y de edificación se estará a lo dispuesto en las Normas Técnicas para la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas, urbanísticas y de transporte; decreto 72/1992 de 5 de mayo.

2. También será de aplicación el Real Decreto 556/1989, de 19 de mayo, BOE núm. 122, de 23/V/89.

CONDICIONES DE LOS APARCAMIENTOS Y GARAJES EN LOS EDIFICIOS

Artículo 140. Dotación de aparcamiento.

1. Todos los edificios y locales en los que así lo tengan previsto estas Normas Urbanísticas en razón de su uso y de su localización, dispondrán del espacio que en ellas se establece para el aparcamiento de los vehículos de sus usuarios. La dotación de plazas de aparcamiento se señala en la normativa de zona o en la propia del uso.

2. La provisión de plazas de aparcamiento es independiente de la existencia de garajes privados comerciales y de estacionamientos públicos.

3. El Ayuntamiento, previo informe emitido por los servicios técnicos municipales, podrá relevar del cumplimiento de la dotación de aparcamiento en los casos de locales que se instalen en edificios existentes que no cuenten con la provisión adecuada de plazas de aparcamiento y en los que la tipología del edificio no permita la localización de las plazas adicionales necesarias, o sustituirlo por aparcamientos situados fuera de la parcela del edificio.

4. En los usos en que el estándar de dotación de aparcamiento se exprese en unidades por metro cuadrado, se entenderá que el cómputo de superficie se realiza sobre la superficie útil del uso principal y de los usos precisos para el funcionamiento del mismo, sin computar los espacios destinados a almacenaje, elementos de distribución, cuartos de instalaciones.

Artículo 141. Soluciones para la dotación de aparcamiento.

1. La dotación de aparcamiento deberá hacerse en espacios privados, mediante alguna de las soluciones siguientes:

1.1. En un espacio libre de edificación.

1.2. En un espacio edificado. Se denominará como garaje.

Artículo 142. Plaza de aparcamiento.

1. Se entiende por plaza de aparcamiento una porción de suelo plano o con pendiente no superior al tres por ciento (3%) con las siguientes dimensiones según el tipo de vehículo que se prevea:

Tipo de vehículo	Longitud (m)	Latitud (m)
De dos ruedas	2,5	1,5
Automóviles	4,5	2,2
Industriales ligeros	5,7	2,5
Industriales grandes	9,0	3,0

2. La superficie mínima del garaje será, en metros cuadrados, el resultado de multiplicar por veinte (20) el número de las plazas de aparcamiento que se dispongan, incluyendo así las áreas de acceso y maniobra.

3. Se señalarán en el pavimento los emplazamientos y pasillos de acceso de los vehículos, que figurarán asimismo en los planos de los proyectos que se presenten al solicitar la concesión de las licencias de construcción, funcionamiento y apertura. No se considerará plaza de aparcamiento ningún espacio que, aún cumpliendo las condiciones dimensionales, carezca de fácil acceso y maniobra para los vehículos.

Artículo 143. Accesos a los garajes.

1. Los garajes-aparcamientos y sus establecimientos anexos dispondrán en todos sus accesos de un espacio de tres (3) metros de anchura y cinco (5) metros de fondo como mínimo y con una pendiente máxima del seis por ciento (6%), en el que no podrá desarrollarse ninguna actividad. El pavimento de dicho espacio deberá ajustarse a la rasante de la acera, sin alterar para nada su trazado. La puerta del garaje no sobrepasará en ningún punto la alineación oficial y tendrá una altura mínima de dos (2) metros. En las calles con pendiente, dicha altura se medirá en el punto más desfavorable. En los garajes individuales, el acceso podrá reducirse a dos con veinte (2,20) metros de ancho por (4) metros de largo.

2. Los accesos a los garajes podrán no autorizarse en alguna de las siguientes situaciones:

2.1. A distancia menor que quince (15) metros de la intersección de las líneas de bordillo filo de las calles, en tramos curvos de radio menor que diez (10) metros u otros lugares de baja visibilidad.

2.2. En lugares que incidan negativamente en la circulación de vehículos o peatones en lugares de concentración y, especialmente, en las paradas de transporte público.

2.3. Con su eje a menos de quince (15) metros del eje de otro acceso.

3. Las rampas rectas no sobrepasarán la pendiente del dieciséis (16) por ciento, y las rampas en curva del doce (12) por ciento medida por la línea media. Su anchura mínima será de tres (3) metros, con el sobre ancho necesario en las curvas, y su radio de curvatura, medida también en el eje, será como mínimo de seis (6) metros. El proyecto de garaje deberá recoger el trazado en alzado o sección de las rampas, reflejando los acuerdos verticales con las superficies horizontales de cada planta y con la vía pública.

4. Los garajes de menos de ochocientos (800) metros cuadrados pueden utilizar como acceso el portal del inmueble, cuando el garaje sea para uso exclusivo de los ocupantes del edificio. Los accesos de estos garajes de menos de ochocientos (800) metros cuadrados podrán también servir para dar entrada a locales con usos autorizables, siempre que las puertas que den al mismo sean blindadas y el ancho del acceso al garaje sea superior a cuatro (4) metros, debiendo establecerse una diferencia de nivel de diez (10) centímetros entre la zona de vehículos y la peatonal, con una anchura mínima para ésta de sesenta (60) centímetros.

5. Los garajes situados bajo rasante deberán disponer además del acceso para vehículos de otro peatonal distanciado de aquél, dotado de vestíbulo estanco, con dobles puertas resistentes al fuego y con resortes de retención para posibles ataques al fuego y salvamento de personas. El ancho mínimo de este acceso será de un (1) metro.

6. Para garajes de superficie superior a dos mil (2.000) metros cuadrados el acceso, en cualquier caso, deberá tener una anchura no inferior a seis metros, o dos accesos independientes, uno de entrada y otro de salida, con las anchuras mínimas de tres con cincuenta (3,50) metros.

7. La longitud en planta de la rampa o acceso no podrá superar los veinticinco (25) metros.

8. Se autoriza la mancomunidad de garajes.

9. Los accesos se situarán a ser posible de tal forma que no se destruya el arbolado existente. En consecuencia, se procurará emplazar los vados preservando los alcorques correspondientes.

10. Los garajes deberán cumplir las Normas Básicas de la Edificación, y especialmente las del anexo A9 «Condiciones particulares del Uso de Garaje y Aparcamiento» de la NBE-CPI-96.

Artículo 144. Altura libre de piso.

1. La altura libre de piso en los garajes será como mínimo de doscientos veinte (220) centímetros. Esta distancia podrá reducirse a dos (2) metros en aquellos puntos que las características de las instalaciones del edificio lo justifiquen.

Artículo 145. Condiciones constructivas.

1. Los elementos constructivos de los locales destinados al uso de garajes reunirán las condiciones de aislamiento y resistencia al fuego exigidos por la Normas Básica NBE-CPI-96 y sus anexos, y cumplirán las condiciones señaladas en el artículo VIII.3.22 de estas Normas.

2. En los garajes se dispondrá de abastecimiento de agua potable mediante un grifo con racor para manguera y de desagüe mediante sumidero, con un sistema eficaz de separación de grasas y Iodos.

Artículo 146. Aparcamiento en los espacios libres privados.

1. No podrá utilizarse como aparcamiento sobre el suelo de los espacios libres de parcela más superficie que la correspondiente al cincuenta (50) por ciento de aquellos.

2. En los espacios libres que se destinan a aparcamientos de superficie no se autorizarán más obras o instalaciones que las de pavimentación y se procurará que este uso sea compatible con el arbolado.

3. Los garajes–aparcamientos bajo la rasante de los espacios libres estarán cubiertos de modo que sea posible aportar la superficie una capa de tierra para el ajardinamiento de ochenta (80) centímetros de espesor.

Sección 4.ª Condiciones generales de estética

Artículo 147. Definición.

1. Condiciones de estética son las que se imponen a la edificación y demás actos de incidencia en el medio urbano, con el propósito de obtener los mejores resultados en la imagen de la ciudad.

Artículo 148. Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan para la estética de la ciudad son de aplicación a todas las actuaciones en sudo urbano o urbanizable sujetas a licencia o aprobación municipal. El Ayuntamiento, en todo caso, podrá requerir a la propiedad de los bienes urbanos para que ejecute las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan en estas Normas. La regulación de las condiciones estéticas se realiza en las presentes condiciones generales y en la normativa de la zona.

Artículo 149. Salvaguarda de la estética urbana.

1. La defensa de la imagen urbana y el fomento de su valoración y mejora, tanto en lo que se refiere a los edificios, en conjuntos o individualizadamente, como a las áreas no edificadas, corresponde al Ayuntamiento, por lo que cualquier actuación que pudiera afectara la percepción de la ciudad deberá ajustarse al criterio que, al respecto, mantenga.

2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que resulte antiestética, inconveniente, o nocivo para la imagen de la ciudad.

3. Las nuevas construcciones y las modificaciones de las existentes deberán responder en su diseño y composición a las características dominantes del ambiente en que hayan de emplazarse. A tal fin se pondrá especial cuidado en armonizar no en imitar, sistemas de cubiertas, comisa, posición de forjados, ritmos, dimensiones de huecos y macizos, composición materiales, color y detalles constructivos. A los fines de garantizar la debida adaptación de las nuevas edificaciones a las ya existentes ya su entorno podrá exigirse la aportación de los análisis de Impacto sobre el medio en que se localicen con utilización de documentos gráficos del conjunto de las calles o plazas a que aquellas dieran frente y otros aspectos, desde los lugares que permitieran su vista.

4. En los sectores de nueva ordenación, y a través de los oportunos Planes Parciales, Especiales o Estudios de Detalle, se tenderá a la consecución de unidades coherentes en el aspecto formal, justificándose la solución adoptada según dos aspectos:

4.1. Justificación de la estructura espacial básica que abarque tanto los espacios abiertos (áreas verdes, grandes vías, etc.) como los cerrados (plazas, calles, Itinerarios peatonales).

4.2. Justificación de los criterios para la disposición y orientación de los edificios en lo que respecta a su percepción visual desde las vías perimetrales, los accesos y los puntos más frecuentes e Importantes de contemplación.

5. Se deberán establecer criterios selectivos o alternativos para el empleo de los materiales y elementos de urbanización, edificación, ajardinamiento y mobiliario urbano, así como de las colocaciones permitidas o recomendadas para los mismos, todo ello tanto en razón a consideraciones perceptivas como a posibles efectos sobre otras variables ambientales, como por ejemplo el no ajardinamiento con especies de flora o fauna invasoras, etc.

Artículo 150. Cubiertas.

1. No se empleará en la construcción cubiertas que puedan reflejar el sol, produzcan brillo metálico o cuyo color o textura supongan una ruptura de los tonos dominantes en el resto de las edificaciones.

Artículo 151. Fachadas.

1. La composición de las fachadas será libre, salvo las limitaciones contenidas en este capitulo del Plan General.

2. Las fachadas laterales y posteriores se tratarán con condiciones de composición y materiales similares a los de la fachada principal.

3. El tratamiento de la planta baja deberá realizarse con la misma composición y materiales que los del resto de la fachada, evitándose los grandes vanos acristalados, las superficies pulimentadas o brillantes así como la instalación de grandes carteles publicitarios.

4. Por razón de composición del espacio urbano y concordancia con el resto de los edificios, en áreas de uso característico residencial, se evitarán las fachadas ciegas debiendo, en todo caso, mantenerse la iluminación natural a través de la fachada.

5. No se autorizará el revestimiento de fachadas por encima de la planta baja con placas de piedra, azulejos, mármol o similares que por sus características de peso y forma de colocación pueda suponer riesgo físico para las personas en caso de desprendimiento fortuito de una de ellas. Asimismo se impedirá la utilización de piezas de los mismos materiales en comisas, impostas y similares, siempre que su diseño y colocación no garanticen la ausencia total de riesgo para los viandantes en caso de su accidental desprendimiento.

6. El Ayuntamiento velará para que las nuevas construcciones efectivamente acaben las fachadas y medianerías; requisito sin el cual no se expedirá la certificación de fin de obra. En cuanto a las construcciones que presentan fachadas sin acabar, se dará un plazo para que las mismas se terminen debidamente. Se prohibirá el empleo en fachadas de la cerámica vidriada propia de interiores y las baldosas hidráulicas, terrazos, azulejos o similares.

Artículo 152. Medianerías.

1. Todos los paramentos de un edificio visible desde la vía pública, aun cuando se prevea que a corto plazo vayan a quedar ocultos, deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean tan dignos como los de las fachadas. La decoración de las medianerías será obligación del que construya en solar colindante, Independientemente de que se trate de su propio muro o el muro colindante.

2. Cuando una obra de nueva edificación colinda con una medianería que no sea de previsible desaparición y, por tanto, tenga carácter permanente, se tratará con los mismos materiales de fachada.

3. Si la medianería tiene carácter provisional, es decir, si conforme a las alturas permitidas en la ordenanza correspondiente va a quedar oculta en el futuro, se admitirá el enfoscado o revoco de cemento, pero obligatoriamente pintada en el mismo color de la fachada.

Artículo 153. Modificación de las fachadas.

1. En los edificios no catalogados podrá procederse a la modificación de las características de una fachada de acuerdo con un proyecto adecuado que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes.

2. Se podrá autorizar el cerramiento de terrazas y balcones existentes de a cuerdo con las determinaciones de un proyecto de conjunto de la fachada, que deberá presentar la comunidad o propietario del edificio.

Artículo 154. Instalaciones en fachadas.

1. Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, podrá sobresalir mas de treinta (30) centímetros del plano de fachada exterior, ni perjudicar la estética de la misma.

2. Se prohíben los tendidos eléctricos y telefónicos aéreos, debiendo reformarse los existentes.

Artículo 155. Cornisas y aleros.

1. El saliente máximo de cornisas y aleros sobre la alineación oficial exterior no excederá de sesenta (60) centímetros.

Artículo 156. Marquesinas.

1. Se prohíbe la construcción de marquesinas excepto en los siguientes casos:

1.1. Cuando estén Incluidas en el proyecto del edificio en obras de nueva planta.

1.2. Cuando se trate de actuaciones conjuntas de proyecto unitario, acordes con la totalidad de la fachada del edificio, de idénticas dimensiones, saliente y materiales en todos los locales de planta baja, y exista compromiso de ejecución simultánea por todos los propietarios de los locales.

2. La altura mínima libre desde la cara inferior de la marquesina hasta la rasante de la acera o terreno será superior a tres con cincuenta (3,50) metros. El saliente de la marquesina no excederá la anchura de la acera menos sesenta (60) centímetros el caso de marquesinas formadas por elementos translúcidos y con espesor menor a quince (15) centímetros, tendrán un saliente máximo de un (1) metro.

3. Las marquesinas no podrán verter por goteo, ni a la vía pública. Su canto no excederá de treinta (30) centímetros.

Artículo 157. Portadas, escaparates y elementos decorativos.

1. La alineación oficial exterior no podrá rebasarse en planta baja con salientes superiores a diez (10) metros con ninguna clase de decoración de los locales comerciales, portales o cualquier otro elemento. En aceras de anchura menor que setenta y cinco (75) centímetros, no será permitido saliente alguno.

Artículo 158. Toldos.

1. Los toldos móviles estarán situados, en todos sus puntos, incluso los de estructura, a una altura mínima sobre la rasante de la acera de doscientos veinticinco (225) centímetros. Su saliente respecto a la alineación oficial no podrá ser superior a la anchura de la acera menos sesenta (60) centímetros, sin sobrepasar los tres (3) metros, y respetando en todo caso el arbolado existente.

2. Los toldos fijos, cumplirán las condiciones de las marquesinas.

Artículo 159. Rótulos publicitarios en fachadas.

1. Los rótulos luminosos, además de cumplir con las normas técnicas de la instalación y con las condiciones siguientes, irán situados a una altura superior a tres (3) metros sobre la rasante de la calle o terreno. Requerirán para su instalación la conformidad de los inquilinos, arrendatarios o en general de los usuarios de los locales con huecos situados a menos de veinte (20) metros del anuncio.

2. Los anuncios paralelos al plano de fachada, tendrán un saliente máximo respecto a esta de diez (10) centímetros, debiendo cumplir además las siguientes condiciones:

2.1. Quedan prohibidos los anuncios estables en tela u otros materiales que no reúnan las mínimas condiciones de dignidad o estética.

2.2. En planta baja podrán ocupar únicamente una faja de ancho inferior a noventa (90) centímetros, situada sobre el dintel de los huecos y sin cubrir éstos. Se podrán adosar en u totalidad al frente de las marquesinas cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas y pudiendo sobrepasar por encima de ellas una altura máxima igual al espesor de las mismas.

2.3. Las muestras colocadas en las plantas piso de los edificios podrán ocupar únicamente una faja de setenta (70) centímetros de altura como máximo, adosada a los antepechos en los huecos y deberán ser independientes para cada hueco, no pudiendo reducir la superficie de iluminación de los locales.

2.4. En edificios exclusivamente con uso productivo podrán colocarse como coronación de los edificios, pudiendo cubrir toda la longitud de la fachada, con altura no superior al décimo de la que tenga la finca, y siempre que estén ejecutados con letra suelta. También podrá colocarse en el plano de fachada con mayores dimensiones que las señaladas en los apartados anteriores siempre que no cubran elementos decorativos o huecos y resulten antiestéticos con la composición de la fachada, para cuya comprobación será precisa una representación gráfica del frente de la fachada completa.

3. Los anuncios normales el plano de fachada tendrán un saliente máximo de setenta y cinco (75) centímetros y la dimensión vertical máxima será de noventa (90) centímetros, debiendo cumplir además las siguientes condiciones:

3.1. En planta baja estarán situados a una altura mínima sobre la rasante de la acera o terreno de doscientos veinticinco (225) centímetros. Se podrán adosar en su totalidad a los laterales de las marquesinas, pudiendo sobrepasar por encima de éstas una altura máxima Igual a su espesor.

3.2. En las plantas de piso únicamente se podrán situar a la altura de los antepechos.

3.3. En edificios exclusivos con uso productivo podrán ocupar una altura superior a noventa (90) centímetros.

Artículo 160. Cerramientos de solares y terrenos.

1. Los solares deberán cerrarse con una cerca de material resistente, incombustible, de dos metros de altura como mínimo, revocada, pintada o tratada de forma que su acabado sea agradable, estético y contribuya al ornato de la ciudad.

2. El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial. Al producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de solares tendrán la obligación de efectuarlo en el plazo de tres meses, a partir de la terminación de las obras de colocación de los bordillos y pavimentación.

3. Cuando se produzca el derribo de cualquier finca, sin que se prevea una construcción inmediata, será obligatorio el cerramiento de la misma, situándolo igualmente en la alineación oficial. Tal cerramiento deberá llevarse a cabo en un plazo de tres meses, contados a partir de la fecha de concesión de la licencia de derribo o a partir de la fecha de comienzo del derribo si no se hubiera solicitado licencia.

Artículo 161. Cerramientos en edificación abierta o aislada.

1. El cerramiento de parcelas a vías o espacios libres públicos podrá resolverse mediante los siguientes elementos:

1.1. Con elementos ciegos de cincuenta (50) centímetros de altura máxima, completados en su caso mediante protecciones diáfanas, estéticamente admisibles, pantallas vegetales o soluciones similares hasta una altura máxima de doscientos cincuenta (250) centímetros.

1.2. Mediante soluciones diáfanas de doscientos cincuenta (250) centímetros de altura total.

1.3. Por medio de cerramientos ciegos de estética admisible que no formen frentes opacos continuos de longitud superior a veinte, (20) metros, ni rebasen una altura de dos (2) metros.

2. Los cerramientos de parcela que no den frente a vías o espacios libres públicos, podrán resolverse con cerramientos ciegos de hasta doscientos cincuenta (250) centímetros de altura máxima, con independencia de su longitud.

3. En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas o animales (vidrios, etc.).

4. Cuando por la topografía del terreno existan desniveles respecto a las parcelas colindantes, o respecto a los espacios públicos, deberán cumplirse las siguientes condiciones:

4.1. Si la diferencia de cotas se produce respecto a un espacio público, se dispondrá una plataforma de nivelación contigua a la alineación oficial exterior, protegida con muro de contención, cuya altura no podrá exceder de tres (3) metros, y que deberá tratarse con idéntica calidad constructiva que una fachada.

4.2. Si la diferencia de cotas se produce respecto a una parcela colindante, los muros de contención de tierras no podrán alcanzar en ningún punto del lindero una altura superior a ciento cincuenta (150) centímetros por encima o por debajo de la rasante natural del terreno.

Artículo 162. Cerramientos provisionales en locales comerciales.

1. Cuando, terminado un edificio, no vayan a utilizarse de inmediato los locales comerciales, deberá efectuarse un cerramiento provisional de los mismos que no permita arrojar objetos a su interior. Los cerramientos estarán fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado, tratándose mediante enfoscado y pintado o bien con otros materiales de acabado estético similar.

2. Si pasado un mes desde la concesión de la licencia de habitar no se hubiese efectuado el cerramiento o se hiciese sin el cuidado oportuno, el Ayuntamiento requerirá al propietario para que subsane la infracción en un plazo de 15 días, pasado el cual podrá ejecutado aquel, por cuenta del propietario, sin perjuicio de la sanción a que hubiera lugar.

Artículo 163. Tratamiento de los espacios libres.

1. El arbolado existente en el espacio viario, aunque no haya sido calificado como zona verde o espacio de recreo y expansión, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte, siendo sustituidos, a cargo del responsable de la pérdida, por especies iguales o similares.

2. En caso de requerirse el traslado de algún pie arbóreo, se procurará que sea replantado en las cercanías al lugar de ubicación o bien en alguna zona verde del núcleo urbano. El trasplante se realizará por personal cualificado para lograr la posterior supervivencia de las especies.

3. El tratamiento de los espacios libres, tanto públicos como privados, será libre aunque si se encuentran ajardinados deberán mantenerse y conservarse en buen estado sus plantaciones, cualquiera que sea su porte.

4. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos que se aporten. En estos casos se exigirá y se garantizará que durante el transcurso de las obras, se dotará a los troncos del arbolado y hasta una altura máxima de dos (2) metros de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro. En caso de que se deteriorase o eliminase algún ejemplar podrá exigirse garantía para su reposición por otro de la misma especie o similar y de idéntico porte, antes de la concesión de la licencia de habitabilidad o licencia de apertura.

Sección 5.ª Condiciones ambientales

Artículo 164. Condiciones de compatibilidad.

1. Se considerarán compatibles con otros usos no industriales aquellas actividades que cumplan las condiciones que se señalan en este Plan en lo que se refiere al control del nivel de impactos ambientales, según las diferentes posibilidades de situación en los edificios y de ubicación en las zonas en relación al resto de actividades no incluidas en el uso industrial. Su cumplimiento se comprobará en los siguientes lugares de observación:

1.1. El punto o puntos en los que dichos efectos sean más aparentes para la comprobación de gases nocivos, humos, polvo, residuos o cualquier otra forma de contaminación. deslumbramientos, perturbaciones eléctricas o radiactivas. En el punto o puntos en donde se puede originar, en el caso de peligro de incendio o explosión.

1.2. En el perímetro de la parcela si la actividad es única en edificio aislado, para la comprobación de ruidos, vibraciones, olores o similares.

2. Para que una actividad industrial pueda ser compatible en la misma parcela con Usos Residenciales cumplirá como mínimo las siguientes condiciones:

2.1. No se realizarán operaciones que precisen la fusión de metales o procesos electrolíficos que puedan desprender gases, vapores, humos, polvo o vahos salvo que éstos sean recogidos y expulsados al exterior por chimeneas de características reglamentarias tras la eliminación de su posible toxicidad.

2.2. En todo local en que existan materias combustibles (como recortes de papel, cartón, plástico o virutas de madera) se instalarán sistemas de alarma por humos y rociadores automáticos.

2.3. No se permitirán los aparatos de producción de acetileno empleados en las Instalaciones de soldadura oxiacetilénica, así como tampoco las gasolineras.

2.4. La instalación de maquinaria será tal que ni en los locales de trabajo ni en ningún otro se originen vibraciones que se transmitan al exterior.

2.5. La insonorización de los locales de trabajo será tal que fuera de ellos y en el lugar más afectado por el ruido originado por la actividad, el nivel de ruido de fondo no se incremente en más de 3 db(A), equivalente a la duplicación del nivel del ruido.

3. En zonas de uso característico distinto al industrial cualquier nuevo edificio destinado a uso industrial dispondrá de muros de separación con los predios colindantes de uso no industrial, a partir de los cimientos, dejando un espacio libre medio de quince (15) centímetros, con un mínimo de cinco (5) centímetros, no teniendo contacto con los edificios vecinos, excepto en las fachadas donde se dispondrá el aislamiento por juntas de dilatación, y cubierto para evitar la introducción de materiales y agua de lluvia en el espacio intermedio. La construcción y conservación de las juntas de dilatación y la protección superior correrán a cargo del propietario del edificio industrial. Estos edificios deberán ubicarse en calles de anchura no inferior a ocho (8) metros y con acceso de camiones y furgonetas sin necesidad de realizar maniobras en la vía pública.

Artículo 165. Limitaciones por fuego y explosión.

1. Todas las actividades en las que se manipulen materiales inflamables o explosivos se instalarán con los sistemas de seguridad adecuados que eviten la posibilidad de fuego o explosión, así como con los sistemas de equipamiento y utillaje necesarios para combatirlo en casos fortuitos. Bajo ningún concepto podrán quemarse materiales o desperdicios al aire libre.

2. En ningún caso se autoriza el almacenaje al por mayor de productos inflamables y explosivos en locales que formen parte o sean contiguos a edificios residenciales. Estas actividades se instalarán siempre en edificios dentro de zonas industriales.

3. Todos los edificios y locales que alberguen usos Industriales cumplirán la Norma Básica de la Edificación C.P.I.96. y sus anexos.

4. En el caso de que existiera una peligrosidad manifiesta derivada de las características de las instalaciones o actividades desarrolladas en ellas, el Ayuntamiento deberá valorar la oportunidad de establecer un Plan de Emergencia, contando para ello con el asesoramiento del Servicio de Bomberos y Protección Civil.

5. La utilización de explosivos en derribos, desmontes y excavaciones requerirá la previa concesión de expresa licencia municipal para ello.

Artículo 166. Limitaciones por radiaciones electromagnéticas.

1. No se permitirá ninguna actividad que emita radiaciones electromagnéticas (ondas de radio o televisión, microondas, radar, radiaciones térmicas, luminosas, ultravioletas, rayos X gamma, etc.) que afecten al funcionamiento de cualquier equipo o maquinaria diferentes de los que originen dicha perturbación.

2. Las limitaciones por radiaciones electromagnéticas se regirán por el Real Decreto 1066/2001, de 28 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento que establece condiciones de protección del dominio público radioeléctrico, restricciones a las emisiones radioeléctricas y medidas de protección sanitaria frente a emisiones radioeléctricas.

Artículo 167. Limitaciones por ruido y vibraciones.

1. Será de aplicación en todo caso lo establecido en la Sección 6.ª Condiciones ambientales. Áreas de Calidad Acústica, del presente título y capítulo de este documento de Ordenanzas.

Artículo 168. Limitaciones por deslumbramientos.

1. En los límites de la línea del solar o parcela, perteneciente a viviendas inmediatas, no podrá ser visible ningún deslumbramiento directo o reflejado, debido a fuentes luminosas de gran intensidad o a procesos de incandescencia a altas temperaturas, tales como combustión, soldadura u otros.

Artículo 169. Limitaciones por contaminación atmosférica y olores.

1. Quedan prohibidas las emisiones a la atmósfera de elementos radioactivos, polvo y gases en valores superiores a los establecidos en la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental y en los Reglamentos que la desarrollan, especialmente el Reglamento de Calidad del Aire (Decreto 74/1996).

2. Corresponde a la Consejería de Medio Ambiente, la vigilancia, control potestad sancionadora y el establecimiento de medidas cautelares, de los niveles de emisión e inmisión de contaminantes a la atmósfera, en aquellas actividades incluidas en los anexos primero y segundo de la Ley de protección Ambiental y sus Reglamentos; correspondiendo al Ayuntamiento dichas competencias en el caso de las actividades del Anexo tercero.

3. Las emisiones de contaminantes a la atmósfera, cualquiera que sea su naturaleza, no podrán rebasar los niveles próximos de emisión establecidos en la normativa vigente Ley de Protección del Ambiente Atmosférico de 22 de diciembre de 1972, el Decreto 833/1975, del Ministerio de Planificación del Desarrollo y su desarrollo posterior, así como el Reglamento de la Calidad del Aire (Decreto 74/1996) en su Título II y demás normativa de aplicación.

4. Los niveles de inmisión se regirán por lo establecido en el Real Decreto 1073/2002, de 18 de octubre, sobre evaluación y gestión de la calidad del aire ambiente en relación con el dióxido de azufre, dióxido de nitrógeno, óxidos de nitrógeno, partículas, plomo, benceno y monóxido de carbono.

5. Las actividades potencialmente contaminantes de la atmósfera seguirán la tramitación y obligaciones establecidas en el Título II, Capítulo II, del Reglamento de Calidad del Aire. Tales actividades son las incluidas en el Catálogo del Anexo I de dicho Reglamento.

6. En relación a las emisiones no canalizadas de partículas, se estará a lo dispuesto por el Decreto 151/2006, de 25 de julio.

Artículo 170. Limitaciones por vertidos y saneamiento.

1. Todas las actividades e industrias que se establezcan en el término municipal deberán cumplir con los mínimos vertidos admitidos al alcantarillado que a continuación se exponen:

- Temperatura 20 grados C

- pH 5,5-9,5

- Sólidos en suspensión 300 mg/l

- Materias sedimentables 2 ml/l

- Sólidos gruesos Ausentes

- DBO 5 (mg/l) 300 mg/l

- DQO 500 mg/l

- Color Inapreciable en disolución 1/40

- Aluminio 2 mg/l

- Arsénico 1 mg/l

- Bario 20 mg/l

- Boro 10 mg/l

- Cadmio 0,5 mg/l

- Cromo III 4 mg/l

- Cromo IV 0,5 mg/l

- Hierro 10 mg/l

- Manganeso 10 mg/l

- Níquel 10 mg/l

- Mercurio 0,1 mg/l

- Plomo 0,5 mg/l

- Selenio 0,1 mg/l

- Estaño 10 mg/l

- Cobre 10 mg/l

- Cinc 20 mg/l

- Cianuros 1 mg/l

- Cloruros 2000 mg/l

- Sulfuros 2 mg/l

- Sulfitos 2 mg/l

- Sulfatos 2000 mg/l

- Fluoruros 12mg/l

- Fósforo total 20 mg/l

- Amoniaco 50 mg/l

- Nitrógeno nítrico 20 mg/l

- Aceites y grasas 40 mg/l

- Fenoles 1 mg/l

- Aldehidos 2 mg/l

- Detergentes 6 mg/l

- Pesticidas 0,05 mg/l

2. Cualquier actividad que supere alguno de estos parámetros quedará obligada a la adopción de un sistema propio de corrección de sus aguas residuales para cumplir con los límites anteriormente fijados.

3. Aquella actividad cuyo funcionamiento produzca un vertido potencialmente contaminante deberá efectuar el tratamiento de dicho vertido antes de su evacuación a la red de saneamiento y ha de adoptar las medidas de seguridad necesarias y técnicamente disponibles para evitar vertidos accidentales.

4. Toda actividad que se implante en la zona industrial tendrá que disponer de los medios propios de prevención y extinción de incendios adecuados a sus características.

5. Las balsas de alpechín o alperujo deben ser localizadas en lugares con la capacidad de acogida pertinente para dicha actividad y deben encontrarse en buen estado, garantizándose la comunicación entre balsas y demás operaciones para el correcto funcionamiento del lagunado. Se recomienda la plantación de arbolado perimetral.

6. Las actividades calificadas como molestas deberán dotarse de los elementos correctores necesarios, especialmente en las chimeneas, vehículos y demás instalaciones que puedan emitir humos, olores, polvo o ruidos, constituyendo un compromiso previo a la concesión de licencias o a la suspensión de licencia de apertura.

Artículo 171. Limitaciones por impacto ambiental en recursos hidrológicos.

1. En toda la superficie del suelo urbanizable o en los proyectos que necesariamente se hayan de implantar en Suelo No Urbanizable, se tendrá especial cuidado en la no interferencia de forma negativa de escorrentías y arroyos de origen estacional.

2. Los Planes Parciales y los Proyectos de Actuación en Suelo No Urbanizable deberán incluir estudios de las modificaciones de flujo y escorrentía superficial que van a causar, como modo de garantizar la correcta evacuación de las aguas pluviales a través de sistemas de desagüe con secciones suficientes disminuyendo así el riesgo de encharcamiento.

3. Cuando el suelo urbanizable limite sea atravesado por canales de riego o cursos de agua, ya sean permanentes o temporales, éstos deberán representarse cartográficamente en la ordenación del sector. El proyecto de urbanización deberá ser informado por el Organismo de Cuenca, cuyo pronunciamiento tendrá carácter vinculante.

4. Queda prohibido con carácter general y sin perjuicio de las autorizaciones administrativas que pudieran concederse:

4.1. Efectuar vertidos directos o indirectos que contaminen las aguas superficiales y subterráneas.

4.2. Acumular residuos sólidos, escombros o sustancias, cualquiera que sea su naturaleza y el lugar en que se depositen, que constituyan o puedan constituir un peligro de contaminación de las aguas o degradación de su entorno.

4.3. Efectuar acciones sobre el medio físico o biológico afecto al agua, que constituyan o puedan constituir una degradación del mismo.

4.4. Quedan prohibidas las labores y obras en los cauces que puedan hacer variar el curso natural de las aguas en perjuicio del interés público o de terceros, o cuya destrucción por fuerza de avenidas pueda ocasionar daños a personas o cosas.

Artículo 172. Avenidas e inundaciones.

1. Se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo 14 del Decreto 189/2002, de 2 de julio, Plan de Prevención de Avenidas e Inundaciones en cauces urbanos andaluces que establece que «Sin perjuicio de lo establecido en los Planes Hidrológicos de cuenca y de las limitaciones de uso que establezca la Administración General del Estado en el ejercicio de la competencia atribuida por el artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, texto refundido de la Ley de Aguas, la ordenación de los terrenos inundables estará sujeta a las siguientes limitaciones generales»:

1.1. En los terrenos inundables de período de retorno de 50 años no se permitirá edificación o instalación alguna, temporal o permanente. Excepcionalmente y por razones justificadas de interés público se podrán autorizar instalaciones temporales.

1.2. En los terrenos inundables de períodos de retorno entre 50 y 100 años no se permitirá la instalación de industria pesada, contaminante según la legislación vigente o con riesgo inherente de accidentes graves. Además, en aquellos terrenos en los que el calado del agua sea superior a 0,5 metros tampoco se permitirá edificación o instalación alguna, temporal o permanente.

1.3. Asimismo en los terrenos inundables de 100 años de periodo de retorno y donde, además, la velocidad del agua para dicha avenida sea superior a 0,5 metros por segundo se prohíbe la construcción de edificaciones, instalaciones, obras lineales o cualesquiera otros que constituyan un obstáculo significativo al flujo de agua. A tal efecto se entiende como obstáculo significativo el que presenta un frente en sentido perpendicular a la corriente de más de 10 metros de anchura o cuando la relación anchura del obstáculo/anchura del cauce de avenida extraordinaria de 100 años de período de retorno es mayor a 0,2.

1.4. En los terrenos inundables de período de retorno entre 100 y 500 años no se permitirá las industrias contaminantes según la legislación vigente o con riesgo inherente de accidentes graves.

2. Toda edificación dedicada a vivienda y/o refugio definitivo, parcial o temporal, deberá ubicarse fuera de zona inundable para períodos de retorno de 500 años.

3. Cualquier actuación en suelo no urbanizable, si se ubica a menos de 100 metros de cauce público, deberá ser autorizada expresamente por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir debiendo justificar la no afección (inundabilidad) para avenidas de períodos de retorno de 500 años.

Artículo 173. Limitaciones por impacto en la flora y fauna.

1. Se tendrá en cuenta la Ley 8/2003, de 28 de octubre, de la flora y la fauna silvestres.

2. Para la protección de rodales, setos y elementos forestales en los terrenos entre núcleos, en las figuras de planeamiento de desarrollo, se tomarán las medidas oportunas de integración de dichos enclaves en los sistemas locales.

3. Con carácter general los cercados en el medio natural deberán permitir la libre circulación de la fauna silvestre.

4. Para facilitar el acceso de los peces a los distintos tramos de los cursos de aguas, se dotará a las nuevas infraestructuras situadas en las aguas continentales de escalas, pasos o dispositivos de franqueo o, en su defecto, se adoptarán medidas sustitutivas que contribuyan a neutralizar su efecto nocivo. Con la misma finalidad, deberán ser objeto de demolición aquellos obstáculos artificiales en desuso.

5. Para impedir la muerte de peces, en toda obra de toma de agua, a la entrada de los cauces o canales de derivación y a la salida de los mismos, así como en los canales de vertido a cauces, los titulares o concesionarios del aprovechamiento hidráulico o de las instalaciones afectadas deberán colocar y mantener en perfecto estado de conservación y funcionamiento compuertas, rejillas y accesorios que impidan el paso de los peces a los cursos de derivación.

6. Las actividades de ocio, deporte y turismo activo, así como las de carácter tradicional que se desenvuelvan en el medio natural, deberán respetar sus valores medioambientales, especialmente las especies silvestres y sus hábitats, así como las condiciones del paisaje.

7. En las obras de restauración de edificios históricos deberá tenerse en cuenta la existencia de especies protegidas en los mismos, especialmente el cernícalo primilla (Falco maumanni), debiendo comunicarse a la Delegación Provincial de Medio Ambiente las obras a realizar en los mismos. Igualmente deberá procederse en las obras que se acometan sobre otras construcciones que alberguen colonias de esta especie.

Artículo 174. Limitaciones por impacto en suelo.

1. Se recomienda asumir como criterio de ordenación el mantenimiento, en lo posible, de la topografía existente y minimizar el volumen de movimientos de tierras, evitando la creación de grandes explanadas con taludes perimetrales. La urbanización se acomodará en lo posible a la configuración primitiva del terreno, evitándose alteraciones y transformaciones significativas del perfil existente. Así mismo, los viarios de las zonas a desarrollar se ajustarán, en lo posible, a los caminos y sendas actuales sin romper de forma arbitraria la estructura de caminos y garantizando la continuidad de las tramas urbana y rural.

2. Las solicitudes de licencia urbanística para la realización de cualquier obra o actividad que lleve aparejada la realización de movimientos de tierras en pendientes superiores al 15%, o que afecten a una superficie mayor de 2.500 m² o a un volumen superior a 5.000 m³ deberán ir acompañadas de la documentación y estudios necesarios para garantizar la ausencia de impacto negativo sobre la erosionabilidad de los suelos, debiendo establecerse las medidas correctoras pertinentes en caso de necesidad para poder obtener la autorización. Se ha de recuperar en lo posible la cobertura edáfica superficial.

3. En el caso de que en el municipio se pretenda instalar alguna actividad potencialmente contaminante del suelo afectada por el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, esta deberá someterse a sus determinaciones.

Artículo 175. Limitaciones por potencia eléctrica.

1. Se establecen los límites máximos de densidad de potencia y potencia electromecánica por categorías y situación que se reflejan en el artículo siguiente.

2. La potencia electromecánica está determinada por la suma de las potencias de los motores que accionan las maquinas expresadas en Kilovatios. No se evaluará como potencia la de las máquinas portátiles con motores de potencia no superior a 250 W cuando el numero de estas no exceda de cuatro, ni la de aparatos elevadores de cualquier tipo, de instalaciones de aire acondicionado, calefacción y otros para el acondicionamiento del local y para manutención.

3. Cuando en un mismo edificio, por su carácter de «naves nido» coexistan diversas actividades, ni individualmente ni en conjunto se sobrepasarán los limites establecidos para el uso de industria que corresponda según la clasificación de estas normas.

Sección 6.ª Condiciones ambientales. Áreas de Calidad Acústica

Artículo 176. Definición.

1. Las áreas de sensibilidad acústica serán aquellas superficies o ámbitos territoriales donde se pretende que exista una calidad acústica homogénea. Dichas áreas serán determinadas por el Ayuntamiento, en atención al uso predominante del suelo.

Artículo 177. Límites de niveles sonoros.

1. Los límites de niveles sonoros aplicables en las áreas de sensibilidad acústica, son los señalados en la siguiente tabla, según determina el Anexo I del Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica de Andalucía (Decreto 326/2003, de 25 de noviembre):

NIVELES LÍMITE DE INMISIÓN DE RUIDO EN EL INTERIOR DE LAS EDIFICACIONES
	Niveles Límites (dBA)
Á	Día (7-23)	Noche (23-7)
	Nivel sonoro medio diurno (L^eq d)	Nivel sonoro medio diurno (L^eq n)
Tipo I (Área de Silencio)	55	40
Tipo II (Área de Silencio)	55	45
Tipo III (Área de Silencio)	65	55
Tipo IV (Área de Silencio)	70	60
Tipo V (Área de Silencio)	75	65

Artículo 178. Revisión de la delimitación de las áreas de sensibilidad acústica.

1. El Ayuntamiento estará obligado a la elaboración de las correspondientes Ordenanzas municipales de protección del medio ambiente contra ruidos y vibraciones, en virtud del art. 39.4 de la Ley 7/94, de Protección Ambiental, o Normativa que la sustituya. Se aplicará el modelo tipo de ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica aprobado por Orden de 26 de julio de 2005 (BOJA 158, de 16 de agosto de 2005), en el plazo de dos (2) años.

2. Una vez aprobada la delimitación inicial de las áreas de sensibilidad acústica, el Ayuntamiento estará obligado a controlar de forma periódica el cumplimiento de cada una de estas áreas, así como revisar y actualizar las mismas como mínimo en los siguientes plazos y circunstancias:

2.1. En los seis (6) meses posteriores a la aprobación definitiva del presente Plan General o de su revisión.

2.2. En los tres (3) meses posteriores a la aprobación de cualquier modificación sustancial de las condiciones normativas de usos del suelo.

Artículo 179. Clasificación de las áreas de sensibilidad acústica.

Las áreas de sensibilidad acústica se clasifican de acuerdo con la siguiente tipología, según el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía:

Tipo I: Área de silencio. Zona de alta sensibilidad acústica, que comprende los sectores del territorio que requieren una especial protección contra el ruido. En ella se incluyen las zonas con predominio de los siguientes usos del suelo:

- Uso sanitario.

- Uso docente

- Uso cultural.

Espacios naturales protegidos, salvo las zonas urbanas.

Tipo II: Área levemente ruidosa. Zona de considerable sensibilidad acústica, que comprende los sectores del territorio que requieren una protección alta contra el ruido. En ella se incluyen las zonas con predominio de los siguientes usos del suelo:

- Uso residencial.

- Zona verde, excepto en casos en que constituyen zonas de transición.

- Adecuaciones recreativas, campamentos de turismo, aulas de naturaleza y senderos.

Tipo III: Área tolerablemente ruidosa. Zona de moderada sensibilidad acústica, que comprende los sectores del territorio que requieren una protección media contra el ruido. En ella se incluyen las zonas con predominio de los siguientes usos del suelo:

- Uso de hospedaje.

- Uso de oficinas o servicios.

- Uso comercial.

- Uso deportivo.

- Uso recreativo.

Tipo IV: Área ruidosa. Zona de baja sensibilidad acústica, que comprende los sectores del territorio que requieren una menor protección contra el ruido. En ella se incluyen las zonas con predominio de los siguientes usos del suelo:

- Uso industrial.

- Zona portuaria.

- Servicios públicos no comprendidos en los tipos anteriores.

Tipo V: Área especialmente ruidosa. Zona de nula sensibilidad acústica, que comprende los sectores del territorio afectados por servidumbres sonoras a favor de infraestructuras de transporte, autovías, autopistas, rondas de circunvalación, ejes ferroviarios, aeropuertos y áreas de al aire libre. A efectos de la delimitación de las áreas de sensibilidad acústica, las zonas que se encuadren en cada uno de los tipos señalados en el apartado anterior lo serán sin que ello excluya la posible presencia de otros usos del suelo distintos de los indicados en cada caso como mayoritarios.

Artículo 180. Condiciones de ordenación.

1. De acuerdo con el artículo 6 del Real Decreto 1909/1981, de 24 de julio, por el que se aprueba la Norma básica de la edificación NBE-CA-81, sobre condiciones acústicas en los edificios, el presente Plan General estima procedente la consideración de las siguientes directrices en cuanto a la ordenación de volúmenes:

2. Los volúmenes de la edificación se distribuirán, siempre que sea posible, de modo que se protejan por efecto pantalla las partes más sensibles del edificio, de los ruidos procedentes de fuentes fijas, o de las direcciones prominentes de incidencia de ruido.

3. La orientación preferente de los edificios será aquella en la que presenten la menor superficie de exposición de áreas sensibles al ruido en la dirección preeminente de incidencia del mismo.

CAPÍTULO 3

Condiciones generales de los usos

Sección 1.ª Determinaciones generales

Artículo 181. Definición.

1. Son las condiciones a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares que para ello dispone el Plan General o el planeamiento que lo desarrolla.

Artículo 182. Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan en este título son de aplicación a los edificios o construcciones de nueva planta o en edificios sometidos a reestructuración. Serán asimismo de aplicación en el resto de las obras en los edificios cuando a juicio de los servicios técnicos municipales no represente desviación importante de los objetivos de las mismas, o cuando se solicite licencia de apertura de la actividad o cédula de habitabilidad de la vivienda.

2. Además de las condiciones generales que se señalan para cada uso, los edificios que los alberguen deberán cumplir, si procede, las generales de la edificación y cuantas se deriven de la regulación que corresponda a la zona en que se encuentren. En todo caso deberán satisfacer la normativa supramunicipal que les fuera de aplicación.

3. Cuando el uso principal este acompañado de otros, cada uno de ellos cumplirá las especificaciones derivadas de su uso que le fuesen de aplicación.

4. Los Planes Parciales y Planes Especiales que desarrollen el presente Plan General, deberán atenerse al régimen y regulación de usos establecidos en el presente Título, pudiendo imponer condiciones adicionales tanto a la implantación, como a su localización, razonando en tal caso los criterios en que se apoya esta decisión.

Artículo 183. Clases de usos.

1. A efectos de estas Normas, y de las que, en desarrollo del presente Plan General, se incluyan en Estudios de Detalle, Planes Parciales y Planes Especiales, se establecen las siguientes clasificaciones de usos:

1.1. Por la amplitud de su función:

- Usos globales.

- Usos pormenorizados.

1.2. Por su adecuación:

- Usos característicos.

- Usos compatibles.

- Usos prohibidos.

1.3. Por su relación con el Plan:

- Usos existentes.

- Usos propuestos.

1.4. Por el tipo de propiedad:

- Usos públicos.

- Usos colectivos.

- Usos privados.

Artículo 184. Usos globales y pormenorizados.

1. Se entiende por uso global cada uno de los destinos fundamentales que el Plan General asigna a los espacios edificables y no edificables comprendidos en el suelo urbano y urbanizable ordenado y sectorizado. En concreto, los usos globales considerados son los siguientes:

- Residencial.

- Industrial.

- Terciario.

- Dotacional: Equipamiento y servicios públicos.

- Espacios libres públicos.

- Infraestructura, transportes y comunicaciones.

2. Se entiende por uso pormenorizado el destino concreto que el Plan asigna, en Suelo Urbano, a cada una de las parcelas vinculadas a uno de los usos globales anteriormente definidos. En concreto se consideran los siguientes usos pormenorizados asociados a cada uso global:

USO GLOBAL	USO PORMENORIZADO
Residencial	Vivienda Residencia comunitaria
Industrial	Talleres domésticos Industria Nave-almacén
Terciario	Hospedaje Comercio Oficinas Recreativo y Salas de Reuniones
Dotacional: Equipamientos y Servicios públicos	Sociocultural Educativo Sanitario-asistencial Deportivo Religioso Público-administrativo Servicios urbanos Servicios Infraestructurales
Espacios libres públicos	Parque urbano Área ajardinada Área de juego Áreas públicas
Infraestructura, Transporte y comunicaciones	Elementos de redes de servicio Unidades de servicio Red viaria Red ferroviaria Aparcamientos públicos y Estaciones de Servicio

3. Los usos pormenorizados a que vayan a ser destinadas las instalaciones proyectadas deberán especificarse en todas las solicitudes de licencia de obras de apertura o de funcionamiento.

Artículo 185. Usos característicos, compatibles y prohibidos.

1. Uso característico: Es aquel que caracteriza la ordenación de un ámbito, o la utilización de una parcela, por ser el dominante y de Implantación mayoritaria en el área territorial que se considera.

2. Uso compatible: Es aquel que se puede implantar en coexistencia con el uso característico, sin perder ninguno de ambos su carácter. La compatibilidad de un uso respecto al característico no Implica su libre implantación dentro del mismo ámbito territorial, sino únicamente la aceptación de que su presencia pueda ser simultánea sin perjuicio de que esa interrelación obligue a señalar restricciones en la intensidad del uso compatible en función de determinados parámetros del uso característico y siempre cumpliendo las condiciones particulares que determinen las ordenanzas específicas de la zona.

3. Uso prohibido: Es uso prohibido el que impiden la normativa de este Plan General y las Ordenanzas de los Planes Parciales o Especiales, por imposibilitar la consecución de los objetivos de la ordenación de un ámbito territorial.

También son usos prohibidos aquellos que, aún no estando específicamente vetados, son incompatibles con los usos permitidos por superar las restricciones de la intensidad o forma de uso.

Artículo 186. Usos existentes y propuestos.

1. Usos existentes: Son los usos o actividades que existieran en edificios, terrenos o instalaciones con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General. Pueden ser permitidos o declarados fuera de ordenación.

2. Usos propuestos: Son los usos que las normas urbanísticas asignan a los distintos ámbitos del término municipal.

Artículo 187. Usos públicos, colectivos y privados.

1. Usos públicos: Son los usos que, a efectos de ese Plan General y de las contenidas en los Planes que lo desarrollen, son realizados o prestados por la Administración o por gestión de los particulares sobre bienes de dominio público, o bien sobre bienes de propiedad particular mediante arrendamiento o cualquier otro Título de ocupación.

Ningún uso público podrá ser sustituido por un uso privado salvo expresa autorización del Plan.

2. Usos colectivos. Son aquellos de propiedad privada pero destinados el uso público o semipúblico y a los que se accede por la pertenencia a una asociación agrupación, sociedad, club u organización similar, o por el abono de una cuota, entrada, precio o contraprestación análoga.

El mantenimiento de cualquier uso colectivo existente se considera de Interés público y utilidad social aún cuando no haya sido recogido como uso propuesto. En consecuencia. Para la supresión de un uso colectivo o su sustitución por otro, cualquiera que sea éste, se exigirá la autorización del Ayuntamiento, quien podrá denegarla en razón del Interés general del mantenimiento de la actividad.

3. Usos privados: Son aquellos que no estando comprendidos en el apartado de colectivos, se realizan por particulares en bienes de propiedad privada, estando limitada su utilización por razón del dominio sobre el bien.

Sección 2.ª Uso residencial

Artículo 188. Definición y clases.

1. Es uso residencial el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares se distinguen las siguientes clases:

2.1. Vivienda: Es la construcción, casa o habitación que se destina al alojamiento, asiento o residencia algo continuada de personas que configuran un núcleo con comportamientos habituales de las familias, tengan o no relación de parentesco. Según su organización en la parcela se distinguen dos categorías:

2.1.1. Vivienda en edificación unifamiliar es la que consta de jardín o patio privado, en tipología de edificio aislado o adosado con acceso exclusivo o independiente desde la vía pública o desde un espacio libre exterior.

2.1.2. Vivienda en edificación colectiva: es aquella que se agrupa horizontal y/o verticalmente con otras, formando edificios en los que el acceso se resuelve desde espacios comunes que actúan como elemento de relación entre el espacio interior de las viviendas y la vía pública o espacio libre exterior.

2.2. Residencia comunitaria: Comprende los edificios destinados al alojamiento estable de personas que no configuren núcleos que puedan ser considerados como familiares. Se incluyen en este uso las residencias de estudiantes, de miembros de comunidades, conventos, etc.

Artículo 189. Vivienda y apartamento.

1. Teniendo en cuenta la definición de apartamento que se establece en el artículo siguiente, a efectos del cómputo de la densidad residencial y de las reservas de suelo para equipamiento y espacios libres de uso público en un polígono o sector, se considera que dos apartamentos son equivalentes a una vivienda.

Artículo 190. Condiciones de compatibilidad.

1. En cuanto a las condiciones de compatibilidad, en aquellas zonas con uso global residencial y aquellas otras que puedan considerarse, debe quedar expresamente prohibida la implantación de las siguientes actividades:

1.1. Actividades incluidas en los Anexos 1.º o 2.º de la Ley 7/1994, de Protección Ambiental.

1.2. Actividades incluidas en los epígrafes 1, 3, 5 (segundo supuesto), 6, 7 (segundo supuesto), 9 (condicionado a las molestias por ruidos), 10 (condicionado a las molestias por ruidos), 24, 25, 26, 27, 29 (primer supuesto), 30, 31, 32, 33 y 34 del Anexo 3.º de la citada Ley.

1.3. Actividades incluidas en los grupos A y B del Catálogo de Actividades Potencialmente Contaminadoras de la Atmósfera, que figura como Anexo al Reglamento de la Calidad del Aire, aprobado por Decreto 74/1996, de 20 de febrero.

2. Los procedimientos de Calificación Ambiental que resulten necesarios, se instruirán en base a los siguientes criterios:

2.1. Garantizar el cumplimiento de los niveles legalmente establecidos de ruidos y vibraciones.

2.2. Garantizar el cumplimiento de los niveles y controles legalmente establecidos para la emisión de otros contaminantes atmosféricos.

2.3. Análisis de la influencia que el tráfico de vehículos generado por la actividad concreta pudiera tener sobre los accesos y fluidez de la circulación en la zona.

CONDICIONES DE LA VIVIENDA

Artículo 191. Programa de la vivienda.

1. Toda vivienda se compondrá como mínimo de las siguientes piezas: cocina, estancia-comedor, cuarto de aseo completo y un dormitorio doble o dos dormitorios sencillos.

No podrá tener una superficie útil inferior a cuarenta (40) metros cuadrados excluyendo terrazas, balcones, tendederos y espacios con altura libre inferior a ciento noventa (190) centímetros.

2. Se entenderá por apartamento aquella vivienda reducida compuesta como mínimo de cuarto de aseo completo y estancia-comedor-cocina que podrá ser también dormitorio. La superficie útil será mayor de veinticinco (25) metros cuadrados computada según se indica en el apartado anterior.

3. Las diferentes piezas que compongan la vivienda o apartamento cumplirán las siguientes condiciones:

3.1. Estancia: Tendrá una superficie útil no menor que doce (12) metros cuadrados; uno de sus lados tendrá una longitud libre de, al menos, doscientos setenta (270) centímetros; su forma será tal que pueda inscribirse un círculo de diámetro no menor que tres (3) metros.

3.2. Estancia-comedor: Tendrá una superficie útil no menor que catorce (14) metros cuadrados, cumpliendo el resto de las condiciones anteriores.

3.3. Estancia-comedor-cocina: Tendrá una superficie útil no menor que veinte (20) metros cuadrados, cumpliendo el resto de las condiciones anteriores, con posibilidad de disponer la cocina en armario.

3.4. Cocina: Tendrá una superficie no menor que siete (7) metros cuadrados de los que dos (2) metros cuadrados pueden corresponder al lavadero; uno de sus lados tendrá una longitud libre mínima de ciento sesenta (160) centímetros. Dispondrá de un fregadero.

3.5. Cocina-comedor: Tendrá una superficie mínima de ocho (8) metros cuadrados, cumpliendo el resto de las condiciones señaladas para la cocina, con uno de sus lados con dimensión mínima de doscientos cuarenta (240) centímetros.

3.6. Dormitorio doble: Tendrá una superficie de, al menos, diez (10) metros cuadrados, con uno de sus lados de longitud libre no menor que doscientos cuarenta (240) centímetros.

3.7. Dormitorio sencillo: Tendrá una superficie de seis (6) metros cuadrados con uno de sus lados de longitud libre no menor que dos (2) metros.

3.8. Cuarto de aseo: Tendrá una superficie no menor que tres (3) metros cuadrados. Dispondrá, al menos de un lavabo, una ducha o bañera y un inodoro. El acceso al cuarto de aseo. no podrá realizarse desde la cocina. Si el acceso se dispusiera desde la estancia ambas piezas deberán quedar separadas por un distribuidor con doble puerta.

3.9. Pasillos: Tendrán una anchura mínima de noventa (90) centímetros. Podrán existir estrangulamientos de hasta setenta (80) centímetros, siempre que su longitud no supere los treinta (30) centímetros y en ningún caso enfrentados a una puerta. La disposición de las puertas de las piezas respecto a los pasillos será tal que permita el paso a cualquier pieza habitable de un rectángulo horizontal de cincuenta (50) centímetros por ciento ochenta (180) centímetros.

3.10. Tendedero: Salvo si existiese tendedero común, o el tendido de la ropa pudiera hacerse en patio de parcela o en azotea, toda vivienda estará dotada de una superficie cubierta y abierta al exterior de, al menos, dos (2) metros cuadrados de superficie destinados a tender la ropa, que no será visible desde el espacio publico, por lo que, si da frente mismo, estará dotada de un sistema de protección visual que dificulte la visión de la ropa tendida.

3.11. Vestíbulo: En caso de existir, tendrá una superficie no menor que ciento cuarenta (140) centímetros cuadrados y un lado libre mínimo de ciento veinte (120) centímetros.

Artículo 192. Situación de las viviendas.

1. No se permiten viviendas situadas en planta sótano o semisótano. No obstante, en planta semisótano se autoriza la instalación de piezas pertenecientes a vivienda unifamiliar, siempre que cumplan las condiciones de calidad e higiene establecidas por el Plan General.

2. Todas las viviendas de nueva planta deberán ser exteriores para lo cual todas las piezas habitables tendrán huecos que den a espacios abiertos o a patios que cumplan las condiciones que se establecen en este Plan. Además, deberá cumplirse alguna de las siguientes condiciones:

2.1. Dos de las piezas habitables tengan huecos que den a espacios públicos.

2.2. Una de las piezas habitables tenga al menos un hueco sobre espacio público y presente una longitud de fachada de como mínimo cuatro (4) metros, medida paralelamente a la alineación exterior, es decir, descontando los tramos de fachada perpendiculares a la alineación exterior que puedan existir al disponer entrantes o patios abiertos a fachada.

3. Ninguna vivienda en edificación colectiva de nueva planta tendrá pieza habitable con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella. A estos efectos los desmontes necesarios cumplirán las mismas condiciones de separación de la construcción que se imponen a los patios.

4. Se recomienda que todas las viviendas de nueva planta se dispongan de modo que sea posible la ventilación natural cruzada entre fachadas opuestas.

Artículo 193. Altura de techos.

1. La distancia libre mínima medida verticalmente entre el suelo y el techo en vivienda de nueva construcción será de doscientos cincuenta (250) centímetros. En vestíbulos, pasillos y cuartos de aseo, la altura mínima podrá ser de doscientos veinte (220) centímetros. En las restantes habitaciones podrá admitirse también esa altura siempre que en cada habitación constituya menos de un diez por ciento (10%) de la superficie total. Las cámaras y construcciones bajo cubierta constituyen una excepción a lo establecido anteriormente, ya que su altura viene determinada por la pendiente de la propia cubierta.

2. En el caso de las construcciones bajo cubierta, computará como superficie útil sólo la que tenga una altura libre mínima de ciento noventa (190) centímetros.

Artículo 194. Accesibilidad a las viviendas.

1. En todo el recorrido del acceso a cada vivienda en el interior de la parcela, el paso estará dimensionado en función de la población a que sirva, siendo su ancho mínimo ciento veinte (120) centímetros. Su trazado tendrá una forma que permita el paso de un rectángulo horizontal de setenta (70) centímetros por doscientos (200) centímetros. A lo largo de todo el recorrido habrá una iluminación mínima de cuarenta (40) lux, al menos durante el tiempo necesario para realizar el trayecto.

2. En edificio de vivienda colectiva el portal, cuando exista, tendrá unas dimensiones mínimas de doscientos (200) centímetros por doscientos (200) centímetros.

3. Los desniveles se salvarán mediante rampas del ocho por ciento (8%) de pendiente máxima o mediante escaleras que tendrán un ancho de al menos cien (100) centímetros cuando por ellas se acceda a un máximo de diez (10) viviendas; cuando se acceda a más de diez (10), y hasta un máximo de treinta (30), su ancho será de al menos ciento diez (110) centímetros; y cuando se acceda a más de treinta (30) viviendas se dispondrán dos (2) escaleras con anchura mínima de cien (100) centímetros o una sola de ancho ciento treinta (130) centímetros. En ningún caso las escaleras tendrán tramos con más de dieciséis (16) peldaños, que tendrán una huella de anchura como mínimo doscientos setenta (270) milímetros y una tabica de altura no superior a ciento ochenta (180) milímetros.

4. En los edificios de viviendas en los que fuese obligado disponer de ascensores, se instalará no por cada treinta (30) viviendas o fracción superior a quince (15).

5. En promociones de más de treinta (30) viviendas los accesos desde el espacio público exterior se dispondrán de modo que se pueda llegar, al menos, al diez por ciento (10%) de las viviendas, sin necesidad de salvar desniveles mediante escaleras.

Artículo 195. Dimensiones de los huecos de paso.

1. Toda vivienda dispondrá de una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos un (201) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.

2. Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de doscientos un (201) centímetros de altura y de seiscientos veinticinco (625) milímetros de anchura para los cuartos de aseo o setecientos veinticinco (725) milímetros para el resto de las piezas.

Artículo 196. Condiciones de iluminación y ventilación.

1. Todas las piezas habitables dispondrán de ventanas con superficie acristalada mayor o igual a un décimo (1/10) de la superficie útil de la pieza. Esta condición no es aplicable a los cuartos de aseo.

2. Todas las piezas habitables destinadas a descanso de personas dispondrán de los medios necesarios que permitan su oscurecimiento temporal frente a la luz exterior, bien mediante sistemas fijos o previendo la instalación de dichos sistemas por el usuario.

3. Cada una de las piezas habitables dispondrá dé una superficie practicable con una dimensión de, al menos, un veintavo (1/20) de la superficie útil de la pieza. En los cuartos de aseo que no ventilen por fachada o patio se instalará conducto independiente o colectivo homologado de ventilación forzada estática o dinámica.

4. Las cocinas dispondrán de conductos de eliminación de humos o gases directamente al exterior.

Artículo 197. Dotación de agua.

1. Toda vivienda tendrá una dotación mínima de trescientos (300) litros/habitante y día Se asegurará además en cocinas y cuartos de aseo un caudal por grifo de agua fría de cero con quince (0,15) litros/segundo y cero con diez (0,10) litros/segundo por grifo de agua caliente.

Artículo 198. Dotación de aparcamientos.

1. En todo edificio de viviendas de nueva planta se dispondrá, como mínimo, una plaza de aparcamiento de automóviles por cada vivienda o por cada apartamento. No obstante, se consideran exentos de la reserva de aparcamiento aquellos edificios de vivienda colectiva que contando con un número de viviendas inferior a cinco (5) estén situados en solares, que no estando incluidos en Unidades de Ejecución y no siendo resultantes del fraccionamiento de otros existentes en la fecha de entrada en vigor de la presente normativa, cumplan además alguna de las condiciones siguientes:

1.1. Tener un fondo inferior a diez (10) metros.

1.2. Tener una superficie inferior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.

1.3. Tener una fachada inferior a diez (10) metros.

2. Siempre que sea posible, se dotará de plazas de aparcamientos para bicicletas con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

CONDICIONES DE LA RESIDENCIA COMUNITARIA

Artículo 199. Condiciones de aplicación.

1. Las condiciones de aplicación a los edificios o locales destinados a residencia comunitaria son las mismas que para las viviendas cuando su superficie total no rebase los quinientos (500) metros cuadrados, en cuyo caso serán de aplicación las correspondientes a los edificios o locales destinados al uso de hospedaje.

2. La dotación mínima de aparcamiento de automóviles será de una plaza por cada cuatro habitaciones en edificaciones de nueva planta. Sin embargo, en adaptaciones de edificios existentes y previa justificación, el Ayuntamiento podrá eximir de esta obligación.

Sección 3.ª Uso industrial

Artículo 200. Definición.

1. Es uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de obtención, elaboración y transformación de productos comprendiendo también las operaciones que se realizan en locales destinados a depósito, conservación, guarda, almacenaje y distribución de productos a fabricantes instaladores o mayoristas. Se Incluyen también las actividades artesanales y los oficios artísticos, así como las actividades de reparación y tratamiento de productos ya sean de consumo industrial o doméstico, comprendiendo las relacionadas con el automóvil.

Artículo 201. Categorías.

1. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen dos categorías:

1.1. Categoría I: Comprende los tipos de taller tradicional, con superficie de taller inferior a los doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.

1.2. Podrán tener almacén anexo de superficie no mayor del cincuenta (50) por ciento de la correspondiente al taller y, en cualquier caso, con un máximo de cien (100) metros cuadrados.

1.3. Categoría II: Comprende las grandes superficies industriales que alcanzan dimensiones superiores a los doscientos cincuenta (250) metros cuadrados de superficie de nave de producción.

1.4. Categoría III: Comprende grandes superficies industriales que alcanzan dimensiones superiores a los dos mil (2000) metros cuadrados de nave de producción.

Artículo 202. Situaciones.

1. En función de las posibles ubicaciones en relación con su entorno los usos Industriales se clasifican en:

1.1. Situación A. En Planta baja o semisótano de edificios con viviendas u otros usos no Industriales y siempre que el acceso se resuelva de forma independiente y que no cause molestias a los vecinos.

1.2. Situación B: En naves o edificios calificados como industriales o almacenes en zonas residenciales, con fachada a la calle y siempre que el acceso se resuelva de forma que no cause molestias a los vecinos.

1.3. Situación C: En edificios situados en zonas industriales y adosados a otras actividades industriales o de almacenaje, tales como edificaciones para almacenaje de aperos y locales para cocheras de vehículos agrícolas.

1.4. Situación D: En edificios situados en zonas industriales y aislados de otras edificaciones.

Artículo 203. Condiciones de compatibilidad.

1. Se considerarán compatibles con otros usos no Industriales aquellas actividades que cumplan las condiciones que se señalan en estas Normas en lo que se refiere al control del nivel de Impactos ambientales, según las diferentes posibilidades de situación en los edificios y de ubicación en las zonas con relación al resto de actividades no incluidas en el uso Industrial. Su cumplimiento se comprobará en los siguientes lugares de observación:

1.1. El punto o puntos en los que dichos efectos, sean mas aparente para la comprobación de gases nocivos, humos, polvo, residuos o cualquiera otra forma de contaminación, deslumbramientos, perturbaciones eléctricas o radiactivas. En el punto o puntos en donde se puede originar, en el caso de peligro de Incendio o explosión.

1.2. En el perímetro de la parcela si la actividad es única en edificio aislado, para la comprobación de ruidos, vibraciones o similares.

2. Para que una actividad industrial pueda ser compatible en la misma parcela con Usos residenciales cumplirá como mínimo las siguientes condiciones:

2.1. No se realizarán operaciones que precisen la fusión de metales o procesos electrolíficos que puedan desprender gases, vapores, humos, polvo o vahos salvo que éstos sean recogidos y expulsados al exterior por chimeneas de características reglamentarlas tras la eliminación de su posible toxicidad.

2.2. No se utilizarán disolventes Inflamables para la limpieza de la maquinaria o para cualquiera otra operación; asimismo las materias primas estarán exentas de materias volátiles Inflamables y/o tóxicos o molestas.

2.3. En todo local en que existan materias combustibles (como recortes de papel, cartón, plástico o virutas de madera) se Instalarán sistemas de alarma por humos y rociadores automáticos.

2.4. No se permitirán los aparatos de producción de acetileno empleados en las Instalaciones de soldadura oxiacetilénica, así como tampoco las gasolineras.

2.5. La Instalación de maquinaria será tal que ni en los locales de trabajo ni en ningún otro se originen Vibraciones que se transmitan al exterior.

2.6. La insonorización de los locales de trabajo será tal que fuera de ellos y en el lugar más afectado por el ruido originado por la actividad, el nivel de ruido de fondo no se incremente en más de 3 db(A) equivalente a la duplicación del nivel del ruido.

3. En zonas de uso característico distinto al industrial cualquier nuevo edificio destinado a uso industrial dispondrá de muros de separación con los predios colindantes de uso no industrial, a partir de los cimientos, dejando un espacio libre medio de quince (15) centímetros, con un mínimo de cinco (5) centímetros, no teniendo contacto con los edificios vecinos, excepto en las fachadas donde se dispondrá el aislamiento por juntas de dilatación, y cubierto para evitar la introducción de materiales y agua de lluvia en el espacio intermedio. La construcción y conservación de las juntas de dilatación y la protección superior correrán a cargo del propietario del edificio industrial. Estos edificios deberán ubicarse en calles de anchura no inferior a ocho (8) metros y con acceso de camiones y furgonetas sin necesidad de realizar maniobras en la vía pública.

Artículo 204. Limitaciones por vertido y saneamiento.

1. Todas las actividades e industrias que se establezcan en el término municipal deberán cumplir con los mínimos vertidos admitidos al alcantarillado que a continuación se exponen:

- Temperatura 20 grados C

- pH 5,5-9,5

- Sólidos en suspensión 300 mg/l

- Materias sedimentables 2 ml/l

- Sólidos gruesos Ausentes

- DBO 5 (mg/l) 300 mg/l

- DQO 500 mg/l

- Color Inapreciable en disolución 1/40

- Aluminio 2 mg/l

- Arsénico 1 mg/l

- Bario 20 mg/l

- Boro 10 mg/l

- Cadmio 0,5 mg/l

- Cromo III 4 mg/l

- Cromo IV 0,5 mg/l

- Hierro 10 mg/l

- Manganeso 10 mg/l

- Níquel 10 mg/l

- Mercurio 0,1 mg/l

- Plomo 0,5 mg/l

- Selenio 0,1 mg/l

- Estaño 10 mg/l

- Cobre 10 mg/l

- Cinc 20 mg/l

- Cianuros 1 mg/l

- Cioruros 2000 mg/l

- Sulfuros 2 mg/l

- Sulfitos 2 mg/l

- Sulfatos 2000 mg/l

- Fluoruros 12mg/l

- Fósforo total 20 mg/l

- Amoniaco 50 mg/l

- Nitrógeno nítrico 20 mg/l

- Aceites y grasas 40 mg/l

- Fenoles 1 mg/l

- Aldehidos 2 mg/l

- Detergentes 6 mg/l

- Pesticidas 0,05 mg/l

Cualquier actividad que supere alguno de estos parámetros quedará obligada a la adopción de un sistema propio de corrección de sus aguas residuales para cumplir con los límites anteriormente fijados.

2. Aquella actividad cuyo funcionamiento produzca un vertido potencialmente contaminante deberá efectuar el tratamiento de dicho vertido antes de su evacuación a la red de saneamiento y ha de adoptar las medidas de seguridad necesarias y técnicamente disponibles para evitar vertidos accidentales.

3. Toda actividad que se implante en la zona industrial tendrá que disponer de los medios propios de prevención y extinción de incendios adecuados a sus características.

4. Las balsas de alpechín o alperujo deben ser localizadas en lugares con la capacidad de acogida pertinente para dicha actividad y deben encontrarse en buen estado, garantizándose la comunicación entre balsas y demás operaciones para el correcto funcionamiento del lagunado. Se recomienda la plantación de arbolado perimetral.

5. Las actividades calificadas como molestas deberán dotarse de los elementos correctores necesarios, especialmente en las chimeneas, vehículos y demás instalaciones que puedan emitir humos, olores, polvo o ruidos, constituyendo un compromiso previo a la concesión de licencias o a la suspensión de licencia de apertura.

Artículo 205. Dotación de aparcamientos.

1. Existirá una plaza de aparcamiento para vehículos automóviles por cada cien (150) metros cuadrados construidos, considerándose exentos de esta dotación los talleres de superficie Inferior a los 150 m². Los talleres de reparación de automóviles dispondrán en cualquier caso de una plaza de aparcamiento por cada cuarenta (50) metros cuadrados de superficie útil de taller.

2. Si hubiera además en el mismo edificio, oficinas, despachos o dependencias administrativas, se sumará a la dotación anterior la que corresponda por este uso.

3. Cuando la superficie industrial o de almacenaje sea superior a doscientos cincuenta (500) m², irá una zona de carga o descarga de mercancías en el interior de la parcela o edificio con capacidad suficiente para un camión por los primeros 500 m² de superficie industrial o de almacenaje y de dos camiones para superficies superiores, además de un acceso que permita la entrada o salida de los vehículos sin maniobras en la vía pública.

4. Siempre que sea posible, deberá dotarse de plazas de aparcamientos para bicicletas con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

Artículo 206. Dimensiones de los locales.

1. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la producción o almacenaje, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales destinados a la actividad productiva o de almacén, así como aquellos vinculados de forma directa a dichas actividades. Quedarán excluidas expresamente las superficies destinadas a oficinas, exposición de productos, venta y aparcamiento de los vehículos que no estén destinados al transporte de los productos.

2. Los locales de producción tendrán un volumen de al menos doce (12) metros cúbicos por trabajador.

Artículo 207. Servicios de aseo.

1. Tendrán aseos independientes para los dos sexos, que contarán con un retrete, un lavabo y una ducha por cada veinte (20) trabajadores o fracción superior a diez (10) y por cada mil (1.000) metros cuadrados de superficie de producción o almacenaje o fracción superior a quinientos, (500) metros cuadrados.

2. En cualquier caso dispondrán, corno mínimo, de un aseo con retrete y lavabo.

Artículo 208. Límites por categorías y situaciones.

1. Los límites de ruido de las zonas industriales cumplirán lo establecido en la normativa correspondiente al Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía.

Sección 4.ª Uso terciario

Artículo 209. Definición y clases.

1. Se considera uso productivo el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal individual o colectivo, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras, seguros, etc. Se incluyen también las actividades artesanales y los oficios artísticos.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares las actividades productivas y asimiladas se dividen en las siguientes clases:

- Hospedaje

- Comercio

- Oficinas

- Recreativo

- Servicios

USO DE HOSPEDAJE

Artículo 210. Definición.

1. Cuando el servicio terciario se destina a proporcionar alojamiento temporal a las personas.

Artículo 211. Condiciones de aplicación.

1. Su regulación se hará aplicando las condiciones del uso de vivienda complementadas con las disposiciones oficiales en materia hotelera y en concreto por las establecidas en el Real Decreto 110/1986, de 18 de junio, de la Consejería de Turismo, Comercio y Transporte sobre ordenación y clasificación de establecimientos hoteleros de Andalucía.

2. Las actividades o usos complementarios se sujetarán a las condiciones que se establecen en este Plan General para cada uso pormenorizado.

3. La dotación mínima de aparcamiento de automóviles será de una plaza por cada dos (2) habitaciones.

USO DE COMERCIO

Artículo 212. Definición y clases.

1. Uso comercial es aquel que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, destinados a suministrar mercancías mediante la venta al por menor, venta de comidas y bebidas para consumo en el local (restaurantes, bares y cafeterías) o a prestar servicios a particulares y cuantas actividades cumplieren funciones similares.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen dos categorías:

2.1. Categoría I: Comprende los tipos de tienda tradicional, superservicio o pequeño supermercado de comercio alimentario, con superficie de venta inferior a los ciento cincuenta (150) metros cuadrados y resto de comercios con superficie de venta no mayor de trescientos (300) metros cuadrados. Podrán tener almacén anexo de superficie no mayor del cincuenta (50) por ciento de la correspondiente a ventas y, en cualquier caso, con un máximo de cien (100) metros cuadrados.

2.2. Categoría II: Comprende las grandes superficies comerciales que alcanzan dimensiones superiores a los ciento cincuenta (150) metros cuadrados de superficie de venta en el comercio alimentario y trescientos (300) metros cuadrados en los no alimentarlos.

A Ios efectos del establecimiento de categorías se entenderá por comercio alimentario cuando se trafica con mercancías alimentarlas en una proporción de, al menos, un treinta y cinco (35) por ciento de su superficie de venta.

Artículo 213. Condiciones de compatibilidad con el uso residencial.

1. El Ayuntamiento podrá exigir a los locales que tengan una superficie mayor de cuatrocientos cincuenta (450) metros cuadrados un proyecto de regulación del tráfico generado en horas punta, justificando las medidas necesarias para evitar congestiones.

2. En el caso de que en el edificio existan usos residenciales se deberá resolver el acceso sin que cause molestias a los vecinos pudiendo exigir el Ayuntamiento, en función del tránsito que pueda generarse, su resolución de forma independiente.

3. El uso de comercio no podrá causar un nivel de molestias superior al establecido para uso industrial compatible con usos residenciales.

Artículo 214. Dimensiones.

1. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hacen referencia a la superficie de venta se entenderá que ésta excluye las destinadas a oficinas, almacenaje no visitable por el público, zona de carga y descarga y aparcamiento de vehículos.

2. En ningún caso la superficie de venta será menor de seis (6) metros cuadrados y no podrá servir de paso salvo que se trate de una edificación de vivienda unifamiliar.

Artículo 215. Circulación interior.

1. En los locales comerciales de la categoría I definida en el artículo 189, todos los recorridos accesibles al público tendrán una anchura mínima de un (1) metro y los desniveles se salvarán con una anchura igual que el resto de los recorridos, mediante rampas o escaleras.

2. En los locales de la categoría II, los recorridos tendrán una anchura mínima de ciento cuarenta (140) centímetros y los desniveles se salvarán mediante rampas o escaleras con una anchura igual que el resto de los recorridos.

Artículo 216. Escaleras.

1. El número de escaleras entre cada dos pisos será una por cada quinientos (500) metros cuadrados de superficie de venta en el piso inmediatamente superior, o fracción mayor que doscientos cincuenta (250) metros cuadrados con una anchura, al menos, de ciento treinta (130) centímetros, que se localizarán en los lugares que provoquen menores recorridos.

Artículo 217. Aseos.

1. Los locales dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: hasta cien (100) metros cuadrados, un retrete y un lavabo; por cada doscientos (200) metros cuadrados más o fracción superior a cien (100) se aumentará un retrete y un lavabo separándose, en este caso, para cada uno de los sexos. Los locales que se destinen a bares, cafeterías y restaurantes dispondrán de un mínimo de dos unidades de retrete y lavabo, cualquiera que sea su superficie, separados para cada sexo.

2. En ningún caso podrán comunicar directamente con el resto del local para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio intermedio.

3. En los edificios donde se instalen varias firmas podrán agruparse los aseos, manteniendo el número y condiciones con referencia a la superficie total incluidos los espacios comunes de uso público desde los que tendrán acceso.

Artículo 218. Altura libre de pisos.

1. La distancia mínima de suelo a techo en plantas baja y piso será de doscientos (250) centímetros como mínimo. En las plantas que tenga su piso por debajo del nivel del suelo la altura libre mínima será de (270) centímetros.

Artículo 219. Iluminación y ventilación.

1. La Iluminación de los locales deberá ser natural, pudiendo ser completada por Iluminación artificial. La ventilación podrá ser natural o artificial exigiéndose la presentación de los proyectos detallados de las instalaciones de acondicionamiento de aire para su aprobación por el Ayuntamiento, quedando estas instalaciones sometidas a revisión antes de la apertura del local y en cualquier momento posterior.

2. En cualquier caso se debe asegurar una renovación de aire de cuatro (4) volúmenes por hora.

Artículo 220. Dotación de aparcamientos.

1. Se dispondrá una plaza de aparcamiento de automóviles por cada cien (100) metros cuadrados de superficie comercial.

2. No obstante se consideran excluidos de la reserva de aparcamiento aquellos edificios situados en solares que, no estando incluidos en Unidades de Ejecución y no siendo resultantes del fraccionamiento de otros existentes en la fecha de entrada en vigor de la presente normativa, cumplan alguna de las condiciones siguientes:

2.1. Tener un fondo inferior a diez (10) metros.

2.2. Tener una superficie inferior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.

2.3. Tener una fachada inferior a diez (10) metros.

3. Siempre que sea posible, deberá dotarse de plazas de aparcamientos para bicicletas con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

Artículo 221. Ordenación de la carga y descarga.

1. Cuando la superficie de venta alcance los cuatrocientos cincuenta (450) metros cuadrados en los comercios alimentarios o los setecientos cincuenta (750) metros cuadrados en los comercios no alimentarios, se dispondrá dentro del local con una altura libre mínima de trescientos cuarenta (340) centímetros, una dársena que se aumentará en una unidad por cada mil (1.000) metros cuadrados o fracción superior a quinientos (500); las dársenas tendrán unas dimensiones mínimas de siete (7) metros de longitud y cuatro (4) de latitud, dispuestas de tal forma que permitan las operaciones de carga y descarga en cada una de ellas simultáneamente sin, entorpecer el acceso de vehículos.

Artículo 222. Pasajes comerciales.

1. Las agrupaciones comerciales podrán establecerse en planta baja formando un pasaje, que tendrá acceso para el público por ambos extremos con una anchura superior a cuatro (4) metros.

USO OFICINAS

Artículo 223. Definición.

1. Se considera uso oficinas aquel servicio que corresponde a actividades que se dirigen como función principal a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información y otros. Se Incluyen en esta categoría actividades puras de oficinas, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales no de oficina (industria, construcción o servicios) que consumen espacio propio e independiente.

Artículo 224. Dimensiones.

1. En ningún caso la superficie será menor de seis (6) metros cuadrados y no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda salvo que se trate de una edificación de vivienda unifamiliar. Se exceptúan de estas condiciones los despachos de profesionales de actividades liberales, artísticas y literarias.

Artículo 225. Accesos interiores.

1. Todos los accesos interiores de las oficinas a los espacios de utilización por el público, tendrán una anchura de, al menos, ciento treinta (130) centímetros.

2. La dimensión mínima de la anchura de las hojas de las puertas de paso para el público será de ochocientos veinticinco (825) milímetros.

Artículo 226. Escaleras.

1. El número de escaleras entre cada dos pisos será de una por cada quinientos (500) metros cuadrados de superficie en el piso superior, o fracción superior a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados, que se localizarán en los lugares que provoquen menores recorridos.

Artículo 227. Ascensores.

1. Cuando el desnivel a salvar dentro del local sea superior a ocho (8) metros se dispondrá un aparato elevador por cada quinientos (500) metros cuadrados sobre su altura.

Artículo 228. Altura libre de pisos.

1. La distancia mínima de suelo a techo será de doscientos cincuenta (250) centímetros como mínimo, salvo que se sitúen en locales de entreplanta adscritos, en cuyo caso podrá ser de doscientos veinte (220) centímetros.

Artículo 229. Dotación de aparcamiento.

1. Se dispondrá como mínimo de una plaza de aparcamiento de automóviles por cada cien (100) metros cuadrados de superficie de oficina, cuando ésta no haya de ser utilizable por el publico, en cuyo caso, se dispondrá una plaza por cada cincuenta (50) metros cuadrados. No obstante, quedarán exentos de la reserva de aparcamientos aquellos edificios situados en solares que no estando incluidos en Unidades de Actuación y no siendo resultantes del fraccionamiento de otros existentes en la fecha de entrada en vigor de la presente Norma, que cumplan alguna de las condiciones siguientes:

1.1. Tener un fondo inferior a diez (10) metros.

1.2. Tener una superficie inferior o igual a doscientos cincuenta (250) metros cuadrados.

1.3. Tener una fachada inferior o igual a diez (10) metros.

2. Siempre que sea posible, deberá dotarse de plazas de aparcamientos para bicicletas con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

USO RECREATIVO Y SALAS DE REUNIÓN

Artículo 230. Definición.

1. Es aquel uso de locales destinados al público para relación. Se establecen las siguientes categorías:

- Cafés, bares, tabernas y restaurantes.

- Salas de fiestas, discotecas, pubs, bingos y salas de juegos recreativos.

- Instalaciones al aire libre.

2. Se admiten en el uso residencial con las siguientes limitaciones:

2.1. La localización deberá prever la fácil accesibilidad rodada, así como las condiciones necesarias para su desalojo y, en todo caso, se cumplirán las condiciones que señale la legislación al respecto.

2.2. La composición se ajustará a las ambientales existentes.

2.3. Podrán limitarse algunos de los usos indicados cuando la ubicación haga prever algún tipo de incompatibilidad con otros usos.

2.4. Los locales cumplirán las condiciones del uso comercial y las instalaciones la normativa del uso industrial.

2.5. Con vivienda solo podrán ubicarse en planta baja o en primera cuando esté unida a la baja y el acceso sea independiente de la vivienda.

2.6. Dispondrán de aseos independientes para caballeros y señoras con accesos a través de un vestíbulo.

2.7. Cumplirán el Reglamento General de Policía y Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas. Real Decreto 2.816/1982, de 27 de agosto.

2.8. Cumplirán las limitaciones de ruido y vibraciones y límites mínimos de aislamiento acústico establecidos en el Decreto 326/2003, de 25 de noviembre.

Sección 5.ª Uso dotacional: Equipamiento y servicios públicos

Artículo 231. Definición y clases.

1. Se conceptúa como uso de equipamiento y servicios públicos aquel de carácter dotacional que sirve para proveer a los ciudadanos del equipamiento que haga posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y, en fin, su bienestar, y para proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad, tanto de tipo administrativo como de abastecimiento o infraestructurales. Pueden ser de carácter público, privado o colectivo.

2. A los efectos de su concreción en el espacio y, en su caso, del establecimiento de condiciones particulares, se distinguen los siguientes usos pormenorizados:

2.1. Educativo: comprende las actividades regladas de enseñanza tales como Educación Infantil, Enseñanza Primaria, Secundaria y ESO y otras actividades educativas no regladas (academias, centros de idiomas, etc.).

2.2. Sociocultural: comprende las actividades de conservación y transmisión del conocimiento (bibliotecas, museos, salas de exposiciones, etc.); relación política y social institucionalizada (sedes políticas y sociales, etc.); desarrollo de aficiones; así como las actividades ligadas al fomento del ocio y recreo cultural (teatros, cines, etc.).

2.3. Religioso: Comprende las actividades de desarrollo de creencias religiosas así como la residencia de miembros de comunidades religiosas.

2.4. Sanitario-asistencial: comprende las actividades de tratamiento y alojamiento de enfermos y, en general, las relacionadas con la sanidad, la higiene, asistencia y geriatría.

2.5. Deportivo: Comprende las instalaciones destinadas a la enseñanza y práctica de la cultura física y los deportes.

2.6. Público-administrativo: Comprende los servicios de administración y gestión de los asuntos del Estado en todos sus niveles, así como los de salvaguarda de las personas y los bienes (policía y similares).

2.7. Servicios urbanos: corresponde a las instalaciones mediante las cuales se provee de servicios básicos a los ciudadanos tales como mercado de abastos, matadero, cementerio, tanatorio, vertedero, surtidores de combustible para los vehículos, limpieza, etc.

2.8. Servicios infraestructurales: comprende los servicios vinculados al suministro de agua, energía, saneamiento, telefonía y alumbrado.

Artículo 232. Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan para los usos comprendidos en este Capítulo serán de aplicación a los terrenos que se representan en la documentación gráfica del Plan General destinados a tal fin.

2. Igualmente serán de aplicación estas condiciones a aquellos terrenos que se destinen a los citados usos en virtud de figuras de planeamiento que desarrollen el Plan General e incluso cuando, sin tenerlo expresamente previsto el planeamiento, se destinen de forma efectiva a alguno de los fines señalados en el artículo precedente.

3. Los usos considerados cumplirán, además de las condiciones señaladas en este Plan General, las disposiciones vigentes en la materia correspondiente y, en su caso, las que sean de aplicación por afinidad con otros usos de los que se recogen en la presente normativa.

Artículo 233. Condiciones de compatibilidad.

1. El Ayuntamiento podrá exigir a los locales destinados a equipamiento y que tengan una superficie mayor de cuatrocientos (400) metros cuadrados un proyecto de regulación del tráfico generado en horas punta, justificando las medidas necesarias para evitar congestiones.

2. En el caso de que en el edificio también existan usos residenciales se deberá resolver el acceso sin que cause molestias a los vecinos, pudiendo exigir el Ayuntamiento en función del tránsito que pueda generarse su resolución de forma independiente.

3. Los usos de equipamiento y servicios públicos no podrán causar un nivel de molestias superior al establecido para el uso industrial compatible con usos residenciales.

Artículo 234. Condiciones de sustitución.

1. Ninguno de los usos considerados en este Capitulo podrá ser sustituido sin mediar informe técnico municipal en el que se justifique que tal dotación no responde a necesidades reales o que éstas quedan satisfechas por otro medio.

2. Además de la condición anterior, la sustitución de los usos de equipamientos y servicios públicos quedará sujeta a las limitaciones siguientes:

2.1. Si está situado en edificio que no tenga como uso exclusivo el equipamiento o servicio público considerado, ocupando éstos usos menos del cincuenta por ciento (50%) de la superficie edificada, podrá ser sustituido por cualquiera otro uso autorizado por la ordenanza que sea de aplicación al inmueble.

2.2. El uso deportivo, cuando se trate de instalaciones al aire libre, sólo podrá ser sustituido por otro perteneciente a la categoría global de Espacios Libres públicos.

2.3. Los Espacios Libres Públicos no podrán ser sustituidos por ningún otro uso, salvo previa modificación de las presentes Plan General.

Artículo 235. Dotación de aparcamientos.

1. Los usos de equipamientos y servicios públicos dispondrán de una plaza de aparcamiento de automóviles por cada cien (100) metros cuadrados construidos.

2. En aquellos casos en que pueda presuponerse una concentración de personas, se dispondrá al menos de una (1) plaza de aparcamiento de automóviles por cada quince (15) personas. En los equipamientos de carácter educativo, para el cálculo de la dotación de aparcamiento de automóviles se computará exclusivamente el número de personas cuya edad supere la mínima legalmente establecida para la conducción de vehículos de turismo.

3. Los equipamientos y servicios públicos cuya actividad genere la afluencia de autobuses, deberá disponer una superficie en el interior de la parcela capaz para la espera, carga y descarga de un (1) autobús por cada doscientas cincuenta (250) personas de capacidad o fracción superior a ciento veinticinco (125).

4. Los Servicios Públicos cuya actividad genere carga y descarga de mercancías, tales como los mercados de abastos, dispondrán de una superficie destinada al desarrollo de éstas operaciones en proporción análoga a la establecida para las actividades comerciales a las que puedan ser asimilados.

5. Siempre que sea posible, deberá dotarse de plazas de aparcamientos para bicicletas con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

Sección 6.ª Espacios libres públicos

Artículo 236. Definición y clases.

1. Comprende los terrenos destinados al ocio y recreo, a plantaciones de arbolado o jardinería y al desarrollo de juegos infantiles con objeto de garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la población.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y, en su caso, del establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases:

2.1. Áreas públicas: corresponde a los terrenos destinados al ocio cultural o recreativo.

2.2. Parques urbanos: corresponde a los espacios forestales y acondicionados para su disfrute por la población, de superficie mayor a media (1/2) hectárea.

2.3. Áreas ajardinadas: corresponde a las áreas de superficie mayor a 1.000 m², en las que pueda inscribirse una circunferencia de treinta (30) metros de diámetro y con acondicionamiento vegetal destinadas al disfrute de la población, al ornato y mejora de la calidad estética de su entorno.

2.4. Áreas de juego y recreo: corresponde a las áreas con superficie no inferior a doscientos (200) metros cuadrados en las que se pueda inscribir una circunferencia de doce (12) metros de diámetro y que cuente con los elementos adecuados a la función que han de desempeñar.

Artículo 237. Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan para los Espacios Libres Públicos serán de aplicación a los terrenos que se representan en la documentación gráfica del PGOU y a los que el planeamiento destine a tales fines.

2. Serán también de aplicación en los terrenos que, aún sin tenerlo expresamente previsto el planeamiento, se destinen a tal fin por estar habilitados en aplicación de este Plan General.

Artículo 238. Condiciones generales de los espacios libres.

1. En la creación de zonas verdes, se utilizarán especies arbóreas de crecimiento rápido, de origen autóctono. Se supervisará el mantenimiento de las zonas verdes por parte del Ayuntamiento, principalmente en períodos de sequía, asegurando riegos periódicos para evitar la pérdida de pies arbóreos.

2. Todos los proyectos de urbanización o equivalentes deben incluir un Anejo o Proyecto de Jardinería. Entre los criterios de selección del arbolado urbano, a la hora de seleccionar especies se debe valorar:

- Volumen aéreo disponible.

- Calidad del suelo.

- Interés paisajístico, histórico o cultural del entorno.

- Longevidad de la especie.

- Criterios de mantenimiento.

- Tamaño del alcorque.

- Pluviometría y/o riego (se potenciará la economía de agua en el mantenimiento).

- Susceptibilidad a los factores climáticos del área.

- Susceptibilidad a los factores ambientales del área.

- Agresividad con el medio.

- Capacidad para generar alergias.

- Vulnerabilidad de las especies a plagas y enfermedades.

- Las especies arbóreas y arbustivas que se localicen dentro de los terrenos afectados por las actuaciones previstas en el planeamiento se deben conservar como parte inalterable del paisaje.

Artículo 239. Condiciones de las áreas públicas y los parques urbanos.

1. Podrá disponerse edificación sólo para uso sociocultural con una ocupación máxima del cuatro por ciento (4%) de su superficie, sin rebasar la altura media del árbol de «porte-tipo» de las especies próximas y, en ningún caso, los seis (6) metros.

2. Los parques urbanos dedicarán la mayor parte de su superficie a zona forestal frente a la que se acondicione mediante urbanización.

3. En el diseño se utilizarán preferentemente materiales blandos (tipo albero o arena), evitando en la medida de lo posible materiales como el hormigón.

4. Los parques urbanos, además de las plantaciones de ajardinamiento, arbolado y defensa ambiental, contarán con áreas acondicionadas con el mobiliario urbano necesario para su disfrute por la población de todas las edades.

5. En las áreas públicas se permiten además construcciones provisionales para las que el Ayuntamiento acuerde concesiones espaciales para el apoyo del recreo de la población.

Artículo 240. Condiciones de las áreas ajardinadas.

1. Las áreas verdes se diseñarán dando prioridad a la vegetación y a los elementos ornamentales, con el mobiliario urbano adecuado, que facilite la estancia y el tránsito de las personas, y diversificación de tratamientos de suelo de acuerdo con su diferente función y categoría.

2. Las áreas ajardinadas dedicarán al menos el cuarenta por ciento (40%) de su superficie a zona forestada frente a la que se acondicione mediante urbanización.

3. Podrá disponerse edificación sólo para uso sociocultural con una ocupación máxima del cuatro por ciento (4%) de su superficie, sin rebasar los cuatro (4) metros de altura máxima. También se permiten construcciones provisionales para las que el Ayuntamiento acuerde concesiones especiales para el apoyo del recreo de la población (casetas de bebidas y similares) y que en ningún caso superarán los doce (12) metros cuadrados de superficie y los tres con cincuenta (3,50) metros de altura.

4. Las áreas ajardinadas, además de las plantaciones de arbolado, defensa ambiental, cultivo de flores y ajardinamiento contarán con los siguientes elementos: mobiliario urbano para reposo, juegos infantiles y juegos de preadolescentes.

5. Las áreas ajardinadas de superficie mayor a tres mil (3.000) metros cuadrados incorporarán, además de los elementos señalados en el punto anterior, un área de tierra compactada para la práctica de deportes al aire libre.

6. Siempre que sus dimensiones lo hagan posible se instalarán puntos de agua ornamental, láminas de agua, zonas sombreadas para juegos y ocio pasivo, superficie pavimentada para bicicletas y otros juegos de ruedas y planos de arena drenada.

Artículo 241. Condiciones de las áreas de juego y recreo.

1. Contarán con áreas ajardinadas de aislamiento y defensa de la red viaria, con arboles, alcorques, áreas de arena, elementos de mobiliario para juegos infantiles e islas de estancia para el reposo y recreo pasivo con el mobiliario urbano adecuado.

Artículo 242. Mejora de las condiciones peatonales.

1. Cualquier alteración de la posición relativa de los suelos calificados como áreas ajardinadas y el viario que representase una mejora para el funcionamiento de la circulación de los peatones, se entenderá que no constituye modificación de las Plan General.

Artículo 243. Acceso a los edificios desde parques y jardines públicos.

1. Desde los espacios libres públicos se podrá realizar el acceso a los edificios, siempre que para ello cuenten con una franja pavimentada inmediata con una anchura mínima de tres (3) metros que facilite el acceso de personas y de vehículos de servicio, y el portal más lejano no se encuentre a más de cuarenta (40) metros de la calzada.

Sección 7.ª Uso infraestructura, transporte y comunicaciones

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 244. Definición y clases.

1. Tienen uso para el transporte y las comunicaciones los espacios sobre los que se desarrollan los movimientos de las personas y los vehículos de transporte, así como los que permiten la permanencia de éstos estacionados.

2. A los efectos de su pormenorización en el espacio y el establecimiento de condiciones particulares, se distinguen las siguientes clases:

2.1. Red viaria: cuando se destina a facilitar el movimiento de los peatones, de las bicicletas, los automóviles y de los medios de transporte colectivo en superficies habituales en las áreas urbanas, así como el estacionamiento de vehículos.

2.2. Red ferroviaria: cuando se destina a facilitar el movimiento de los vehículos sobre raíles.

Artículo 245. Aplicación.

1. Las condiciones que se señalan serán de aplicación a los terrenos que el planeamiento destine a tal fin y que se representan en la documentación gráfica del Plan General, así como a los que queden afectados a este uso por el planeamiento ulterior.

2. Serán de aplicación también en los terrenos que, aún sin tenerlo expresamente previsto en el planeamiento, se destinen a tal fin por estar habilitados en aplicación de este Plan General.

RED VIARIA

Artículo 246. Condiciones Generales.

1. A efectos de prevención de los efectos de la contaminación acústica, los proyectos se adaptarán a las previsiones establecidas por la vigente Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del ruido, así como a las del Decreto 326/2003, de 25 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía.

2. Las edificaciones colindantes con las vías de comunicación de elevada intensidad de tráfico deberán presentar medidas de aislamiento en las fachadas acordes con los niveles de ruido previsibles en la zona.

3. Las nuevas vías de comunicación se diseñarán y desarrollarán atendiendo a criterios de reparto de los flujos de tráfico (ofreciendo itinerarios de coste similar) sobre la red de carreteras, de forma que se incremente la fluidez del tráfico.

4. Los montículos y obstáculos naturales se aprovecharán para encauzar la carretera de forma que se creen barreras acústicas entre el terreno adyacente y la carretera.

Artículo 247. Dimensiones características del viario.

1. Las dimensiones de las calzadas serán establecidas por los servicios técnicos municipales, o por los organismos competentes de la Administración del Estado sobre la base de las Intensidades del tráfico y del entorno por el que transcurre, utilizándose como referencia para el suelo urbano y de obligado cumplimiento en el urbanizable, para cada uno de los rangos representados en los planos de Red Viaria, Alineaciones y Rasantes, las que se reflejan a continuación:

2. Los márgenes de las carreteras cuando discurran por suelo no urbanizable se ajustarán a las limitaciones y servidumbres que determina la Ley 25/1988, de Carreteras.

Artículo 248. Pavimentación.

1. La pavimentación de aceras y calzadas se hará teniendo en cuenta las condiciones del soporte y las del tránsito que discurrirá sobre él, así como las que se deriven de los condicionantes de ordenación urbana y estéticos.

2. La separación entre las áreas dominadas por el peatón y el automóvil se manifestará de forma que queden claramente definidos sus perímetros, sin que sea imprescindible que se produzca mediante diferencia de nivel. A tales efectos se diversificarán los materiales de pavimentación de acuerdo con su diferente función y categoría, circulación de personas o de vehículos, calles compartidas, cruces de peatones, pasos de carruajes, etc.

3. El pavimento de las sendas de circulación de los peatones y las plazas no presentará obstáculos a la circulación de personas y vehículos de mano; se distinguirán las porciones de aquellas que, ocasionalmente, pudieran ser atravesadas por vehículos a motor que no deformarán su perfil longitudinal sino que tendrán acceso por achaflanado de bordillo.

4. Las tapas de arquetas, registros, etc., se dispondrán teniendo en cuenta las juntas de los elementos del pavimento y se nivelarán con su plano.

5. Las calzadas y aceras se realizarán preferentemente en las siguientes etapas:

5.1. La primera servirá para el período de construcción de los edificios de la urbanización, debiendo estar constituido el pavimento por una sub-base y la base definitiva con una capa intermedia.

5.2. En la segunda etapa se construirá la capa de rodadura definitiva, que se instalará sobre el pavimento de la etapa primera, siempre que no se aprecien deterioros de importancia que obliguen a su reconstrucción. Su espesor no será inferior a cinco (5) centímetros.

APARCAMIENTOS PÚBLICOS

Artículo 249. Clases de estacionamientos públicos.

1. A efectos de aplicación del presente Plan General, se consideran las siguientes clases de estacionamientos públicos para vehículos:

1.1. Aparcamientos públicos al aire libre, que podrán disponerse anejos a la red viaria o separados de ésta.

1.2. Aparcamientos públicos en inmuebles destinados de forma exclusiva o manifiestamente predominante a este fin.

Artículo 250. Condiciones de los aparcamientos públicos al aire libre.

1. Cuando se sitúen anejos a las vías públicas no interferirán el tránsito de éstas, cumpliendo las condiciones mínimas (en lo que a anchura se refiere) que se señalan a continuación

- Aparcamientos en línea: doscientos veinte (220) centímetros.

- Aparcamientos en batería: cuatrocientos cincuenta (450) centímetros.

- Aparcamientos en espina: cuatrocientos (400) centímetros.

2. Cuando se dispongan separados de la red viaria, los accesos deberán organizarse de manera que no afecten negativamente a puntos de especial concentración de peatones, tales como cruces de calzada, paradas de transporte público, etc., con una interferencia reducida en el tráfico viario.

3. Los aparcamientos de superficie se acondicionarán con vegetación, de modo que quede dificultada la visión de los vehículos y se integre lo mejor posible en el ambiente en que se encuentren.

Artículo 251. Condiciones de los aparcamientos públicos en inmuebles.

1. Solamente podrán disponerse aparcamientos públicos en inmuebles destinados de forma exclusiva a este fin por iniciativa municipal o previa autorización del Ayuntamiento, la cual podrá condicionarse a la redacción de un estudio del impacto sobre las condiciones ambientales y circulatorias y a la adopción de las medidas correctoras resultantes.

2. Cuando se trate de una construcción bajo rasante, la autorización quedará condicionada a la no-desnaturalización del uso de la superficie bajo la que se construya y, en todo caso, a la asunción del compromiso de otorgar simultáneamente a tal superficie el destino urbano que inicialmente tenía o que el Plan fije.

3. Los accesos se diseñarán de forma que no afecten negativamente a puntos de especial concentración de peatones, tales como cruces de calzada, paradas de transporte público, etc.

4. Se destinará una cuantía de plazas de aparcamiento para uso de minusválidos, igual o superior al dos por ciento (2%) del número total de plazas. Estas plazas deberán señalizarse debidamente.

5. Se prohíben los cerramientos de reparto interior que tengan por objeto Individualizar las distintas plazas de aparcamiento.

APARCAMIENTOS PARA BICICLETAS

Artículo 252. Condiciones de los aparcamientos para bicicletas.

1. Las zonas de nueva creación deberán adecuar sus accesos mediante bicicleta, con objeto de fomentar la accesibilidad y movilidad ambiental sostenible.

2. Con la misma finalidad, las zonas de nueva creación deberán dotar de aparcamientos para bicicletas, según se establece en las ordenanzas para la dotación de aparcamiento para cada uso.

RED FERROVIARIA

Artículo 253. Definición.

1. La red ferroviaria está compuesta por los terrenos e Infraestructuras; de superficie o subterráneas que sirven para el movimiento de los ferrocarriles, como modo de transporte de personas y mercancías y facilitar así las relaciones del municipio con el exterior.

2. La red ferroviaria comprende:

2.1. La zona de viales, constituida por los terrenos ocupados por las vías y sus Instalaciones complementarlas.

2.2. La zona ferroviaria, constituida por los talleres, muelles, almacenes, y, en general, cualquier instalación directamente relacionada con el movimiento del ferrocarril.

2.3. La zona de servicio ferroviario, constituida por los andenes y estaciones que permiten la utilización del servicio por los ciudadanos.

Artículo 254. Condiciones de diseño.

1. Los elementos y espacios ferroviarios están sujetos a la regulación específica y disposiciones vigentes, además de las regulaciones contenidas en este Plan General.

2. Las aperturas y modificaciones de tendido, la construcción de pasos a nivel, la construcción de instalaciones anexas, el establecimiento de servidumbres y, en general, cuantas acciones urbanísticas se ejecutaren en los terrenos comprendidos en el sistema ferroviario, se regirán por la normativa especifica sobre la materia y por las que establezcan este Plan General y sus instrumentos de desarrollo.

Artículo 255. Condiciones de edificación.

1. En la zona de viales no se podrá edificar otras instalaciones que las directamente vinculadas a garantizar el movimiento de los vehículos del sistema, tales como casetas de protección, señalización, etc.

2. En la zona ferroviaria podrán construirse edificios con uso industrial o de oficina, directamente vinculados al servicio de funcionamiento del sistema ferroviario. Su edificabilidad máxima será de cero con setenta metros cuadrados por cada metro cuadrado (0,70 m²/m²).

3. En la zona de servicio ferroviario podrán construirse edificios y servicios complementarios. Su edificabilidad será de un metro cuadrado por cada metro cuadrado (1 m²/m²), con una ocupación máxima de parcela del cincuenta por ciento (50%)

4. En todos los casos, se cumplirán las condiciones que, para cada uso, se establezcan en este Plan General.

TÍTULO VII

RÉGIMEN DEL SUELO URBANO

CAPÍTULO 1

Determinaciones generales

Artículo 256. Definición y delimitación.

1. Constituyen el suelo urbano los terrenos que el Plan General, de acuerdo con el artículo 8 de la Ley 6/1998, actualizada con la Ley 10/2003, y con el artículo 45 de la Ley 7/2002, incluyen en esta clase por encontrarse en alguno de estos supuestos:

1.1. Por formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse a él en ejecución del Plan y estar dotados como mínimo de los servicios urbanísticos de: acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.

1.2. Estar ya consolidados en, al menos, las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.

1.3. Los que, en ejecución del presente Plan General, lleguen a ser urbanizados de acuerdo con el mismo.

2. En esta clase de suelo, el Plan General distingue dos categorías distintas:

2.1. Suelo urbano consolidado: integrado por los terrenos a que se refiere el apartado anterior cuando estén urbanizados o tengan la condición de solares y no deban quedar comprendidos en el apartado siguiente.

2.2. Suelo urbano no consolidado: comprende los terrenos que en que concurran alguna de estas circunstancias:

2.2.1. Carecer de urbanización consolidada por no poseer todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisos o la proporción adecuada de los mismos, o necesitar dicha urbanización de renovación mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.

2.2.2. Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes.

Artículo 257. Régimen jurídico.

1. Suelo urbano no consolidado incluido en Unidades de Ejecución:

1.1. El Plan General señala y delimita aquellas áreas del suelo urbano no consolidado que precisan o prevén el ulterior desarrollo de sus determinaciones mediante la formulación de los instrumentos de planeamiento, gestión o ejecución que responderán a los objetivos específicos que contienen las fichas correspondientes a cada una de estas Unidades de Ejecución.

1.2. El régimen urbanístico de dichas Unidades de Ejecución es el común al suelo urbanizable ordenado, que se regula en el presente Plan General, salvo que esté sujeto a la aprobación de algún instrumento de desarrollo, en cuyo caso será el establecido para suelo urbanizable sectorizado. Todo ello sin perjuicio de las condiciones particulares que en las fichas se señalen para la ordenación de dichas áreas.

1.3. Las determinaciones vinculantes que reflejan cada una de dichas fichas se entenderán a todos los efectos como determinaciones del Plan General, sin perjuicio del margen de concreción que la normativa urbanística o el propio Plan General atribuye a los instrumentos de planeamiento previstos para su desarrollo.

2. Suelo urbano no consolidado no incluido en Unidades de Ejecución: en el resto del suelo urbano no consolidado, el Plan General contiene la asignación de usos pormenorizados para cada una de las zonas en que se estructura, así como la reglamentación detallada del uso y volumen de los terrenos y construcciones.

3. Suelo urbano consolidado: es de aplicación al suelo urbano consolidado el régimen previsto en el apartado 2 de este artículo, salvo en lo relativo a las obligaciones de cesión del suelo y aprovechamiento urbanístico, ya que está plenamente configurada la urbanización y edificado el ámbito, por lo cual no es preciso cumplir más que los requisitos para edificar.

Artículo 258. Facultades y derechos de los propietarios.

1. Sin perjuicio del régimen que le sea de aplicación al suelo por razón de su clasificación, los propietarios tendrán derecho al uso disfrute y explotación normal del bien según su situación, características objetivas y destino y conforme a la legislación que se le aplique, principalmente a su ordenación urbanística.

2. Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, los derechos del apartado anterior incluyen el de ejecutar las obras de urbanización precisas. En el caso de terrenos incluidos en unidades de ejecución, los derechos son los mismos que los del suelo urbanizable sectorizado u ordenado, recogidos en el apartado 1 del artículo 238.

3. Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado, los derechos recogidos en el apartado 1 de este artículo incluyen los de materializar mediante la edificación, el aprovechamiento urbanístico correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la ordenación, desarrollando en ellas las actividades previstas. Todo ello siempre que se hayan cumplido todos los deberes legales exigibles y siempre que la ordenación urbanística permita su ejecución en régimen de actuaciones edificatorias.

Artículo 259. Deberes y cargas de los propietarios.

1. Sin perjuicio del régimen que le sea de aplicación al suelo por razón de su clasificación, los propietarios tendrán los siguientes deberes de carácter general:

1.1. Deber de destinar el suelo al uso previsto por este Plan General, conservar las construcciones o edificaciones e instalaciones existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato, así como cumplir las exigencias impuestas por el Plan General para el legítimo ejercicio del derecho o de los derechos reconocidos en el artículo anterior.

1.2. Contribuir, en los términos previstos en la Ley 7/2002, a la adecuada ordenación, dotación y mantenimiento de la ciudad consolidada de acuerdo con las previsiones del planeamiento.

1.3. Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la masa vegetal y cuantos valores en él concurran, en las condiciones requeridas por este Plan General y por la legislación específica que le sea de aplicación.

2. Los propietarios de los terrenos clasificados como urbanos no consolidados, tendrán los siguientes deberes específicos, derivados de la propia condición del suelo:

2.1. Promover su transformación en las condiciones y requerimientos exigibles por el Plan General, cuando el sistema de ejecución sea privado.

2.2. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal con carácter previo a cualquier caso de transformación o uso del suelo natural o construido.

2.3. Realizar la edificación en las condiciones fijadas por el presente Plan General, una vez que el suelo tenga la condición de solar y conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación realizada para que mantenga las condiciones requeridas para que se autorice su ocupación.

2.4. Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos destinados por el presente Plan General a dotaciones, incluidos los sistemas locales y los generales.

2.5. Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos ya urbanizados en los que se localice parte del aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha Administración en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías.

2.6. Proceder a la equidistribución de las cargas y beneficios derivados del planeamiento, con anterioridad a la ejecución material del mismo.

2.7. Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido por este Plan General.

2.8. Cuando los terrenos sean clasificados como suelo urbano consolidado cumplirán los deberes previstos en las letras b) y c) del apartado anterior.

Artículo 260. Régimen de las Unidades de Ejecución.

1. Definición.

1.1. Las Unidades de Ejecución en suelo urbano son aquellas áreas del mismo en las que el presente Plan General prevé su ejecución a través de los correspondientes sistemas de actuación regulados en el artículo 107 de la Ley 7/2002, compensación, cooperación y expropiación.

2. Delimitación y regulación.

2.1. El Plan General delimita 11 U.E. en Suelo Urbano, cuya regulación se establece en los puntos siguientes, siéndole, asimismo, de aplicación lo establecido en las Ordenanzas.

2.2. La delimitación de Unidades de Ejecución deberá asegurar su idoneidad técnica y viabilidad económica y permitir el cumplimiento de los deberes legales y la equidistribución de cargas y beneficios derivados de la ordenación urbanística.

2.3. La delimitación de sectores implica, salvo determinación expresa del instrumento de planeamiento, la delimitación de Unidades de Ejecución coincidentes con ellos.

2.4. En suelo urbano y, excepcionalmente, en suelo urbanizable, justificado por las especiales características de la actividad de ejecución a desarrollar, se podrán delimitar Unidades de Ejecución discontinuas, siempre que garanticen la correcta equidistribución prevista en el apartado 2.2.

2.5. Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable ordenado deberán quedar incluidos en Unidades de Ejecución. Los sistemas generales podrán incluirse o no y podrán adscribirse para obtener el aprovechamiento urbanístico que les corresponda por parte de los propietarios.

2.6. Excepcionalmente y cuando la adecuada resolución de los problemas que se planteen en el borde de los suelos urbano no consolidado y urbanizable, exija una gestión común de la actividad de ejecución, podrán delimitarse Unidades de Ejecución integradas por terrenos pertenecientes a ambas clases de suelo.

2.7. En suelo urbano no consolidado, las Unidades de Ejecución se delimitan para fijar el ámbito sujeto al pago de cuotas de urbanización para cubrir el coste de infraestructuras, servicios y equipamientos previstos por este Plan General.

2.8. Hasta tanto no estén definitivamente aprobados los instrumentos de planeamiento, gestión o ejecución que el presente Plan General prevé en las Unidades de Ejecución, no podrán otorgarse licencias para los actos de edificación y usos del suelo relativos a las parcelaciones urbanas, movimientos de tierras, obras de nueva planta, modificación de estructuras o aspecto exterior de las edificaciones existentes o modificación de uso de las mismas.

2.9. No obstante lo anterior, podrá llevarse a cabo la ejecución de las obras necesarias que el Ayuntamiento ordene de oficio o a instancia de parte, para el efectivo mantenimiento de los terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular, edificaciones y carteles, en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Artículo 261. Condiciones generales previas para la edificación.

1. La edificación de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:

1.1. Que el planeamiento lo prevea mediante el establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales por parte del propietario.

1.2. La previa o simultánea ejecución de las obras de urbanización en los términos que la ley establece o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley 7/2002 para simultanear la urbanización y la edificación, en el caso de parcelas y solares.

1.3. La edificación de parcela sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que estén aún para transformar aquellas en solares:

1.4. Que el Plan General lo prevea mediante el establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales por parte del propietario.

1.5. La previa o simultánea ejecución de las obras de urbanización en los términos que la Ley 7/2002 establece.

1.6. Que se hayan cumplimentado previamente los trámites del sistema de actuación correspondiente y que haya adquirido firmeza, en vía administrativa o judicial, el acto de aprobación o reparcelación si fuesen necesarios para la distribución de beneficios y cargas del Plan General.

2. Tendrán la consideración de solar aquellas superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan las condiciones señaladas en el artículo 256.1.1 de este Plan General.

Artículo 262. Edificación previa a la condición de solar.

1. En cumplimiento de las condiciones y garantías que establece el apartado 1.1 del artículo anterior, para autorizar en suelo urbano la edificación de terrenos que no tengan la condición de solar, será preciso el cumplimiento de los requisitos establecidos por el artículo 55.1 de la Ley 7/2002 en garantía de la realización de las obras de urbanización, a saber:

1.1. Firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de la Unidad de Ejecución de las cargas y beneficios derivados de la ordenación urbanística, cuando dicha distribución sea necesaria.

1.2. Aprobación definitiva del proyecto de urbanización de la Unidad de Ejecución.

1.3. Que el municipio aprecie, según el estado real de las obras de urbanización, que al tiempo de terminar la edificación, la parcela estará dotada de los servicios precisos para que adquiera la condición de solar. Será preceptiva la formalización del aval que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.

1.4. Asunción expresa y formal por parte del propietario del compromiso de no ocupación ni uso de la construcción, edificación e instalación hasta la completa finalización de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios.

2. No podrá concederse licencia municipal de primera ocupación hasta que no estén finalizadas las obras de urbanización y será, en todo caso, de aplicación lo dispuesto en el número tres del artículo 40 del RGU para el caso de incumplimiento del deber de urbanizar.

Capítulo 2

Ordenanzas particulares de las Zonas y de las Áreas de Planeamiento aprobado

TÍTULO VIII

RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

CAPÍTULO 1

Definición, delimitación y régimen jurídico

Artículo 263. Definición y delimitación.

1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenos que no tengan la condición de urbanos o de no urbanizables y que podrán ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable. Se establecerán esta clase de suelo todas o algunas de las categorías siguientes:

1.1. Suelo urbanizable ordenado: integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que el Plan establezca directamente la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución en función de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanístico municipal.

1.2. Suelo urbanizable sectorizado: integrado por los terrenos suficientes y más idóneos para absorber los crecimientos previsibles de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General. Este Plan delimita el número de sectores y fija las condiciones y requerimientos exigibles para su transformación mediante los pertinentes Planes Parciales de Ordenación. Desde la aprobación de su ordenación detallada, este suelo pasará a tener la condición de suelo urbanizable ordenado.

1.3. Suelo urbanizable no sectorizado: integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Esta categoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales del municipio, así como la capacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible.

2. El Plan General no delimita ningún sector de Suelo Urbanizable Ordenado, 8 Sectores dentro del Suelo Urbanizable sectorizado y 1 Sector dentro del Suelo Urbanizable no sectorizado, cuya regulación se contiene en el Capítulo 2.º de este Título.

Artículo 264. Régimen jurídico.

1. Régimen del suelo urbanizable no sectorizado y sectorizado:

1.1. Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional.

1.2. Sobre la clase de suelo urbanizable no sectorizado podrán autorizarse actuaciones de interés público cuando concurran los supuestos de utilidad pública e interés social.

2. Régimen del suelo urbanizable ordenado:

2.1. La aprobación de la ordenación detallada del suelo urbanizable determina:

2.1.1. La vinculación legal de los terrenos al proceso urbanizador y edificatorio del sector en el marco de la correspondiente Unidad de Ejecución.

2.1.2. La afectación legal de los terrenos al cumplimiento de la distribución justa de los beneficios y cargas.

2.1.3. El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanístico de la aplicación a la superficie de sus fincas originarias del noventa por ciento (90%) del aprovechamiento medio del área de reparto.

2.1.4. La afectación legal de los terrenos obtenidos por el municipio en virtud de cesión obligatoria y gratuita por cualquier concepto a los destinos previstos en el instrumento de planeamiento.

2.2. Las cesiones de terreno a favor del municipio o administración actuante comprenden:

2.2.1. La superficie total de los sistemas generales y demás dotaciones correspondientes a viales, aparcamientos, parques y jardines, centros docentes y equipamientos.

2.2.2. La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo ya urbanizada precisa para materializar el diez por ciento (10%) del aprovechamiento medio del área de reparto.

2.2.3. La superficie de suelo correspondiente a los excedentes del aprovechamiento.

2.3. No es posible, con carácter general, la realización de otros actos edificatorios o de implantación de usos antes de la finalización de las obras de urbanización.

Artículo 265. Facultades y derechos de los propietarios.

1. Sin perjuicio del régimen que le sea de aplicación al suelo por razón de su clasificación, los propietarios tendrán derecho al uso disfrute y explotación normal del bien según su situación, características objetivas y destino y conforme a la legislación que se le aplique, principalmente a su ordenación urbanística.

2. Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbanizable no sectorizado, serán los propios del suelo no urbanizable y además:

2.1. El de formular al municipio la consulta sobre la viabilidad de transformación de sus terrenos. El plazo máximo para evacuar la consulta, que sólo tendrá alcance informativo y no vinculará a la administración, será de tres meses, pudiendo entenderse evacuada en sentido negativo por el mero transcurso de dicho plazo.

2.2. El de la iniciativa para promover su transformación mediante su adscripción a la categoría de suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado. El ejercicio de este derecho requiere la innovación del presente Plan General mediante la aprobación del Plan de Sectorización.

3. Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado u ordenado:

3.1. Competir por la adjudicación de la urbanización en régimen de gestión indirecta de la actuación y con derecho de preferencia sobre cualquier otra oferta equivalente formulada por cualquier propietario.

3.2. Participar, en unión con los restantes propietarios, afectados en el sistema urbanístico determinado para la ejecución de la urbanización o en la gestión indirecta de la actuación.

3.3. Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente justiprecio en el caso de no participar en la ejecución de la urbanización.

Artículo 266. Deberes y cargas de los propietarios.

1. Sin perjuicio del régimen que le sea de aplicación al suelo por razón de su clasificación, los propietarios tendrán los siguientes deberes de carácter general:

1.1. Deber de destinar el suelo al uso previsto por este Plan General, conservar las construcciones o edificaciones e instalaciones existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato, así como cumplir las exigencias impuestas por el Plan General para el legítimo ejercicio del derecho o de los derechos reconocidos en el artículo anterior.

1.2. Contribuir, en los términos previstos en la Ley 7/2002, a la adecuada ordenación, dotación y mantenimiento de la ciudad consolidada de acuerdo con las previsiones del planeamiento.

1.3. Conservar y mantener el suelo y, en su caso, la masa vegetal y cuantos valores en él concurran, en las condiciones requeridas por este Plan General y por la legislación específica que le sea de aplicación.

2. Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable sectorizado, promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles cuando el sistema de ejecución sea privado.

3. Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable ordenado:

3.1. Promover su transformación en las condiciones y con los requerimientos exigibles cuando el sistema de ejecución sea privado.

3.2. Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo natural o construido.

3.3. Realizar la edificación en las condiciones fijadas por la ordenación urbanística una vez el suelo tenga la condición de solar y conservar y, en su caso. Rehabilitar la edificación realizada, para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorización para su ocupación.

3.4. Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos destinados por la ordenación urbanística a dotaciones que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o ámbito de actuación, como los sistemas generales incluidos o adscritos al mismo.

3.5. Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos ya urbanizados en los que se localice la parte de aprovechamiento urbanístico correspondiente a dicha administración en concepto de la participación de la comunidad en las plusvalías.

3.6. Proceder a la equidistribución de las cargas y beneficios derivados del planeamiento con anterioridad a la ejecución material del mismo.

3.7. Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en el plazo establecido al efecto, que incluye también, en el suelo urbanizable ordenado la parte que proceda para asegurar la conexión y la integridad de las redes generales de infraestructuras y dotaciones.

CAPÍTULO 2

Régimen de los sectores

1. En la Sección siguiente se delimitan y se establecen las condiciones específicas para el desarrollo de los Sectores en que se han dividido las distintas categorías de Suelo Urbanizable.

Sección 1.ª Generalidades

Artículo 267. Condiciones generales de desarrollo de los sectores de Suelo Urbanizable.

1. Tanto en la fase de obras como en la fase de explotación, la gestión de los residuos sólidos urbanos y, en su caso, el vertedero al que se destine, tanto si es realizada por la Administración como por particulares, han de constar con todas las autorizaciones administrativas preceptivas que en cada caso correspondan, tal y como las previstas en el Decreto 283/1995, de 21 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Residuos de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

2. En los espacios verdes públicos se potenciará la implantación de especies vegetales autóctonas.

3. Con motivo de propiciar la protección del paisaje y entorno urbanos, deberá ser prevista en los proyectos de construcción, la instalación de aparatos de aire acondicionado, con el fin de evitar la ubicación de los mismos en los exteriores de los edificios.

4. Igualmente deberá tenerse en cuenta en la instalación de la red de alumbrado público de los exteriores que, tanto los elementos luminosos como la intensidad de las luces, sean compatibles con el paisaje y con el entorno.

5. Habrá de justificarse debidamente la existencia de la dotación de agua necesaria, así como la ausencia de impacto cuantitativo negativo sobre los recursos hídricos de la zona.

6. En la normativa para proyectos urbanísticos, se exigirá a los contratistas que los áridos necesarios para pavimentaciones, firmes, y para obra civil, así como los materiales de préstamo para rellenos, procederán de explotaciones debidamente autorizadas por el Organismo competente.

7. Antes del inicio de las obras, deberá realizarse Prospección Arqueológica. Toda prospección arqueológica está sujeta al procedimiento de autorización fijado en el Reglamento de Actividades Arqueológicas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y naturalmente debe ser realizada por arqueólogos/as debidamente acreditados. El ordenamiento legal vigente en materia de protección del patrimonio arqueológico es la Ley 6/85, de 25 de junio, de Patrimonio Histórico Español (BOE 155), la Ley 1/91, de 3 de julio, de Patrimonio Histórico de Andalucía (BOJA 59), el Decreto 19/95, de 7 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección y Fomento del Patrimonio Histórico de Andalucía (BOJA 43), y el Decreto 32/93, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Arqueológicas (BOJA 46).

8. En el caso de aparición de restos arqueológicos que integren el Patrimonio Histórico Andaluz, deberá ser puesto en inmediato conocimiento de la Delegación Provincial de la Consejería de Cultura, en aplicación de lo dispuesto en el art. 5.1 de la Ley 1/1991, de 3 de julio, del Patrimonio Histórico de Andalucía.

9. Las obras de urbanización pretenderán la implantación de servicios generales de infraestructura que se conectarán con los actualmente existentes en el núcleo urbano. Deberán realizarse mediante canalizaciones subterráneas y los movimientos de tierra serán los estrictamente necesarios, para adaptar las pendientes a las necesidades de la ordenación propuesta.

10. La red de saneamiento deberá hacerse separando las aguas negras de las aguas pluviales para evitar los problemas de desagües de esta red por su escasa pendiente; por este motivo las aguas negras deberán dirigirse al emisario general y de este a una Estación Depuradora de Aguas Residuales, y las aguas pluviales a un desagüe distinto.

11. Tanto en la fase de ejecución como de funcionamiento de las distintas actividades deberán controlarse las emisiones de olores, ruidos y gases nocivos, no pudiendo superarse los niveles establecidos en la legislación vigente.

12. Se vigilará que no se realicen cambios de aceites de maquinaria en obra, salvo que se condicione una zona que garantice el que no se deriven afecciones por derrames, así como que la maquinaria se encuentra en perfecto estado habiendo pasado los controles de Inspección Técnica de Vehículos.

13. Todas las Medidas correctores y protectoras que deban incorporarse al Proyecto de Urbanización han de hacerlo con el suficiente grado de detalle que garantice su efectividad. Aquellas medidas que sean presupuestables deberán incluirse como una unidad de obra, con su correspondiente partida presupuestaria en el Proyecto, o bien en un nuevo Proyecto de mejoras (ejemplo: plantación de especies vegetales). Las medidas que no puedan presupuestase se exige que se incluyan en los pliegos de condiciones técnicas y en su caso, económico-administrativas, de obras y servicios (ejemplo: inexistencia de afectaciones al suelo por vertidos).

14. Durante las obras de urbanización se habrán de humectar los materiales productores de polvo cuando las condiciones climatológicas sean desfavorables.

15. Los escombros procedentes de la excavación de tierras en la parcela, así como los resultantes de la urbanización de los terrenos, deberán ser trasladados a vertedero autorizado, o reutilizados como material de relleno. En ningún caso estos residuos podrán ser abandonados de forma incontrolada; ni vertidos en arroyos.

16. El viario y la edificación se adaptaran lo máximo posible a la topografía del terreno para evitar alteraciones excesivas en el relieve de la zona, teniendo en cuenta las condiciones desfavorables por la topografía y litología de los terrenos.

17. La tierra vegetal que sea retirada con motivo de la urbanización y edificación de los terrenos en cuestión, será acopiada y debidamente conservada, de acuerdo con las siguientes instrucciones:

17.1. Se hará formando caballones de altura máxima de 1,5 metros.

17.2. Se evitará el acceso de la maquinaria pesada en zonas de acopio.

18. Se procederá al mantenimiento en vivo, esto es, asemillado, abonado y riegos periódicos de modo que se mantengan sus cualidades de fertilidad y estructura en las mejores condiciones.

19. La tierra vegetal se empleará bien en el acondicionamiento de las zonas verdes, tanto públicas como privadas, bien para su extendido sobre áreas agrícolas, o bien acopiarse en lugares destinados al efecto para ser utilizada en labores de restauración de zonas degradadas.

20. Debido al posible peligro sísmico de la zona, habrá que adecuarse la edificación y la urbanización a las Normas de Construcción Sismorresistente (NCSE 94).

21. El proyecto de Urbanización de cada sector incluirá estudio hidrogeológico, a partir del cual deberán establecerse las medidas correctoras adecuadas.

Sección 2.ª Suelo urbanizable ordenado

Artículo 268. Suelo Urbanizable Ordenado Residencial o no Residencial.

1. No se delimita ningún sector de Suelo urbanizable ordenado.

Sección 3.ª Suelo Urbanizable Sectorizado

Se delimitan los siguientes:

Artículo 269. Suelo Urbanizable Sectorizado de uso Residencial.

1. Se delimitan tres (3) sectores, S.U.S. R-1, R-2 y R-3.

Artículo 270. Suelo Urbanizable Sectorizado de uso Industrial.

1. Dentro de esta categoría de suelo, se delimita un (1) sector: S.U.S. I-1.

Artículo 271. Suelo Urbanizable Sectorizado de uso Terciario.

1. Dentro de esta categoría de suelo, se delimitan tres (3) sectores: S.U.S. T-1, T-2 y T-3.

Sección 4.ª Suelo Urbanizable no Sectorizado.

Se delimitan cuatro (4) áreas dentro de esta categoría de suelo: S.U.N.S.-1, 2, 3 y 4.

CAPÍTULO 3

Condiciones generales de los sectores

1. De forma general, tanto los Planes de Sectorización, como las figuras de planeamiento de desarrollo (Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle), así como los Proyectos de Urbanización incorporarán entre sus objetivos la necesidad de desarrollar las medidas correctoras contenidas la Declaración Previa de Impacto Ambiental, emitida por la Consejería de Medio Ambiente, Delegación Provincial de Jaén, con el suficiente grado de detalle, conforme a las funciones propias de las distintas figuras de planeamiento y en la medida que corresponda su aplicación. Como cumplimiento de dicha Decleración, se establecen las siguientes medidas:

1.1. Se adoptarán medidas minimizadoras de los efectos ambientales producidos durante la fase de ejecución de las edificaciones y obras, con especial referencia a movimientos de tierra, desmontes, destino de los escombros generados y reutilización de suelo vegetal, en su caso.

1.2. Todas las actuaciones que se lleven a cabo en el municipio y que se encuentren dentro del ámbito de aplicación de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de Andalucía, se someterán a los procedimientos de prevención ambiental previstos en la citada Ley.

1.3. Se deben realizar los estudios necesarios para prevenir y minimizar los riesgos de inundación del núcleo urbano, tanto en las zonas existentes como en las futuras previstas en el PGOU.

1.4. La explotación de recursos hídricos debe ser respetuosa con el mantenimiento de la calidad y cantidad, no superando en ningún momento la capacidad de carga de los ecosistemas.

1.5. Se debe perseguir la eficiencia y el ahorro de agua, basado en el fomento de la gestión conjunta entre los grandes usuarios (agricultura, industria y ciudad), en la reutilización de agua depurada y en el aprovechamiento del agua de lluvia.

1.6. Se debe procurar conseguir la gestión integral sostenible del ciclo del agua (captación, transporte, almacenamiento, potabilización, distribución, consumo, saneamiento, depuración, reutilización y vertido).

1.7. Los sectores preverán la correcta depuración de las aguas residuales, previendo el diseño de un sistema adecuado de depuración, priorizando la ejecución de los colectores necesarios así como su unificación y prolongación hasta dicho sistema.

1.8. Los desechos y residuos sólidos urbanos que se generen se enviarán, preferentemente, a una planta de tratamiento.

1.9. Cualquier figura de planeamiento de desarrollo que afecte total o parcialmente a zona de dominio público o su área de protección, deberá contar antes de su aprobación definitiva con el informe favorable o, en su caso, autorización del ente titular de la misma.

capítulo 4

Condiciones particulares de los Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado y No Sectorizado

TÍTULO IX

RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

CAPÍTULO 1

Determinaciones generales

Artículo 272. Definición y delimitación.

1. Tendrán la condición de suelo no urbanizable los terrenos que este plan adscriba a esta clase de suelo por:

1.1. Tener condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres, por razón de éstos, cuyo régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus características.

1.2. Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histórico, cultural o del medio ambiente en general.

1.3. Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de sus características, otorgado por este Plan General por razón de sus valores e intereses de carácter territorial, ambiental, paisajístico o histórico.

1.4. Entenderse necesario para la protección del litoral.

1.5. Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de previsiones y determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural y de uso racional de los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta de la de suelo urbanizable.

1.6. Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas las características del municipio, por razón de su valor, actual o potencial, agrícola, ganadero, forestal, cinegético o análogo.

1.7. Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas las del municipio, proceda preservar.

1.8. Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público.

1.9. Presentar ciertos riesgos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.

1.10. Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente o por razones de salud pública sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanización.

1.11. Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad, y las condiciones estructurales del municipio.

2. Este Plan general establece, de acuerdo con los criterios reglamentarios, los siguientes grados:

2.1. Suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica.

2.2. Suelo no urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística.

2.3. Suelo no urbanizable de carácter rural o natural: Comprende el territorio formado por el Olivar, de gran riqueza ambiental e interés paisajístico.

2.4. Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.

Artículo 273. Régimen Jurídico.

1. Suelo No Urbanizable sin especial protección:

1.1. En este suelo podrán ejecutarse aquellas actividades no expresamente prohibidas por la Ley 7/202 o por el presente Plan General o Planes Especiales, y precisas para su explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética y análogas. La LOUA prohíbe expresamente, bajo apercibimiento de nulidad, las actuaciones que comportan un riesgo, directo o indirecto, de inundación, erosión o degradación del suelo. Este riesgo ha de ser previsible y significativo.

1.2. Se permiten las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que permita el presente Plan General y que sean consecuencia de: actividades agrícolas, vivienda unifamiliar aislada vinculada a una explotación agrícola, forestal o ganadera, mantenimiento de edificaciones existentes, ámbitos de Hábitat Rural Diseminado y ejecución y mantenimiento de infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos públicos.

1.3. Estos actos estarán sujetos a licencia municipal, salvo aquellas segregaciones rústicas que no conlleven la implantación de usos urbanísticos, siempre que previamente se otorgue la declaración municipal de innecesariedad de licencia. En el caso de las viviendas unifamiliares aisladas, hará falta el reglamentario Proyecto de Actuación de los artículos 42 y 43 de la Ley 7/2002.

1.4. Igualmente se permiten las Actuaciones de Interés Público previa aprobación del Plan Especial o Proyecto de Actuación.

2. Suelo No Urbanizable de especial protección:

2.1. En Suelo No Urbanizable de Especial Protección sólo se podrán ejecutar aquellas actividades expresamente permitidas por el presente Plan General y por la legislación específica, siempre que sean compatibles con el régimen de protección y obtengan la oportuna licencia.

3. Suelo No Urbanizable destinado a infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos:

3.1. En Suelo No Urbanizable destinado a infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos sólo podrán llevarse a cabo las instalaciones en precario con las siguientes características: de naturaleza provisional, con materiales fácilmente desmontables, destinadas a usos temporales, deberán cesar y desmontarse cuando lo requiera el Municipio y sin derecho a indemnización alguna, previa prestación de garantía equivalente a los costes de demolición e inscripción de estas condiciones en el Registro de la Propiedad.

4. Condiciones particulares de la ejecución en Suelo No Urbanizable de actuaciones de interés público, construcción, obras o instalaciones no vinculados a su uso natural:

4.1. Cuando se autoricen tales usos, el propietario se atendrá a las siguientes determinaciones:

4.1.1. Se acomodará a las condiciones determinadas por la ordenación.

4.1.2. Deberá existir previo Plan Especial o Proyecto de Actuación y, en su caso, licencia.

4.1.3. Los actos tendrán una duración limitada y renovable no inferior al tiempo indispensable para amortizar la inversión realizada.

4.1.4. Esta condición no opera en el caso de las instalaciones provisionales, debe constituirse una garantía mínima del diez por ciento (10%) de su importe para prevenir los gastos a ejecutar en caso de incumplimiento, así como las multas por infracciones.

4.2. Dado que tal uso especial de este tipo de suelo comporta un aprovechamiento que se le confiere al mismo, el promotor, sea o no propietario, deberá efectuar una prestación compensatoria a favor del Municipio y para su incorporación al Patrimonio Municipal de Suelo. Esta prestación puede tener una cuantía mínima del diez por ciento (10%) del importe total del presupuesto de la actuación que se pretende ejecutar, excluido el correspondiente a maquinaria y equipos y se devengará con ocasión del otorgamiento de la correspondiente licencia municipal. Tal prestación podrá ser objeto de una Ordenanza Municipal donde se establezca una cuantía inferior según la actividad de que se trate. De esta contraprestación quedan exoneradas las Administraciones Públicas en ejercicio de sus competencias.

4.3. Además de las condiciones que el presente Plan General o los correspondientes Planes Especiales determinen para llevar a cabo estas actuaciones en suelo no urbanizable, será preciso tener en cuenta:

4.3.1. Medidas preventivas: asegurar la preservación de la naturaleza del suelo; evitar la formación de nuevos asentamientos, incluso de Hábitat Rural Diseminado (la Ley 7/2002 entiende que darán lugar a ello los actos que conlleven demanda de infraestructuras o servicios colectivos impropios de este suelo); adoptar las medidas necesarias para corregir su incidencia urbanística, territorial y ambiental; garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y servicios correspondientes.

4.3.2. Medidas de garantía: en orden a la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los terrenos y de su entorno inmediato.

4.3.3. Los Proyectos de Actuación en Suelo No Urbanizable deberán incluir estudios de las modificaciones de flujo y escorrentía superficial que van a causar, como modo de garantizar la correcta evacuación de las aguas pluviales a través de sistemas de desagüe con secciones suficientes disminuyendo así el riesgo de encharcamiento.

Artículo 274. Facultades y derechos de los propietarios.

1. Sin perjuicio del régimen que le sea de aplicación al suelo por razón de su clasificación, los propietarios tendrán derecho al uso, disfrute y explotación normal del bien según su situación, características objetivas y destino y conforme a la legislación que se le aplique, principalmente a su ordenación urbanística.

2. En todas las categorías de Suelo No Urbanizable, podrá destinarse el suelo al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o análogo, con las siguientes prevenciones:

2.1. El destino será conforme a su naturaleza, realizándose la explotación en la forma que requiera el uso de que se trate.

2.2. Mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuadas y ordinarias.

2.3. La utilización no debe comportar la transformación de su destino ni de las características de la explotación.

2.4. La utilización se sujeta a las limitaciones impuestas por la legislación civil o administrativa que requiera la materia de que se trate.

2.5. Las instalaciones y obras deben realizarse de conformidad con la ordenación urbanística aplicable.

2.6. El Suelo No Urbanizable de especial protección queda expresamente limitado en su uso a los requerimientos del mantenimiento de los valores que justifiquen su régimen especial.

3. En Suelo No Urbanizable de carácter natural o de Hábitat Rural Diseminado podrán realizarse actividades que se consideren Actuaciones de Interés Público, para lo cual deben cumplirse los requisitos recogidos en el artículo 42 de la Ley 7/2002, consistentes en la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo de usos y actividades que permite el Plan de Ordenación Territorial, el presente Plan General o que hayan de desarrollarse mediante Plan Especial y, en su caso, por los instrumentos que prevé la legislación ambiental.

4. En Suelo No Urbanizable de especial protección sólo se podrán realizar los actos previstos en el punto anterior, cuando lo permita el régimen de protección a que esté sujeto por:

- La legislación sectorial.

- La ordenación del territorio que lo clasificó.

- La ordenación específica establecida por el presente Plan General.

Artículo 275. Prohibiciones.

1. No se autorizaran ni podrán ejecutarse parcelaciones rústicas por debajo de la unidad mínima de cultivo prevista en la legislación agraria. En general será de aplicación la normativa agraria y en concreto la Resolución de 4 de noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales por la que se determinan provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza. En concreto para el término municipal de Arjona, la referida Resolución establece como unidad mínima de cultivo 2,5 hectáreas para secano y 0,25 Hectáreas para regadío. Además le será de aplicación el concepto de núcleo de población definido en este Plan General.

2. Por la propia naturaleza de los Suelos No Urbanizables queda expresamente prohibida su parcelación urbanística: se presumirá que una parcelación es urbanística cuando en una finca matriz se realicen obras de urbanización, subdivisión del terreno en lotes de edificación de forma conjunta o cuando, aún no tratándose de una actuación conjunta, pueda deducirse la existencia de un plan de urbanización unitario. Igualmente se considerará que una parcelación tiene carácter urbanístico cuando presente, al menos, una de las siguientes manifestaciones:

2.1. Tener una distribución y forma parcelada impropia para fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios en la zona.

2.2. Disponer de accesos viarios comunes exclusivos para toda la parcelación, que no aparezcan señalados en las representaciones cartográficas oficiales, o disponer de vías comunales rodadas en su interior, asfaltadas o compactadas, con ancho de rodadura superior a dos (2) metros de anchura, con independencia de que cuenten con encintado de acera.

2.3. Disponer de alguno de estos servicios: abastecimiento de agua para el conjunto, cuando sean canalizaciones subterráneas; de energía eléctrica para el conjunto, con estación de transformación común a todas ellas; de red de saneamiento con recogida única, y cuando cualesquiera de los servicios discurra por los espacios comunales.

2.4. Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos, de ocio y recreo, comerciales u otros análogos, para el uso privativo de los usuarios de las parcelas.

2.5. Tener construidas o en proyecto, edificaciones aptas para ser utilizadas como viviendas en régimen de propiedad horizontal.

2.6. Incumplir en alguna parcela las condiciones que el Plan General establece para el tipo de Suelo No Urbanizable en que se encuentre.

2.7. Existir publicidad claramente mercantil en el terreno o en sus inmediaciones para la señalización de su localización y características, publicidad impresa o inserciones en los medios de comunicación social, que no contengan la fecha de aprobación o autorización y el órgano que la otorgó.

La consideración de la existencia de una parcelación urbanística lleva aparejada la denegación de las licencias que pudieran solicitarse así como la paralización inmediata de las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado sin perjuicio de las sanciones a que pudieran dar origen.

Artículo 276. Núcleo de población.

1. Se entenderá por núcleo de población dentro del Suelo No Urbanizable todo asentamiento humano que presente objetivamente necesidades de servicios urbanísticos comunes, tales como red de suministro de agua, red de saneamiento, red de alumbrado público, sistema de accesos viarios, etc.

2. Se considera que existe posibilidad de formación de núcleo de población ante las siguientes circunstancias:

2.1. Cuando las separaciones de cualquier edificación a linderos propios sea inferior a 20 m.

2.2. Cuando la distancia entre dos edificaciones cualesquiera de parcelas diferentes sea inferior a 80 m y existan ya cinco construcciones ligadas a cualquiera de los usos permitidos o no para el suelo no urbanizable en un radio de 100 m, con respecto a aquella que solicite autorización para construir.

2.3. La parcela mínima edificable será de 10.000 m², salvo las excepciones previstas en las condiciones particulares de cada tipo de edificación definidas en las presentes normas.

3. Se exceptúa de lo establecido en el párrafo anterior, en cuanto a la separación a linderos, las segregaciones o divisiones de fincas que contengan edificaciones que tengan su correspondiente escritura pública de propiedad a la fecha de la aprobación inicial de este documento, autorizándose, en este caso, las edificaciones adosadas a lindero, que cumplan la parcela mínima establecida en las condiciones particulares de la edificación.

Artículo 277. Infraestructura mínima de las actividades.

1. Para que puedan autorizarse actividades que requieran y originen la presencia permanente de personas, deberá de justificarse que la parcela dispone de acceso rodado, suministro de agua potable en condiciones sanitarias adecuadas, saneamiento que satisfaga las condiciones que le fuera de aplicación para asegurar su salubridad, y suministro de energía eléctrica.

2. El suministro de agua potable deberá realizarse por medios propios con independencia de la red municipal, salvo que, excepcionalmente, el Ayuntamiento considere justificado permitir la utilización de sus servicios.

3. La evacuación de aguas residuales deberá realizarse por medios propios, con independencia de la red municipal. En cualquier caso, se admite el uso de las fosas sépticas en viviendas unifamiliares (siempre que se garantice que no conllevan la disminución de la calidad de las aguas, tanto superficiales, como subterráneas) y pudiendo resolverse también mediante tanques de depuración compactos o instalaciones similares de oxidación total que se situarán fuera del edificio a más de cuatro (4) metros de los linderos y a más de cincuenta (50) metros de una captación de agua.

CAPÍTULO 2

Condiciones generales de protección

Sección 1.ª Protección de los Sistemas Generales de Comunicación e Infraestructuras Básicas

Artículo 278. Vías Férreas.

1. Son zonas de protección de las vías férreas la siguientes:

- La zona de dominio público.

- La zona de servidumbre.

- La zona de afección.

2. Dominio público:

2.1. Son de dominio público los terrenos ocupados por la explanación de la vía férrea, sus elementos funcionales e instalaciones que tengan por objeto su correcta explotación, y una franja de ocho (8) metros de anchura a cada lado de la misma, medida desde la arista exterior de su explanación.

2.2. La arista exterior de la explanación es la intersección del pie del talud del desmonte o terraplén o, en su caso, de los muros de sostenimiento con el terreno natural.

2.3. En los casos especiales de puentes, viaductos, túneles, estructuras y obras similares, se tomará como arista exterior de la explanación, la línea de proyección vertical del borde de las obras sobre el terreno. Será en todo caso de dominio público el terreno ocupado por los soportes de la estructura.

3. Zona de servidumbre.

3.1. Consiste en dos franjas de terreno a ambos lados de la vía férrea, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de explanación, a una distancia de veinte (20) metros.

3.2. Dentro de esta zona no podrán realizarse edificaciones, salvo que excepcionalmente la empresa explotadora del ferrocarril así lo autorice previamente.

4. Zona de afección.

4.1. La zona de afección de la vía férrea consiste igualmente, en dos franjas de terreno a ambos lados de la misma, delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y, exteriormente, por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de explanación a una distancia de cincuenta (50) metros.

4.2. Al igual que en la zona de servidumbre, todo uso del suelo, la edificación y la realización de cualquier tipo de obra e instalación en la misma, requerirán la previa autorización de la empresa explotadora del ferrocarril.

Artículo 279. Carreteras.

1. Son zonas de protección de las carreteras las siguientes:

- La zona de dominio público.

- La zona de servidumbre.

- La zona de afección.

- Prohibiciones

2. Dominio público.

2.1. Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras y sus elementos funcionales, y una franja de terreno a ambos lados de las mismas, cuyo ancho varía según el tipo de carretera, medida horizontalmente y perpendicularmente al eje de las mismas, desde la arista exterior de la explanación.

2.2. A los efectos de determinar la arista exterior de la explanación, se estará a lo dicho, en el mismo supuesto, para las vías férreas.

2.3. El ancho de la franja de terreno es el siguiente:

- Para las autopistas, autovías y vías rápidas: ocho (8) metros.

- Para el resto de carreteras: tres (3) metros.

2.4. Sólo podrán realizarse obras en esta zona cuando la prestación de un servicio público de interés general así lo exija y, previa autorización del organismo de carreteras competente en cada caso.

3. Zona de servidumbre de las carreteras:

3.1. Consiste en dos franjas de terreno a ambos de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación a una distancia que varía según el tipo de carretera:

- Para las autopistas, autovías y vías rápidas: veinticinco (25) metros.

- Para el resto de carreteras: ocho (8) metros.

3.2. En esta zona sólo se permitirán, previa autorización del organismo de carreteras competente, aquellas obras y usos compatibles con la seguridad vial.

4. Zona de afección de las carreteras:

4.1. Consiste en dos franjas de terreno a ambos lados de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación a una distancia que también varía según el tipo de carreteras:

- Para autopistas, autovías y vías rápidas: cien (100) metros.

- Para el resto de carreteras: cincuenta (50) metros.

4.2. Para ejecutar en esta zona cualquier tipo de obras o instalaciones, cambiar el uso de las mismas y plantar o talar árboles, será necesaria la previa autorización del organismo de carreteras competente.

5. Prohibiciones: queda prohibida cualquier obra a una distancia mínima a la arista exterior de la calzada:

5.1. Para obras de edificación:

- En autopistas, autovías y vías rápidas: cincuenta (50) metros.

- En el resto de carreteras: veinticinco (25) metros.

5.2. Para plantaciones y cercas:

- En autopistas, autovías y vías rápidas: ocho (8) metros.

- En el resto de carreteras y caminos: ocho (8) metros.

Artículo 280. Energía Eléctrica. Alta Tensión.

1. La servidumbre de paso de energía eléctrica no impide al dueño del predio sirviente, cercarlo, plantar o edificar, respetando, en todo caso, las servidumbres establecidas en el Reglamento de Líneas Áreas de Alta Tensión, aprobado por el Decreto 3151/1968, de 28 de noviembre).

2. Sólo se autorizarán las edificaciones, instalaciones y plantaciones de árboles a distancias superiores a:

- Para edificios e instalaciones: 3,30 + V(kV)/150 metros, con un mínimo de cinco (5) metros.

- Para árboles: 1,50 + V(kV)/100 metros, con un mínimo de dos (2) metros.

3. No se autorizarán trazados aéreos de líneas eléctricas que deterioren el paisaje, salvo que se demuestre a través de un estudio de impacto ambiental, la inocuidad de las instalaciones o la imposibilidad de trazarlas por otro sitio.

4. Será de obligado cumplimiento lo establecido en el Decreto 178/2006, de 10 de octubre, sobre protección de avifauna.

Artículo 281. Redes de abastecimiento de agua y saneamiento.

1. Las redes de abastecimiento de agua y saneamiento tendrán un zona de servidumbre de cuatro (4) metros de anchura, situada a ambos lados del eje de la tubería y en la cual, no se permitirá la edificación, las labores agrícolas u otros movimientos de tierra.

Artículo 282. Gasoductos.

1. Se establecen tres zonas según la mayor o menor proximidad al conducto, y según esquema adjunto.

- En la Zona A no se permitirá efectuar trabajos de arada, cava o cualquier otro a una profundidad de 50 cm, tampoco se permitirá plantar árboles o arbustos ni levantar construcciones ni edificaciones de ningún tipo, aunque tengan carácter de temporal.

- En la Zona B no se permitirá plantar árboles o arbustos ni levantar construcciones ni edificaciones de ningún tipo, aunque tengan carácter de temporal.

- En la Zona C no se permitirá levantar construcciones ni edificaciones de ningún tipo, aunque tengan carácter de temporal.

2. Previamente al inicio de cualquier trabajo que se valla a realizar a menos de 10 metros del gasoducto deberá notificarse a la empresa concesionaria, con el objeto de que ésta facilite el asesoramiento adecuado para la ejecución de las obras y para obtener las autorizaciones oportunas.

Sección 2.ª Protección del Medio Ambiente y del Patrimonio Cultural

Artículo 283. Protección de Vías Pecuarias.

1. Las vías pecuarias tienen carácter de bienes de dominio público de la Comunidad autónoma de Andalucía de acuerdo con el artículo 2 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias así como la consideración de las mismas como suelo no urbanizable de especial protección según se establece en el art. 39.1 del Reglamento de Vías Pecuarias, Decreto 155/1998, sin que puedan establecerse sobre los terrenos afecciones diferentes a las establecidas por la propia Ley y el Reglamento (Uso Compatibles y Complementarios reflejados en el Título II del Reglamento).

2. Queda prohibida la ocupación o interrupción de las vías pecuarias mediante cualquier edificación, actividad o instalación, incluidos los cercados de cualquier tipo, considerándose tales actuaciones como infracción urbanística grave, salvo autorización provisional de la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía.

3. En cumplimiento de lo establecido en la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, se establece la siguiente clasificación de usos:

3.1. Usos compatibles:

- Los usos tradicionales que, siendo de carácter agrícola y no teniendo la naturaleza jurídica de la ocupación, puedan ejercitarse en armonía con el tránsito ganadero.

- Las comunicaciones rurales y, en particular, el desplazamiento de vehículos y maquinaria agrícola deberán respetar la prioridad del paso de los ganados, evitando el desvío de éstos o la interrupción prolongada de su marcha. Con carácter excepcional y para uso específico y concreto, las Comunidades Autónomas podrán autorizar la circulación de vehículos motorizados que no sean de carácter agrícola, quedando excluidas de dicha autorización las vías pecuarias en el momento de transitar el ganado y aquellas otras que revistan interés ecológico y cultural.

- Serán también compatibles las plantaciones lineales, cortavientos u ornamentales, cuando permitan el tránsito normal de los ganados.

3.2. Usos complementarios:

- Se consideran usos complementarios de las vías pecuarias el paseo, la práctica del senderismo, la cabalgada y otras formas de desplazamiento deportivo sobre vehículos no motorizados siempre que respeten la prioridad del tránsito ganadero.

- Podrán establecerse sobre terrenos de vías pecuarias instalaciones desmontables que sean necesarias para el ejercicio de estas actividades conforme a lo establecido en el artículo 14. Para ello será preciso informe del Ayuntamiento y autorización de la Comunidad Autónoma.

4. Cuando algunos usos en terrenos de vías pecuarias puedan suponer incompatibilidad con la protección de ecosistemas sensibles, masas forestales con alto riesgo de incendio, especies protegidas y prácticas deportivas tradicionales, las Administraciones competentes podrán establecer determinadas restricciones temporales a los usos complementarios.

Artículo 284. Protección de cauces y riberas.

1. De acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Aguas, los márgenes de los cauces están sujetos en toda su extensión longitudinal a:

1.1. Zona de servidumbre: cinco (5) metros de anchura para uso público que se regulará reglamentariamente.

1.2. Zona de policía: cien (100) metros de anchura, en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

Toda obra o instalación que se pretenda realizar en esta zona, necesitará la previa autorización de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir, debiendo justificar la no afección (inundabilidad) para avenidas de periodos de retorno de 500 años.

2. Cualquier tipo de vertido ya sea a un cauce público o no, necesitará autorización de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir.

3. Las riberas de los ríos y los cauces públicos se dedicarán preferentemente a usos forestales, siempre que no contradigan el apartado 2 de este artículo. A estos efectos, y en cumplimiento de lo establecido por la Ley 8/2003, de 28 de octubre, de la Flora y Fauna Silvestres, se establece la siguiente clasificación de actividades:

3.1. Actividades prohibidas:

- La tala de árboles que implique transformación del uso forestal del suelo.

- Desmontes, aterrazamientos, rellenos y, en general, todas aquellas obras, construcciones o actuaciones que puedan dificultar el curso de las aguas en los cauces de los ríos, arroyos, ramblas y barrancos, así como en los terrenos inundables durante las crecidas no ordinarias, cualquiera que sea el régimen de propiedad.

- Las piscifactorías o similares.

- Las instalaciones de primera transformación de usos agrarios, invernaderos e instalaciones ganaderas, salvo las tradicionales.

- Las instalaciones deportivas en medio rural, parque de atracciones, campamentos de turismo, y construcciones hoteleras y de restauración en general, de nueva planta.

- Construcciones y edificaciones públicas singulares, excepto los centros de enseñanza vinculados a las características del medio.

- Cualquier tipo de edificación o construcción industrial.

- Vertederos de residuos sólidos de cualquier naturaleza.

- Instalaciones publicitarias, imágenes y símbolos conmemorativos.

- En general, cualquier actividad generadora de vertidos que pueda suponer una degradación de la calidad de las aguas, tanto profundas como superficiales.

3.2. Actividades permitidas:

- Todas aquellas actividades de repoblación dirigidas a la mejora de las cuencas hidrográficas, mediante el uso de especies adaptadas a las condiciones hídricas y edafológicas propias de la zona, sobre todo en los lugares que carezcan de vegetación.

- Tala de árboles integrada en labores de mantenimiento y debidamente autorizadas por el organismo competente.

- Actuaciones y edificaciones relacionadas con la explotación de los recursos vivos, no expresamente prohibidos.

- Las adecuaciones naturalísticas y recreativas, los parques rurales y albergues sociales.

- Instalaciones no permanentes de restauración y los usos turístico-recreativos en edificaciones legales existentes.

- Infraestructuras territoriales que ineludiblemente deban localizarse en estos espacios, previa redacción de Estudio de Impacto Ambiental.

- La extracción de áridos, siempre que se ajusten a proyecto y obtengan las autorizaciones y licencias pertinentes.

- Sólo se permitirá la construcción de fosas sépticas cuando se garantice que no conllevarán una disminución en la calidad de las aguas tanto superficiales como subterráneas.

Artículo 285. Protección de aguas subterráneas.

1. Queda prohibido a los establecimientos industriales que produzcan vertidos líquidos capaces de contaminar las aguas profundas o superficiales, sin la depuración adecuada. No se podrán almacenar a la intemperie materiales que añadidos al agua de lluvia provoquen filtraciones contaminantes al subsuelo.

2. Se prohíbe el uso de pozos ciegos. La construcción de fosas sépticas o tanques de oxidación total se autorizarán cuando se presenten las suficientes garantías, justificadas mediante estudio hidrogeológico exigido por el artículo 94 de la Ley de Aguas, e informe de la Administración competente de que no supone riesgo alguno para la calidad de las aguas superficiales o subterráneas.

3. La zona de protección de acuíferos, en la que se prohíbe todo tipo de vertidos líquidos, así como la ubicación de vertederos de residuos u otros productos que pudieran generar otros residuos de carácter tóxico.

4. Para la captación de aguas subterráneas se requerirá autorización del organismo de cuenca.

Artículo 286. Protección de la fauna.

1. Estará sujeta a licencia urbanística, la instalación de cercados permanentes de fincas agrícolas y ganaderas.

2. Se tendrá en cuenta la Ley 8/2003, de 28 de octubre, de la flora y la fauna silvestres.

3. Para la protección de rodales, setos y elementos forestales en los terrenos entre núcleos, en las figuras de planeamiento de desarrollo, se tomarán las medidas oportunas de integración de dichos enclaves en los sistemas locales.

4. Con carácter general los cercados en el medio natural deberán permitir la libre circulación de la fauna silvestre.

5. Para facilitar el acceso de los peces a los distintos tramos de los cursos de aguas, se dotará a las nuevas infraestructuras situadas en las aguas continentales de escalas, pasos o dispositivos de franqueo o, en su defecto, se adoptarán medidas sustitutivas que contribuyan a neutralizar su efecto nocivo. Con la misma finalidad, deberán ser objeto de demolición aquellos obstáculos artificiales en desuso.

6. Para impedir la muerte de peces, en toda obra de toma de agua, a la entrada de los cauces o canales de derivación y a la salida de los mismos, así como en los canales de vertido a cauces, los titulares o concesionarios del aprovechamiento hidráulico o de las instalaciones afectadas deberán colocar y mantener en perfecto estado de conservación y funcionamiento compuertas, rejillas y accesorios que impidan el paso de los peces a los cursos de derivación.

7. Las actividades de ocio, deporte y turismo activo, así como las de carácter tradicional que se desenvuelvan en el medio natural, deberán respetar sus valores medioambientales, especialmente las especies silvestres y sus hábitats, así como las condiciones del paisaje.

8. Las instalaciones eléctricas de alta tensión afectadas por el Decreto 178/2006 de 10 de octubre, por el que se establecen normas de protección de la avifauna deberán adoptar las medidas de antielectrocución establecidas en el mismo, así como las medidas de anticolisión, en caso de resultar de aplicación.

Artículo 287. Protección del suelo.

1. A cualquier uso del suelo o actividad que lleve aparejada la realización de movimientos de tierra, se le podrá exigir por la autoridad municipal, previamente a la obtención de la preceptiva licencia urbanística, las garantías que impidan la erosionabilidad de los suelos.

2. Asimismo, será de obligado cumplimiento lo recogido en la Ley 2/1992, de 15 de junio, Forestal de Andalucía y Decreto 208/1997, de 9 de septiembre, Reglamento Forestal de Andalucía, sobre las determinaciones contenidas para los terrenos del término municipal que tengan consideración de forestales, conforme a la definición contenida en dicha legislación.

3. A estos efectos y como norma general, se deberán respetar y preservar de posibles edificaciones de cualquier tipo, todos los espacios en los que vegeten especies forestales como las encinas, pinos matorrales, formaciones típicas del bosque mediterráneo, además de los bosques en galería.

Artículo 288. Protección del paisaje.

1. No se permitirá la ubicación de usos o actividades susceptibles de producir grandes impactos paisajísticos en lugares de gran incidencia visual.

Artículo 289. Protección de los yacimientos arqueológicos.

1. A las obras o actividades desarrolladas en zona de yacimientos arqueológicos, le es de aplicación la normativa establecida en el Catálogo.

2. Cuando se produzca algún descubrimiento arqueológico, paleontológico, mineralógico o histórico, el Ayuntamiento de Arjona o, en su caso, la Administración competente, deberá delimitar los terrenos afectados por el mismo; paralizar el uso o actividad que se estuviese efectuando en los terrenos en cuestión y adoptar la suspensión cautelar de las licencias concedidas en dicha zona y notificarlo a los organismos o entidades competentes en la materia. Asimismo, el Ayuntamiento de Arjona deberá modificar las presentes Plan General, para asegurar las adecuadas condiciones de protección de los yacimientos.

Sección 3.ª Medidas de protección para las distintas actividades

Artículo 290. Infraestructuras.

1. La realización de obras para la instalación de infraestructuras de cualquier clase deberán ser autorizadas o informadas favorablemente por el órgano competente, debiendo tomar las precauciones necesarias en orden a la no destrucción de la cubierta vegetal y la minimización del impacto ambiental de las mismas.

Artículo 291. Actividades relacionadas con la explotación de recursos vivos.

1. Las construcciones e instalaciones vinculadas a la explotación de recursos vivos guardarán relación, en cuanto a su tipología y dimensión, al tipo de explotación que se desarrolle en la finca donde se emplacen.

Artículo 292. Actividades industriales, extractivas y mineras.

1. Actividades Industriales.

1.1. En el suelo no urbanizable sólo se admitirán, de forma excepcional, actividades industriales ligadas a la explotación de recursos primarios que necesariamente hayan de instalarse en medio rural, así como las establecidas en al artículo 269.

2. Actividades extractivas y mineras.

2.1. La realización de cualquier actividad extractiva de este tipo se ajustará a la Ley de Minas de 21 de julio de 1973 y su reglamento de aplicación. Con independencia de las autorizaciones exigidas por su legislación específica dichas actividades deberán someterse al requisito de previa licencia urbanística, para cuya expedición deberá presentarse el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental de conformidad con lo establecido en la Ley 7/1994, de Protección Ambiental.

2.2. Toda actividad minera a cielo abierto o de interior en la que las instalaciones o trabajos en el exterior alteren sensiblemente el espacio natural, y las destinadas a la extracción de áridos en cauces o terrazas que supongan modificaciones significativas en éstos, deberá de contar con un Plan de Restauración del Espacio Natural aprobado por el órgano competente en minería de la Junta de Andalucía y Delegación Provincial de Medio Ambiente, previo informe del Instituto Geológico y Minero en las primeras o de la Comisaría de Aguas en el caso de graveras.

Artículo 293. Actividades turísticas y recreativas.

1. Las instalaciones deportivas y recreativas, campamentos y albergues juveniles, en Suelo No Urbanizable, serán objeto de autorización previa de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, de acuerdo con el procedimiento regulado en el artículo 16.3.2.ª del TRLS 1/1992. Asimismo, cualquier construcción que se ubique en el interior de dichas zonas, requerirá la oportuna licencia urbanística, aún en el caso de que se trate de construcciones desmontables.

Artículo 294. Vertederos.

1. Los vertederos estarán sujetos a la autorización del órgano autonómico competente prevista en los artículos 169 y 170 de la Ley 7/2002, Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, que requerirá el correspondiente Estudio de Impacto Ambiental y, asimismo, a la preceptiva licencia urbanística.

CAPÍTULO 3

Condiciones generales de los usos y de la edificación

Sección 1.ª Actividades

Artículo 295. Actividades permitidas.

1. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable que no estén adscritos a categoría alguna de especial protección, pueden realizarse los siguientes actos:

1.1. Los actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación de dicho destino, ni de las características de la explotación.

1.2. Los trabajos e instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos quedan sujetos a las limitaciones impuestas por la legislación civil y administrativa aplicables por razón de la materia y, cuando consistan en instalaciones u obras, deben realizarse, además, de conformidad con la ordenación urbanística aplicable.

1.3. En estas categorías de suelo están prohibidas las actuaciones que comporten un riesgo previsible y significativo, directo o indirecto, de inundación, erosión o degradación del suelo.

1.4. Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que, estando expresamente permitidas por el Presente Plan General, sean consecuencia de:

- El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas.

- La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos.

- La conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones existentes.

- Las características propias de los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado.

- La ejecución y el mantenimiento de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y equipamientos públicos.

1.4.1. Estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los arts. 42 y 43 de la LOUA para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable.

1.4.2. Se exceptúan de la regulación anterior, en los términos que se determinen reglamentariamente, aquellas segregaciones de naturaleza rústica cuya finalidad no sea la implantación de usos urbanísticos, y para las que se obtenga la correspondiente declaración municipal de innecesariedad de licencia.

1.5. Las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tienen el régimen del suelo no urbanizable en esta Ley, previa aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación. Se consideran Actuaciones de Interés Público la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones para la implantación de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales.

2. En el suelo no urbanizable de especial protección.

2.1. Sólo podrán llevarse acabo segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidas por el presente Plan General de Ordenación Urbanística, que sean compatibles con el régimen de protección a que esté sometido, estando sujetas a su aprobación y en su caso licencia, de acuerdo con lo regulado en el apartado anterior.

3. En el suelo no urbanizable en el que deban implantarse o por el que deban discurrir infraestructuras y servicios, dotaciones o equipamientos públicos sólo podrán llevarse acabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio.

Sección 2.ª Edificación

Artículo 296. Edificaciones permitidas.

1. En los suelos no urbanizables, sin perjuicio de las limitaciones que se deriven de las categorías de suelo, solamente estará justificada la edificación si está vinculada a:

- Las instalaciones agropecuarias.

- Edificación agrícola.

- La conservación del medio natural.

- Las explotaciones mineras.

- La ejecución y mantenimiento de los servicios urbanos e infraestructuras o al servicio de las carreteras.

2. Previa justificación de que no existe posibilidad de formación de núcleo de población y de la necesidad de ser realizada en suelo no Urbanizable y siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 42 de la LOUA, podrán edificarse instalaciones para:

- La formación de núcleos de acampada.

- La edificación industrial.

- Otras actividades de utilidad pública e interés social.

3. En todo caso, cualquiera de las construcciones e instalaciones a que se refiere el presente artículo deberán reunir las siguientes condiciones:

- Vincularse a parcelas independientes que reúnan las condiciones fijadas en estas Normas.

- Deberán garantizarse todos los servicios de abastecimiento de agua, depuración de vertidos según la legislación específica y energía eléctrica.

- Deberá determinarse el régimen de autorización para las obras de captación de aguas, así como el régimen de incompatibilidad.

- En las condiciones de implantación de las actuaciones que les sea de aplicación o de forma general, se deberá hacer referencia al sometimiento a los procedimientos de prevención ambiental previstos en la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Prevención Ambiental, y su Reglamento.

- El acceso se realizará por vías o caminos ya existentes, prohibiéndose expresamente la apertura de nuevos caminos, calles, etc., de cualquier tipo.

Artículo 297. Instalaciones agropecuarias.

1. Definición.

1.1. Edificación destinada al almacenamiento o primera transformación de productos agrícolas, a la estabulación de ganado y aves y piscifactorías.

2. Implantación.

2.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

2.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

- Distancia mínima de la edificación a núcleos urbanos o urbanizables o núcleo de población delimitado: 1.000 m.

- Distancia mínima a otras edificaciones: 250 m.

- Distancia a cursos de aguas: cien (100) metros.

- Parcela mínima: dependiendo del tipo de cultivo, se establecen las siguientes superficies mínimas de parcela, a efectos de la posibilidad de edificar:

Regadío 2.500 m².

Vid y olivo 25.000 m²

Otros cultivos de secano 25.000 m².

Dehesa, monte, encinar, etc. 50 ha.

Para el caso de la implantación de la edificación agrícola en zonas de Dehesa Monte o encinar, será necesario para la solicitud de licencia la justificación de la necesariedad de realizar la construcción, así como condicionarla a la actividad agropecuaria, y a su vez justificar la viabilidad económica de la misma.

- El Ayuntamiento, en caso de parcelas históricas no incluidas en zonas de Dehesa Monte o Encinar ,de menor superficie( nunca menor a 10.000 m²) podrá autorizar la edificación cuando quede garantizado su destino a explotación agrícola que guarde relación con la naturaleza y destino de la finca.

3. Usos:

- Granjas avícolas y cunículas.

- Establos de ganado, vaquerías y cebaderos.

- Silos y almacenes de abono, herbicidas, etc.

- Industrias para la primera transformación de productos agrícolas, tales como lagares, almazaras, bodegas, secaderos, etc.

- Aserraderos y explotaciones forestales.

- La edificación de la instalación agropecuaria podrá albergar una vivienda para guarda.

4. Condiciones particulares de la edificación

4.1. Altura: la que necesite la instalación. En caso de superar las dos plantas o 7 m de altura, deberá justificarse detalladamente su necesidad en la tramitación de la autorización ante la Comisión Provincial de Urbanismo.

4.2. Separación a linderos: mínimo 20 m de los linderos de parcela.

Artículo 298. Edificación agrícola.

1. Definición.

1.1. Edificación vinculada a una explotación agrícola o ganadera y que sirve de asiento a la finca.

2. Implantación.

2.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

2.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

- Parcela mínima: dependiendo del tipo de cultivo, se establecen las siguientes superficies mínimas de parcela, a efectos de la posibilidad de edificar:

Regadío 2.500 m².

Vid y olivo 25.000 m².

Otros cultivos de secano 25.000 m².

Dehesa, monte, encinar, etc. 50 ha.

Para el caso de la implantación de la edificación agrícola en zonas de Dehesa Monte o encinar, será necesario para la solicitud de licencia la justificación de la necesariedad de realizar la construcción, así como condicionarla a la actividad agropecuaria, y a su vez justificar la viabilidad económica de la misma.

- El Ayuntamiento, en caso de parcelas históricas no incluidas en zonas de Dehesa Monte o Encinar, de menor superficie( nunca menor a 10.000 m²) podrá autorizar la edificación cuando quede garantizado su destino a explotación agrícola que guarde relación con la naturaleza y destino de la finca.

3. Usos.

3.1. Explotación agrícola o ganadera vinculada a la finca sobre la que se asienta, que podrá albergar:

- Viviendas para el personal o propietario de la explotación.

- Almacén de productos agrícolas y maquinaria, pequeños silos y depósitos.

- Cuadras, establos, porquerizas y gallineros.

- Lagares, molinos e instalaciones destinadas a la primera transformación de los propios productos de la finca.

4. Condiciones particulares de la edificación

4.1. Altura: una o dos (1 ó 2) plantas y siete (7) metros. Se autorizarán torres cubiertas o solanas, siempre que no sean habitables y estén abiertas en más del 50% de su perímetro.

4.2. Separación a linderos: Mínimo veinte (20) metros de los linderos de parcela.

4.3. Ocupación: La edificación no ocupará en planta baja más del 2% de la superficie de la finca.

4.4. Condiciones estéticas y paisajísticas:

- La cubierta será, en general, inclinada.

- Los paramentos exteriores se enfoscarán y encalarán, prohibiéndose revestimientos cerámicos tipo azulejo o ladrillo visto en grandes superficies, restringiéndose su uso a simples recercados de huecos.

- En caso de que la edificación agrícola se organice alrededor de un patio, éste tendrá unas dimensiones proporcionadas a su altura y forma sensiblemente cuadrangular.

- La edificación se adecuará a las constantes tipológicas de los cortijos propios del municipio de Arjona.

Artículo 299. Edificaciones vinculadas a las explotaciones mineras.

1. Definición

1.1. Edificación o instalación destinada al desarrollo de la actividad extractiva o para el tratamiento primario de materiales de explotaciones mineras.

2. Implantación

2.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

2.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

- Distancia mínima de la edificación a núcleos urbanos o urbanizable o núcleo de población delimitado: Les serán de aplicación las condiciones establecidas para la edificación vinculada a la producción industrial definida en el artículo 302 en su categoría a), salvo que por su carácter de insalubridad o peligrosidad le correspondiesen las de la categoría b).

- Distancia mínima a otras edificaciones: Les serán de aplicación las condiciones establecidas para la edificación vinculada a la producción industrial. Los vertederos anejos a la explotación deberán localizarse en lugares no visibles.

- Previa a la autorización, deberá presentarse estudio de no alteración de escorrentía.

- Se presentará Plan de Restauración del Espacio Natural, junto a la documentación correspondiente de solicitud de la autorización.

- No darán las instalaciones frente abierto a ninguna carretera, cualquiera que fuese su categoría.

3. Usos:

- Extracción de arenas o áridos.

- Salinas.

- Extracciones mineras a cielo abierto.

- Extracciones mineras subterráneas.

- Instalaciones anexas a la explotación.

- Infraestructuras de servicio.

- Vertido de residuos derivados de la actividad minera.

- Se autoriza una vivienda por explotación.

4. Condiciones particulares de la edificación:

4.1. Altura: la que necesite la actividad. En caso de superar las dos plantas o siete (7) metros de altura, deberá justificarse detalladamente su necesidad en la tramitación del proyecto.

4.2. Separación a linderos: les serán de aplicación las condiciones establecidas para la edificación vinculada a la producción industrial en su categoría a), salvo que por su carácter de insalubridad o peligrosidad le correspondiesen las de la categoría b).

Artículo 300. Condiciones de la edificación vinculada a la ejecución y mantenimiento de los servicios urbanos e infraestructuras o al servicio del tráfico de las carreteras.

1. Implantación

1.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

1.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

- Parcela mínima: dos mil (2.000) metros cuadrados, salvo actividades que justificadamente acrediten en proyecto no precisar una gran extensión de terreno, como puede ser el caso de las instalaciones de telefonía móvil.

- Distancia mínima de la edificación a núcleos urbanos o urbanizables o núcleo de población delimitado: las antenas de telefonía móvil no podrán estar a menos de 300 metros del casco urbano.

- Las edificaciones proyectadas deberán contar con la infraestructura necesaria en cuanto a accesos y servicios precisos, así como la autorización del órgano rector de carreteras o infraestructura de que se trate, todo ello sin perjuicio del resto de autorizaciones que deban concurrir en base a la normativa sectorial de aplicación en cada caso.

- Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada cincuenta (50) metros cuadrados edificados.

- Los actos edificatorios al amparo de una obra pública deberán estar inexcusablemente vinculados directamente a la ejecución, entretenimiento y servicio de dicha obra y sus usuarios.

2. Usos:

- Instalaciones provisionales para la ejecución de la obra pública.

- Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de la obra pública.

- Instalaciones o construcciones al servicio de la carretera.

- Instalaciones vinculadas al sistema general de telecomunicaciones.

- Instalación o construcción de infraestructura energética.

- Instalaciones o construcción del sistema general de abastecimiento o saneamiento de agua.

- Viario de carácter general.

- Obras de protección hidrológica.

- Helipuertos y aeropuertos.

- Vertederos de residuos sólidos e instalaciones anejas.

- Infraestructuras para experimentación industrial.

3. Condiciones particulares de la edificación.

3.1. Altura: La altura máxima medida hasta la cara inferior del forjado de cubierta, será de siete (7) metros y dos plantas, salvo en las áreas de servicio y gasolineras que podrán alcanzar los nueve (9) metros.

3.2. Separación a linderos: Se separarán cuatro (4) metros de los linderos de los caminos y de las fincas colindantes.

3.3. Edificabilidad: La edificabilidad máxima será de cero con quince (0,15) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela, con un máximo de quinientos (500) metros cuadrados de superficie construida, salvo en actuaciones que pretendan implantar áreas de servicio sobre las principales vías de comunicación, en cuyo caso sólo se aplicará el índice de edificabilidad.

Artículo 301. Condiciones de la edificación vinculada a la acampada.

1. Definición:

1.1. Conjunto de obras y adecuaciones al efecto de facilitar la instalación de tiendas de campaña u otros alojamientos fácilmente transportables.

2. Implantación

2.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

2.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

- Parcela mínima: veinte mil (20.000) metros cuadrados.

- Se prohíbe la instalación permanente de tiendas y caravanas.

- La finca que se destina a actividad de acampada, se arbolará perimetralmente.

3. Condiciones particulares de la edificación

3.1. Altura: El área de concentración de tiendas de campaña o

3.2. Separación a linderos: El área de concentración de tiendas de campaña o caravanas se separará de los linderos de la finca una distancia mínima de quince (15) metros.

3.3. Edificabilidad: las edificaciones fijas tendrán una edificabilidad máxima de cero cinco (0,5) metros cuadrados por metro cuadrado de parcela.

3.4. Condiciones de ocupación: la ocupación de la superficie de la finca por el área de acampada no será superior al cincuenta por ciento (50%) de la misma.

Artículo 302. Industria.

4. Definición:

4.1. Edificación o instalación destinada a la fabricación, manufacturación o elaboración y almacenamiento de productos.

4.2. A los efectos de la regulación diferencial, se distinguen dos categorías de las industrias que pueden establecerse en el suelo no urbanizable.

4.2.1. Las que, por su sistema de producción, están extremadamente vinculadas con la extracción de la materia prima, o que por su carácter o dimensión resultasen incompatibles con los suelos urbanos.

4.2.2. Las manifiestamente peligrosas sujetas al procedimiento previsto en la legislación medioambiental y urbanística vigente.

5. Implantación:

5.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

5.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

5.2.1. Distancia mínima de la edificación a núcleos urbanos o urbanizables o núcleo de población delimitado:

- Industrias pertenecientes al apartado a): quinientos (500) metros.

- Industrias pertenecientes al apartado b): de dos mil (2.000) metros.

5.2.2. Parcela mínima:

- Industrias pertenecientes al apartado a): veinticinco mil (25.000) metros cuadrados.

- Industrias pertenecientes al apartado b): cincuenta mil (50.000) m² metros cuadrados.

5.2.3. Distancia a cursos de aguas: cien (100) metros.

5.2.4. Se requerirá instalación de agua, energía eléctrica mediante conexión a la red o producción propia, red de saneamiento interior y acceso rodado.

5.2.5. Para garantizar la idoneidad de los servicios de abastecimiento de agua y depuración de vertidos será necesaria la previa autorización de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir.

6. Usos:

- Almacenes de productos no primarios.

- Industrias incompatibles con el medio urbano.

- Instalaciones industriales ligadas a recursos primarios.

- Infraestructura de servicios.

- Vertido de residuos.

- Se autoriza una vivienda para guarda.

7. Condiciones particulares de la edificación:

7.1. Altura: La altura máxima de la edificación será de nueve (9) metros y la edificación se desarrollará en un máximo de dos (2) plantas medidas en todas y cada una de las rasantes del terreno natural en contacto con la edificación. La altura máxima podrá ser superada por aquellos elementos imprescindibles para el proceso técnico de producción.

7.2. Separación a linderos:

- Para industrias señaladas en el apartado a): 20 m.

- Para industrias señaladas en el apartado b): 50 m

7.3. Edificabilidad: La edificabilidad máxima será la correspondiente a cero con cuatro (0,4) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela.

7.4. Otras condiciones:

- La finca en la que se construya el edificio industrial se arbolará perimetralmente con una distancia máxima entre árboles de cinco (5) metros.

- Se dispondrá una plaza de aparcamiento para cada cien (100) metros cuadrados que se construyan.

Artículo 303. Condiciones de la edificación vinculada a otras actividades declaradas de utilidad pública o interés social.

1. Definición:

1.1. Edificaciones, construcciones, obras e instalaciones para la implantación en este suelo de servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos terciarios, turísticos u otros análogos.

2. Implantación:

2.1. Deberá cumplir las condiciones generales de implantación (las determinadas en la LOUA y en la legislación específica o normativa sectorial aplicable en razón de su uso o actividad).

2.2. Serán de obligado cumplimiento las siguientes condiciones particulares:

2.2.1. Parcela mínima: cinco mil (5.000) metros cuadrados.

2.2.2. Distancia mínima de la edificación a núcleos urbanos o urbanizable o núcleo de población delimitado: doscientos (200) metros.

2.2.3. Se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada cincuenta metros cuadrados edificados.

2.2.4. Se requerirá instalación de agua potable, energía eléctrica mediante conexión a la red o producción propia, red de saneamiento interior, fosa séptica y acceso rodado.

3. Condiciones particulares de la edificación:

3.1. Altura: La altura máxima de la edificación será de nueve (9) metros que se desarrollarán con un máximo de dos (2) plantas medidas en todas y cada una de las rasantes del terreno natural en contacto con la edificación hasta la cara inferior del forjado de cubierta. Se incluirán en dicho cómputo las plantas retranqueadas, áticos y semisótanos.

3.2. Separación a linderos: veinte (20) metros.

3.3. Edificabilidad: cero con dos (0,2) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela.

Artículo 304. Condiciones estéticas.

1. Las edificaciones serán dignas en su construcción y materiales, prohibiéndose aquellas que tengan carácter provisional.

2. Los materiales que se emplearán para la construcción de edificios de nueva planta o reformas que impliquen sustituciones del aspecto exterior, serán los precisos para garantizar una correcta adecuación a su entorno y a la tipología a que pertenecen.

3. Se emplearán materiales tradicionales procurando reflejar en el acabado del edificio no solo el material utilizado sino también su disposición constructiva y forma de trabajo.

4. Las condiciones estéticas y tipológicas de las edificaciones deberán responder a su carácter aislado y a su emplazamiento en el medio rural. Se aplicará lo previsto en el artículo 98 del Reglamento de Planeamiento.

5. Se procurará que las edificaciones se adapten a las condiciones del terreno natural, evitándose modificar la topografía del mismo salvo casos excepcionales y debidamente justificados.

6. En las cubiertas de las edificaciones de uso predominantemente residencial podrá optarse por cualquiera de las dos soluciones siguientes:

6.1. Tejado con pendiente no superior al treinta y cinco por ciento (35%) y terminación mediante teja curva cerámica u otra de aspecto similar. Se podrán disponer simultáneamente azoteas planas siempre que no ocupen más del treinta por ciento (30%) del total de la planta de cubierta.

6.2. Azotea plana, visitable o no, rematada con peto de altura no superior a noventa (90) centímetros.

7. Los cerramientos de las parcelas serán preferentemente vegetales. Cuando den frente a caminos o espacios públicos no podrán ser ciegos a partir de una altura superior a un (1,00) metro, completados en su caso mediante protecciones diáfanas, estéticamente admisibles, pantallas vegetales o elementos semejantes hasta un altura máxima de dos con cincuenta (2,50) metros.

8. Queda expresamente prohibida la utilización de materiales de desecho en construcciones y cerramientos.

Artículo 305. Condiciones ambientales.

1. Todas las masas de arbolado, zonas de interés geológico, arqueológico, zoológico, ecológico, paisajístico o de potencial acuífero o mineral extractivo que deban preservarse a juicio de los respectivos organismo competentes en la materia, tanto para proteger los elementos o espacios existentes, como para las futuras plantaciones, descubrimientos o alumbramientos, se considerarán como de especial protección siendo su régimen de protección el previsto en las disposiciones vigentes sobre la materia específica que se trate de proteger, sin perjuicio de poder ser objeto de redacción de Planes Especiales para su conservación.

2. Las obras de nueva edificación deberán proyectarse tomando en consideración la topografía del terreno, la vegetación existente, la posición del terreno respecto a hitos u otros elementos visuales, el impacto visual de la construcción proyectada sobre el medio que la rodea y el perfil de la zona, la adecuación de la solución formal a la tipología y materiales del área, y demás parámetros definidores de su integración en el medio natural.

3. El Ayuntamiento podrá exigir la inclusión en la documentación con la que se solicite licencia, de un estudio de visualización y paisaje urbano en el estado actual, y en el estado futuro que corresponderá a la implantación de la construcción proyectada.

CAPÍTULO 4

Condiciones particulares de los grados de protección

Artículo 306. Protección especial Suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica.

1. Será de aplicación lo establecido en los artículos 271 al 281 de las presentes normas y todo lo establecido en la reglamentación específica en cada caso.

Artículo 307. Protección especial Suelo no urbanizable de especial protección por planificación territorial o urbanística.

1. Protección de yacimientos:

1.1. Será de aplicación todo lo establecido en el Catálogo de Bienes Protegidos.

2. Protección de visualizaciones. Vistas del entorno urbano. M.N.-5

2.1. Usos característicos: Se consideran usos característicos todas aquellas actividades relacionadas con la conservación, regeneración y actividades científico-culturales.

2.2. Usos compatibles: Se consideran usos compatibles todas las actividades de recreo sin infraestructura.

2.3. Usos prohibidos: el resto. A estos efectos, se considera como uso expresamente prohibido la escombrera de residuos inertes, dada la incidencia visual del mismo. Dicha escombrera deberá ser clausurada y sellada en el plazo de dos (2) años. Este proceso deberá cumplir los siguientes requisitos:

- Se deberá aportar un Programa de clausura adecuado a las características y efectos negativos previsibles de sus residuos, que asegure la estabilidad del vertedero y que no represente un riesgo significativo para la salud pública ni para el medio ambiente.

- Los criterios técnicos para el sellado, deberán tener en cuenta el Real Decreto 1481/2001, de 27 de diciembre, por el que se regula la eliminación de residuos mediante depósito en vertedero.

- Antes del sellado se deberá proceder a la separación de aquellos residuos no admisibles, como puedan ser: electrodomésticos, maderas, neumáticos, metálicos, etc., y su traslado posterior a los canales de recogida selectiva o valorización existentes.

- Previamente al sellado final y restauración se deberán realizar ensayos geotécnicos que garanticen la estabilidad de la nueva estructura allí confinada.

- Se deberá extender sobre la superficie final del vertido dos capas de suelo de 0,25 m de espesor compactadas y exentas de materiales de derribo y/o excavaciones. Una vez que estas se hayan asentado suficientemente, se procederá a extender una capa de tierra vegetal de 30 cm de espesor mínimo.

- La lista de especies vegetales a emplear en la restauración ambiental deberá ser aprobada previamente por la Delegación Provincial de la Consejería de Medio Ambiente.

- El material de préstamo, necesario tanto para la impermeabilización del área, como para el recubrimiento y sellado del vertedero, realización de obras o cualquier otra actividad, se obtendrá de explotaciones autorizadas.

- Después de la clausura del dicho vertedero, el Ayuntamiento deberá llevar a cabo un plan de restauración de la zona afectada. Además, exigirá el traslado de residuos inertes a un vertedero de inertes debidamente autorizado, tanto los del vertedero como los de las nuevas obras de urbanización. Todo ello de acuerdo con lo establecido por la Ley 10/1998, de 21 de abril, de Residuos.

3. Protección de elementos.

3.1. Será de aplicación todo lo establecido en el Catálogo de Bienes Protegidos.

4. Protección del medio natural.

4.1. Medio Natural M.N.-1: Arroyo Salado.

4.1.1. Ámbito de aplicación: Se trata de una unidad ambiental homogénea situada al Noroeste del término municipal de Arjona y cuya extensión conforma una franja que coincide con el límite de la jurisdiccional del municipio, definida en el Estudio de Impacto Ambiental.

Está protagonizada por un elemento de la red hidrológica, afluente directo al Guadalquivir, que es el Arroyo Salado de Arjona, uno de los cursos de agua más estables de la campiña jiennense. Es un entorno de gran valor estético y paisajístico, y posee un gran interés científico y cultural, dado sus valores de vegetación, edafología, fauna, etc.... Pero simultáneamente y debido a dicha singularidad, el grado de fragilidad y vulnerabilidad respecto a cualquier tipo de acción humana es muy alto.

4.1.2. Usos característicos: Se consideran usos característicos todas aquellas actividades relacionadas con la conservación, regeneración y actividades científico-culturales.

4.1.3. Usos compatibles: Se consideran usos compatibles:

- Usos permitidos sin limitaciones: Actividades de recreo sin infraestructura.

- Usos permitidos con limitaciones:

I. Actividades de recreo con infraestructuras: dichas actividades estarán sujetas a las siguientes limitaciones:

- No afectar a una superficie superior al 5% del espacio protegido.

- No deberá implicar ninguna alteración de la cobertura arbórea ni la topografía originaria de los terrenos.

- Que no suponga una restitución al disfrute público del resto del espacio protegido.

II. Actividades relacionadas con la explotación agrícola, forestal, cinegética o análoga. Ligado a este uso tan solo se permiten las construcciones agrícolas destinadas a naves de aperos con las limitaciones establecidas en estas normas.

4.1.4. Usos incompatibles o prohibidos: Se consideran prohibidos todos los demás usos:

4.2. Medio Natural M.N.-2: Enclaves Naturales.

4.2.1. Ámbito de aplicación: comprende el encinar existente a orillas del Arroyo de la Raya, localizado al suroeste del núcleo urbano de Arjona, señalado en los planos que integran el presente Plan General.

4.2.2. Clasificación de usos: en este tipo de suelo, será de aplicación lo establecido para el Medio Natural M.N.-1: Arroyo Salado.

4.3. Medio Natural M.N.-3: Antiguo Vertedero.

4.3.1. Usos característicos: Se consideran usos característicos todas aquellas actividades relacionadas con la conservación, regeneración y actividades científico-culturales.

4.3.2. Usos compatibles: Se consideran usos compatibles todas las actividades de recreo sin infraestructura.

4.3.3. Usos prohibidos: el resto.

Artículo 308. Protección especial Suelo no urbanizable de carácter rural o natural.

1. Ámbito de aplicación: comprende el territorio formado por la Campiña Olivarera, de gran riqueza ambiental e interés paisajístico, denominada M.N.-4 en los planos que integran el presente Plan General.

2. Usos característicos: Uso agrícola.

3. Usos compatibles: Se consideran usos compatibles todas las actividades de conservación, regeneración, actividades científico-culturales, actividades de recreo con o sin infraestructuras, caza y pesca, uso forestal y ganadero, industria e infraestructuras.

4. Usos prohibidos: el resto.

Artículo 309. Protección especial Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.

1. No se delimita en este Plan General ningún ámbito de protección de este tipo.

Artículo 310. Protección especial Suelo No Urbanizable. Remitido a modificación de Plan General.

Con posterioridad a la aprobación de dicho Plan General se tramitará a iniciativa municipal Modificación Puntual, con el objeto de localizar y proteger la zona denominada La Laguna del Ranal, todo ello para dar cumplimiento a la determinaciones de la Consejería de Medio Ambiente en el expediente de Evaluación de Impacto Ambiental.

Artículo 311. Especial.

Estarán afectas al cumplimiento del Código Técnico, todas aquellas disposiciones que se contemplen en el presente Plan General, que por su objeto o ámbito de aplicación deban de cumplirlo a tenor de la normativa reguladora del Código Técnico de la Edificación.

Jaén, 13 de febrero de 2009.- El Delegado, Julio Millán Muñoz.

Descargar PDF