Boletín Oficial de la Junta de Andalucía - Histórico del BOJA Boletín número 188 de 28/09/2020

Expte.: TIP/2011/191527.

Resolución de la Delegación Territorial de Fomento, Infraestructuras, Ordenación del Territorio, Cultura y Patrimonio Histórico en Cádiz, por la que se dispone la publicación de la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Benalup-Casas Viejas (Cádiz) aprobadas en la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz de 10 de junio de 1998

ANTECEDENTES

Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Benalup-Casas Viejas (Cádiz) fueron aprobadas definitivamente por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz de 10 de junio de 1998. Dicho Acuerdo fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Cádiz núm. 155, de 7 de julio de 1998 sin incluir la normativa urbanística.

Con fecha 4 de septiembre de 2009 y núm 3740, se inscribe el citado instrumento urbanístico en el Registro Autonómico de Instrumentos Urbanísticos de esta Delegación Territorial.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

El artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, que regula las bases de régimen local, normativa vigente a fecha de aprobación del documento, preveía la publicación por los ayuntamientos, del texto de los planes urbanísticos en el boletín oficial correspondiente, no produciendo efectos a terceros hasta dicha publicación.

El Tribunal Supremo unificó su criterio en Sentencia 7 de febrero de 1994 (RJ 1994, 1434) en el sentido de que la exigencia de publicación del texto íntegro, del artículo 70.2 de la LBRL, debía entenderse referida a las normas urbanísticas de los Planes, y que es de aplicación no sólo a los Planes cuya aprobación definitiva corresponde a los Municipios, sino también a los Planes Urbanísticos aprobados definitivamente por las Comunidades Autónomas, extendiendo el ámbito de aplicación del citado artículo a todo el planeamiento municipal, aun cuando sea aprobado por órgano urbanístico no local.

Con fecha 26 de julio de 2019, la Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo requirió al Ayuntamiento de Benalup-Casas Viejas (Cádiz) para que procediera a la publicación de la normativa urbanística, advirtiendo que en caso de no realizarla se llevaría a cabo desde la Delegación Territorial. Transcurridos los tres meses otorgados como plazo en el requerimiento, no consta que haya procedido dicha publicación.

Por todo lo expuesto anteriormente, y en aras del principio de seguridad jurídica,

RESUELVO

Ordenar la publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía de la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Benalup-Casas Viejas (Cádiz), aprobadas en la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz de 10 de junio de 1998, como anexo de la presente resolución.

Cádiz, 16 de septiembre de 2020.- La Consejera de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, P.D. (artículo 11 Orden de 17.10.2018, BOJA núm. 203, de 19.10.2018), la Delegada, Mercedes Colombo Roquette.

ANEXO

NORMAS URBANÍSTICAS

TÍTULO 1: DISPOSICIONES GENERALES SOBRE VIGENCIA CONTENIDO Y EFECTOS DE LAS NORMAS

1.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN.

Las presentes Normas Subsidiarias son de aplicación en la totalidad del término municipal.

1.2. ENTRADA EN VIGOR Y CONDICIONES DE VIGENCIA.

1. Las Normas Subsidiarias serán inmediatamente ejecutivas una vez publicado el acuerdo de aprobación definitiva en el Boletín Oficial de la Provincia sin perjuicio de lo establecido en el art. 124 del TRLS. (art. 131 TRLS y 30 del Decreto 77/94).

2. Su vigencia es indefinida (art. 125 TRLS) sin perjuicio de su Revisión o Modificación o bien su sustitución por un Plan General Municipal de Ordenación.

1.3. CONDICIONES PARA SU REVISIÓN Y SU MODIFICACIÓN.

1. Procederá la Revisión de las Normas Subsidiarias cuando se produzca alguna de las situaciones siguientes:

a) Que se agote el 90% del número de viviendas que como capacidad potencial se prevé en estas Normas.

b) Que se agote el 90% del suelo calificado con uso característico de residencial por estas Normas.

c) Que se apruebe cualquier figura de planeamiento o directrices supramunicipales que afecten al término municipal y en la medida que las Normas queden alteradas por ellas.

d) En general, que se produzcan las circunstancias previstas en el TRLS (art. 126.4) y en el RP (arts. 154 y 160).

2. Procederá la modificación de alguno o algunos de sus elementos cuando se incurra en alguna de las situaciones citadas en el TRLS (art. 126.5) y en el RP (art. 154).

Tales Modificaciones se atendrán, en todo, a lo establecido en dicha legislación urbanística (arts. 128 y 129 del TRLS y 161 y 162 del RP).

1.4. FUNDAMENTO.

Las Normas Subsidiarias Municipales se desarrollan en virtud de los artículos 77, 78 y 80.2 del TRLS y art. 91 RP dentro de los limites señalados por la Ley del Suelo para los Planes de Ordenación con el rango jerárquico de Plan General Municipal de Ordenación al que suplan (art. 73 TRLS y 88 RP).

1.5. AFECCIONES A LAS NORMAS.

A las Normas Subsidiarias se les suma con carácter supletorio, y en todo lo que no las contradigan, las legislaciones de carácter sectorial de ámbito estatal o autonómico que puedan ser de aplicación para los diversos usos y actividades del suelo y la edificación.

1.6. CONTENIDO DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

Las Normas Subsidiarias están integradas por los siguientes documentos:

• Información Urbanística Diagnóstico.

• Memoria.

• Normas Urbanísticas (Generales y Particulares para cada clase de suelo).

• Planos de Ordenación.

• Catálogo de Protección del Patrimonio Edificado y Arqueológico.

1.7. INTERPRETACIÓN DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

1. La interpretación de las Normas Subsidiarias corresponde al Ayuntamiento en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, previos los correspondientes informes y sin perjuicio de las facultades propias de la Junta de Andalucía, con arreglo a la legislación vigente, y de las funciones jurisdiccionales del Poder Judicial.

2. No obstante, si de la aplicación de los criterios interpretativos contenidos en el artículo siguiente subsistiera imprecisión en las determinaciones o contradicción entre ellas, prevalecerá la interpretación de las Normas más favorable a:

- el mejor equilibrio entre aprovechamiento edificatorio y equipamiento urbano,

- los mayores espacios libres,

- la mejor conservación del patrimonio protegido,

- el menor deterioro del ambiente natural, del paisaje y de la imagen urbana,

- la más positiva transformación de los usos y actividades tradicionales existentes,

- el interés más general de la colectividad.

1.8. VALOR RELATIVO DE LOS DOCUMENTOS DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

En caso de discordancia o imprecisión de contenido de los diversos documentos que integran las Normas se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) la Memoria es el instrumento básico de interpretación de las Normas en su conjunto y opera supletoriamente para resolver los conflictos entre los otros documentos,

b) el Plano de Estructura del Término Municipal (escala 1:50.000) sirve para el conocimiento general de la ordenación del territorio municipal en sus elementos estructurantes básicos, de los que se reflejará en planos a escala más detallada su ordenación concreta.

Además se incluye un detalle, a escala 1:10.000, de la Estructura Urbana del Núcleo y su entorno.

c) el Plano de Clasificación del Suelo del Termino Municipal y Ordenación del Suelo No Urbanizable (escala de 1:20.000), sirve básicamente para la definición de las diferentes áreas de Suelo No Urbanizable; éstas se ajustan en lo posible a delimitaciones de ámbitos legalmente preestablecidos en otras disposiciones, accidentes geográficos o elementos artificiales relevantes carreteras, caminos, arroyos, …), límites de propiedades, etc.

d) el Plano de Clasificación del Suelo de Núcleo y Entorno de Benalup (escala 1:10.000), sirve para lo mismo que el anterior pero con un grado mayor de precisión en la delimitación de los ámbitos que en ellos se ven reflejados y, por tanto, con un rango de vinculación mayor,

e) los Planos de Ordenación y Gestión del Núcleo urbano (para Benalup a escala 1:2.000) tienen el mayor rango de vinculación en cuanto a la delimitación de los suelos clasificados como urbano y apto para urbanizar, y por exclusión el no urbanizable en todo lo que no corresponda a cualquier otro núcleo de población considerado.

Detallan las alineaciones y rasantes, así como las distintas áreas de Ordenanza, las Unidades de Ejecución o las áreas remitidas a planeamiento ulterior en suelo urbano y los Sectores en apto para urbanizar; los equipamientos y los edificios incluidos en el Catálogo incluidos en el ámbito reflejado en el plano.

Se debe tener en cuenta que la ordenación plasmada gráficamente en ellos para los ámbitos incluidos en Unidades de Ejecución o en los Sectores de suelo apto para urbanizar no se entiende vinculante, excepto en lo que para cada uno de tales ámbitos se indique de forma expresa en su ficha correspondiente, entendiéndose, el resto de las determinaciones, como recomendables, debiendo justificar razonadamente la adopción de cualquier otra distinta.

f) las Normas Urbanísticas, y dentro de ellas las Ordenanzas, constituyen el cuerpo normativo especifico; prevalecen sobre los restantes documentos para todo lo que en ellas se regula sobre desarrollo, gestión y ejecución del planeamiento y en cuanto a régimen jurídico de cada suelo y sus aprovechamiento. Para lo no previsto en ellas se estará a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico general del Estado y autonómico de Andalucía o provincial de Cádiz.

g) el Catálogo integrado en las anteriores, se refiere exclusivamente a los elementos y edificios objeto de protección especial y aunque a lo largo de la normativa general o particular de cada área de ordenación subyace un criterio de defensa y respeto por el patrimonio en él se concretan las condiciones más vinculantes para tales piezas,

h) el resto de la documentación (Información Urbanística y Diagnóstico) tiene un carácter informativo.

1.9. EFECTOS DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.

1. La entrada en vigor de las Normas Subsidiarias les confiere los siguientes efectos:

l. Publicidad: lo que supone el derecho de todo ciudadano a que se le informe por escrito o consultar personalmente cualquier documento integrante de las Normas.

II. Ejecutoriedad: lo que supone la facultad para emprender la realización de los proyectos y obras que están previstos en las Normas, teniendo muy en cuenta las precisiones que el Texto Refundido de La Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (Real Decreto Legislativo 1/1992 en virtud de la Ley 8/90) ha venido a establecer, así como la declaración de utilidad pública de los mismos y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios precisos a los fines de expropiación o de imposición de servidumbres y de todas aquéllas actuaciones para el cumplimiento de sus determinaciones y de la propia legislación.

III. Obligatoriedad: lo que supone el deber, legalmente exigible, del cumplimiento exacto de todas y cada una de las determinaciones que contiene, tanto para el Ayuntamiento como para los Organismos implicados de la Administración Pública como para los particulares.

2. Lo mismo se entenderá para cualquier planeamiento que se apruebe en desarrollo de estas Normas en lo que les corresponda.

1.10. RÉGIMEN DE FUERA DE ORDENACIÓN.

1.10.1. Situaciones de «fuera de ordenación».

1. Los edificios en instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación de las presentes Normas se entenderá que incurren en situación de «fuera de ordenación» por resultar disconformes con ellas sólo en los siguientes casos:

a) Cuando así resulte o se indique expresamente en cualquiera de los documentos que integran estas Normas o en el planeamiento en su desarrollo, mediante una determinación general o particular.

b) Por resultar «fuera de alineación» al estar afectados por la apertura de alguna nueva vía o espacio público, salvo que se establezca expresamente su compatibilidad con la nueva ordenación.

c) Los que estén ubicados en suelos calificados o destinados a usos de equipamiento público tanto para los definidos en estas Normas o en los instrumentos de planeamiento y ordenación para su desarrollo.

2. El régimen de «fuera de ordenación» no será de aplicación en los siguientes casos:

a) A los edificios o elementos incluidos en el Catálogo de Protección del Patrimonio y por ningún concepto.

b) A las edificaciones que resulten disconformes por incumplir las determinaciones relativas a ocupación o retranqueos en la propia parcela. En estos casos, y sin perjuicio de que una ordenanza o norma particular para la zona permitan lo contrario, cualquier obra de nueva planta o ampliación deberá cumplir la normativa establecida en estas Normas.

3. Las parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la aprobación inicial de estas Normas que incumplan las condiciones particulares de la zona en que se ubiquen, referentes a superficie o dimensiones, no se considerarán como inedificables a efectos de esta normativa, siempre que se justifique la imposibilidad o innecesariedad de su agrupación o reparcelación con otras colindantes libres.

4. Es criterio general de estas Normas no dejar actividad industrial o terciaria que genere empleo en situación de «fuera de ordenación» y si de ellas, directamente o en su desarrollo, pudiera ocurrir lo contrario, habría de solucionarse el problema que se pudiera crear disponiendo una normativa transitoria que sirva para mantener el empleo y la producción hasta que se creen unas nuevas instalaciones que puedan resolver la cuestión, si ello fuera factible y siempre que no se incurra en alguna de las situaciones indicadas en el punto 2 del art. 1.10.2. En ningún caso se permite realizar instalaciones que contribuyan a una mayor consolidación de la actividad o a un incremento de su producción.

1.10.2. Efecto del régimen de «fuera de ordenación».

1. En los edificios e instalaciones afectados por tal situación de «fuera de ordenación» se estará a lo establecido en los puntos 2, 3, 4 y 5 del art. 137 TRLS, sin prejuicio de lo que sigue a continuación y de lo expresado en el punto 4 del apartado anterior.

2. No obstante en el caso de tratarse de actividades lesivas por ser susceptibles de ser calificadas como insalubres, nocivas, molestas o peligrosas incompatibles con los usos de la zona donde se ubiquen, no podrán realizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, sin perjuicio de que hasta que deba cesar la actividad habrán de cumplirse todas las medidas correctoras de seguridad e higiene que le sean exigibles para su correcto funcionamiento.

3. En todo caso se permitirán aquellas obras encaminadas a la desaparición de las causas de la situación de «fuera de ordenación».

TÍTULO II: RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO. DIVISIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO

2.1. DIVISIÓN DEL SUELO DEL TERRITORIO MUNICIPAL POR SU CLASIFICACIÓN.

1. Todo el suelo del término municipal queda incluido en alguna de las siguientes clases de suelo:

• Suelo urbano.

• Suelo apto para urbanizar.

• Suelo no urbanizable.

Que se corresponden con las acepciones que para ellos establece la vigente Ley del Suelo, así como a los criterios de ordenación y capacidad expuestos y justificados en la Memoria de estas Normas.

2. El suelo destinado a Sistemas Generales no es objeto de clasificación específica incluyéndose en cada una de las clases de suelo indicadas de acuerdo con su ubicación, su existencia real en la actualidad y su forma de obtención si fueran de nueva creación.

3. Los ámbitos de cada clase de suelo figuran en el plano de Clasificación del Suelo del Termino Municipal y, en lo que corresponda, en los planos de escala más detallada.

4. El régimen particular de cada uno de ellos se establece en los Títulos IX, X y XI de estas Normas.

2.2. DIVISIÓN DEL SUELO DEL TERRITORIO MUNICIPAL POR SU CALIFICACIÓN.

1. Todo el término municipal, dentro de cada una de las clases de suelo citadas y atendiendo a las determinaciones que les sean de aplicación por el distinto régimen que les corresponde, se organiza según unos usos y aprovechamientos que, en estas Normas, pueden ordenarse de la siguiente forma:

a) De carácter dotacional:

• Equipamientos.

• Parques y jardines públicos.

• Infraestructuras y servicios.

Entre ellos hay que distinguir los que puedan considerarse como Sistemas Generales o como Sistemas Locales, dada su forma de gestión y área a la que dan servicio. También cabe distinguir si son de titularidad pública o privada,

b) De carácter estrictamente lucrativo.

2. Dentro de los usos citados hay que considerar toda una serie de usos más concretos, los denominados globales y pormenorizados, cuya localización o definición depende de la clase de suelo en la que esté.

3. Así y de forma general, el suelo urbano los ordena de forma concreta y se estará ante áreas de ordenanza (o de licencia directa) o los deja remitidos a la definición que se haga de su ordenación en las denominadas Unidades de Ejecución para las que se establece la opción, cuando no la necesidad, de redactar un Estudio de Detalle que las ordene, ajustándose a los usos y aprovechamientos que, ya desde estas Normas o desde sus figuras de planeamiento de desarrollo, permiten que se implanten o, en último caso, los deja remitidos a un Plan Especial.

4. En el suelo apto para urbanizar se definen los usos globales y, si es el caso, los pormenorizados, cuya ubicación, en caso de señalarse, podrá ser vinculante u orientativa, según se indique; estando los terrenos incluidos en este suelo sometidos a un régimen de derechos y deberes distinto del anterior. Aquí se hace precisa la figura del Plan Parcial para definir esa ordenación o mediante Plan Especial, si es el caso, según lo previsto en los artículos 83.1 y 84.2 TRLS.

5. En el suelo no urbanizable se define de forma específica los usos capaces de poderse implantar en cada área diferenciada dentro de él, pudiendo plantear actuaciones de diverso ámbito y contenido mediante Planes Especiales o intervenciones concretas mediante Proyectos temáticos.

2.3. DIVISIÓN DEL SUELO DEL TERRITORIO MUNICIPAL EN RAZÓN DE SU ORDENACIÓN DETALLADA Y FORMA DE GESTIÓN.

En virtud de lo ya expresado en el apartado anterior se distinguen las siguientes áreas:

1. En suelo urbano:

• Áreas de Ordenanza.

• Unidades de Ejecución.

• Áreas remitidas a planeamiento ulterior.

2. En suelo apto para urbanizar:

• Sectores sujetos a Plan Parcial.

• Áreas sujetas a Plan Especial.

3. En suelo no urbanizable:

• Áreas sin protección especial.

• Áreas con tolerancias de ciertos usos.

• Áreas protegidas.

• Áreas con protección especial.

• Áreas con protección en forma de Áreas de intervención para obtención o tratamiento específico de suelo.

2.4. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES Y LOCALES.

1. Constituyen los sistemas generales los elementos de equipamiento o infraestructuras que conforman la estructura general y orgánica del territorio que establecen las Normas Subsidiarias.

Los sistemas locales son aquellos elementos que dan servicio a un área determinada del municipio y complementan la estructura general y orgánica referida.

2. La titularidad de los sistemas generales y locales será pública y deberán quedar afectos al uso que establecen estas Normas Subsidiarias y los documentos de planeamiento y ordenación que en desarrollo de las mismas se aprueben, correspondiendo su gestión a la Administración pública de la que dependa competencialmente.

3. Los terrenos afectos a sistemas generales o locales que sean actualmente de titularidad privada deberán transmitirse al Ayuntamiento de acuerdo a los sistemas de obtención previstos en la legislación urbanística y concretamente a los que establezcan estas Normas.

4. Los sistemas generales y locales se regulan, cada uno de ellos, de acuerdo a las determinaciones que les correspondan en función de la norma general u ordenanza particular que le sea de aplicación conforme la calificación o zona que se les confiere de entre las contenidas en estas Normas y de la normativa sectorial que, de forma subsidiaria, le sea de aplicación en lo que sea procedente.

TÍTULO III: CONDICIONES GENERALES SOBRE FIGURAS Y PROYECTOS PARA DESARROLLO DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS

3.0. ALCANCE Y CONTENIDO.

1. Regulan las diferentes figuras y proyectos necesarios para el desarrollo de las determinaciones de las Normas en cada uno de los pasos básicos que, para ese proceso, establece la legislación urbanística y la de Régimen Local.

2. Se regula en este Título su significación y su contenido ya que su tramitación se regula en el Título IV.

3. Se distinguen así los siguientes grupos:

a) Figuras de planeamiento y ordenación:

▪ Normas Complementarias.

▪ Plan Parcial Plan Especial.

▪ Estudio de Detalle.

b) Documentos de gestión:

▪ Delimitación de Unidades de Ejecución.

▪ Proyecto de Compensación.

▪ Proyecto de Reparcelación.

▪ Normalización de fincas.

▪ Expedientes de expropiación.

▪ Proyectos de parcelación.

c) Proyectos de Obras:

▪ de urbanización.

▪ de edificación.

d) Proyectos de otras actuaciones urbanísticas u obras auxiliares o complementarias de la urbanización y edificación.

3.1. FIGURAS DE PLANEAMIENTO Y ORDENACIÓN.

3.1.1. Normas Complementarias.

1. Son aquéllas figuras de planeamiento que con rango similar a estas Normas Subsidiarias puedan redactarse para regular, completándolas, algún aspecto no suficientemente desarrollado en este documento y que convenga en su momento regular, como puedan ser las Ordenanzas de carácter urbanístico no contempladas en este texto.

2. Se ajustarán a lo establecido en los artículos 74 y 79 del TRLS y 88 y 89 del Reglamento de Planeamiento para su contenido y documentación.

3.1.2. Plan Parcial.

1. Es la figura de planeamiento que tiene por objeto el desarrollo, mediante su ordenación detallada y completa, de un sector de suelo apto para Urbanizar.

2. Se ajustarán a lo establecido en el artículo 83 y consecuentes del TRLS y 43 a 64 inclusive del Reglamento de Planeamiento para su contenido y documentación.

3.1.3. Plan Especial.

1. Se trata de una figura de planeamiento con diversos objetivos posibles y por tanto diversos contenidos capaz de desarrollar las determinaciones de las Normas en cualquiera de las tres clases de suelo según esos objetivos.

2. Se ajustarán a lo establecido en los articulas 84 a 90 inclusive del TRLS y 76 a 85 inclusive del RP para su contenido y documentación.

3.1.4. Estudio de Detalle.

1. Es la figura de ordenación que en suelo urbano o como desarrollo de un Plan Parcial, puede tener por finalidad:

a) señalamiento de alineaciones o rasantes, cuando las Normas o un Plan no las haya señalado.

b) adaptar o ajustar las alineaciones existentes o previstas tanto en estas Normas como en los planes en su desarrollo.

c) ordenar los volúmenes.

d) completar la red viaria con aquéllas vías interiores que sirvan para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el Estudio de Detalle.

2. Se ajustarán a lo establecido en el artículo 91 del TRLS y a los 65 y 66 del R.P.

3. Deberán contener unas fichas en forma de Cédulas Urbanísticas en las que se definan por completo los parámetros urbanísticos de las áreas resultantes a efectos de poder ser utilizadas por el Ayuntamiento con el fin de facilitar su labor de control e información urbanística.

3.2. DOCUMENTOS DE GESTIÓN.

3.2.1. Proyecto de Compensación.

1. Es el documento mediante el cual se definen los derechos y cargas urbanísticas de los propietarios implicados en una Unidad de Ejecución sometida al sistema de Compensación para su gestión.

2. En el caso de propietario único se estará a lo dispuesto en los artículos 157.3 y 173 del RG para su contenido y documentación.

3. En el caso de varios propietarios el Proyecto a que se hace referencia consistirá en un documento redactado según lo establecido en las Bases de Actuación y formulado por la Junta de Compensación que habrá de formarse de acuerdo a sus Estatutos, ajustándose a los artículos 157 a 161 inclusive del TRLS y 157 a 185 inclusive del R.G.

3.2.2. Proyecto de Reparcelación.

1. Es el documento mediante el que se definen los derechos y cargas urbanísticas de los propietarios implicados en una Unidad de Ejecución sometida al Sistema de Cooperación.

2. También puede redactarse en aquéllos casos en que no estando incluidos en tales ámbitos se quiera o se deba llevar a cabo un reparto de derechos y/o cargas urbanísticas de forma voluntaria.

3. Se ajustarán a lo establecido en los artículos 162 a 170 del TRLS y también en los 71 a 114 y 122 a 130 inclusive del RG, en todo lo que no contradiga al primero.

4. Se contempla también la posibilidad de las figuras o procedimientos abreviados como la Reparcelación Voluntaria (art. 115 RG), la Reparcelación Simplemente Económica (art. 116 RG). Así mismo, se prevé la Normalización de Fincas que por su especificidad se refiere a continuación.

3.2.3. Normalización de fincas.

1. Se trata del documento que sustituye a la Reparcelación en el caso de que no sea necesaria la redistribución de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por una ordenación determinada pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarlas a las exigencias del planeamiento.

2. Se ajustarán a los artículos 117 a 119 inclusive del RG para su contenido y documentación.

3.2.4. Expediente de expropiación.

1. Será el que se redacte cuando se incurra en los casos previstos en el artículo 206 del TRLS.

2. Se ajustarán a lo establecido en los articulas 171 a 176 inclusive y en el Titulo V del TRLS, en lo que sea de aplicación para este Municipio según determinaciones de dicho texto legislativo y a lo que por remisión de éste sea de aplicación de la Ley de Expropiación Forzosa.

3. El Ayuntamiento podrá establecer la permuta de los bienes a obtener por otros de su propiedad, una vez establecida la correspondencia entre ambos siguiendo lo dispuesto en la legislación sobre régimen local y bienes de los Ayuntamientos.

4. Así mismo, podrá establecer la concesión administrativa según regulan los artículos 211 y 212 del RG.

3.2.5. Proyecto de Parcelación.

1. Se trata de aquel proyecto mediante el cual se divide en parcelas o lotes cualquier terreno en suelo urbano o apto para urbanizar. También cuando se trate de agregar dos o más parcelas para dar lugar a otra estructura parcelaria. No supone redistribución de’ cargas y beneficios.

2. Solo podrán realizarse una vez aprobados los documentos de planeamiento u ordenación y de gestión que sean precisos, quedando, en cualquier caso, sometidas a licencia.

3. A todos los efectos se entiende también por parcelación urbanística aquélla realizada en suelo no urbanizable que pueda dar lugar a la formación de núcleo de población, según el concepto que de tal situación se define en estas Normas y que está prohibida y sujeta a sanción según lo establecido en el TRLS y en el Reglamento de Disciplina Urbanística.

4. Se ajustarán a lo establecido en los artículos 257, 258 y 259 del TRLS.

5. Además de la documentación que sea imprescindible para la total definición de la situación original y la definitiva de la estructura parcelaria se deberá aportar unas fichas o Cédulas Urbanísticas de todas y cada una de las parcelas resultantes a efectos de facilitar la labor de control e información urbanística por parte del Ayuntamiento.

6. Aún cuando los Estudios de Detalle y los Proyectos de Urbanización puedan contener una parcelación, ello no eximirá de la presentación y sometimiento a licencia del Proyecto de Parcelación correspondiente. siendo objeto de pago de impuestos y tasas distintas.

3.3. PROYECTO DE OBRAS.

3.3.1. Proyectos de obras de Urbanización.

1. Hay que distinguir cuatro tipos:

a) Los Proyectos de Obras de Urbanización previstos en el TRLS como instrumentos para el desarrollo integral de la urbanización de un área de suelo urbano o apto para urbanizar una vez aprobados los documentos de planeamiento u ordenación y los de gestión que sean precisos en cada caso.

b) Los Proyectos de Obras Ordinarias Municipales que atienden a aspectos o áreas concretas de los diferentes elementos de las infraestructuras de los espacios públicos en cualquier clase de suelo.

c) Los Proyectos de Obra Pública semejantes a los anteriores pero atendiendo a elementos de infraestructuras en los que son competentes organismos distintos al Municipio.

d) Los Proyectos redactados por particulares dirigidos expresamente a la urbanización de espacios privados correspondientes a obras no incluidas en un proyecto de edificación.

2. El primero de los tipos referidos se ajustará a lo establecido en los articulas 67 y 70 del RP inclusive en lo que se refiere a su contenido y documentación.

3. Los tipos b) y c) se ajustarán a lo establecido en sus correspondientes legislaciones sectoriales en cuanto a contenido y documentación y, en cualquier caso, por similitud los tres tipos cumplirán las condiciones que correspondan al tipo anterior.

4. El tipo d) se trata de un proyecto asimilable por documentación y tramitación (sometimiento a licencia) a los de edificación.

5. En lo que se refiere a determinaciones sobre aspectos propiamente técnicos cumplirán las «Condiciones Generales de las Obras de Urbanización» contenidas en estas Normas (Título VI).

3.3.2. Proyectos de Obras de edificación.

1. De acuerdo a los distintos tipos de obras de edificación que pueden darse, los proyectos tratarán de uno de esos tipos o de varios de ellos, condición que deberá hacerse constar en la Memoria del Proyecto, en su titulo y en el expediente que se tramite en el Ayuntamiento.

2. Así los tipos de obras que se distinguen son los siguientes:

a) de demolición.

b) de nueva planta y dentro de este tipo las siguientes:

• reconstrucción.

• sustitución.

• nueva construcción.

c) de ampliación.

d) de reforma o adaptación y dentro de este tipo las siguientes:

◦ exterior.

◦ interior.

◦ estructural.

e) de conservación y mantenimiento.

3. También se contemplan dos tipos de obras que significan, ya de hecho, un conjunto de algunas de las básicas referidas anteriormente y que conllevan una cierta matización respecto de sus fines concretos en cuanto a lo que son los objetivos de estas Normas en materia de protección del «Patrimonio Edificado y Arqueológico», como son las obras de:

a) restauración

b) rehabilitación

3.3.2.1. Obras de demolición.

Las que suponen la desaparición total o parcial de una edificación o de cualquiera de sus elementos.

3.3.2.2. Obras de nueva planta.

1. Son las que dan origen a una nueva edificación.

2. Se distinguen los siguientes casos:

a) Obras de reconstrucción: Tienen por objeto la reposición mediante nueva construcción de un edificio preexistente en el mismo lugar, total o parcialmente, reproduciendo sus características.

b) Obras de sustitución: Son aquellas en que se derriba una edificación existente o parte de ella y en su lugar se erige una nueva construcción y se realiza mediante un único proyecto.

c) Obras de nueva construcción (o nueva planta propiamente dichas): Son las que se realizan sobre solares vacantes.

3.3.2.3. Obras de ampliación.

Son aquéllas que suponen un aumento de la superficie o volumen edificados ya sea por ampliación de la superficie ocupada o de la altura de la edificación existente.

3.3.2.4 Obras de reforma.

1. Son aquéllas que afectando al exterior o al interior del edificio no alteran ni la superficie ni el volumen edificados.

2. Se distinguen los siguientes casos:

a) Reforma interior: aquéllas en las que únicamente se modifica la distribución interior pudiendo producirse la aparición o desaparición de ciertas habitaciones o locales, no afectándose al exterior, ni a los elementos componentes de la estructura (cualquier muro de carga es estructura). Se incluyen adaptaciones de locales.

b) Reforma exterior: aquéllas en las que únicamente se afecta a la distribución de huecos o a elementos de las fachadas exteriores o interiores a patios y de las cubiertas.

c) Reforma estructural: aquéllas en las que se afecta a cualquier elemento de la estructura de la edificación pilares, muros, forjados, cerchas de cubierta … ) La simple apertura de un hueco en un muro de carga es obra de reforma estructural. Incluye las de consolidación o reparación de cualquier elemento de la estructura.

3.3.2.5. Obras de conservación y mantenimiento.

1. Son aquellas cuya finalidad es la de mantener el edificio en correctas condiciones de salubridad y ornato sin alterar su distribución, ni afectar a la estructura.

2. Se incluyen las siguientes clases de obra entre otras análogas:

• Revoco, pintado o encalado de fachadas,

• Cuidado o reposición de cornisas y voladizos,

• Limpieza o reposición de bajantes y canalones,

• Reparación de cubiertas: retejado, limpieza, nunca afectando a estructura.

• Saneamiento de conducciones,

• Reparaciones en instalaciones eléctricas o de fontanería que no supongan incremento de la potencia instalada,

• Sustitución de revestimientos y acabados interiores (enfoscados, enlucidos, aplacadas, falsos techos, alicatados, solerías …), de carpinterías exteriores e interiores.

3.3.2.6. Obras de restauración.

A efectos de estas Normas, es aquel conjunto de obras de entre las definidas anteriormente encaminadas exclusivamente a devolver a una edificación o parte de ella su estado original, de forma que cada una de esas obras se entiende aplicable en su concepto más estricto de respeto a esa edificación original y en orden a:

a) no imitar materiales ni soluciones estructurales con otros que no sean iguales a los originales o semejantes en concepto si aquellos ya no se encontrarán.

b) devolver el aspecto formal y funcional original respetando las diversas etapas o estilos arquitectónicos que presenta la edificación y eliminando aquéllos sin interés.

c) en la reposición de elementos se ajustará a lo que se podría llamar «reconstrucción arqueológica», es decir utilizar los mismos elementos de que constaba la pieza y en su sitio haciendo notar los nuevos.

3.3.2.7. Obras de rehabilitación.

1. A efectos de esta Normas, es aquél conjunto de obras de entre las definidas anteriormente encaminadas a la reutilización de una edificación mejorando sus niveles de confort y servicio y su estado constructivo.

2. Dependiendo del grado de intervención en la edificación se estará ante una actuación de «restauración-rehabilitación» (la más estricta) o sólo de «rehabilitación».

3.3.3. Otras actuaciones urbanísticas u obras auxiliares complementarias de urbanización y edificación.

1. Se incluyen en este grupo aquéllas actuaciones que, necesitadas o no de proyecto técnico, no se corresponden con ninguna de las obras hasta aquí señaladas o no llegan a alcanzar el grado de complejidad de tales obras, aún cuando en algún caso puedan asimilarse a alguna de ellas.

2. Si bien, pudieran formar parte de las obras definidas con anterioridad, en este grupo se tratan cuando aparecen de forma independiente en su tramitación ante el Ayuntamiento para alcanzar la correspondiente autorización.

3. La necesidad de Proyecto Técnico y de técnico cualificado en la dirección facultativa de su ejecución para su autorización vendrá dada por la complejidad de la actuación de que se trate o por el imperativo de alguna disposición legal que así lo establezca, debiendo en tales casos exigirse por el Ayuntamiento, no siendo causa para su no cumplimiento el que en el acto de concesión de licencia no se exija expresamente los requisitos relacionados con ello.

4. No obstante lo anterior para cualquier actuación que se quiera realizar deberá aportarse una mínima documentación que sirva para definir exactamente el alcance de la misma y determinar su valor a efectos del pago del impuesto y tasas correspondientes, que caso por caso o a través de la correspondiente Ordenanza fijará el Ayuntamiento.

5. Una relación concreta de algunos de los casos incluidos en este grupo aparece en el artículo 4.1.4.1 de estas Normas: «Actos sujetos a licencia», si bien no se considera un listado cerrado de los mismos.

TÍTULO IV: CONDICIONES GENERALES SOBRE TRAMITACIÓN DE DOCUMENTOS E INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA EN LA EDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO Y DISCIPLINA URBANÍSTICA

4.0. ALCANCE Y CONTENIDO.

1. Regulan las condiciones bajo las cuales se ha de tramitar cualquier documento en desarrollo de estas Normas para las que ya se han fijado su contenido y documentación en el Título III «Condiciones Generales sobre Figuras y Proyectos para Desarrollo de las Normas Subsidiarias» y las referentes al régimen de intervención en la edificación y uso del suelo, por la relación que tiene con lo anterior todo lo que atañe a tramitación en materia de licencias, órdenes de ejecución, declaraciones de ruina y protección de la legalidad urbanística.

2. Se establecen, pues, tales condiciones de tramitación para los siguientes extremos:

a) Información sobre el planeamiento vigente.

b) Señalamiento de alineaciones y rasantes.

c) Tramitación de figuras de planeamiento y ordenación.

d) Tramitación de documentos de gestión.

e) Tramitación de Proyectos de Obras de Urbanización.

f) Licencias urbanísticas.

g) Ordenes de ejecución y suspensión de obras y usos.

h) Estado de ruina de la edificación.

i) inspección urbanística.

3. Para las obras y actividades relacionadas con edificios y elementos incluidos en el Catálogo de Protección del Patrimonio se tendrán en cuenta además las normas establecidas en el Título VII-Capítulo 3.

4.0.1. Normas Generales de tramitación.

1. Se estará a lo dispuesto en la legislación de régimen local vigente en la materia, con las especificaciones señaladas a continuación y concretadas en los articulas siguientes de estas Normas.

2. Las peticiones que se formulen sobre las materias señaladas anteriormente deberán estar debidamente suscritas por el interesado o su representante, legalmente autorizado, y deberán presentarse en el Registro General de Ayuntamiento.

3. Los informes por escrito, expedición de licencias y otros documentos, así como las copias de planos y similares devengarán los impuestos y tasas correspondientes según establezca el Ayuntamiento a través de la debida Ordenanza.

4. Siempre que sea precisa su intervención, se consignará el nombre y dirección del facultativo competente en la redacción del proyecto y en la dirección de obras y la documentación deberá ser visada por el Colegio Profesional correspondiente, cuando éste sea necesario.

5. Toda la documentación se presentará en formato normalizado A-4 (UNE).

4.1. INFORMACIÓN AL PÚBLICO SOBRE PLANEAMIENTO VIGENTE.

1. Las fórmulas y horarios para la consulta y examen de documentos relacionados con estas Normas Subsidiarias y con aquellas figuras o proyectos que las desarrollen, serán establecidas por el Ayuntamiento en coordinación con los Servicios de Asistencia al Municipio de la Diputación Provincial.

2. Cualquier persona podrá obtener reproducción, autentificada o no, de tales documentos, previa solicitud por escrito si se quiere autentificada.

3. El Ayuntamiento podrá crear una Ordenanza específica en todo lo relacionado con ello, incluso para la expedición de Cédulas Urbanísticas conforme al artículo 168 del RP.

4. Las solicitudes se harán acompañadas siempre de un plano a escala adecuada (mínima 1/2.000 en suelo urbano y apto para urbanizar y 1/5.000 en suelo no urbanizable), de la cartografía obrante en el Ayuntamiento.

4.2. SEÑALAMIENTO DE ALINEACIONES Y RASANTES (Tira de Cuerdas).

1. De oficio o a instancia de parte podrá procederse al señalamiento de las alineaciones y rasantes oficiales de un solar, aportando, en este último caso, plano acotado y a escala mínima 1/500 con referencias de colindantes y entorno próximo para mejor referencia.

2. El señalamiento se realizará en día y hora previamente señalados y notificados por el Ayuntamiento. Asistirán, al menos, el técnico municipal encargado de realizarlo, el solicitante o su representante debidamente acreditado y el técnico por él designado.

3. La señalización física será la propia de estos actos y se fijará por el técnico municipal, levantándose Acta y plano que serán firmados por el técnico municipal y el solicitante o su representante.

4.3. TRAMITACIÓN DE FIGURAS DE PLANEAMIENTO Y ORDENACIÓN. GESTIÓN DE PROYECTOS DE URBANIZACIÓN.

1. Para los instrumentos de planeamiento y ordenación, de gestión señalados en el art. 3.0 del TÍTULO III de estas Normas se estará como mínimo, en cualquier caso, a lo establecido en la legislación urbanística vigente en materia relativa a su tramitación.

2. Para los Proyectos de Obras de Urbanización no será precisa solicitud de licencia de obras, entendiéndose concedida ésta con la aprobación definitiva de los mismos, sin perjuicio del pago del impuesto por obras correspondiente, independientemente de las tasas municipales debidas por su tramitación.

3. Para los Proyectos de Obra Pública se requiere solicitud y concesión expresas de licencia de obras, actuando conforme lo que se establece a continuación para el régimen general de licencias de obras de edificación y de actividades e instalaciones, sin perjuicio de la exención de pagos de tasas o impuestos que disfruten.

4. El Ayuntamiento podrá requerir, cuando así lo considere conveniente, el establecimiento de plazos determinados para la presentación de documentación o la ejecución de determinadas cesiones u obras contenidas en los mencionados documentos, estando de forma general a lo dispuesto en el TRLS.

4.4. LICENCIAS URBANÍSTICAS.

4.4.1. Actos sujetos a licencia.

1. El otorgamiento de la licencia determinará la adquisición del derecho a edificar, siempre que el proyecto o documentación requerida fuera conforme con la ordenación urbanística aplicable.

2. Están sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que fuesen procedentes con arreglo a legislación sectorial aplicable por la materia de que se trate, los siguientes actos:

a) Parcelaciones urbanísticas

b) Obras de urbanización

c) Obras de edificación, que según el tipo de proyecto, de acuerdo a lo establecido en el TÍTULO III de estas Normas) pueden ser de:

◦ de demolición

◦ de nueva planta: reconstrucción

sustitución

construcción

◦ de ampliación

◦ de reforma o adaptación: exterior

interior

estructural

◦ de conservación o mantenimiento

◦ de restauración

◦ de rehabilitación

d) Las obras de carácter provisional, según lo establecido en el artículo 136 del TRLS.

e) Otras actuaciones urbanísticas y las obras auxiliares o complementarias de la urbanización y de edificación, cuando no estén contempladas expresamente en los correspondientes proyectos de obras (en cuyo caso se considerarían concedidas dentro de la licencia de éstos), ya sean provisionales o permanentes.

Dentro de este grupo se incluyen las siguientes actuaciones:

e.1) Obras civiles singulares: Se entiende por tales las de construcción o instalación de piezas de arquitectura o ingeniería civil o de esculturas ornamentales, puentes, pasarelas, fuentes y otros elementos similares.

e.2) Actuaciones estables: Aquéllas que han de tener carácter permanente o duración indeterminada, tales como:

- Movimientos de tierras y apertura de pozos.

- Instalación de casetas de obras, prefabricadas o no.

- Ejecución de vados de acceso de vehículos.

- Cerramiento de parcelas urbanas y rústicas o su modificación.

- Desbroce y limpieza de parcelas.

- Acondicionamiento de espacios libres de parcela.

- Tala y abatimiento de árboles que formen masa arbórea, espacio boscoso, arboleda o parque, estén situados en reservas para espacios libres o en el casco antiguo.

- Plantación de árboles que no respondan a aprovechamientos agrícolas y constituyan masa arbórea.

- Colocación de carteles publicitarios y otros medios de propaganda exteriores incluidos todos los que no estén en locales cerrados.

- Instalación de marquesinas, toldos, banderines, rótulos (muestras) y placas.

- Instalación de elementos ligeros de carácter fijo propias actividades mercantiles o de servicios públicos como cabinas, quioscos, paradas de transporte, postes, etc.

- Instalación de elementos propios de actividades al aire libre recreativas, deportivas, de acampada, etc., sin perjuicio de los proyectos complementarios de edificación o de urbanización que requieran.

- Instalación de elementos propios de actividades agropecuarias, forestales, extractivas, industriales o de servicios.

- Instalación de elementos para depósito o almacenamiento al aire libre, incluidos los depósitos de agua y combustibles, de materiales y maquinaria.

- Instalación de aparatos, maquinarias u otros elementos, ajustándose en cualquier casa, a la tramitación debida del RAMINP si se pudieran producir efectos contemplados por éste.

- Instalación o construcción subterránea de elementos ·de cualquier clase.

- Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones, del viario o de los espacios libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas u otros montajes sobre edificios, etc.

e.3) Actuaciones temporales: Aquéllas que se acometan o establezcan por tiempo limitado, como son:

- Vallados de obras y solares.

- Sondeos de terrenos.

- Apertura de zanjas y calas.

- Instalación de grúas y otras maquinarias.

- Instalación de andamios y apeos.

- Ocupación de terrenos por feriales, espectáculos u otros actas comunitarias al aire libre.

f) De usos y actividades:

- Primera ocupación o utilización de edificios e instalaciones.

- Apertura de actividades e instalaciones.

- De usos o actividades de carácter provisional, según lo establecido en el artículo 136 TRLS.

- Modificación del uso de los edificios e instalaciones en general.

g) Legalizaciones de cualquiera de las anteriores obras, usos y actividades.

3. La sujeción a licencia urbanística rige sin excepción para las personas y entidades privadas y para las Administraciones públicas aún cuando las actuaciones sujetas afecten a terrenos pertenecientes al dominio o patrimonio público, sin perjuicio de aplicar los procedimientos especiales previstos en el artículo 244 del TRLS cuando se trate de actuaciones administrativas urgentes o de excepcional interés público o que afecten directamente a la defensa nacional.

4. Cuando las actuaciones urbanísticas se realizaren por particulares en terrenos de dominio público se exigirá también licencia, además de las concesiones o autorizaciones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.

La falta de autorización o concesión o su denegación impedirá al particular obtener la licencia y al órgano competente otorgarla.

4.4.2. Obra Mayor y Obra Menor.

Dentro de los distintos tipos de obras referidos se puede considerar la diferenciación entre Obras Mayores y Obras Menores, tanto a efectos de tramitación y documentación exigible como fiscales, si el Ayuntamiento lo considera oportuno y según las siguientes definiciones:

a) Obra Mayor. Son las de nueva planta y ampliación en cualquier caso y las de reforma, conservación y demolición que afecten a la estructura, cubiertas o fachadas del edificio, a excepción de las que no impliquen más que el cambio o reposición de tejas o material de cobertura en las primeras o de carpinterías o cierras de huecos y de acabados en las segundas y las englobadas en obra menor que alcancen una determinada entidad económica o volumen de obra compleja.

b) Obra Menor. Son las de pequeña entidad que tengan por objeto la realización de reformas, operaciones de conservación o demoliciones que no afecten a la estructura, fachadas a cubierta del edificio y, en fin, todas las no englobadas en el concepto de abra mayor.

4.4.3. Procedimiento de concesión.

1. El procedimiento de otorgamiento de las licencias se ajustará a lo establecido en la legislación urbanística y de Régimen Local, can las especificidades que se contienen en estas Normas.

Así se estará a lo dispuesto en los art. 242, 243 y 244 TRLS, 3 a 5 y 8 RDU, art. 70 y 71 LRJAA, art. 29 y ss RAMINP, art. 8 a 17 inclusive del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 17 de junio de 1955, así coma la Norma 8.2 del PEPMF.

2. Así mismo se estará a la Ordenanza Fiscal Municipal en esta materia en la que corresponda, que en toda caso habrá de adaptarse a lo establecido en estas Normas.

3. El Ayuntamiento podrá redactar unas Ordenanzas que complementen estas Normas a fin de regular aspectos no contemplados o insuficientemente desarrollados en ellas.

4.4.4. Transmisión de licencias.

1. Las licencias urbanísticas serán transmisibles pero el antiguo y el nuevo titular deberán comunicarlo por escrito al Ayuntamiento. Sin lo cual o sin el cumplimiento de las condiciones que siguen a continuación quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se deriven para el titular.

En la transmisión aportarse además: informe sanitario de licencias de apertura deberá licencia de apertura anterior, y copia de alta en el IAE.

2. Para la transmisibilidad de las licencias relativas a actuaciones en bienes de dominio público se estará a lo establecido expresamente para tales casos, bien con carácter general o en las prescripciones de la propia licencia.

3. En el caso de que la licencia estuviese condicionada por aval o cualquier otro tipo de garantía, no se entenderá autorizada la transmisión hasta tanto el nuevo titular no constituya idénticas garantías a los que tuviera el transmitente.

4. En el caso de que las obras se hallen en ejecución deberá acompañarse acta en que se especifique el estado en que se encuentran, suscrita con la conformidad de ambas partes.

4.4.5. Contenido implícito de la licencia.

1. En el acto de concesión de la licencia se entiende implícita la voluntad municipal de aplicar al acto autorizado la totalidad de condiciones de edificabilidad, higiénicas, de seguridad, estéticas, de uso o de otra naturaleza que resulten de los planes y normas urbanísticas vigentes.

2. No podrá justificarse la vulneración de las disposiciones legales, normas urbanísticas .u ordenanzas en el silencio o insuficiencia del contenido de la licencia. En su caso, el promotor y el técnico director podrán dirigirse al Ayuntamiento en solicitud de aclaración.

4.4.6. Contenido explícito de la licencia.

1. La licencia contendrá explícitamente la autorización municipal del acto para el que se solicitó, así como las condiciones especiales a que debe sujetarse la realización de éste, que serán decididas libremente por el Ayuntamiento en atención a los intereses públicos de todo orden que pudiesen verse afectados, respetando en todo caso las determinaciones de las presentes Normas y de la restante normativa que fuese de aplicación.

2. Se explicitará también en la licencia la cláusula de caducidad correspondiente.

A la licencia se unirá, como expresión gráfica de su contenido, un ejemplar del proyecto técnico aprobado, marcado con el sello de la Corporación, si así lo considerase pertinente el Ayuntamiento.

4.4.7. Definición del objeto de las licencias.

1. Las solicitudes habrán de ir acompañadas de la correspondiente documentación que sirva para definir y ubicar correcta y exactamente la obra o actividad pretendida y conocer si se ajusta a la normativa urbanística aplicable.

2. Dicha documentación deberá contener Proyecto Técnico según la entidad de la obra o actividad pretendida.

3. Sin perjuicio de las determinaciones mínimas que se establecen en estas Normas, el Ayuntamiento podrá redactar unas Ordenanzas en las que se detalle, la documentación a exigir en cada caso que podrán modificar incluso las aquí fijadas sin que ello constituya modificación de Normas.

4. Los Proyectos Técnicos deberán estar suscritos por el técnico o técnicos que sean competentes, en relación con el objeto y características de lo proyectado, y reunir los requisitos formales que sean exigibles, todo ello conforme a la legislación en vigor.

5. La documentación técnica, una vez concedida la correspondiente licencia, quedará incorporada a ella como condición material de la misma. Las alteraciones que pretendan introducirse durante la ejecución de las actuaciones autorizadas, requerirán aprobación municipal, salvo cuando se trate de especificaciones constructivas.

4.4.8. Licencias con eficacia diferida.

La licencia de obras podría concederse, si así lo estima pertinente el Ayuntamiento en cada caso, en base a un Proyecto Básico conforme se define en el Decreto de Tarifas de Honorarios de Arquitectos o disposición que lo sustituya, pero en ese caso se deberá atender a las siguientes condiciones:

a) Junto al Proyecto Básico deberá incluirse documentación en la que se defina de forma precisa las características y punto de conexión a las redes de agua, alcantarillado y energía eléctrica o cualquier otra que el Ayuntamiento estime necesario.

b) La eficacia de la licencia quedará suspendida y condicionada a la obtención del correspondiente permiso de inicio de obras, mediante la prohibición y aprobación del Proyecto de Ejecución completo.

c) El plazo de validez de las licencias con eficacia diferida será el señalado en ella y en todo caso a los seis meses, caducando a todos los efectos en ese momento previa redacción formal en expediente tramitado con audiencia al interesado si en dicho término no se solicita el correspondiente permiso de inicio de obras.

4.4.9. Modificación de las condiciones de materia sujeta a la licencia.

1. Las alteraciones que pretendan introducirse durante la ejecución de las obras requerirá expresa modificación de la licencia de las mismas.

2. Así mismo deberán notificarse al Ayuntamiento los cambios de contratista y técnicos directores de obra.

4.4.10. Vigencia de las licencias urbanísticas.

1. Las licencias urbanísticas tendrán vigencia en tanto se realice la actuación amparada por las mismas y de acuerdo con las prescripciones que integran su contenido.

2. Las licencias caducarán cuando se supere el plazo fijado en la misma y en los siguientes supuestos:

a) Cuando no se hubiera iniciado la ejecución de las actuaciones amparadas por las mismas en el plazo de los seis meses siguientes a la fecha de su otorgamiento.

b) Cuando dichas actuaciones fueran interrumpidas durante un periodo superior a tres meses, salvo causa no imputable al titular de la licencia.

c) Cuando el funcionamiento de una actividad fuere interrumpido durante un período superior a seis meses, salvo causa no imputable al titular de la licencia.

d) Cuando habiendo dispuesto de alguna prórroga anterior, no se cumpliese el plazo de terminación.

3. La caducidad se producirá por el mero transcurso de los plazos señalados en el apartado anterior, aumentados con las prorrogas que hubieran sido concedidas, y surtirá efectos mediante resolución expresa del órgano municipal competente, previa audiencia del interesado, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Procedimiento Administrativo.

4. Las actuaciones que se realicen una vez declarada la caducidad de la licencia, salvo los trabajos de seguridad y mantenimiento, se considerarán como no autorizados, dando lugar a las responsabilidades correspondientes.

5. Podrá solicitarse la rehabilitación de una licencia caducada que se otorgará cuando no hubiese cambiado la normativa aplicable o las circunstancias que motivaron su concesión. A todos los efectos la fecha de la licencia será la del otorgamiento de la rehabilitación.

4.4.11. Prórroga de las licencias.

1. El titular de la licencia podrá solicitar una prórroga del plazo de ejecución de las obras por causas debidamente justificadas.

2. En los supuestos de caducidad señalados en los apartados a), b) y e) del punto 2 del artículo anterior, se podrá solicitar, antes de que expire el plazo, prórroga de la vigencia de la licencia otorgada, por una sola vez y por causa justificada. El plazo de prórroga no podrá ser superior, en cada caso, al señalado para la caducidad.

3. Cuando previsiblemente no pudiera cumplirse el plazo de ejecución y no se hubiera solicitado prórroga con anterioridad, podrá solicitarse prórroga, por plazo adecuado no superior a seis meses.

4.4.12. Efectos de la caducidad suspensión o paralización de las licencias.

La caducidad, suspensión o paralización de licencias conllevará la extinción del derecho de edificar, no pudiendo el interesado iniciar o reanudar actividad alguna salvo las obras estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y el valor de la edificación ya realizada, previa autorización u orden de la Administración, excepto en caso de urgencia, en el que podrá obviarse tal solicitud de permiso previo pero notificándolo debidamente, siendo en cualquier caso, responsable del buen estado de conservación y seguridad de la obras realizadas, el interesado.

4.4.13. Condiciones generales de las licencias de obra.

Las licencias de obra se entenderán siempre otorgadas bajo las siguientes condiciones:

a) Se instalarán y mantendrán en buen uso las vallas de obra y demás elementos de protección de las personas y bienes que se hallen o circulen por las inmediaciones de la obra.

b) Se repondrán, antes de la finalización de la obra, las aceras, farolas y demás elementos urbanísticos del suelo, subsuelo y vuelo, que hubiesen resultada dañadas en la ejecución de la licencia.

c) En su caso, se ejecutarán, antes de la finalización de la obra, todos los elementos urbanísticos necesarios para que el terreno hubiera podido ser considerado como solar en un principio.

d) La licencia o copia de la misma, junto con el ejemplar del proyecto autorizado y sellado por la Corporación, si es el caso, deberán conservarse en obra a disposición inmediata de cualquier agente o inspector municipal.

e) El Libro de Ordenes deberá conservarse en obra a disposición inmediata de los agentes o inspectores municipales.

f) Para poderse iniciar las obras sea condición imprescindible el haberse realizado el Acta de Replanteo sobre el terreno de la edificación proyectada. A tal efecto el interesado solicitará la misma, fijándole los Servicios Técnicos Municipales el día y la hora para su realización.

g) A efectos de facilitar las inspecciones municipales, el empresario de las obras, con el visto bueno del técnico director, comunicará al Ayuntamiento, con una antelación mínima de siete días, la fecha prevista de realización del replanteo, de terminación de la estructura correspondiente al techo de la planta baja y de terminación total de las obras.

h) Se colocará en lugar visible de la obra un cartel de identificación administrativa en el que conste el nombre del promotor, del contratista y de los técnicos directores, así como del objeto de las obras, número de la licencia municipal, fecha de concesión y fecha de caducidad de la misma.

i) Las condiciones especiales establecidas en la concesión de las licencias de obra en los términos previstos por las leyes serán inscribibles en el Registro de la Propiedad por nota marginal, mediante certificación del Secretario del Ayuntamiento.

4.4.14. Conclusión de las obras.

1. A la finalización de las obras sus responsables deberán:

a) Retirar los materiales y escombros sobrantes, así como los andamios, vallas, protecciones, grúas y barreras.

b) Construir el piso definitivo de la aceras, incluida la colocación de bordillos, sin perjuicio de las cargas de urbanización que le hubieran sido exigidas.

c) Reponer o reparar el pavimento, bordillos, aceras, árboles, farolas, conducciones y cuantos otros elementos urbanísticos hubiesen sido afectados por las obras.

d) Colocar la placa indicadora del número de la finca.

2. No se concederá licencia de primera ocupación de un edificio sin que por los Servicios Técnicos Municipales se haya comprobado sobre el terreno el cumplimiento de los anteriores extremos.

4.4.15. Responsabilidad para reposición de daños a la urbanización o al medio natural afectados.

1. Los promotores de cualquier obra o acto de intervención en la edificación o el suelo (sea cual sea su clasificación) se consideran como responsables de la reposición a su estado original de cualquiera de los elementos de la urbanización o del medio natural que se vea afectado por su actuación, sin perjuicio de la debida al debida al deber de urbanizar.

2. A tal efecto el Ayuntamiento podrá imponer la prestación de fianza en metálico o mediante aval bancario por el importe que estime oportuno y según valoración justificada que asegure la total reposición pretendida.

3. Su devolución se hará una vez inspeccionadas e informadas favorablemente por los servicios técnicos municipales las obras necesarias de reparación (El aval deberá tener validez expresa hasta tal fecha).

4. La prestación de tal fianza se hará una vez concedida la licencia o servicios oportunos y siempre antes de comenzar las obras o actuaciones de que se trate para lo que se establecerá esa condición en el contenido de la licencia quedando suspendidos los beneficios de la licencia hasta su cumplimiento.

4.4.16. Licencias de obras de edificación condicionadas a la ejecución simultánea de la urbanización.

1. En virtud de lo previsto en el artículo 33.2 del TRLS, sin perjuicio del momento en que se adquiere el derecho al aprovechamiento urbanístico, el Ayuntamiento podrá conceder, si lo estima pertinente, la licencia de obras de edificación en parcelas que no alcancen la condición de solar e incluso si están incluidas en el ámbito de una Unidad de Ejecución.

2. Para ello se estará a lo previsto en los artículos 40 y 41 del RG, debiéndose indicar expresamente estas condiciones en el acto de concesión de licencia. No obstante si no ocurriera así, ello no eximirá al interesado de su cumplimiento.

4.4.17. Solicitud de licencia de obra mayor.

La solicitud de licencia de obra mayor deberá acompañarse de:

a) Proyecto Técnico, suscrito por facultativo competente y en triplicado ejemplar cuando se solicite simultáneamente licencia de apertura de actividades calificadas deberán aportarse seis ejemplares), excepto cuando se trate de obras menores consideradas como mayores en virtud de su cuantía económica.

Dicho proyecto deberá contener la determinación completa de detalles y especificaciones necesarias para permitir la ejecución de la obra por técnico distinto de su autor, sin perjuicio de lo que se señala en el último apartado de este artículo, y como mínimo los siguientes documentos:

1. Plano de situación, (sobre cartografía obrante en el Ayuntamiento).

2. Plano donde se indiquen las alineaciones oficiales.

3. Memoria y Ficha Técnica de condiciones Urbanísticas, justificando su cumplimiento.

4. Mediciones y Presupuesto.

5. Planos de proyecto, incluso plano de urbanización de la superficie de parcela que vaya a quedar libre de edificación a escala mínima 1:100 que deberá tener su reflejo en las Mediciones y Presupuesto.

6. Pliego de Condiciones.

7. Plano de Instalaciones, con expresión de su conexión a las generales, informado por las Empresas suministradoras cuando se entienda preciso por el Ayuntamiento y siempre en las obras de nueva planta.

b) Estudio de Impacto Ambiental (cuando se precise).

c) Dirección Técnica.

d) Hoja del MOPT y Estadística (excepto en obras de demolición y urbanización).

e) Copia del título de propiedad o declaración jurada de ser titular del dominio o del aprovechamiento urbanístico cuando corresponda.

f) Para obras en suelo no urbanizable, copia compulsada de la escritura de propiedad o nota simple sobre la finca del Registro de la Propiedad, así como cédula urbanística municipal.

g) Cuando la parcela sobre la que se solicita licencia no reúna las condiciones de solar, el proyecto técnico deberá contemplar también las obras necesarias para la construcción de los servicios urbanísticos de que aquella careciese.

En general para la tramitación de la licencia de obras bastará el Proyecto Básico, sin perjuicio de que el Ayuntamiento exija el de Ejecución en aquéllos casos en que así lo crea conveniente y de que, en cualquier caso para la eficacia de la licencia y la obtención del correspondiente permiso para iniciar las obras se precise ineludiblemente este último. En cualquier caso con el Básico son precisos los documentos siguientes: l.º, 2.º, 7.º (en lo que hace referencia a las conexiones a las instalaciones generales y el informe de las Empresas suministradoras), adaptándose el resto a este nivel de proyecto según lo legalmente establecido en el Decreto de Tarifas de Honorarios de Arquitectos.

4.4.18. Solicitud de licencia de obra menor.

La solicitud de licencia de obra menor deberá acompañarse de Memoria, plano de emplazamiento a escala mínima 1:2000, croquis y presupuesto de la obra a realizar indicando el material a utilizar, dimensiones, características constructivas y estéticas de la solución adoptada, con especificación de las variaciones a introducir sobre lo existente, y con el presupuesto de su coste, todo ello por duplicado.

4.4.19. Obras sin Proyecto Técnico pero necesidad de Técnico para el control de su ejecución.

Cuando para la ejecución las obras sea precisa la dirección facultativa de técnico competente, éste deberá figurar en la solicitud de la licencia suscribiendo documento de compromiso de llevar a cabo tal Dirección de Obra. Así mismo al finalizar la obras presentará el Certificado de Seguridad correspondiente a la obra de que se trate.

4.4.20. Licencias para obras y usos de naturaleza provisional.

1. De conformidad con lo dispuesto en el art. 136 del TRLS, el Ayuntamiento, siguiendo el procedimiento establecido en dicho artículo y siempre que no hubiesen de dificultar la ejecución de los Planes, podrá autorizar usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse o erradicarse cuando lo acordarse el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización alguna.

2. La provisionalidad de las obras o usos sólo podrá deducirse y la licencia sólo podrá concederse si concurre uno de los siguientes factores:

a) Que se deduzca de las propias peculiaridades constructivas intrínsecas a la obras que se pretende realizar, sea por su liviandad, por su carácter desmontable o porque sólo ofrezcan provecho para situaciones efímeras y determinadas.

b) Que de circunstancias, bien definidas, extrínsecas, objetivas y concomitantes a la obra o uso se deduzca que éste o aquélla sólo han de servir para suceso o periodo concreto, determinado en el tiempo y con total independencia de la voluntad del peticionario.

3. Consecuentemente, la autorización sólo se podrá conceder sometida a plazo límite o condición extintiva que se derivarán de la propia naturaleza de la obra o uso solicitado, debiendo demolerse las obras o erradicarse los usos cuando se produzca el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición, o así lo acordarse el Ayuntamiento.

4. A los efectos de garantizar la ausencia de costes para la Corporación, en el caso de que, realizada la obra o instalado el uso, el interesado no ejecutase la demolición o erradicación cuando lo acordara la Corporación, por los Servicios Técnicos Municipales se valorará el coste de dicha demolición o erradicación, pudiendo exigirse al interesado, en su caso, la presentación de aval por la cuantía resultante, antes de la autorización, sin perjuicio de su obligación de abonar el mayor coste que pudiera resultar cuando efectivamente se realice la demolición.

5. Las licencias así concedidas no serán eficaces sin la previa inscripción en el Registro de la Propiedad de la renuncia, por el interesado, a todo derecho de indemnización derivado de la orden de demolición o de erradicación del uso y sin la previa presentación ante la Administración del certificado acreditativo de tal extremo.

4.4.21. Licencia de primera ocupación o utilización.

1. La licencia de primera ocupación o utilización tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios una vez ejecutadas las obras.

2. Para su obtención habrá de acreditarse que las obras han sido ejecutadas conforme el proyecto, documentación y condiciones en que las licencias fueron concedidas y que se encuentran debidamente terminadas y aptas para su destino específico de acuerdo a las disposiciones urbanísticas y sectoriales que sean de aplicación.

3. Así mismo, deberán haberse realizado todas las cesiones de suelo y ejecutado todas las obras de urbanización que sean precisas conforme lo establecido en estas Normas y la legislación urbanística.

4. Su obtención será condición imprescindible para la contratación y concesión de los servicios de agua, luz y cualquier otro que establezca el Ayuntamiento.

5. La obtención de la licencia de ocupación no exonera a los solicitantes, constructores y técnicos de la responsabilidad de naturaleza civil o penal propias de su actividad, ni de la administrativa por causa de infracción urbanística que derivase de error o falsedad imputable a los mismos.

4.4.22. Documentación mínima para la licencia de primera ocupación.

Una vez finalizada la obra, se presenta a solicitud de licencia de primera ocupación, acompañada de:

a) Certificación final de obras suscrita por la Dirección Facultativa de las mismas donde, además, se justifique el ajuste de lo construido a la licencia en su día otorgada y, en su caso, del Certificado final de las obras de urbanización que se hubiesen acometido simultáneamente con las de edificación, siempre que su ejecución corresponda a los particulares.

b) Copia de la notificación de la concesión de la licencia.

c) Proyecto final de obras debidamente visado en el que se refleje el estado final de la obra si ésta hubiere sufrido alguna alteración que, en cualquier caso, no podrá incurrir en los supuestos que precisan de solicitud de modificación de licencias.

Así mismo incluirá presupuesto reformado conforme lo realmente ejecutado.

d) Alta en el impuesto sobre Bienes Inmuebles o resguardo de haberlo solicitado si el Ayuntamiento lo considerare preciso.

e) Informes favorables o autorizaciones de las empresas concesionarias o responsables de los servicios urbanísticos en lo que corresponda.

f) Cualquier otra que el Ayuntamiento exija en todo caso.

4.4.23. Obras sujetas a licencia de primera ocupación o utilización.

1. Será necesaria en cualquier obra de nueva planta o ampliación.

2. También para las de rehabilitación o reforma cuando den lugar a una configuración distinta de viviendas, locales o a nuevos usos o aprovechamientos y, en todo caso, cuando se haya afectado a elementos estructurales.

4.4.24. Licencia de apertura y Permiso de funcionamiento de actividades e instalaciones.

1. La licencia de apertura tiene por objeto el autorizar previamente la implantación de actividades e instalaciones, así como las ampliaciones o modificaciones que se realicen en las mismas.

2. El permiso de funcionamiento es aquél en virtud del cual se autoriza la puesta en funcionamiento de la actividad o instalación de que se trate una vez ejecutadas todas las obras, así como las medidas correctoras y de seguridad y se hayan cumplimentando debidamente todas las condiciones bajo las cuales se concedió la licencia de apertura. Deberá solicitarse expresamente por el interesado, una vez llegado ese momento, si se tratara de actividades calificadas y de espectáculos públicos en cualquier caso y para el resto solo en los casos que se establezca dicho requisito en la concesión de la licencia de apertura.

Así mismo deberán haberse realizado todas las cesiones y ejecutado todas las obras de urbanización que sean precisas conforme lo establecido en estas Normas y la legislación urbanística.

3. En el caso de ser necesarias obras para el desarrollo de la actividad o implantación de la instalación de que se trate será precisa la solicitud de licencia conjunta de obras y apertura.

4. Para la obtención del permiso de funcionamiento será precisa la inspección previa de los servicios técnicos designados por el Ayuntamiento.

5. La obtención del permiso de funcionamiento no exonera a los solicitantes, constructores y técnicos de la responsabilidad de naturaleza civil o penal propias de su actividad, ni de la administrativa por causa de infracción urbanística que derivase de error o falsedad imputable a los mismos.

6. Los permisos o autorizaciones de otras Administraciones necesarios para el desarrollo de la actividad o implantación de la instalación no eximirán de la obtención de la licencia municipal

Salvo en aquellos casos en los que expresamente así lo exija una norma de rango superior, la obtención de la licencia de apertura no podrá condicionarse a la obtención previa de otros permisos o autorizaciones extramunicipales.

7. Si como consecuencia de las autorizaciones de otros organismos fuera preciso la realización de obras a añadir a las previstas en proyecto para cumplimentar las medidas correctoras y la seguridad que pudieran exigirse, se deberán incorporar al proyecto y al presupuesto de éste a todos los efectos.

8. Cuando en un edificio se proyecten locales en bruta, para la concesión del permiso de funcionamiento correspondiente a las actividades que pretendan implantarse en ellos será precisa, en cualquier caso, la licencia de primera ocupación de aquél, como salvaguardia de las condiciones de seguridad del edificio y de la completa ejecución de las instalaciones que han de dar servicio a dichos locales, sin perjuicio de que necesitan obligatoriamente de la correspondiente licencia de obras y apertura para cada uno de ellos.

4.4.25. Clasificación de actividades e instalaciones.

1. Se clasifican en inocuas, calificadas y sujetas al Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos:

a) Las inocuas son las no incluidas en ninguno de los otros dos grupos.

b) Calificadas son las consideradas de acuerdo al Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas con alguno o varios de tales conceptos.

c) Entre las sujetas al Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos hay que considerar las señaladas en el Anexo-Nomenclátor de dicha disposición y las de análogas características.

2. Puede darse el caso de que existan actividades que incurran en los grupos b) y e) por lo que su tramitación deberá cumplimentar las exigencias que le sean aplicables en las legislaciones de aplicación de forma conjunta.

3. Las inocuas no están sometidas a ninguna normativa especial como en los otros dos grupos, sin perjuicio de las sectoriales que por la actividad o instalación de que se trate les sea de aplicación y en todo caso a lo previsto en estas Normas.

4. Las calificadas se someterán a las determinaciones y tramitación contenidas en el citado Reglamento (Decreto 2414/61, de 30 de noviembre) y disposiciones complementarias, ateniéndose, en cualquier caso, a las prescripciones concretas que en lo relacionado con esas actividades puedan darse en estas Normas antes que a las generalidades expuestas en el mismo.

Así pues no podrá concederse la licencia de obras hasta que se haya tramitado el expediente ante la Comisión Provincial Calificadora u órgano que le sustituya y éste haya informado favorablemente e impuesto las debidas medidas correctoras, si fuera el caso.

5. Las sujetas al RGPEP se atenderán a las normas particulares de diseño, tramitación y control previsto en el mismo sin perjuicio de las establecidas en estas Normas en lo que sean más estrictas.

4.4.26. Documentación mínima para la licencia de apertura.

Sin perjuicio de que existan obras y sea necesaria además la presentación de la documentación que se requiera en relación con ello (articulas 4.4.17 y ss.), según el tipo de obras de que se trate que como es lógico contendrá todas las referentes a las medidas correctoras y de seguridad que correspondan al tipo de instalación o actividad con justificación expresa de su adecuación a la normativa que le sea de aplicación, especialmente en cuanto a su compatibilidad con los usos existentes o posibles en su entorno, es precisa la siguiente documentación:

a) Copia de la licencia de obras del edificio o local preexistente, si es el caso.

b) Plano de emplazamiento y croquis de planta o distribución con indicación de las medidas en que se dispondrá el mobiliario y los elementos necesarios para el desarrollo de la actividad.

c) Copia del contrato de arrendamiento o de la escritura de propiedad.

d) Informe de sanidad.

e) Justificante del alta en IBI, en su caso.

4.4.27. Documentación mínima para el permiso de funcionamiento.

1. El permiso de funcionamiento se solicitará, de acuerdo a lo especificado en el apartado 2 del art. 4.4.25 de estas Normas y en los casos allí señalados, por los titulares de la instalación, previamente al ejercicio o puesta en marcha de las mismas y mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) Certificado del técnico competente, donde se haga constar que todas las instalaciones de la actividad se han realizado bajo su dirección, ajustándose a la licencia de actividad e instalación correspondiente y a las condiciones previstas en las vigentes Ordenanzas y Reglamentos que le sean de aplicación.

b) Plan de revisiones periódicas a realizar por entidad competente designada por el titular de la actividad para los equipos de protección de incendios, ajustado a lo exigido en las condiciones de mantenimiento y uso por la normativa específica de aplicación.

c) Plan de Autoprotección o Emergencia en los términos exigidos por la normativa vigente.

d) Copia de la notificación de la concesión de la licencia de obras y apertura.

e) Proyecto final de obras debidamente visado en el que se refleje el estado final de la obras si ésta hubiera sufrido alguna alteración que, en cualquier caso, no podrá incurrir en los supuestos que precisan de solicitud de modificación de licencia.

Así mismo se incluirá presupuesto reformado conforme lo realmente ejecutado.

f) Alta en los impuestos sobre Actividades Económicas y sobre Bienes Inmuebles o resguardo de haberlo solicitado si el Ayuntamiento los considerara precisos.

g) Informes favorables o autorizaciones de las empresas concesionarias o responsables de los servicios urbanísticos en lo que corresponda.

h) Cualquier otra que el Ayuntamiento exija en cada caso.

4.4.28. Cambio de nombre o titularidad de la actividad.

1. Toda la actividad o instalación con licencia de apertura que esté en funcionamiento (mediante su correspondiente permiso) o haya dejado de ejercerse con anterioridad a seis meses como máximo y cuya única variación sea el cambio de titularidad y no conlleve obras se tramitará bajo este concepto sin más que su notificación al Ayuntamiento, copia del Alta en el Impuesto de Actividades Económicas e informe de Sanidad en los casos que se estime necesario.

2. Cualquier otra variación se considerará como Modificación de la actividad debiéndose tramitar conforme si se tratara de una nueva actividad con toda la documentación que le sea exigible en virtud de ello y la liquidación de tasas e impuestos que sean de aplicación.

3. Si se pretende la realización de obras, sin perjuicio de lo dicho en el punto anterior, deberá valorarse por los servicios municipales si es exigible Proyecto Técnico global o parcial o simple valoración y, si es el caso, si se precisa una nueva tramitación del expediente de apertura y permiso de funcionamiento.

4.4.29. Actividades sometidas a procedimientos ambientales específicos.

Sin perjuicio de su inclusión en alguno de los grupos anteriormente previstos y conforme el art. 5.0.2 de estas Normas Urbanísticas, cualquier actividad, según le corresponda a sus características, deberá ajustarse a la documentación y tramitación que las disposiciones legales que se especifican en dicho artículo, o cualquier otra que sea de aplicación, establecen con el fin de obtener la licencia de apertura y de obras.

4.4.30. Legalizaciones de obras, actividades e instalaciones.

Las legalizaciones de obras, actividades o instalaciones atenderán en todo a lo exigido en los artículos anteriores como si de una obra o actividad de nueva creación se tratase y ello tanto para las obras en sí como para su puesta en uso.

4.4.31. Documentación mínima para licencias de otras actuaciones urbanísticas.

La solicitud irá acompañada de la siguiente documentación:

a) Memoria descriptiva y justificativa.

b) Plano de emplazamiento.

c) Planos o croquis, acotados y suficientes de las instalaciones.

d) Presupuesto.

4.5. ÓRDENES DE EJECUCIÓN Y SUSPENSIÓN DE OBRAS Y USOS.

1. De forma general se estará a lo previsto en los artículos 21, 245 y 246 del TRLS y a los 10 y 11 del Reglamento de Disciplina Urbanística y concordantes, así como a las determinaciones concretas que para ciertas actuaciones establecen estas Normas.

2. Mediante Ordenes de Ejecución y Suspensión el Ayuntamiento ejercerá su competencia en orden a:

a) imponer o restablecer la ordenación urbanística infringida.

b) exigir el cumplimiento de los deberes de conservación en materias de seguridad, salubridad y ornato de los edificios e instalaciones.

c) asegurar la eficacia de las decisiones que adopte en atención al interés público y el cumplimiento de las disposiciones generales vigentes.

3. El incumplimiento de las órdenes de ejecución, suspensión y restauración de la legalidad urbanística, además de la responsabilidad disciplinaria que proceda por infracción urbanística, dará lugar a la ejecución administrativa subsidiaria, que será a cargo de los obligados en cuanto no exceda del límite de sus deberes.

Se denunciarán, además, los hechos que atañan a la jurisdicción penal cuando el incumplimiento pudiera ser constitutivo de delito o falta.

4. El incumplimiento de las órdenes de suspensión de obras implicará por parte del Ayuntamiento la adopción de las medidas necesarias que garanticen la total interrupción de la actividad, a cuyos efectos podrá ordenar, entre otras, la retirada de los materiales preparados para ser utilizados en las obras y la maquinaria afecta a la misma, proceder, por sí, a su retirada, en caso de no hacerlo el interesado, o precintar e impedir definitivamente los usos a los que diera lugar.

4.6. ESTADO RUINOSO DE LA EDIFICACIÓN.

Se estará a lo dispuesto en el artículo 247 del TRLS y en el Reglamento de Disciplina, quedando exceptuadas del régimen general de ruina las edificaciones incluidas en el Catálogo en cuanto que no se considerará en el cálculo del coste de reparación ninguna depreciación por la edad y uso del edificio, ni serán causa de ruina las circunstancias urbanísticas.

4.7. PROTECCIÓN DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA.

Se estará a lo dispuesto en los artículos 248 a 256 incluye del TRLS en lo que sea de aplicación en función del contenido de estas Normas.

4.8. INSPECCIÓN URBANÍSTICA.

1. Se estará a lo dispuesto en el titulo 260 del TRLS.

2. El Ayuntamiento podrá, a efectos del control y seguimiento de las obras durante su ejecución, exigir la presentación de notificaciones expresas en cada una de las fases características de la misma, como son, además del replanteo ya referido, al llegar al forjado de planta baja y al último forjado o cornisa, a fin de que puedan personarse técnicos municipales y comprobar el ajuste a las condiciones de la licencia y a las urbanísticas generales, inspecciones de las que podrá levantarse acta.

4.9. INFRACCIONES URBANÍSTICAS.

Se estará a lo dispuesto en los artículos 261 a 275 inclusive del TRLS en lo que sea de aplicación en función del contenido de estas Normas y de la entidad del Municipio de que se trata.

TÍTULO V: CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIÓN DEL MEDIO AMBIENTE Y DEL PATRIMONIO EDIFICADO Y ARQUEOLÓGICO

5.0.1. Alcance y Contenido.

1. Regulan de forma general y para la totalidad del término municipal las condiciones de protección del medioambiente y el patrimonio social, cultural y económico de la comunidad en lo que atañe al planeamiento urbanístico.

2. Si bien toda la normativa establecida por estas Normas Subsidiarias se dirige a estos fines, en este Capítulo se desarrolla específicamente las condiciones generales referentes a los siguientes extremos:

• Protección ecológica y de los niveles de confort.

• Protección de la imagen y ambiente: «rural» y «urbano».

• Protección del patrimonio catalogado: arqueológico y edificado.

5.0.2. Actividades Sometidas a Procedimientos Ambientales Específicos.

1. Para la implantación de cualquier actividad o instalación se estará a lo previsto en la Ley 7/94, de 18 de mayo, de Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma de Andalucía y en los Reglamentos que la desarrollan: de Evaluación de Impacto Ambiental (D. 292/95), de Informe Ambiental (D. 153/96) y de Calificación Ambiental (D. 297/95), así como a dispuesto en la Ley de Protección de la Flora y la Fauna.

2. Sin perjuicio de lo anterior, y con el fin de valorar el impacto que la implantación de determinadas actividades o instalaciones puedan tener sobre el medio natural, se establece la previsión de presentar un «Estudio de Impacto Ambiental», que será obligatorio en los casos referidos en el Anexo I del Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz y en todos aquéllos que determine el Ayuntamiento.

5.1. CONDICIONES GENERALES DE PROTECCIÓN ECOLÓGICA Y DE NIVELES DE CONFORT.

5.1.0. Alcance y contenido.

Regulan de forma general y para la totalidad del término municipal las condiciones de protección del medio ambiente natural y de los niveles de confort y seguridad para las personas.

5.1.1. Condiciones Generales de Protección del Medio Natural.

Sin perjuicio de las condiciones que siguen a continuación, para el suelo clasificado como No Urbanizable se estará de forma general a lo dispuesto en el «Título III- Sección Primera: Normas sobre Protección de Recursos y del Dominio Público» del PEPMF.

5.1.2. Condiciones Generales sobre vertidos sólidos.

1. De acuerdo a los definidos en los epígrafes 1.13, 2.7, 3.5 y 6.12 del «Anexo III Definiciones y Conceptos» del PEPMF, los vertidos se pueden clasificar según los tipos de residuos en:

1.1. Residuos de tierras: aquéllos procedentes de actividades de vaciado o desmonte, por lo que sólo ·podrán contener áridos o tierras y material vegetal.

1.2. Residuos y escombros: aquéllos procedentes de cualquier actividad relacionada con el sector de la construcción, de obras de edificación y urbanización pudiendo contener, además de escombros propios de desecho de obras y derribos tierras y material vegetal.

1.3. Residuos orgánicos domésticos: aquéllos procedentes únicamente de actividades domésticas, no conteniendo tierras ni escombros en general, todos aquellos que no sean industriales u hospitalarios o procedentes de vaciados de fosas sépticas.

1.4. Residuos orgánicos o inorgánicos especiales: son todos aquéllos procedentes de industrias y otras actividades no incluidas en los anteriores (establecimientos sanitarios, mercados, podas de árboles, …).

2. Sólo se permite la ubicación de vertederos y escombros en suelo clasificado como No urbanizable común y de acuerdo a las condiciones que para esta clase de suelo y esta actividad se establecen en estas Normas en el Título IX.

3. Se prohíbe el vertido de cualquiera de ellos en la red de alcantarillado.

4. El Ayuntamiento establecerá las características y condiciones del servicio de recogida, conducción y depósito. En cualquier caso, se deberá dar cumplimiento a la Ley 42/1975, sobre desechos y residuos sólidos urbanos y la Ley 7/1994, de Protección Ambiental de la C.A.A.

5. Cualquier tipo de residuo que por sus características no pueda ser recogido por el servicio de recogida a domicilio, deberá ser trasladado directamente al lugar permitido para su vertido por cuenta del titular de la actividad.

6. No se podrán depositar en puntos u horarios distintos de los que fije el Ayuntamiento.

7. Se prohíbe la ubicación de contenedores, cubos o cualquier depósito de basuras en las cercanías de edificios catalogados.

5.1.3. Vertidos líquidos (aguas residuales).

1. A efectos de vertidos de aguas residuales a cauces públicos e instalaciones de evacuación y depuración regirán las normas de carácter general y particular o subsidiario que siguen a continuación.

2. Con carácter general se habrá de estar a las siguientes condiciones:

a) Se deberá cumplir lo establecido en la Directiva Comunitaria 91/271/CEE, sobre el tratamiento de aguas residuales urbanas (transcrita a la legislación española mediante el R.D. Ley 11/95 y el R.D. 509/96).

b) Cualquier actuación que vierta a cauces públicos deberá contar con la autorización del organismo de la cuenca hidrográfica según dispone la Ley de Aguas (Ley 29/1985, de 2 de agosto), respetándose los parámetros de vertidos fijados en dicha Ley y Normas concurrentes.

c) En el caso de conexión a la red general de evacuación y tratamiento de aguas residuales de vertidos de origen industrial, deberá someterse al régimen de autorización previa por parte de la Administración competente, debiendo cumplir, en todo caso, lo dispuesto en el Anexo I.c de la Directiva 91/271/CEE.

3. Todas las urbanizaciones o implantaciones aisladas, cualquiera que sea su uso, que efectúen vertidos a un cauce público estarán dotadas de depuradoras, salvo que puedan justificar el cumplimiento constante de lo que se derive de la legislación de protección ambiental (supletoriamente los mínimos del art. 17 del RAMINP).

Cuando el vertido sea de un volumen inferior a 5 m3/día podrá ser sustituida la estación depuradora por una fosa séptica que cumpla las características mínimas exigidas para ellas más adelante dentro de este apartado.

4. Para tales casos de vertidos a cauces públicos, las solicitudes para su autorización o licencia vendrán acompañadas de proyecto de depuración en que conste:

• Caudal del efluente.

• Sustancias químicas vertidas.

• Grado de depuración conseguido.

• Sistema de depuración empleado.

• Punto de vertido.

• Caudal mínimo en estiaje del cauce público en dicho Punto.

• En caso de industria, su número conforme a la Clasificación Nacional de Actividades Económicas.

5. A estos efectos, salvo que se justifique una cifra distinta, se considerará como «caudal mínimo en estiaje del cauce público a que vierta» el resultado de aplicar la siguiente fórmula: C = 1,5 x S

(donde C es el caudal en litros/segundo y S es la superficie de la cuenca de vertido en kilómetros cuadrados).

6. El conducto de vertido, en los casos en que provenga de una estación depuradora, tendrá un pozo de registro en terreno de dominio público o se establecerá la debida servidumbre de paso público para su inspección y reparación si es preciso.

7. Las fosas sépticas estarán a lo dispuesto en las Normas Provisionales para el proyecto y ejecución de estaciones depuradoras aprobadas por Resolución de 23 de abril de 1969 y en particular, para las presentes Normas a los siguientes extremos:

a) No se permiten en suelo clasificado como urbano o apto para urbanizar.

b) La capacidad mínima de las cámaras destinadas a los procesos anaerobios será de 250 litros/usuario cuando sólo se viertan en ella aguas fecales y 500 litros/usuario en el resto de los casos.

c) Sobre la dimensión en altura que se precise según lo anterior, deberán añadirse:

- 10 centímetros en el fondo para depósito de cienos.

- 20 centímetros en la parte superior sobre el nivel máximo del contenido para cámara de gases.

d) La cámara aerobia tendrá una superficie mínima de capa filtrante de un metro cuadrado en todo caso, con un espesor mínimo de un metro.

e) No se admitirán fosas sépticas para capacidades superiores a 10 personas en el caso de las de obras de fábrica y 20 personas en las prefabricadas, a menos que se demuestre mediante proyecto técnico debidamente justificado una mayor capacidad. Dicho proyecto habrá de ser aprobado por el departamento de la Comunidad Autónoma competente en la materia.

f) Si se emplea fábrica de ladrillo tendrá un espesor mínimo de pie y medio, cubierto el interior con un enfoscado impermeable de mortero hidráulico de cemento de 3 centímetros de espesor.

Si se emplea hormigón, el espesor mínimo será de 25 centímetros cuando se trate de hormigón en masa; 15 centímetros para hormigón armado «in situ» y 10 centímetros cuando se utilicen piezas prefabricadas.

g) La fosa distará 25 metros como mínimo de los bordes de parcela y estará en la parte más baja de la misma, sin perjuicio de donde resulte en virtud de la vigente legislación en materia de aguas o donde especifique la Confederación Hidrográfica, así como lo establecido en las Normas Subsidiarias Provinciales de Planeamiento.

8. En caso de vertidos industriales, las condiciones anteriores son de aplicación sin perjuicio de las que pueda imponer la Comisión Provincial de Calificación de Actividades.

5.1.4. Vertidos aéreos.

A los efectos de vertido de humos a la atmósfera se cumplirán los niveles de dispersión establecidos por el Decreto de 6 de febrero de 1975 y disposiciones concordantes.

5.1.5. Condiciones Generales sobre emisión de ruidos.

1. En el medio ambiente exterior, con excepción de los ruidos procedentes del tráfico, y a efectos de niveles sonoros máximos se considerarán los siguientes valores de emisión (la medición se realizará a 1’5 m de la fachada de la actividad o de los elementos o muros de separación con colindantes), sin perjuicio de lo dicho en el punto 3 de esta misma Norma:

a) En áreas industriales:

• entre las 8 y 22 horas = 70 dBA

• entre las 22 y 8 horas = 45 dBA

b) En áreas residenciales:

• entre las 8 y 22 horas = 55 dBA

• entre las 22 y 8 horas = 45 dBA

2. Los valores de inmisión para uso residencial (público y privado), administrativo y de oficinas sanitario y docente se ajustará a lo previsto en la Norma Básica de la Edificación sobre Condiciones Acústicas NBE-CA 88.

3. En cualquier caso, en inmuebles que coexistan viviendas y otros usos autorizados no se permitirá la instalación o funcionamiento de máquina, aparato o manipulación cuyo nivel de emisión exceda de 80 dBA.

4. No se permite el anclaje de maquinaria y de los soportes de la misma o cualquier elemento móvil en las paredes medianeras, techos o forjados de separación entre locales y viviendas o usos asimilables a éste.

5. Los valores máximos de vibraciones y reverberaciones se ajustarán a lo especificado en la NBE-CA 88.

6. Los servicios de inspección municipal podrán realizar en todo momento cuantas comprobaciones sean oportunas y el propietario o responsables de la actividad generadora de ruidos deberá permitirlo, en orden al cumplimiento de lo establecido en este artículo.

5.2. CONDICIONES GENERALES SOBRE PROTECCIÓN DE LA IMAGEN Y AMBIENTE RURAL Y URBANO (CONDICIONES GENERALES ESTÉTICAS Y DE COMPOSICIÓN).

5.2.0. Alcance y contenido.

1. Definen de forma general las «Condiciones de Estética y Composición» que san aplicables en cualquier casa, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones particulares que en cada área de ordenanza a de cualquier área en suela apta para urbanizar o no urbanizable pueda establecerse en estas Normas, que san de cumplimiento prioritaria frente a estas generales.

2. Así también san prioritarias las establecidas para las piezas catalogadas.

5.2.1. Condición General de salvaguarda de la imagen y ambiente rural y urbano.

El Ayuntamiento podrá denegar cualquier licencia o autorización que se solicite par considerar que la abra o instalación pretendida no cumple con las condiciones aquí establecidas a can cualquier criterio que se considere exigible en cada caso, justificándola razonadamente y sin que, en ningún casa se incurra en reserva de dispensación.

5.2.2. Condiciones Generales.

5.2.2.1. Asentamientos dispersos en el Suelo No Urbanizable.

1. Fuera de las núcleos urbanas a de población consideradas toda construcción a instalación responderá a su carácter aislada, estudiando su composición volumétrica y materiales de forma que causen el menar impacta al media natural y al paisaje.

2. En el caso de viviendas y construcciones asimilables par su volumen se deberán tener en cuenta las siguientes condiciones:

a) Materiales: se utilizarán preferentemente los tradicionales. En caso de cubiertas inclinadas la pendiente no será superior a treinta (30) grados sexagesimales. Se prohíben expresamente los acabados en pizarra, chapas metálicas, fibrocemento, …

b) En los revestimientos y pinturas de fachadas el color blanco deberá ser predominante. Se prohíbe la utilización de alicatados en fachada.

c) Deberá observarse una correcta composición de los huecos en fachada respetándose las proporciones verticales y la relación macizo-hueco de las edificaciones tradicionales.

5.2.2.2. Cerramientos de fincas rústicas.

1. Las cercas de fincas rústicas seguirán las soluciones tradicionales propias del medio y nunca tendrán alturas ciegas superiores a un metro veinte centímetros (1,20 m) o también mediante cerramientos vegetales.

2. Para todas aquellas zonas edificadas no apropiadas al medio se deberá disponer, en un perímetro ajustado a ellas, una doble hilera de árboles de gran porte.

5.2.2.3. Movimientos de tierras.

Cualquier terraplenado o desmonte que se realice, que no forme parte de una actividad extractiva, deberá ser ajardinado o tratado convenientemente, impidiendo además el arrastre de tierras por lluvias, durante y después de su ejecución.

5.2.2.4. Perfil del núcleo.

1. Se deberá cuidar especialmente el perfil característico del núcleo desde el exterior. En función de ello se atenderá especialmente al tratamiento de las edificaciones en las zonas de borde del núcleo que conforman la «fachada» de éste o a las situadas en las cotas más elevadas.

2. Construcciones de gran volumen como almacenes y similares podrán ser objeto de condiciones especiales a fin de evitar impactos visuales contraproducentes en caso de ubicarse en el núcleo, pudiendo llega a denegarse el uso por esa circunstancia.

5.2.2.5. Nuevas promociones.

1. Las nuevas promociones, sea cual sea su extensión o se trate de casos puntuales, deberán responder, en el diseño y composición de su ordenación y de sus construcciones, a las características dominantes en el entorno en el que hayan de emplazarse.

2. Todos los elementos constructivos de una edificación visibles desde vía o espacio público se tratarán como las fachadas o de forma armónica con éstas, aunque sean medianeras y se tenga previsto cubrirlas por otra edificación en un corto espacio de tiempo.

3. No obstante, excepto en aquellos ámbitos que o que se obligue expresamente a conservar o establecer un carácter arquitectónico o urbanístico determinado, la composición de la edificación en sus diferentes partes: fachada, medianeras, cubiertas, etc., como en sus plantas y organización, será libre dentro del criterio general de evitar discordancias al conjunto del entorno.

4. Cuando la nueva construcción esté situada junto a un edificio singular se realizará de forma que no reste importancia al mismo, simplificándose su decoración exterior.

5.2.2.6. Acabado de edificaciones.

Se entiende obligatorio el acabado total de la edificación en plazo de vigencia de la licencia y por tanto el Ayuntamiento podrá sancionar por infracción urbanística a aquéllos propietarios que no completen la obra total de edificación incluso en lo que se refiere a enfoscado y pintado de las fachadas.

5.2.2.7. Cerramientos de locales y plantas bajas.

1. Cuando terminado un edificio o reformado uno existente, no vayan a habilitarse para su utilización inmediata los bajos y locales comerciales, deberá realizarse un cerramiento provisional de los huecos que tenga tratamiento decoroso y seguro, que no permita arrojar objetos al interior, siendo además de aplicación cuantas condiciones particulares se den para cada zona del núcleo en estas Normas.

Dicho tratamiento armonizará con el acabado del resto de la fachada, debiendo ser igual, al menos, en sus zonas macizas.

2. Si pasados 3 meses desde la concesión de la licencia de la ocupación no se hubiese realizado el cerramiento, el Ayuntamiento requerirá al propietario para que subsane la infracción en el plazo de 15 días, pasado el cual podrá ejecutarlo aquél por cuenta de éste, sin perjuicio de la sanción a que hubiera lugar.

5.2.2.8. Edificaciones existentes.

1. En las edificaciones existentes, públicas o privadas, se encuentren o no fuera de ordenación, en las que queden medianeras al descubierto es obligado, y el Ayuntamiento promoverá su cumplimiento dentro de las obras de conservación que puede ordenar, darles el tratamiento adecuado, ya sea de igual forma del que tenga la fachada como otro que armonice con el anterior.

2. Los propietarios de edificaciones están obligados a conservar en las debidas condiciones de higiene y ornato, así como en perfecto estado de solidez y seguridad, todas las partes de la construcción a fin de que no puedan comprometer ni la imagen urbana ni la seguridad pública, debiendo acometer su reparación o reposición si fuera el caso.

3. Cualquier elemento que se adose a la fachada deberá responder a una idea unitaria con ésta, pudiendo obligar el Ayuntamiento a unificar el tratamiento de toldos, marquesinas, rótulos y demás elementos similares en todo el edificio a una zona determinada.

5.2.2.9. Conservación de los espacios libres.

1. Los espacios libres privados deberán ser conservados por los propietarios en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato pública con carga a ellos.

2. El Ayuntamiento vigilará su cumplimiento pudiendo, en casa de que no se efectuasen debidamente, llevar a cabo su conservación con carga a la propiedad.

3. Los espacios libres públicos serán mantenidos por el Ayuntamiento o por los particulares de la zona, ya sea por obligación expresa o bien mediante un acuerdo entre ambos para la creación de un servicio de mantenimiento gestionado por los propios particulares o por el Ayuntamiento con carga a éstos últimos, sin perjuicio de los que ya están a cargo de los primeros, que seguirán en el mismo régimen.

En cualquier caso, los espacios públicos obtenidos mediante Unidades de Ejecución serán conservados obligatoriamente por los propietarios incluidos en el área (a menos que expresamente se comprometa a ello el Ayuntamiento) mediante la constitución de la correspondiente Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación.

5.2.2.10. Cerramiento de solares.

1. Los solares no edificados deberán cerrarse con una cerca de material resistente, incombustible, de dos (2) metros de altura como mínimo, revocada, pintada o tratada de forma que su acabado sea agradable y contribuya al ornato del pueblo. Su altura máxima será de tres (3) metros.

No obstante en zonas de edificación aislada o unifamiliar el cerramiento tendrá dos (2) metros como máximo, pudiendo no ser ciega la parte superior, a partir de un (1) metro, de acuerdo a la normativa establecida para estas tipologías.

2. El cerramiento se situará en la alineación oficial, aún cuando no se haya urbanizado la vía o espacio público a que dé frente.

3. Al producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de parcelas con frente a ellas tendrán la obligación de efectuar el cerramiento de las mismas en el plazo de dos meses a partir de la fecha de terminación de las obras de pavimentación.

4. Cuando se produzca el derribo de alguna finca sin que se prevea una construcción inmediata que la sustituya, deberá procederse igualmente al vallado del solar, de acuerdo a las condiciones antes expresadas, en el plazo máximo de tres meses desde la terminación de las obras o, en todo caso, desde la fecha de caducidad de la licencia de obras de derribo si aquélla no se conociese fehacientemente.

5.2.2.11. Jardinería, arbolado y mobiliario urbano.

Se consideran estos elementos como de obligada previsión en cualquier actuación pública o privada, debiéndose cumplir lo establecido en los artículos 6.6 y 6.7 del TÍTULO VI de estas Normas referido a las Condiciones de los Proyectos de Urbanización.

5.2.2.12. Anuncios.

1. Se prohíbe:

a) La colocación de carteles publicitarios en el suelo No Urbanizable que puedan desfigurar el aspecto paisajístico de la zona y en ningún caso se permitirán en suelo de Especial Protección.

Así mismo, se prohibirá cualquier cartel publicitario en las zonas del borde o perimetrales al núcleo o en cualquier otro punto que pueda desfigurar su perfil o «fachada» de borde hacia campo abierto.

b) La fijación directa de carteles publicitarios sobre edificios, muros, vallas y cercas o cualquier otro punto que no sea expresamente autorizado por el Ayuntamiento.

c) La fijación de soportes exteriores o bastidores exentos o luminosos en vallas, calles, plazas, sobre edificios, cornisas o tejados, en jardines o parques públicos, ni en isletas de tráfico.

d) La fijación o pintado exterior de publicidad sobre medianeras de la edificación, aunque fuese circunstancialmente.

e) La publicidad acústica que supere los máximos establecidos en estas Normas.

f) No se permitirán anuncios sobre postes de alumbrado, de tráfico y otros análogos en la vía pública.

2. La publicidad que no reuniese los diferentes requisitos establecidos en estas Normas (Condiciones Generales y Particulares), quedará desde la entrada en vigor de las mismas como «fuera de ordenación» y no podrá renovar su licencia temporal de instalación, sin que esto dé derecho a indemnización, excepto cuando la suspensión se impusiese antes de la fecha de caducidad de la concesión del anunciante. En todo caso cuando se solicitase licencia de obra mayor en un edificio con publicidad fuera de ordenación se exigirá su corrección o podrá imponerse su suspensión simultánea.

3. El Ayuntamiento podrá delimitar los lugares en los que se permita, con carácter exclusivo, la colocación de elementos publicitarios a los fines que considere y condicionar sus dimensiones según su ubicación.

Con fines provisionales y excepcionales como fiestas, ferias, exposiciones, elecciones o manifestaciones, el Ayuntamiento podrá autorizar carteles no comerciales, circunstanciales al tiempo que dure el acontecimiento.

5.2.2.13. Señalización de tráfico.

1. No se permite situar señales adosadas a cualquier edificación, muro, valla o cerca del casco antiguo a menos que se justifique debidamente; justificación que sólo podrá atender a problemas de ancho de vías o dificultades para el paso de vehículos o peatones y de seguridad. Se prohíbe expresamente, en todo caso, en edificaciones catalogadas.

2. En todo caso se adoptará el sistema de señalización que perturbe en menor grado los ambientes y edificios de interés, reduciéndola a la mínima expresión tanto en señalización vertical como – horizontal (pinturas sobre pavimentos) siempre que sea compatible con la legislación sobre seguridad vial.

5.2.2.14. Tendidos y elementos de infraestructuras servicios.

1. Se prohíben los tendidos aéreos o grapados a fachada de cualquiera de los servicios de electricidad y teléfono, debiendo reformarse los existentes para disponerlos bajo tierra según condiciones del Título VI.

A tal efecto se deberían realizar convenios entre las Compañías suministradoras y el Ayuntamiento de modo que se simultaneen las obras precisas de las diversas infraestructuras, a realizar por cuenta de tales Compañías, con avisos previos y recíprocos para su oportuna programación y coordinación.

2. Las Compañías de electricidad, teléfonos, etc. deberán retirar de inmediato los ya enclavados, a instancia del Ayuntamiento, quedando fuera de ordenación a la entrada en vigor de estas Normas, en cualquier caso, aquéllos que sean cruces sobre calles y los enclavados sobre fachadas sin que se haya establecido la correspondiente servidumbre legal y, en cualquier caso, los situados sobre edificaciones catalogadas.

3. Se prohíbe la instalación en fachada, en todo el ámbito del Casco Antiguo y en cualquier edificio catalogado, de cajas de protección o de contadores o elementos similares de la red de energía eléctrica.

5.3. CONDICIONES DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CATALOGADO.

5.3.0. Alcance y contenido.

1. Regulan de forma concreta las actuaciones: tipos de obras, usos y forma de tramitación a que deberán someterse las edificaciones, espacios y elementos afectados por cualquiera de las Categorías y Niveles de protección considerados en el Catálogo.

5.3.0.1. Declaración de utilidad pública. Alcance de la catalogación.

1. La inclusión de cualquier edificio, espacio o elemento en el Catálogo supone su declaración de utilidad pública e interés social.

2. Así mismo, queda exceptuado del régimen general de declaración de estado de ruina de la edificación tal como se regula en el Capítulo 2 del Título IV de estas Normas e igualmente del régimen general de edificación forzosa.

3. También implica la declaración como «fuera de ordenación» automática de todos los elementos superpuestos o adosados a tales edificios (cables, marquesinas, rótulos, muestras, banderines, toldos, palomillas, postes …) que deberán retirarse en el plazo máximo de un año desde la aprobación definitiva de las Normas, pasado el cual podrán ser retirados por el Ayuntamiento con cargo a las compañías, empresas o personas responsables de cada instalación.

4. También obliga a los propietarios de las piezas catalogadas a realizar las obras requeridas en estas Normas de conservación y mantenimiento para garantizar incluso la total seguridad estructural de la misma, así como les confiere el derecho de recibir todas aquellas ayudas económicas y financieras que pudieran disponerse por los órganos de la Administración, en lo que pueda corresponderles en función de lo previsto en tales disposiciones.

5.3.0.2. Protección de la parcela.

Con la edificación se protege a la vez la parcela en la que se ubica y que, en virtud de ello, se considera indivisible.

5.3.1. Patrimonio edificado catalogado.

5.3.1.1. Definición de las categorías de protección de patrimonio edificado.

1. Se consideran los siguientes:

a) Categoría 1.ª: Protección Integral: Afecta a todos aquéllos edificios cuya conservación debe garantizarse de la forma más integra posible.

b) Categoría 2.ª: Protección Ambiental: Afecta a todos aquellos edificios cuya conservación se dirige hacia la del ambiente funcional y físico de la edificación en sí y la del núcleo o conjunto en que está enclavado.

5.3.1.2. Actuaciones permitidas.

1. Determinaciones para la Categoría 1.ª:

A) Respecto de las «Condiciones de Volumen»: En función de los fines perseguidos para esta Categoría sólo se permiten las obras encaminadas básicamente a:

• su restauración estricta,

• la reposición de elementos,

• la actualización de sus instalaciones y servicios.

B) Respecto de las «Condiciones de uso»:

• Se permiten toda clase de usos que no puedan causar daños al edificio o espacio de que se trate o a cualquier elemento integrante de ellos o de los objetos muebles de interés que alberguen, siempre que estén de acuerdo con el carácter de la edificación o espacio correspondiente.

• No obstante lo anterior, se considerarán como usos de carácter prioritario los que tenían originalmente y a continuación aquéllos de carácter dotacional (socio­cultural preferentemente), debiéndose justificar suficientemente porqué no se conserva el uso original.

2. Determinaciones para la Categoría 2.ª:

A) Respecto de las «Condiciones de Volumen» y «Estéticas y Compositivas»

Se permiten todo tipo de obras siempre que se conserven íntegramente los elementos de interés, debiendo tender a la conservación de sus características tipológicas y los aspectos formales más significativos y aparentes de la edificación, manteniendo hacia el espacio público la misma imagen que actualmente tiene, pudiendo eliminar añadidos antiestéticos.

Se permiten obras de ampliación según la edificabilidad máxima que el área de ordenanza en que se encuentre le confiera, debiendo ser respetuosos en los elementos de interés.

B) Respecto de las «Condiciones de Uso»:

Se permite todo tipo de usos que contribuyan al mantenimiento de la edificación siempre que sean acordes con las características y elementos que se conserven.

5.3.2. Patrimonio arqueológico catalogado.

5.3.2.1. Definición de los niveles de protección.

1. Se establecen las siguientes Áreas de Protección según el nivel de ésta:

1. Área de Protección Integral:

Se trata de aquélla en la que se posee suficiente certeza de la existencia de yacimientos o sobre la que ya no existe duda de su existencia o responde en todo caso a una delimitación expresamente aprobada por disposición normativa.

2. Área de Protección Cautelar:

Aquélla en la que se estima alguna probabilidad de existencia de yacimientos o elementos de interés.

La primera es la que se señala expresamente en los planos o la determinada por disposición normativa en ese sentido y la segunda se sobreentiende existente, en cualquier caso, mientras la primera no se señale o en el entorno estimado de su ubicación mientras el ámbito concreto no se defina, estableciéndose un círculo de 100 metros de diámetro si es puntual o una franja de idéntica dimensión todo alrededor del área de que se trate si ocupa una cierta extensión de terreno.

Sin embargo ante la existencia de restos todavía no confirmada, se podría señalar o definir un Área de tipo Cautelar en aquéllos puntos donde se sospeche tal circunstancia mediante un acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento a fin de agilizar las actuaciones de protección.

5.3.2.2. Actuaciones permitidas.

1. Para cualquier elemento concreto o zona incluida en Nivel o Área de Protección Integral no se permite más actuación que la encaminada a la conservación y recuperación integral de la pieza no pudiéndose mover del lugar donde se haya encontrado hasta tanto no lo haya permitido, mediante dictamen, la Consejería de Cultura a través del Servicio Arqueológico Provincial o quien corresponda.

Solo en ese caso y bajo supervisión técnica de esos Servicios o de quien se disponga podrá trasladarse a otro lugar.

2. En cualquier caso, para cualquier actuación se estará a lo que la Consejería de Cultura de La Junta de Andalucía determine en cada situación que se pueda producir, así como de forma general a lo que establece la vigente legislación sobre el Patrimonio Histórico Artístico.

3. No se podrán llevar a cabo trabajos de prospección arqueológica sin la dirección de técnico competente y bajo la homologación de la Administración.

5.3.3. Modificaciones al catálogo.

Cualquier exclusión de un elemento del Catálogo supondrá Modificación de Normas, no así su inclusión, bastando para este caso un acuerdo de Pleno y su notificación a la CPU y a la Consejería de Cultura si es el caso.

5.3.4. Normas de protección urbanística del catálogo.

A los edificios, espacios y elementos incluidos en el Catálogo les será de aplicación lo dispuesto en los siguientes articulas del Reglamento de Disciplina Urbanística:

• Art. 10, 11 y 28 en lo referente al deber de mantenimiento y conservación.

• Art. 29 y 30 en lo referente a la suspensión de obras y deber de reconstrucción.

• Art. 86 y 87 en lo referente a sanciones por derribo o desmontaje y afección al entorno e imagen de lo protegido.

TÍTULO VI: CONDICIONES GENERALES DE LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURAS Y URBANIZACIÓN

6.0. ALCANCE Y CONTENIDO.

1. Regulan de forma general y para la totalidad del término municipal las condiciones técnicas de ejecución que habrá de guardar cualquier obra de urbanización, excepto en aquellos casos en que se especifiquen ciertas determinaciones especiales expresamente.

2. A efectos normativos, en las presentes Normas se distinguen los siguientes tipos de obras o elementos de urbanización:

- Viario.

- Abastecimiento de agua.

- Evacuación de aguas residuales o saneamiento.

- Suministro de energía eléctrica.

- Alumbrado.

- Jardinería y arbolado.

- Mobiliario urbano.

3. Se procurará como norma general disponer todos los servicios urbanos, incluso el teléfono, dentro del espacio definido por las aceras. Esto será obligatorio en todas las áreas de nueva urbanización.

4. Será obligatorio la canalización subterránea de todas las infraestructuras en esas áreas de nueva urbanización y en las ya consolidadas se tenderá a su enterramiento, que será obligatorio en cualquier intervención futura en ellas.

5. Siempre que se cite el núcleo urbano, se refiere al núcleo principal y no al resto de asentamientos dispersos (aún clasificados como suelo urbano) que se consideran dentro del término municipal.

6. En urbanizaciones de nueva ejecución se cumplirán, en cualquier caso, las condiciones expuestas en el Capítulo V de la Norma Básica de Protección Contraincendios NBE­ CPI-82 (Condiciones Urbanísticas), que aunque estén derogadas se entienden de aplicación, a efectos de estas Normas, referente a este Capítulo V exclusivamente y en especial en lo que se refiere a permitir el paso de vehículos de bomberos y disponer de redes y bocas contra incendios.

7. En el recinto del casco antiguo se estará a las Condiciones Generales de Protección del Patrimonio (Título V) de estas Normas.

6.0.1. Condiciones y garantías.

En la documentación de los proyectos habrán de fijarse los plazos y etapas de realización y recepción de las obras y recoger las condiciones y garantías que el Ayuntamiento juzgue necesarias para la perfecta ejecución de las obras, fijándose también que se realizarán a cargo del promotor las pruebas y ensayos técnicos que se estimen convenientes.

6.0.2. Energías alternativas.

Se recomienda y, en los casos que el Ayuntamiento lo considere conveniente se obligará, que los edificios o instalaciones de nueva construcción prevean espacios y condiciones técnicas suficientes para la implantación de instalaciones de energía solar u otra energía alternativa, suficientes para las necesidades domésticas y de servicio propias de la actividad.

6.1. VIARIO: DISEÑO Y PAVIMENTACIÓN.

6.1.1. Tipos de Vías.

1. En cuanto a la urbanización del viario se distinguirán cuatro tipos a tratar:

• carreteras o «vías especiales»

• vías de tráfico mixto (rodado y peatonal)

• vías de tránsito peatonal.

• áreas de aparcamiento.

2. Las carreteras o «vías especiales» se atendrán a su legislación específica y a las determinaciones del órgano competente, sin perjuicio de que el Ayuntamiento pueda actuar en su jurisdicción o bajo convenio o fórmula similar en zonas adyacentes o en las propias.

3. En las zonas ya consolidadas se estará, de forma orientativa o como recomendación y en lo posible, a las condiciones que, en relación al tipo que le pueda corresponder por la entidad de la vía, le puedan ser de aplicación.

En cualquier caso, ya se trate de vías existentes como de nueva creación, se estará a las condiciones particulares que, para determinadas zonas, se expresan en estas Normas o a las que pueda establecer el Ayuntamiento de forma razonada y derivadas de las generales.

4. Será de obligado cumplimiento el Decreto 72/1992 de 5 de Mayo, de la Junta de Andalucía por el que se aprueban las Normas Técnicas para la Accesibilidad y la Eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte de Andalucía.

6.1.2. Determinaciones para las vías de tráfico mixto (rodado y peatonal).

6.1.2.1. Determinaciones sobre sección:

Si no se fijara en estas Normas, de forma expresa y concreta para la vía de que se trate la sección a utilizar, el diseño de las vías de tráfico mixto se atendrá a las siguientes condiciones:

a) Se entiende como calzada la banda destinada a circulación libre de vehículos; es decir sin contar con las bandas destinadas a aparcamientos que, para considerarse computables a efectos de dotación, deberán situarse, pues, de forma independiente a las de calzada.

b) En los instrumentos de ordenación y en los Proyectos de Urbanización se señalarán gráficamente, las bandas de calzada y de aparcamientos, distinguiéndose unas de otras claramente, y, dentro de las últimas, las plazas a contabilizar.

c) El ancho de calzada nunca podrá ser inferior a:

- 6 metros en calles de doble sentido de circulación.

- 4,5 metros en calles de un sólo sentido.

d) Para considerar carriles independientes de circulación deberán tener un ancho mínimo de 3 metros.

e) En cualquier caso no se permiten calles con ancho entre alineaciones exteriores inferior a ocho (8) metros y sólo para vías que puedan considerarse como de «acceso».

Para las de «distribución» la calzada será de seis (6) metros y el ancho entre alineaciones exteriores total de diez (10) metros como mínimo.

En general nunca podrán tener un ancho entre fachadas inferior a la altura máxima edificable ni superior a dos veces y media ésta.

f) Para poder implantar aparcamiento en batería el ancho de calzada habrá de ser como mínimo de seis (6) metros.

g) La calzada no deberá superar las tres cuartas (3/4) partes del ancho de calle.

h) Las aceras no podrán tener su ancho inferior a un metro con veinte centímetros (1,20 m).

i) Cuando las aceras tengan un ancho superior a dos y medio (2’50) metros se preverá la localización de arbolado en línea con separación no superior a ocho (8) metros entre cada elemento. Se pueden ubicar en aceras de ancho menor siempre que se adecue el alcorque para dar un ancho de paso suficiente al peatón, nunca inferior a un (1) metro.

Se prohíbe la instalación junto a bordillos de elementos arbóreos cuya parte frondosa esté comprendida entre setenta y cinco (75) centímetros y dos (2) metros, para asegurar una adecuada visibilidad entre el tráfico rodado y el peatonal.

j) La distancia entre el borde de la calzada y los b culos de luz o señalización será preferentemente de cuarenta y cinco (45) centímetros, debiéndose dejar en cualquier caso un paso libre respecto de fachadas de un (1) metro como mínimo.

En caso de que no fuera posible cumplir ésta última condición se deberá recurrir a ampliar la acera o situar los báculos sobre el cerramiento de parcelas o solucionarlo mediante «brazo mural» en fachada según se trate de edificación retranqueada o apoyada en las alineaciones oficiales respectivamente.

k) Los bordillos de las aceras dispondrán de una altura mínima sobre rasante de quince (15) centímetros.

Todos irán rebajados hasta la rasante de la calzada en todos los vados de los itinerarios peatonales y dispondrán de paramento antideslizante para permitir el paso de personas discapacitadas, coches de niños, carritos, etc.

l) Las plazas de aparcamiento en línea tendrán unas medidas mínimas de dos (2) por cuatro y medio (4,50) metros y las en batería de dos y medio (2,50) por cuatro y medio (4,50) metros.

El tamaño mínimo de las plazas para camiones será de tres (3) por diez (10) metros. En zonas con usos dominantes industrial o terciario deberá reservarse, para camiones, un mínimo del 25% de las plazas previstas.

m) Para el control de la velocidad se recurrirá al diseño del pavimento (superficies rugosas, «claveteadas», etc.) o al trazado y la sección (plazoletas, estrechamientos de sección ...) no estando permitido la utilización de «badenes» ya sean cóncavos o convexos.

6.1.2.2. Determinaciones de trazado.

a) No podrá desarrollarse con pendientes longitudinales superiores al 7%, aunque atendiendo a las condiciones topográficas del lugar, podrá alcanzarse el 12% si estuviera justificado.

Solo para casos extremos y de escasa longitud podrán superarse estos porcentajes, debiendo entonces darle un tratamiento especial antideslizante al pavimento así como disponer un diseño que aumente la seguridad de personas y vehículos.

b) Los radios mínimos en el eje de la calzada serán de ocho (8) metros.

c) Las pendientes hacia los laterales para recogida de aguas no serán inferiores al dos (2) por ciento.

6.1.2.3. Determinaciones para los materiales.

Sin perjuicio de que se fijen condiciones particulares para casos concretos (ambientes a proteger especialmente por ejemplo).

Cualquier vía deberá diseñarse para soportar las cargas y el tráfico que vaya a tener; No obstante se consideran como mínimos los siguientes tratamientos:

a) Para las calzadas:

a.l) Para las calzadas con tratamiento asfáltico se realizarán con la siguiente disposición:

• Terreno compactado al 90% PN.

• Base de 20 cm de zahorra artificial.

• Riego de imprimación.

• Capa intermedia de 4 cm de espesor de aglomerado asfáltico «Tipo III».

• Riego de adherencia.

• Capa de rodadura de 4 cm de espesor de aglomerado asfáltico «Tipo IV».

a.2) Para las calzadas con tratamiento de hormigón:

• terreno compactado al 90% PN.

• base de 15 cm de espesor de arena de río con tamaño máximo de grano de 0,5 cm.

• Losa de 20 cm de espesor de hormigón con resistencia característica de 250 kg/m2 con juntas cada 5 metros.

a.3) Para las calzadas con adoquines de piedra granítica o de hormigón, se podrán realizar bien sobre base de arena o de hormigón, siguiendo en este caso las condiciones que en cada caso prevea el Ayuntamiento.

b) El encintado se realizará con bordillo de piedra natural o con piezas de hormigón.

c) El acerado se ejecutará como mínimo bien con un enlosetado de piezas de cemento comprimido sobre solera de hormigón (H-150) de diez (10) centímetros de espesor o bien mediante una solera de quince (15) centímetros de espesor despiezada según juntas de dimensiones con medidas máximas 4 x 1,50 metros.

Se podrán disponer superficies no enlosadas a base de tierra compactada o ajardinadas, siempre que la anchura de la parte enlosada no sea inferior a un (1) metro.

Para la evacuación de aguas se dispondrán las superficies inclinadas hacia la calzada con una pendiente no inferior al dos (2) por ciento.

6.1.3. Determinaciones de las vías de tránsito peatonal.

6.1.3.1. De diseño.

Su ancho no podrá ser inferior a 5 metros entre alineaciones, pudiéndose llegar a 3 metros entre edificación de vivienda unifamiliar retranqueada respecto de la alineación exterior en pasos que no sean imprescindibles para el acceso a cualquier parcela.

6.1.3.2. Condiciones de circulación.

a) Se permite el paso de bicicletas.

b) Se deberá prever en los casos que sea recomendable la posibilidad de acceso ocasional de automóviles.

6.1.3.3. Condiciones de trazado.

a) Se admiten rampas escalonadas o escalinatas de huella nunca inferior a 0,80 metros, permitiéndose tramos en escalera de huella nunca inferior a 0,28 metros en grupos de 12 escalones como máximo y contrahuellas nunca superiores a los 0,185 metros.

b) Las alineaciones y rasantes definidas en estas Normas se consideran vinculantes.

c) Las pendientes del nivel de acabado del pavimento, para evacuación de las aguas pluviales, se dispondrán hacia el centro de la vía peatonal con pendiente del 2% como mínimo.

6.1.3.4. De materiales.

a) Se permite con carácter mínimo para las vías peatonales el encintado y delimitación de las mismas, mediante piezas de bordillo de hormigón prefabricado, que será obligatorio también en las contrahuellas de peldaños y escalinatas.

b) Para el pavimento se dispondrá de una solera de hormigón de 10 cm de espesor que podrá recubrirse con losetas para exteriores o un tratamiento adecuado de superficie de dicha solera, con una anchura mínima de 2,00 metros, pudiendo tratarse el resto de la vía peatonal con terreno natural compactado.

6.1.4. Áreas de aparcamiento.

6.1.4.1. De diseño y trazado.

a) Se atenderán a las condiciones que para el uso de Garaje-Aparcamiento se establecen en la Norma 8.2.5 en lo que les sea de aplicación, entendiendo que el caso que aquí se observa es el C): «Garaje-Aparcamiento», para uso público o privado al aire libre y el D) en edificio exclusivo subterráneo bajo vía pública.

b) Se deberá reservar un mínimo de una plaza por cada cincuenta (50) o fracción, para coches de minusválidos cuyas dimensiones mínimas serán de cinco (5) por tres con sesenta (3,60) metros.

6.1.4.2. De materiales.

Se atendrán a las condiciones de las vías secundarias pudiéndose realizar también en base a solera de 15 cm de espesor, debidamente tratada para el paso de automóviles y antideslizante, dividida en losas de dimensiones máximas de 5,00 x 5,00 metros.

6.2. ABASTECIMIENTO DE AGUA.

6.2.1. Condiciones de caudal, presión y sanidad.

1. En las previsiones de los proyectos de cálculo el consumo diario medio se ajustará como mínimo y salvo justificación en contrario a lo siguiente:

a) Para áreas residenciales (agua potable para usos domésticos): 200 l/habitante/día, con factor punta de 1,7.

El agua para riegos, piscinas y otros usos se calcularán dentro de las características de la ordenación y se sumará al anteriormente citado.

En cualquier caso, la dotación por habitante y día no será inferior a 250 litros. Entendiendo por agua potable aquélla que cumpla las disposiciones vigentes y esté debidamente depurada (acusando la presencia de cloro libre en la proporción de 0’2 partes por millón).

b) La presión mínima en el punto más desfavorable de la instalación deberá ser de una atmósfera.

c) Para áreas industriales: 0,5 1/sg./Ha, con factor punta de 2,3.

El agua que sea para uso humano dentro de éstas áreas deberá contar las mismas características de potabilidad citadas antes.

2. Será preciso demostrar, por medio de la documentación legal requerida en cada caso, la disponibilidad del caudal suficiente, bien sea procedente de una red municipal o particular existente o de manantial propio.

3. Deberán acompañarse igualmente el análisis químico y bacteriológico de las aguas, así como el certificado de aforo realizado por un organismo oficial en el caso de captación no municipal.

6.2.2. Condiciones de ejecución de la red de abastecimiento de agua.

1. Las conducciones serán subterráneas y seguirán el trazado de la red viaria y de los espacios libres de uso público.

2. La profundidad de las zanjas garantizará la protección de las tuberías de los efectos de tránsito rodado y otras cargas exteriores, preservándolos de las variaciones de la temperatura.

3. La profundidad mínima bajo calzadas será tal que la generatriz superior de la tubería quede a un (1) metro de la superficie y bajo aceras podrá ser de hasta sesenta (60) centímetros; si no pudieran respetarse estos mínimos por la topografía o por cruces con otras infraestructuras, deberán tomarse las medidas de protección especiales necesarias.

4. Las conducciones de agua estarán siempre a nivel superior de las de saneamiento y alcantarillado, con distancias verticales y horizontales no inferiores a un (1) metro.

5. Las acometidas se ejecutarán a costa de los particulares interesados, previa licencia y según modelo del Ayuntamiento.

6. La sección mínima a utilizar en conducciones generales será de 80 milímetros de diámetro.

6.3. SANEAMIENTO Y ALCANTARILLADO.

6.3.1. Condiciones sobre tipo de red y vertido.

1. Las aguas residuales se evacuarán siempre mediante red de alcantarillado (unitaria o separativa, según disponga en cada caso el Ayuntamiento y diseñada con justificación de su capacidad y área servida) para su posterior tratamiento en la o las depuradoras municipales, de forma que cualquier nuevo desarrollo está obligado a conectar a la red general municipal sea cual sea su situación, siendo de parte de los particulares los costos de las obras que sean necesarias para realizar tal conexión. Pudiendo, no obstante, permitirse con carácter excepcional la instalación de otras plantas depuradoras a las que se podrán exigir las condiciones que en cada caso imponga el Ayuntamiento, debiendo quedar claramente especificado el régimen, técnico y económico, del mantenimiento de la misma, que, en principio y mientras no se diga expresamente lo contrario, será a cargo del particular.

2. Se prohíbe expresamente el uso de fosas sépticas, pozos negros o similares en suelo urbano. Fuera de él se estará a lo dispuesto en las Condiciones de Protección Medio Ambiental de estas Normas (Título V, Capítulo 1).

No obstante lo anterior y fuera del núcleo urbano, en los desarrollos de densidad bruta igual o inferior a las 12 viviendas por hectárea podrán evacuarse las aguas pluviales (no las negras) por cuneta lateral a la calzada, con vertido a las vaguadas naturales.

3. Las instalaciones industriales deberán demostrar can los análisis y estudios oportunos la necesidad o no de una depuración previa al vertido en los colectores de uso público, en función de la capacidad del sistema de depuración y de acuerdo a las «Condiciones Generales» antes citadas.

4. Se tomará para el cálculo una velocidad de agua a sección llena de 0,5-0,3 m/seg.

6.3.2. Condiciones de ejecución de la red de saneamiento.

1. Las conducciones serán subterráneas y seguirán el trazado de la red viaria y de los espacios libres de uso público.

2. La profundidad de las zanjas será tal que siempre queden como mínimo a un (1) metro por debajo de las conducciones de agua, garantizándose la protección de las tuberías de los efectos del tránsito rodado y otras cargas exteriores.

La profundidad mínima, sin perjuicio de lo anterior será de 1’50 metros.

3. La sección interior mínima a utilizar en las conducciones generales será de 300 milímetros de diámetro.

4. Los conductos podrán ser de hormigón, fibrocemento o PVC, recibiéndose sobre lecho de hormigón y rellenándose las zanjas con tierras exentas de áridos mayores de 80 mm de diámetro y apisonados como mínimo al 90 Próctor Normal.

En caso de secciones superiores a 600 mm serán de Hormigón armado.

5. Se dispondrán imbornales o sumideros cada 50 metros con una superficie de recogida no mayor a 600 metros cuadrados.

6. Se dispondrán cámaras de descarga automática en cabeceras, con capacidad para 0’50 m3 para las conducciones de 300 mm y de 1 m3 para las restantes.

7. Se dispondrá pozos de registro en cada cambio de dirección o de rasante o pendiente y nunca a distancia superior a 50 metros.

8. Las acometidas se realizarán siempre a pozo de registro, permitiéndose en casos excepcionales la realización de arquetas para tales acometidas, como puede ser para viviendas unifamiliares o en el casco antiguo.

Siempre se dispondrá una arqueta o pozo registrable previo a la conexión de la red de edificio a la red general y en común dentro de la propia parcela o a pie del portal si lo anterior no fuera posible.

9. Las acometidas serán por cuenta del particular interesado previa licencia.

6.4. SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA.

6.4.1. Condiciones de diseño.

1. Las redes de media y alta deben proyectarse hasta los distintos centros de transformación independientes de las redes de distribución en baja tensión.

2. En suelo urbano, apto para urbanizar y zonas pobladas en no urbanizable, las líneas de distribución de baja, media y alta tensión serán siempre subterráneas, salvo imposibilidad o dificultades técnicas que hagan económicamente inviable tal solución, lo cual se justificará suficientemente, procurando entonces que discurran por suelo no urbanizable despoblado y libre rodeando al anterior, fijando la debida servidumbre o expropiando el suelo afectado, y, desde el punto adecuado y mediante los elementos de infraestructura necesarios, llevar en subterráneo el suministro con una línea que si sea viable.

3. Las servidumbres o afecciones deberán ser objeto de la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

6.4.2. Condiciones de ejecución.

1. La profundidad mínima de la instalación de conductores que deberán ir bajo conductos será de 0’60 metros, justificando distancias inferiores que deberán ir convenientemente reforzados.

Siempre se deberá colocar a 10 centímetros una cobertura de aviso y protección en color llamativo.

2. Cuando se utilicen conductores desnudos en redes áreas seguirán las siguientes distancias mínimas de seguridad:

a) A 4 metros del suela, salvo en cruces, justificando la distancia que se adopte.

b) Sobre edificios y tejadas en un plana paralelo a la cubierta a tejada a una distancia de 1,80 metras medidas perpendicularmente a tal plano.

c) Sobre terrazas y balcones a una distancia vertical de 3 metras desde el pavimento de éstos.

d) En fachadas de edificios estarán coma mínimo a 1 metro de ventanas, balcones, terrazas o cualquier hueco y preferentemente en conductas adosados o empotradas.

3. Los centros de transformación deberán localizarse sobre terreno de propiedad privada, y su exterior armonizará con el carácter y edificación de la zona.

4. La ubicación en zonas públicas de las centras de transformación sólo se admitirán en urbanizaciones existentes y aquellos casas en que, por inexistencia de suela a locales las necesidades de la prestación del servicio lo exijan. En este caso, la utilización se realizará en precaria, siendo par cuenta del propietario del centro de transformación todas las abras, modificaciones, traslados, etc. que aconseje la dinámica urbana.

5. Todas las instalaciones eléctricas satisfarán lo establecido en los reglamentos electrotécnicos y normas tecnológicas vigentes, así como la normativa de la compañía suministradora de energía que no se oponga a la aquí establecida.

6.5. ALUMBRADO.

6.5.1. Condiciones generales de diseño.

1. El alumbrado público debe contribuir a crear un ambiente visual nocturna adecuada a la vida ciudadana, sin deteriorar la estética urbana e inclusa potenciándola siempre que sea posible. Sus componentes visibles armonizarán con las características urbanas de la zona y el nivel técnico de la iluminación satisfará los objetivos visuales deseados, cuyos parámetros mínimos se indican a continuación.

2. Deberán cumplirse las siguientes niveles de iluminación:

a) En calles de tránsito rodado importantes (viario principal) = 10 lux.

b) En calles del viario secundario = 8 lux.

c) En calles peatonales = 5 lux.

d) En paseos y espacios libres = 12 lux.

3. Las instalaciones que satisfagan los parámetros establecidos deben realizarse de forma que se logre minimizar sus costos actualizados al momento de su puesta en servicio (inversión más gastos de explotación), y la vida económica prevista en caso de tráfico rodado debe ser superior a 18 años y en caso de tráfico peatonal puede rebajarse a 15 años.

4. Ello exigirá la utilización de equipos de alta calidad: conductores que satisfagan las normas UNE: soportes adecuados protegidos de la corrosión: luminarias cerradas con sistema ópticos que minimicen su envejecimiento; lámparas de alta eficacia, larga vida media y reducida depreciación, etc.

5. En todo caso, la situación de los centros de mando será tal que ocupen un lugar secundario en la escena visual urbana y no ocasionen inconvenientes al ciudadano; ni para transitar ni por la producción de ruidos molestos.

6.5.2. Condiciones de ejecución.

1. Las redes de distribución del alumbrado serán subterráneas, permitiéndose excepcionalmente, cuando se estime de difícil ejecución y se trate de edificaciones adosadas unas a otras y con fachada apoyada en la alineación oficial a vía pública y siempre grapadas a fachadas.

Aéreas sólo se permitirán fuera de núcleo urbano.

2. Su instalación se regirá por la siguientes condiciones:

a) Subterráneas: los conductores se dispondrán a una profundidad mínima de 0,4 metros con sección mínima de 6 mm2. bajo conducto de protección, debidamente reforzado en cruces o zonas de riesgo y señalizado a 10 cm por encima del mismo con una cobertura de aviso y protección de color llamativo.

b) Aéreas: con conductores desnudos independiente de la red de suministro de energía eléctrica, con sección mínima de 10 mm2 y con las medidas de seguridad indicadas para todas las redes de suministro.

c) Sobre fachadas: con dichas medidas de seguridad y con sección mínima de 2,5 mm2.

3. Las columnas y brazos para sopo te de las luminarias será de materiales que resistan adecuadamente las acciones de la intemperie.

Los conductores que discurran por su interior no tendrán empalmes.

En la conexión de las luminarias se emplearán secciones mínimas de 1,5 mm2 en el caso de conducto es aislados de cobre y 2,5 mm2 en el caso de conductores subterráneos.

4. Se emplearán preferentemente lámparas de vapor de sodio (baja o alta presión) o de vapor de mercurio de alta presión.

Tendrán difusores de material resistente antivandálico.

5. La iluminación del casco antiguo y en especial de edificios catalogados en la Primera Categoría (Conservación Integral) deberá adecuarse a las características del edificio y el entorno en que se encuentre.

6.6. ARBOLADO Y JARDINERÍA.

1. En los Proyectos de Obras de Urbanización de iniciativa pública o privada se deberá definir y prever la suficiente dotación de arbolado y jardinería en las aceras y espacios libres, aún cuando su implantación no esté prevista a corto plazo, disponiéndose entonces los adecuados alcorques o reservas de suelo.

2. Las especies vegetales capaces de poderse planta se ajustarán a las autóctonas de la zona, pudiéndose prohibir la plantación de aquéllas que puedan degradar el paisaje y el ambiente urbanos, o puedan suponer peligro por potenciales plagas o enfermedades que afecten especialmente a las anteriores.

Así mismo deberán ser de mantenimiento fácil y económico.

3. El tratamiento de las espacios libres dependerá de su carácter público o privado y de su función, siendo en todo caso obligatoria la plantación de jardinería y de arbolado, de las especies y el porte adecuado, a lo largo de las vías de tránsito, en los estacionamientos de vehículos, en los espacios libres peatonales comprendidos dentro de los terrenos objetos de urbanización.

4. En calles con ancho de acera igual o superior a dos metros deberán plantarse árboles en toda su longitud, pudiéndose disponer en las de ancho inferior si se asegura el paso suficiente para una persona y un carro de minusválido en paralelo.

5. Las distancias entre árboles se corresponderán con su porte y destino, debiéndose acercar a una relación distancia/altura media de 1, o quince metros para los de gran porte y ocho metros para los pequeños como máximo.

En cualquier caso, la disposición del arbolado y su cuantía, así como el tratamiento del suelo se atendrán a criterios municipales

6. En espacios libres ajardinados será obligatorio, salvo causa debidamente justificada, que el setenta y cinco (751) por ciento de la superficie sea horizontal y transitable y que el cincuenta (50%) por ciento de ésta esté pavimentado mediante losa de hormigón tratada debidamente o un enlosado para espacio exterior, con solera igual a la exigida para espacios peatonales.

6.7. MOBILIARIO URBANO.

1. Será obligatorio prever la suficiente dotación de elementos de mobiliario urbano: bancos, papeleras, arbolado ..., u ornato: fuentes, estatuas, parterres, etc., que deberán resolverse de forma sencilla, cuidando su adecuación al entorno, no pudiendo impedir, si se sitúan junto a edificios catalogados, la directa y completa contemplación de éstos.

2. Deberán ser de conservación sencilla y económica, pudiendo, el Ayuntamiento, imponer un modelo determinado.

3. Se dispondrán de forma que no den lugar a la aparición de barreras arquitectónicas.

TÍTULO VII: CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN, HIGIENE Y SEGURIDAD DE LA EDIFICACIÓN

7.0. ALCANCE Y CONTENIDO.

1. Establecen las limitaciones a que ha de sujetarse cualquier edificación en cuanto a dimensiones y condiciones de higiene o seguridad relacionadas con ellas.

2. Se incluyen, así mismo, la definición de los distintos conceptos que conllevan. Cuando no tengan carácter normativo se especificará expresamente.

3. Están supeditadas a las condiciones particulares que para cada caso concreto especifican estas Normas y no eximen del cumplimiento de los requisitos exigidos en las disposiciones y normativas de rango superior de la Administración estatal o autonómica.

4. Ciertos conceptos regulados en este Capítulo se verán complementados con aquéllas determinaciones incluidas en las «Condiciones Generales de Protección Medio­ Ambiental» (Título V).

7.1. CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN DE LA EDIFICACIÓN.

7.1.0. Alcance y contenido.

Son las que sirven para definir el aprovechamiento edificatorio de cada parcela y la forma en que la edificación se sitúa en ella, así como la tipología de ésta.

7.1.1. Condiciones que afectan a las parcelas.

7.1.1.1. Parcela.

Es la superficie de terreno deslindado como unidad predial y registrada.

7.1.1.2. Parcela bruta.

Aquélla existente antes de efectuarse las cesiones de terrenos marcadas en estas Normas.

7.1.1.3. Parcela Neta.

Es la resultante después de efectuar las cesiones tal como se expresa en el punto anterior.

7.1.1.4. Parcela mínima divisible.

1. Aquélla cuyas características la hacen susceptible de poder ser dividida o segregada de acuerdo a las determinaciones que, para cada caso, establecen estas Normas. Se atenderá a datos como su superficie o frentes de fachada a vía pública.

2. Las parcelas que tengan agotada la capacidad de edificar reconocida por estas Normas con la edificación ya existente en ellas serán indivisibles.

7.1.1.5. Parcela mínima edificable.

1. Es aquélla que por su superficie y tamaño de lindero o forma geométrica, según se defina en cada caso, es susceptible de poder edificarse por entenderse útil para ello.

2. La condición de parcela mínima edificable no será de aplicación, en ningún caso, para usos públicos: dotacionales o de infraestructuras.

3. No se podrán conceder licencias en parcelas colindantes con alguna que incumpla la condición de parcela mínima a fin de que se proceda a la oportuna reparcelación o normalización de fincas para convertirla en edificable, a menos que el grado de consolidación existente lo impida justificadamente.

7.1.1.6. Parcela inedificable o no apta para la edificación.

1. Es aquélla que incurre en cualquiera de las siguientes circunstancias:

a) no cumplir las condiciones de «parcela mínima edificable».

b) estar pendiente de la aprobación definitiva de la figura de planeamiento u ordenación que sea necesaria para el desarrollo del área.

c) no estar calificada con un uso edificable.

d) estar incluida en una Unidad de Ejecución o que no se hubiera aprobado el Proyecto de Compensación o Reparcelación si fueran precisos.

e) no haber satisfecho la totalidad de obligaciones de cesión de suelo y urbanización establecidas en estas Normas o en sus instrumentos en su desarrollo, sin perjuicio de los casos en que se admita expresamente la simultaneidad de las obras de urbanización y de edificación.

f) estar fuera de las alineaciones oficiales o la porción que lo esté.

g) no tener señaladas alineaciones y rasantes.

h) no disponer de frente y acceso directo a vía o espacio público o de alguno de los siguientes servicios: abastecimiento de aguas, evacuación de aguas residuales o suministro de energía eléctrica y en los niveles que marcan estas Normas.

i) no tener pavimentada la calzada ni encintado de aceras en todas las vías a que dé frente, excepto las que estén incluidas en el ámbito de cualquier Unidad de Ejecución ajena a la parcela de que se trate.

7.1.1.7. Agregación y Segregación de parcelas.

1. Se entiende por tales la anexión de unas parcelas con otras o la división en varias de una parcela original respectivamente.

2. Se atenderá a la establecida en estas Normas para las casas de «parcelación», «reparcelación» y «normalización de fincas».

7.1.1.8. Linderos.

Se entiende con carácter general la denominación de linderas como las limites de una parcela con otras parcelas a con cualquier espacio público (calle, plaza, …). Podrán referirse tanto a las parcelas existentes como a las resultantes de cualquier actuación urbanística.

7.1.1.9. Alineación Oficial.

Son las líneas que se fijan como tales en los documentos de estas Normas o de aquéllos que las desarrollen.

Pueden ser exteriores a interiores.

7.1.1.10. Alineación oficial exterior.

Son las que fijan el límite de la parcela edificable neta con los espacios libres públicos, como vías, calles, plazas, etc.

7.1.1.11. Alineación oficial interior.

Son las que fijan el límite de la edificación con los espacios libres a guardar en el interior de una manzana.

7.1.1.12. Línea de edificación.

Es la que delimita la superficie ocupada.

7.1.1.13. Parcela fuera de alineación.

Aquélla en que la alineación oficial corta la superficie de la finca delimitada por los linderos actuales.

7.1.1.14. Rasantes Oficiales.

1. Son los perfiles longitudinales de las vías, calles o plazas que se fijan en estas Normas o que se fijen en aquéllos documentos que las desarrollan. En estas Normas se definen por la cota, generalmente, en encuentros o cruces de vías y en aquéllos puntos que se consideran significativos.

2. En todo caso, su modificación sólo responderá a un reajuste o adaptación forzada por la configuración del terreno y estará suficientemente justificada por las razones técnicas del trazado, así como en ningún caso se deberá dejar el acceso a alguna edificación por debajo del nivel de la acera, ni tampoco suponer un aumento de la altura máxima edificable o una variación sustancial respecto de fincas colindantes, elevando o bajando el nivel de la edificación respecto de ellas.

7.1.1.15. Solar.

1. Es la parcela situada en suelo clasificado por estas Normas como Urbano y apto para la edificación según las condiciones establecidas en el apartado 7.1.1.5 y será susceptible de ser edificada una vez concedida la oportuna licencia, sin perjuicio del cumplimiento, si es el caso, de las condiciones previstas en el artículo 40 del Reglamento de Gestión Urbanística referentes a la ejecución simultánea de las obras de urbanización y edificación.

7.1.2. Condiciones que afectan a la edificación.

7.1.2.1. Edificabilidad.

1. Es el parámetro que define la cantidad de edificación permitida en un determinado ámbito de suelo.

2. En estas Normas se establece mediante la aplicación simultánea de las diversas condiciones de volumen que se determinan para cada caso (ocupación máxima, altura máxima, patios mínimos, etc.) o por el cociente entre la «superficie construida máxima» posible y la superficie bruta o neta de parcela o del ámbito que se considere.

3. En su medición se atenderá a los conceptos de los que depende su definición, como son los de: edificabilidad bruta o neta.

7.1.2.2. Altura de la edificación.

1. Es la distancia vertical desde la rasante de la acera o del terreno natural o rectificado, en contacto con la edificación, a la cara inferior del forjado horizontal que forma el techo de la última planta o, si -no existiera forjado, hasta la línea inferior de encuentro del plano inclinado de cubierta con la fachada.

2. Para la medición de las alturas máximas se establecen dos tipos de unidades: por número de plantas y por distancia vertical. Cuando las Ordenanzas señalan ambos tipos, habrán de cumplirse los dos.

3. Cuando se expresa el número de plantas se entiende incluida tanto la baja como las altas y el ático.

4. Para determinar la altura de un edificio en caso de edificación entre medianeras se cumplirán las siguientes condiciones:

a) La altura se tomará por la vertical que pasa por el punto medio de la línea de fachada; debiendo hacerse esta medición en tramos de veinte (20) metros de longitud como máximo, sin perjuicio de lo que se expresa en el apartado siguiente.

En caso de contar con fachadas a varias calles se procederá para cada una de ellas de forma independiente, siguiendo los criterios establecidos en este artículo.

b) Si la rasante de la calle a que dé frente cualquier fachada del edificio originase en algún punto de la misma una diferencia de cota de más de un metro por encima o por debajo del que corresponde al punto medio de fachada a considerar, la altura del edificio se determinará dividiendo la fachada en tantas partes como sea preciso para no sobrepasar dicha medida, escalonándose la edificación.

c) En cualquier caso, nunca se podrá superar el número de plantas máximo permitido en cualquier punto de la fachada con las tolerancias establecidas.

d) En manzanas con frente a dos calles paralelas de distinta cota se tomará en cada una de las fachadas la cota de altura máxima permitida que corresponda en ambas, trazándose una línea recta horizontal desde la de nivel superior y otra línea, también recta, con una inclinación de 45.º desde la inferior.

En el punto de encuentro de ambas líneas, o en el punto equidistante respecto de ambas fachadas si éste se situase a menor distancia que aquél respecto de la fachada de mayor cota, se situará el fondo máximo hasta el cual podrá llevarse la edificación correspondiente a la calle de mayor cota, sin que en ningún caso este fondo supere la mitad de la anchura de la manzana o doce (12) metros como máximo, pero permitiéndose, en todo caso; un fondo de seis (6) metros. A partir de ese punto y si fuera posible seguir ocupando más fondo de parcela la edificación se escalonará siguiendo el criterio de medición de alturas establecido para las fachadas.

Esta regla será de aplicación tanto en el caso de que la parcela no llegue hasta la calle de cota inferior como en el de que presente frente a ambas calles a efectos de determinar el fondo máximo de la edificación que traiga la altura correspondiente a la calle de cota superior.

Si las fachadas opuestas no fueran paralelas se aplicará dicha regla de igual forma, debiendo atender no obstante a una solución global de la manzana.

Si la forma del solar fuera irregular se aplicará a tantas secciones como fuere necesario para definir completamente el fondo máximo que se pretende regular.

e) En parcelas con fachadas en esquina respecto de dos calles en las que se permiten alturas diferentes, la altura mayor permitida de entre ellas podrá continuarse en la calle con menor altura máxima permitida en un frente no superior a siete (7) metros. Si el fondo edificado respecto de la calle de mayor altura permitida supera los siete (7) metros, éste no podrá manifestarse en la fachada de la calle de menor altura máxima, debiendo retranquearse un mínimo de tres (3) metros.

f) En ningún caso se permitirá que, por aplicación de las reglas anteriores o por alteración de los perfiles del terreno, pueda darse lugar a cuerpos de edificación lindantes con fondos de parcela con altura superior a la máxima permitida en fachadas a menos de una distancia de tres (3) metros de éstos.

5. En el caso de edificación exenta la altura máxima deberá cumplirse en cualquier punto de sus fachadas y respecto de la cota del acerado o del terreno en dicho punto.

6. Las condiciones de altura máxima serán de aplicación igualmente en los patios de manzana.

7. Por encima de la altura definida como máxima sólo se permite la construcción de los elementos de cubierta, caja de escalera, depósitos, chimeneas y similares, integrándolos dentro de la estructura estética del edificio, pudiéndose disponer bajo cubierta piezas no vivideras o cámaras si carecen de posibilidades de uso o están destinadas a depósitos u otras instalaciones generales del edificio, de acuerdo a las condiciones que imponen estas Normas en este Capítulo y en las particulares de cada uso.

8. En caso de cubierta inclinada su pendiente no excederá en ningún caso de cuarenta (40) grados sexagesimales, ni podrá dar lugar a alturas superiores en su remate o cumbrera a tres y medio (3’50) metros respecto de la altura máxima permitida.

7.1.2.3. Altura de pisos.

Es la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos.

7.1.2.4. Altura libre de pisos.

Es la distancia desde la cara superior del pavimento a la inferior del techo de la planta correspondiente (considerando como tal también los falsos techos).

7.1.2.5. Sótano y semisótano.

1. Se considerará como sótano la totalidad o parte de planta cuyo techo se encuentra, en todos sus puntos, por debajo de la rasante de la acera o del terreno en contacto con la edificación.

2. Se considerará semisótano la planta de la edificación que tiene parte de su altura por debajo de la rasante de la acera o del terreno, en contacto con la edificación a considerar.

El pavimento de los semisótanos no podrá estar a una diferencia de cota mayor de un metro y cuarenta centímetros (1’40 m) por debajo de la rasante a considerar.

3. En caso de presentar fachada a varias calles se tomará como referencia para la consideración del carácter o nivel de la planta a considerar la línea equidistante o bisectriz de los frentes de fachada a considerar.

4. La altura libre mínima en sótano y semisótano habrá de ser de dos metros veinte centímetros (2’20 m) siempre que no se destinen a usos que requieran mayor altura, según las Condiciones Generales de Usos.

7.1.2.6. Planta baja.

1. Es la planta inferior del edificio cuyo piso está al nivel de la rasante de la acera o terreno a considerar o por encima de ésta o dentro de las tolerancias que respecto de ella se establecen en estas Normas para cada caso particular o de la planta considerada como sótano o semisótano, según sea el caso.

2. Nunca podrá estar a una cota superior en uno y medio (1,50) metros respecto de la rasante de la acera o terrena inmediato.

7.1.2.7. Portal.

1. Es el local que se desarrolla entre la puerta de entrada al edificio y las escaleras o ascensores si las hubiera.

2. El portal tendrá, desde el hueco de entrada hasta la escalera principal un ancho mínimo de dos metros (2 m).

7.1.2.8. Planta alta.

Cualquiera de las situadas sobre la que se considera coma baja.

7.1.2.9. Ático.

1. A efectos de estas Normas se entiende por ático el espacio constituida por piezas vivideras situado bajo cubierta inclinada.

7.1.2.10. Superficie ocupada (ocupación).

1. Es la comprendida dentro de las límites definidos por la proyección vertical sobre un plano horizontal de las líneas externas de toda la construcción, incluso las vuelos cerradas si no son a vía pública. Podrá regularse, de igual forma, la ocupación bajo rasante.

2. La ocupación es el parámetro que define la relación entre la superficie ocupada y la superficie de la parcela neta o bruta según se disponga.

7.1.2.11. Superficie construida.

1. Es la comprendida entre los límites exteriores de la construcción en planta.

2. La superficie total construida se referirá a la resultante de la suma de las superficies construidas de todas las plantas sobre rasante y la porción de las que, teniendo la consideración de semisótano, sobrepasen con su cara superior de forjado de techo una altura superior a un metro cuarenta centímetros (1,40 m) respecto de la rasante a considerar, a excepción, en este último caso, de los que se destinen a garajes o almacenes al servicio directo de viviendas.

3. En el cómputo para su medición se considerará el 50% de la superficie de balcones o terrazas y demás superficies cubiertas no cerradas (porches o plantas diáfanas) o cerradas sólo por dos lados como máximo; en el resto de los casos (con tres lados cerrados) se considerarán al 100%.

4. Los áticos o superficies abuhardilladas computarán en la superficie que tenga una altura entre cota de pavimento y cara inferior de plano de cubierta superior a dos (2) metros.

7.1.2.12. Superficie útil.

Es la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de sus cerramientos con: el exterior, otras viviendas o locales de uso común o de otro uso dentro del edificio o con otros edificios.

Queda excluida la superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores, por los elementos estructurales, por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien (100) centímetros cuadrados, así como las terrazas, los balcones, los tendederos, etc.

7.1.2.13. Tipologías edificatorias.

A efectos de esta Normas se distinguen las siguientes tipologías de edificación:

a) Edificación aislada: Es aquélla que está separada totalmente de otras construcciones o linderos por espacios libres.

b) Edificación agrupada: es aquélla que está unida a otras edificaciones por alguno de sus linderos o líneas de edificación.

Se consideran dos casos: «pareadas» y «entre medianeras»:

b.1) Edificación pareada: es aquélla en la que únicamente son dos las edificaciones unidas por su lindero común y forman entre ambas un conjunto aislado de otros.

b.2) Edificación entre medianeras: es aquélla en la que cada edificación se halla unida a otras por una o más de sus linderos formando un conjunto compacto de edificación.

7.1.2.14. Espacios libres.

1. Con la denominación «espacios libres» se designan, en general, cualquiera de aquéllos espacios no ocupados por la edificación (calles, plazas, parques y jardines, patios, etc.)

2. En los espacios libres interiores de parcela no se permitirá, en ningún punto, una variación de la cota del terreno rectificado, respecto de la cota del terreno natural, mayor de uno y medio (1,50) metros por encima o por debajo de éste.

7.1.2.15. Patio.

1. Se considerará así todo espacio libre no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios.

2. También será considerado como patio cualquier espacio no edificado al interior de las alineaciones exteriores cuyo perímetro esté rodeado por la edificación en una dimensión superior a las dos terceras partes (2/3) de su longitud total.

3. Se distinguen los siguientes tipos:

a) Patio de parcela: es el situado dentro de la parcela edificable neta. Se diferenciarán dos casos: los cerrados y los abiertos.

a.1. Los cerrados están rodeados en su totalidad por edificación o parte por linderos colindantes.

a.2. Los abiertos son los que cuentan con una embocadura abierta en toda la altura del patio a espacio público o patio de manzana.

b) Patio de manzana: sólo se considerarán así los definidos desde estas Normas o por las figuras de planeamiento y ordenación en su desarrollo. tratándose de un conjunto de patios de parcela que forman un único espacio libre.

c) Patio inglés: es el situado en fachada con su suelo por debajo de la rasante de acera o terreno.

4. Por su régimen de propiedad se distinguen también los patios mancomunados que responden a alguna de las anteriores situaciones.

5. Queda expresamente prohibido cualquier tipo de patinillo de ventilación, debiéndose recurrir, y sólo para aquéllos locales en que se permite tales sistemas, al de «shunt» o ventilación mecánica debidamente protegidos e higienizados.

7.1.2.16. Medición de la altura de patios.

1. Se medirá desde la cota de piso de la pieza o local más baja que tenga hueco de luz o ventilación al mismo hasta la coronación del más alto de los paramentos de la edificación a la que sirva. Si alguno de los lados se tratara de una parcela colindante, se tomará siempre para éste la máxima altura edificable en la zona que le corresponda incrementada en un metro cincuenta centímetros (1’50 m) o a realmente edificada si fuere superior.

2. No obstante, el nivel de piso de los patios podrá situarse como máximo hasta una cota superior a un (1) metro por encima de cualquiera de los locales en contacto con él desde los que abran huecos.

7.1.2.17. Condiciones de los patios en caso de rehabilitación.

En caso de obras de rehabilitación, que atiendan estrictamente a la definición que para dicho tipo de obras se da en estas Normas, se permite el incumplimiento de las dimensiones mínimas de patio en aquéllos existentes que se conserven para las piezas y locales que den a él, sin perjuicio de las mínimas condiciones de seguridad e higiene que sean exigibles.

7.1.2.18. Patio de parcela cerrado.

1. En caso de apoyarse en algún lindero colindante, éste se considerará como fachada interior a todos los efectos.

2. Cumplirán las siguientes condiciones dimensionales:

a) La planta tendrá una forma tal que podrá inscribirse en ella un círculo de diámetro no inferior a tres (3) metros o un tercio (1/3) de la altura máxima edificada contabilizando el paramento más alto que lo delimite.

b) La dimensión mínima de sus lados, en cualquier caso, será de tres (3) metros, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones de luces ·rectas mínimas exigidas para piezas habitables en cada uno de ellas.

c) para las dimensiones anteriormente exigidas se tendrá en cuenta la ·envolvente de la proyección de todos los voladizos (abiertos o cerrados) existentes en el conjunto de todas las plantas y se cumplirán en cualquier nivel de altura.

7.1.2.19. Patio de parcela abierto.

1. Sin perjuicio de lo que establezcan expresamente las normativa particular de una zona cumplirán las siguientes condiciones:

a) las dimensiones entre paramentos laterales de fachada de la edificación de que se trate cumplirán las distancias mínimas exigidas para patios de parcela cerrados, así como los de luces rectas para los huecos existentes en ellos.

b) la embocadura, en cualquier caso, nunca podrá ser inferior a tres (3) metros o a un tercio (1/3) de la altura del patio.

2. No se permiten en ningún caso la instalación de tendederos al aire libre en patios abiertos a espacio públicos.

7.1.2.20. Patio de manzana.

1. Cumplirán las siguientes condiciones dimensionales:

a) La dimensión mínima no podrá ser inferior a vez y media (1,5) la altura máxima de coronación de la edificación, sin perjuicio de las que vengan ya señaladas en estas Normas.

b) las posibles embocaduras constituidas por testeros de edificación cumplirán en cualquier caso las condiciones de patio de parcela.

2. La mancomunidad se deberá establecer expresamente mediante escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad y constituyendo un derecho real de servidumbre sobre los solares o inmuebles, cumpliendo las condiciones fijadas para los patios mancomunados.

7.1.2.21. Patio mancomunado.

1. Es aquél sujeto a un acto previo de mancomunidad.

2. La mancomunidad de patios sólo se consiente ajustándose a las siguientes condiciones:

a) La mancomunidad de patios que sirvan para completar la dimensión de patio mínimo habrá de establecerse constituyendo, mediante escritura pública, un derecho real de servidumbre sobre los solares e inscribirse en el Registro de la Propiedad con respecto a ambas fincas y con la condición de no poderse cancelar sin la autorización del Ayuntamiento. Tal inscripción deberá presentarse como condición para la licencia de primera ocupación.

b) No se podrá, en ningún caso, cancelar esta servidumbre sin autorización del Ayuntamiento, ni en tanto subsista algunas de las edificaciones cuyos patios requieran este complemento para conservar sus dimensiones mínimas.

c) Se permite la separación de los patios mancomunados con cerramiento de hasta un total de dos metros de altura a contar desde la rasante del más alto, no superando de forma ciega más de un (1) metro. Dicho cerramiento en su parte no ciega podrá ser del tipo que elijan los propietarios mancomunados. En cualquier hueco hacia tales patios se cumplirán las condiciones de luces rectas.

7.1.2.22. Patio inglés.

1. Es el patio en fachada (exterior o interior) con el suelo por debajo de la rasante de la acera o terreno en contacto con él.

2. Nunca podrán situarse en alineaciones a calle, ni en aquellas zonas en que se prohíba expresamente.

3. Deberán estar convenientemente protegidos con cerramientos o petos adecuados.

4. Cumplirán siempre las condiciones de patios de parcela cerrados y los de luces rectas.

7.1.2.23. Cubrición de patios.

Salvo prohibición expresa en normativa particular de uso o zona, se permite la cubrición de los patios de parcela y únicamente con claraboyas y lucernarios traslúcidos, siempre que estos elementos dejen un espacio perimetral desprovisto de cualquier tipo de cierre entre los muros del patio y el elemento de cubrición que permita una superficie mínima de ventilación superior al veinte por ciento (20%) de la superficie del patio.

7.1.2.24. Retranqueos.

1. Es el ancho de la franja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de edificación. Se podrá fijar también a los restantes linderos de la parcela.

2. Se establecen las siguientes condiciones:

a) nunca un retranqueo servirá para sobrepasar la altura máxima permitida.

b) En los casos en que se establezca retranqueos obligatorios no podrá ocuparse dicha franja de terreno con ninguna construcción (excepto piscinas), incluidos los vuelos y los subterráneos sea cual sea su destino. Tampoco se permiten construcciones secundarias o muros de altura superior a un (1) metro.

c) Solo se permitirá el retranqueo de la alineación oficial cuando así se establezca expresamente.

d) Cualquier paramento o muro retranqueado respecto de linderos en que se vaya a abrir huecos deberá cumplir los mínimos de luces rectas.

7.1.2.25. Salientes y vuelos.

1. Son todos aquéllos cuerpos de edificación o elementos adosados a ella que sobresalgan de la línea de edificación.

2. Se considera, en primer lugar, dos tipos: abiertos y cerrados

a) dentro de los cerrados se consideran aquéllos de edificación constituidos por cualquier tipo de paramento que los cierre totalmente o en el grado que para cada caso concreto se considere.

b) dentro de los abiertos se consideran los siguientes:

▪ balcones abiertos

▪ aleros, cornisas y líneas de impostas

▪ portadas, cierras, escaparates y vitrinas.

▪ marquesinas

▪ toldos

▪ banderines

▪ muestras

3. Se atenderá a lo dispuesto para cada caso en las condiciones particulares que se establecen en estas Normas, incluyéndosela normalmente su tratamiento dentro de las «Condiciones de Estética y Composición».

7.1.2.26. Cuerpos construidos volados cerrados y abiertos.

1. No se permitirá sobresalir de la alineación oficial más que los vuelos que se fijan en estas Normas.

2. No podrán sobresalir de un plano vertical trazado por la intersección de la medianera con la fachada que forme con éstas un ángulo de 45.º.

3. Los cuerpos volados de edificación, tanto los cerrados como los abiertos, deberán estar en su punto más bajo a una altura mínima de la rasante de la acera de tres (3) metros excepto en aquéllos casos donde se establezca algo en contrario respecto de esa altura.

4. Excepto cuando se establezca algo en contrario en las condiciones particulares, se permitirán tanto a calles como a patios de parcela o manzana, vuelos abiertos y cerrados con un vuelo máximo de un (1) metro y nunca mayor de un décimo (1/10) del ancho de calle a que dé frente la edificación o la del patio de manzana, en la dirección que se mide el vuelo o en cualquier otra si fuera menor, ni a menos de cincuenta (50) centímetros de la vertical del bordillo.

5. Los retranqueos no podrán ser ocupados por tales vuelos.

6. Las dimensiones mínimas de patios deberán ser cumplidas por los vuelos de balcones o cuerpos cerrados que se dispongan en ellos.

7.1.2.27. Aleros, cornisas y líneas de impostas.

Además de lo que les sea de aplicación respecto de lo anteriormente expresado, se atendrán a lo dispuesto para balcones si se sitúan sobre plantas bajas, no debiendo nunca las líneas de impostas superar los treinta (30) centímetros.

7.1.2.28. Portadas, cierros, escaparates y zócalos.

1. Las jambas de portadas y huecos podrán sobresalir de la alineación un máximo de un décimo (1/10) del ancho de la acera, sin exceder de diez (10) centímetros.

2. Las puertas de acceso a edificios, si se hace con apertura hacia el exterior, jamás deberán sobresalir respecto de la alineación oficial a calle, disponiéndose, pues, en el interior de zaguanes o porches, cuya embocadura deberá cumplir las condiciones de huecos establecidas en estas Normas.

3. Las rejas en planta baja o alta no tendrán un vuelo superior al quinto (1/5) del ancho de la acera y no excederán en ningún caso de veinte (20) centímetros.

4. Las vitrinas, escaparates y zócalos no sobrepasarán la línea de fachada en más de cinco (5) centímetros.

7.1.2.29. Marquesinas.

1. Son los cuerpos fijos de edificación o adosados a ella que avanzan respecto de la línea de edificación para protección superior de huecos sin poder ser «pisable» su superficie superior.

2. Se deberá atener a las siguientes condiciones generales:

a) La altura de cualquiera de ellas en su punto más bajo no será inferior a dos metros ochenta centímetros (2’80 m) respecto de la rasante de la acera, si no hay alguna norma particular que establezca algo contrario.

b) No volarán más de un (1) metro.

c) No afectarán al arbolado existente.

d) No se concederán licencias para su instalación (ya sea en planta baja o alta y para el uso de que se trate) mientras no se unifiquen forma, tamaño, colores y sistema par un mismo edificio, buscando un conjunto unitario y agradable.

3. A efectos de la licencia se considerarán como una obra menor y la solicitará el propietario o comunidad de propietarios describiendo en la solicitud los extremos anteriores y compromiso firme de cumplir las condiciones al respecto.

7.1.2.30 Toldos.

1. Son elementos fijos o móviles de lona u otro tejido que avanzan respecto de la línea de edificación sobre un hueco de fachada.

2. Se ajustarán a las condiciones dispuestas para marquesinas excepto en cuanto a alturas, no permitiéndose que los toldos extendidos queden a menos de dos metros veinte centímetros (2,20 m) de la rasante de la acera en ninguno de sus puntos.

7.1.2.31. Muestras.

1. Son los anuncios o carteles paralelos al plano de fachada. Atenderán a las siguientes condiciones generales:

a) Su saliente máximo será de 10 cm.

b) Quedan prohibidos los anuncios en tela.

c) En el caso de anuncios luminosos - si se permitieran- se deberá, así mismo, presentar documento acreditativo de la conformidad de propietarios o inquilinos de locales con huecos situados a menos de tres (3) metros o de diez (10) metros si estuvieran enfrentados a él, con el fin de obtener la correspondiente licencia.

7.1.2.32. Banderines.

1. Son los anuncios o carteles perpendiculares al plano de fachada.

2. Se atenderá a las siguientes condiciones generales:

a) En cualquier punto la altura mínima sobre la rasante de la acera será de dos metros con cincuenta centímetros (2’50 m).

b) Su saliente máximo será igual que el fijado para balcones.

c) Su altura máxima será de noventa (90) centímetros, sin sobrepasar en ningún caso la cara inferior del forjado de techo de la planta baja y en plantas superiores sólo se podrá colocar a la altura de los antepechos.

d) Los luminosos cumplirán además las condiciones impuestas para las muestras.

7.1.2.33. Antenas.

Se obliga a la instalación de antena colectiva de televisión en las edificaciones destinadas a vivienda colectiva, debiéndose ubicar en el lugar que menor impacto visual resulte para el entorno.

7.2. CONDICIONES GENERALES DE HIGIENE EN LA EDIFICACIÓN.

7.2.0. Alcance y contenido.

1. Son las condiciones que se establecen para garantizar la salubridad en la utilización por las personas de lo edificado.

2. En caso de obras de rehabilitación en edificios catalogados las normas que siguen a continuación podrán no seguirse estrictamente, siempre de forma suficientemente justificada y según estime el Ayuntamiento para cada caso concreto y sólo en orden a permitir el más correcto tratamiento para la conservación o respeto al edificio.

7.2.1. Ventilación.

1. Es la capacidad de renovar el aire de una pieza haciendo penetrar aire del exterior.

2. Puede ser:

a) Natural: cuando se produce mediante huecos abiertos a fachadas exteriores o interiores o a planos de cubierta y dispone de superficie de huecos practicables de al menos el doceavo (1/12) de la superficie de la pieza o local.

b) Forzada o indirecta: cuando se produce mediante Sistemas artificiales de ventilación forzada u otros medios mecánicos.

3. Sin perjuicio de las condiciones especificas que se impongan en las normas de ciertos usos, cualquier local deberá tener garantizada una renovación mínima de un volumen por hora.

4. En caso de ventilación artificial deberá presentarse proyecto técnico detallado para aprobación por el Ayuntamiento, están sometidos a licencia de obras y a comprobación municipal antes de su puesta en funcionamiento.

5. Cualquier pieza donde se produzca combustión o gases (incluso cocinas) dispondrán de conductos independientes para su eliminación, no pudiéndose comunicar nunca con otros conductos de ventilación.

7.2.2. Iluminación.

1. Puede ser:

7.3 Natural: cuando el procedimiento de alumbrado es por luz solar.

7.4. Artificial: cuando el medio utilizado es el alumbrado eléctrico.

2. Para cada uso se cumplirán los mínimos niveles de iluminación que estén establecidos por la normativa correspondiente de ámbito Estatal o Autonómico.

7.2.3. Luces rectas.

1. Es la distancia entre cualquier punto de hueco de fachada (exterior o interior) y el cuerpo de fachada, muro o lindero enfrentado con él más próximo.

2. Su medición se hará en la perpendicular al paramento exterior donde se sitúe el hueco (en su cara externa) y desde el punto más desfavorable del ancho de éste hasta la cara externa del paramento o lindero a considerar.

3. Cumplirán, cualquiera que sea el caso, las distancias exigidas para patio cerrado de parcela.

7.2.4. Pieza exterior.

Es aquélla que dispone de huecos de ventilación e iluminación que cumplan alguna de las siguientes condiciones:

a) Dar a un espacio libre de carácter público.

b) Dar a un espacio libre de carácter privado que cumpla las condiciones específicas de la zona en que se encuentre según estas Normas.

c) Dar a un patio cerrado o abierto que cumpla las normas correspondientes a patio.

d) Cumplir las condiciones de superficie de hueco y superficie de ventilación correspondiente a cada uso.

7.2.5. Pieza interior.

Es aquélla sin huecos o que contando con éstos no cumplen las condiciones arriba indicadas.

7.2.6. Pieza habitable.

1. Pieza habitable es aquélla que se dedica a una permanencia continuada de las personas, para estancia, reposo o trabajo y, por tanto, todas las que no sean vestíbulo, pasillo, aseo, despensa, ropero, trastero, depósito y aparcamiento o similares.

2. Toda pieza para considerarse como habitable deberá cumplir alguna de las condiciones de «pieza exterior» a excepción de que se dedique a usos que deban o puedan desarrollarse en piezas consideradas como interiores y siempre que cuenten con las debidas instalaciones de iluminación, ventilación y/o acondicionamiento de aire.

3. Exceptuando el uso vivienda, para el que se dan condiciones concretas, las piezas habitables de cualquier edificación habrán de cumplir las que se establecen a continuación en este apartado, siendo, no obstante, de prioritario cumplimiento las establecidas por normativas de rango superior (Administración Estatal o Autonómica), pasando entonces las que aquí se expresan a considerarse como complementarias de ellas en lo que éstas no contemplen:

a) Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa por medio de huecos de superficie total no inferior a un octavo (1/8) de la que tenga la planta de local, permitiendo dependencias unidas por medio de embocaduras de comunicación siempre que el fondo total, contado a partir del hueco, no exceda de diez (10) metros y la anchura de embocadura sea superior a dos (2) metros.

b) La altura libre mínima de una pieza habitable no podrá ser nunca inferior a dos metros y medio (2’50 m) en cualquier planta que estén ubicadas.

c) La altura libre mínima de piezas locales para uso o con acceso al público será de tres (3) metros.

Sin perjuicio de lo que exija la normativa sectorial de la actividad de que se trate.

d) Todas las piezas habitables destinadas a estancia y descanso dispondrán de los medios necesarios que permitan su oscurecimiento total de forma temporal.

7.3. CONDICIONES GENERALES DE SEGURIDAD DE LA EDIFICACIÓN.

7.3.0. Alcance y contenido.

1. Son las que se imponen con el propósito de obtener una mejor protección de las personas en su utilización de lo edificado.

2. Sin perjuicio de lo que se señala en los apartados siguientes se estará en todo a lo establecido en las Normas Siguientes:

▪ Norma Básica de la Edificación NBS -CPI-91 Condiciones de Protección contra incendios en los edificios (R.D. 279/1991, de 14 de marzo).

▪ Normas Técnicas para la accesibilidad y eliminación de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte en Andalucía (D. 72/1992, de 5 de mayo).

▪ Reglamento General de Policía de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (R.D. 2816/82, de 27 de agosto).

▪ Normativa sectorial del uso de que se trate.

7.3.1. Acceso a los edificios.

1. A toda edificación deberá accederse desde espacio público, aunque sea atravesando un espacio libre privado pero directamente comunicado con uno público con un mínimo de cinco (5) metros de anchura cualquiera de ellas, permitiendo siempre el acceso de vehículos de urgencia (ambulancias o bomberos) hasta lugares que faciliten la labor de éstos y dentro de los edificios los pasos comunes deberán permitir el transporte de una persona en camilla.

2. La puerta de entrada desde el espacio exterior tendrá un ancho no inferior a un metro treinta centímetros (1,30 m) excepto para viviendas unifamiliares.

El espacio de portal o zaguán desde el hueco en fachada de la puerta hasta el arranque de escalera tendrá una anchura mínima de dos (2) metros.

3. Las puertas de acceso a edificios si se hace con apertura hacia el exterior jamás deberán sobresalir respecto de la alineación oficial a calle, disponiéndose, pues en el interior de zaguanes o porches, remetidas respecto de tal alineación cuya embocadura deberá cumplir las condiciones de huecos establecidas en estas Normas.

7.3.2. Escaleras.

1. La anchura útil de las escaleras de utilización por el público en general (se incluyen las de edificios de vivienda colectiva) será como mínimo de un (1) metro en cualquier punto y en las interiores de vivienda o locales de uso estrictamente privado será de ochenta (80) centímetros.

Las primeras no podrán tener rellanos partidos, desarrollos helicoidales o peldaños compensados. Para la segundas se podría construir como mejor convenga al usuario, sin perjuicio del cumplimiento de la Normativa de Vivienda de Protección Oficial para las que así se gestionen.

2. La altura máxima de tabica de dieciocho (18) centímetros y la anchura de huella será mayor a veintiocho (28) centímetros.

3. En escaleras de forma general se admite luz y ventilación cenital mediante lucernarios siempre que éstos tengan una superficie en planta superior a dos tercios (2/3) de la que tenga la caja de escaleras y se disponga en la escalera un hueco central de dimensión mínima en toda su altura de ochenta (80) centímetros.

7.3.3. Prevención a las caídas.

1. Todo hueco de ventana, balcón, terraza o similar, accesible por personas, abierto directamente al exterior a una altura respecto del suelo superior a cincuenta (50) centímetros deberán contar con un antepecho de altura no inferior a un (1) metro.

2. Tales protecciones, se resolverán de forma que no tengan ningún hueco de dimensión superior a doce (12) centímetros ni ranuras a la altura de suelo superiores a cinco (5) centímetros, ni elementos decorativos que faciliten escalar el antepecho o barandilla.

3. Las escaleras contarán con antepechos o con barandillas de altura no inferior a noventa (90) centímetros y los elementos verticales que puedan constituir tales protecciones cumplirán la condición de distancia entre ellos expresada en el punto anterior.

7.3.4. Prevención contra incendios.

1. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior en lo que les afecta, las construcciones deberán cumplir las condiciones que se imponen en la Norma Básica de la Edificación: Condiciones de Protección Contra Incendios NBE-CPI-91 o norma que la sustituya.

2. En cualquier caso se estará a las condiciones que el Ayuntamiento imponga en cada caso y que sean más restrictivas que las anteriores.

3. Los locales de uso no residencial que se sitúen en edificios con uso predominante residencial no podrán comunicarse con las viviendas, caja de escaleras o portal si no es a través de un vestíbulo con puerta de separación resistente al fuego durante noventa (90) minutos.

7.3.5. Prevención contra el rayo.

Cuando existan riesgos de accidentes por rayo deberá disponerse una instalación de pararrayos que nunca podrá suponer peligro de radioactividad.

7.3.6. Actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas.

1. Se estará siempre al cumplimiento del Reglamento que los regula y disposiciones complementarias o a las que las sustituya, además de aquéllas que el Ayuntamiento considere oportuno en cada caso.

2. Cuando una instalación pueda alcanzar a juicio del Ayuntamiento unas condiciones insuficientes de seguridad para sí misma o para su entorno, aquél podrá imponer medidas correctoras que la sitúen por debajo de los límites máximos admisibles, pudiendo ordenar mientras ello no se cumpla la suspensión de la actividad.

TÍTULO VIII: CONDICIONES GENERALES DE USO

8.0. ALCANCE Y CONTENIDO.

Regulan de forma general, y para la totalidad del término municipal, las condiciones que tanto para el suelo como para la edificación han de cumplir los distintos usos que puedan implantarse y desarrollarse según el tipo de actividad de que se trate.

8.1. CONDICIONES GENERALES.

8.1.1. Situaciones.

1. Se diferencian en primer lugar los usos globales y los pormenorizados:

◦ globales: son aquellos usos que se definen como tales en un ámbito determinado remitido a un instrumento de ordenación, pudiendo establecerse como tales tanto uno definido expresamente para cada ámbito como cualquiera de los definidos como tipos en este Título VIII.

Debiendo considerar que fijado un tipo como global todos los integrados dentro de él como subtipos se entienden también permitidos en el ámbito de que se trate, siempre que no se definan como prohibidos expresamente.

◦ pormenorizados: son aquellos usos concretos en que puede subdividirse cada uso global que se establezca en cada ámbito remitido a un instrumento de ordenación. A efectos de estas Normas se organizarán según los tipos y subtipos o categorías que se indican en este Título VIII.

2. Por otro lado, hay que considerar si los usos globales y pormenorizados se establecen como permitidos o prohibidos y dentro de los permitidos pueden aparecer en las siguientes situaciones:

▪ dominante: aquel que debe prevalecer en cuantía sobre los demás en el ámbito de que se trate. Las Normas pueden fijar un porcentaje o una cantidad determinada que han de cumplir, bien los que se establezcan como dominantes o bien los restantes usos permitidos.

▪ exclusivo: solo se permite tal uso en la zona, parcela o edificación de que se trate.

▪ compatible: se admiten varios en la misma zona, parcela o edificación, ya sea porque se considera así desde estas Normas o en virtud de alguna disposición general o autorización concreta que lo determine, a las que se remiten estas Normas.

▪ condicionado: aquel cuya implantación es posible con ciertas condiciones particulares, restrictivas en mayor o menor grado respecto de las Generales que se establecen en este Título VIII.

▪ complementario: aquel cuya implantación viene obligada o permitida por estas Normas o por una disposición legal.

A estos efectos y mientras no se diga lo contrario, los usos Dotacionales, Parques y Jardines e Infraestructurales, se entienden como complementarios para cualquier actuación o ámbito de ordenación señalado en estas Normas, aunque no se indique expresamente en las fichas de características.

3. En caso de ubicarse varios usos en una misma parcela o edificación sus superficies o números de empleados a efectos de dotaciones se sumarán cumpliendo siempre las más restrictivas.

8.1.2. Control del establecimiento de uso.

1. Si bien en principio no es preciso definir el uso de la edificación para la que se solicite licencia de obras, el Ayuntamiento podrá exigirlo, en cualquier caso, para la concesión de la misma si así lo considerara conveniente, pudiendo ser causa de denegación de dicha concesión el no hacerlo de forma expresa ante tal requerimiento.

2. En cualquier caso, para la concesión de la licencia de primera ocupación o de apertura será preciso la definición completa de la actividad a desarrollar en la edificación o pieza de que se trate.

3. En caso de viviendas siempre será obligatorio su definición desde el primer momento con el proyecto técnico.

4. En caso de que no se definiera en primera instancia, la licencia de obras que se conceda no eximirá del cumplimiento de cualquiera de las condiciones que sean exigibles al uso que posteriormente pretenda establecerse.

Bajo esta fórmula, la licencia de apertura solo se podrá conceder mediante la correspondiente solicitud expresa de tal licencia en la que se definirá la actividad a desarrollar, sin perjuicio de la licencia de obras que haya de solicitarse para las obras de adaptación que sean necesarias.

5. Dentro de la exigencia de definir el uso de la construcción se definirán tanto los usos de los espacios edificados como de los libres y dentro de los primeros de todas las piezas de que se componga, indicando expresamente las zonas de carga y descarga y las de aparcamiento, con referencia concreta al número de plazas, si se previeran tales dotaciones.

En aquéllos casos que así lo determine el Ayuntamiento deberá indicarse el uso de las piezas o edificaciones situadas en el entorno que aquél entienda preciso para valorar la compatibilidad del nuevo uso con los existentes.

8.1.3. Condiciones Generales de las actividades e instalaciones.

1. Deberán cumplirse las disposiciones legales vigentes de rango estatal o autonómicos que sean de aplicación para cada actividad o instalación, especialmente en materia de seguridad personal, medios de evacuación y medidas de seguridad contra incendios, justificándose en la documentación que se presente el cumplimiento total de toda la normativa que en tales sentidos les sea de aplicación.

2. Tales normas deberán cumplirse incluso en instalaciones sobre edificios existentes que habrá de adaptarse obligatoriamente, y en todo, a las mismas, aunque siempre respetando el entorno en el que se ubique la edificación.

3. Sólo en el caso de edificios catalogados y en todo lo que afecte a elementos concretos de interés singular podrán no cumplirse estrictamente esas normas sectoriales, adoptando entonces otras medidas complementarias de seguridad (restricción de capacidad de público, señalizaciones preventivas …)

8.2. CONDICIONES DE CADA UNO DE LOS TIPOS Y SUBTIPOS DE USOS.

Se consideran los siguientes tipos de usos:

1. Almacén.

2. Comercial.

3. Dotacional.

4. Estaciones de servicio.

5. Garaje-aparcamiento.

6. Hotelero.

7. Industrial.

8. Infraestructuras.

9. Oficinas.

10. Parques y jardines.

11. Rurales.

12. Vivienda.

A continuación se definen las características de cada uno de ellos y de los subtipos que dentro de ellos se diferencian.

8.2.1. Almacenes.

8.2.1.1 Definición.

Se denomina almacén a todo local destinado al acopio de materiales exclusivamente o con usos complementarios de venta o de actividad industrial que ocupan una porción pequeña de la superficie.

8.2.1.2. Clasificación.

1. Se distinguen las siguientes categorías:

A) Almacenes situados en planta baja de edificios compatibles con vivienda u otros usos no industriales, o en interiores de parcela, en edificación secundaria.

B) Almacenes en edificio exclusivo compatibles con vivienda.

C) Almacenes que, por el tipo de mercancías almacenadas o el método de conservación, no compatibles con vivienda precisan ubicarse en zona de uso específico de almacenes o industrias.

D) Almacenes especiales que por el tipo de mercancías almacenadas o método de conservación precisan ubicarse en áreas alejadas de núcleos urbanos residenciales.

2. A efectos de distinguir la compatibilidad o no de las actividades de almacén con las viviendas se estará a las condiciones que en tal sentido se establecen para el uso industrial.

8.2.1.3. Condiciones.

Se estará a lo dispuesto para los usos Industrial y Comercial en lo que les fuesen de aplicación por similitud del tipo de actividad.

8.2.1.4. Aparcamiento.

Se reservará una plaza de aparcamiento (20 m2) por cada 100 m2 de almacén en los tipos B, C, y D. procurando realizar la carga y descarga en propia parcela.

8.2.2. Comercial.

8.2.2.1 Definición.

Es el uso que corresponde a locales de servicio al público, destinados exclusivamente a la compra-venta o permuta de mercancías y servicios de toda clase no asimilables a los incluidos en el uso de oficinas.

8.2.2.2. Clasificación.

Se contemplan las siguientes categorías:

A) Comercio minorista o con sistema de venta tradicional incluso pequeños autoservicios.

B) Agrupación Comercial: formada por un conjunto de locales independientes entre sí, dispuestos en torno a un espacio común de paso y pertenecientes a la Categoría A, que incluso pueden contener locales destinados a otros usos (dotacionales, talleres artesanales u oficinas), compatibles entre sí en cualquier caso.

C) Comercio mayorista o grandes autoservicios y supermercados (pueden englobar instalaciones de la Categoría B).

8.2.2.3. Condiciones.

Las diversas categorías de locales cumplirán las disposiciones vigentes que sean de aplicación en la materia de que se trate.

Subsidiariamente se establecen las siguientes:

1. Se permiten almacenes y locales de servicio en sótano y semisótanos no pudiendo ser independientes del local inmediatamente superior y siempre con acceso de éste directamente a la vía pública y unidos por escaleras.

2. En el caso de que en el edificio exista uso de viviendas deberán disponer éstas de accesos y escaleras independiente.

3. Los locales comerciales y sus almacenes no podrán comunicarse con las viviendas, caja de escalera ni portal si no es a través de una habitación o paso intermedio, compuerta a salida que cumpla la Norma NBE-CPI-91.

4. La altura libre mínima de los locales comerciales será de 3 metros excepto cuando se especifique en la Ordenanza de cada zona algo en contrario.

No se permiten entreplantas.

5. Las escaleras de servicio al público en los locales comerciales, tendrán un ancho mínimo de un metro con veinte centímetros (1,20 m), sin perjuicio del cumplimiento de su normativa sectorial y de la NBE-CPI-91.

6. Las instalaciones de la Categoría 8 deberán contar con pasos públicos de ancho no inferior a cuatro (4) metros.

7. Los locales comerciales dispondrán de un aseo (retrete y lavabo), como mínimo, para aquéllos de superficie inferior a 25 m² de superficie útil, debiendo establecerse uno para cada sexo, hasta 150 1 m² o fracción más y, en cualquier caso, un equipo de dos aseos independientes por cada 10 empleados o fracción.

En los menores de 15 m² será suficiente con que dispongan de un aseo afecto al local a una distancia inferior a los 10 metros.

No tendrán nunca comunicación directa con el local de venta ni a vía pública, debiendo disponerse un vestíbulo de separación al resto del local.

En las agrupaciones de locales independientes se podrán disponer aseos comunes que cumplirán las condiciones anteriores para el conjunto de locales proyectados, sin perjuicio de que la totalidad de los locales o parte de ellos puedan disponer de aseos propios.

8. Las condiciones constructivas de la edificación serán de características tales que no permitan llegar al exterior ruidos y vibraciones cuyos niveles se determina en esta Norma (Título V: Capítulo 1).

9. Serán exigibles las instalaciones necesarias para garantizar al vecindario y viandantes la supresión de molestias, olores, humos, vibraciones, etc.

8.2.2.4. Aparcamiento.

La dotación de aparcamiento mínima será la siguiente según la categoría de la instalación:

Categoría A: una plaza por cada 100 m² o fracción de superficie de local o por cada 8 empleados. Se procurará disponer la carga y descarga en propia parcela.

Categoría B: iguales condiciones que en la A. El Ayuntamiento podrá exigir, según los casos, aparcamientos para público expresamente a razón de una plaza por cada 50 m² de espacio destinado a venta o exposición al público, así como que la carga y descarga se realice en propia parcela. Lo que será obligatorio si se sobrepasan los 1.500 m² de superficie de venta o exposición al público.

Categoría C: una plaza por cada 100 m² o fracción de superficie de local o por cada 8 empleados y otra para el público por cada 50 m² de espacio destinado a venta o exposición al público.

La carga y descarga se realizará en propia parcela y contará como mínimo con una plaza destinada a ello por cada 500 m² o fracción de superficie del local.

8.2.3. Dotacional.

8.2.3.1. Definición.

1. Corresponde a los edificios e instalaciones destinados a las diversas dotaciones o equipamientos al servicio de la población, ya sean de uso y dominio público como privado.

2. Así pues se incluyen en este uso los siguientes:

• asistencial.

• socio-cultural.

• deportivo.

• educativo.

• religioso.

• salas de reunión y espectáculos (incluye, entre otras, instalaciones de ocio y esparcimiento, como discotecas).

• sanitario.

• servicios de la Administración.

8.2.3.2. Condiciones.

Les serán de aplicación las disposiciones vigentes en cada materia y aquéllas contempladas en otros usos que por asimilación puedan afectarles, ajustándose a las condiciones particulares de volumen, estética y usos que correspondan a la zona donde se ubiquen.

En todo caso, y mientras la normativa sectorial no marque otras condiciones distintas, se estará a las siguientes:

a) la altura libre en cualquier planta será como mínimo de tres (3) metros.

b) Se dispondrá como mínimo de un aseo para hombres y otro para mujeres, sin perjuicio de disponer los habilitados para minusválidos que la legislación vigente en la materia establezca para cada tipo de instalación y en todo caso uno.

8.2.4. Aparcamientos.

Sin perjuicio de lo que exijan las disposiciones vigentes en cada materia se reservará una plaza de aparcamiento por cada cincuenta (50) m² de edificación u ocho (8) personas de capacidad (entre público y empleados) del local o instalación.

No obstante, para el caso de discotecas u otros lugares de reunión similares, caracterizados por una gran afluencia de público y potencialmente molestos para el vecindario, el Ayuntamiento podrá imponer las condiciones que crea más convenientes de forma razonada, incluso más restrictivas que las anteriores, debiendo cumplirse en cualquier caso los mínimos anteriormente referidos.

Así mismo, cuando se trate de instalaciones en el casco el Ayuntamiento podrá eximir del cumplimiento de dicha norma para evitar impactos negativos en el mismo o ser causa, incluso, de denegación de la autorización en caso de no poderse resolver satisfactoriamente.

8.2.5. Estaciones de servicio.

8.2.5.1. Definición.

Sin perjuicio de lo establecido en la legislación para suministro y venta de carburantes y combustibles ·liquidas y de la oportuna concesión se entiende por tal la instalación destinada, exclusivamente, al suministro de carburantes, gas-oil, lubricantes o productos similares.

8.2.5.2. Condiciones.

En caso de coexistir con otros usos complementarios: garajes, talleres, cafeterías, comercios, etc., la autorización para su implantación habrá de atender íntegramente a las condiciones particulares que sean exigibles para éstos –atendiendo especialmente a la dotación de aparcamientos de cada uso, siendo exigible el total de todos ellos– , además de a las disposiciones legales vigentes que fueran de aplicación a la propia estación de servicio.

8.2.6. Garaje-aparcamiento.

8.2.6.1. Definición.

1. Se denomina «Garaje-Aparcamiento» a todo lugar destinado a la estancia de vehículos de cualquier clase. Se consideran incluidos, dentro de esta definición, los servicios públicos de transporte, los lugares anexos de paso, espera o estancia de vehículos, así como los depósitos para la venta de coches que cumplirán, además, las condiciones del uso «Comercial» en la parte que corresponda.

8.2.6.2. Clasificación.

Se dividen en las siguientes categorías:

A) Garaje-Aparcamiento anexo a vivienda para utilización exclusiva de los usuarios de la vivienda.

B) Garaje-Aparcamiento en patios de manzana y espacios libres privados.

C) Garaje-Aparcamiento para uso público al aire libre.

D) Garaje-Aparcamiento en edificio exclusivo.

Los depósitos de vehículos usados para desguace o procedentes de él sólo se admitirán en los puntos que expresamente indique el Ayuntamiento, cumpliendo las prescripciones dictadas en estas normas para los vertederos.

8.2.6.3. Condiciones.

1. Generales: La instalación de garajes, aparcamientos y locales para el servicio del automóvil deberán sujetarse a las prescripciones de las presentes

Normas además de a las prescripciones generales vigentes en la materia.

2. Localización: Se estará a lo siguiente:

A) El Ayuntamiento podrá denegar su instalación en aquéllas fincas que estén situadas en vías que, por su tránsito o características urbanísticas singulares así lo aconsejen, salvo que se adopten las medidas correctoras oportunas mediante las condiciones que cada caso requiera. El hecho de denegar la instalación de garaje-aparcamiento, si fuese obligatoria, no relevará a los propietarios de suplir estas instalaciones en lugar y forma adecuados.

B) Se autoriza la mancomunidad de garajes­ aparcamientos.

C) Podrán destinarse a este uso sólo las plantas bajas, semisótanos y sótanos en cualquier tipo de edificación, mientras no se determine –en estas mismas Normas– algo en contrario para algún caso y ordenanza concretos.

Se permite, a este fin, la utilización de los espacios libres de parcela, siempre que sea para uso propio y que no se trate de espacios considerados como patios de manzana en cuyo caso se necesitará permiso expreso del Ayuntamiento y suponiendo una ocupación máxima del 50% de la superficie total.

En los espacios libres –públicos o privados– que se destinen a aparcamiento en superficie no se autorizarán más obras e instalaciones que las de pavimentación, procurándose compatibilizarlo con arbolado y jardinería.

3. Accesos: Se estará a lo siguiente:

a) Se prohíbe el acceso directo desde las vías interurbanas, excepto cuando la parcela no tenga acceso desde otra vía.

b) El ancho del acceso será de 3 m. como mínimo.

c) Las rampas rectas no sobrepasarán una pendiente del 16% y las rampas en curva del 12%, medida por la línea media. Su anchura mínima será de 3 metros, con el sobreancho necesario en las curvas y su radio de curvatura, medido también en el eje, será superior a 6 metros.

Se deberá disponer un espacio de espera horizontal inmediato a su acceso desde la vía pública, ubicado siempre dentro de parcela y con una longitud no inferior a 4,50 metros, debiendo ampliarse para garajes de vehículos grandes, camiones, etc. en lo que se estime necesario. En caso de vivienda unifamiliar y en las zonas de suelo urbano en que así lo indique la ordenanza este espacio podrá tener una inclinación máxima del 6% o eliminarse si así lo permite expresamente el Ayuntamiento.

d) El vado en la acera no supondrá una interrupción brusca o resalto en el plano del pavimento, debiendo solucionarse además el acuerdo de la rampa y el plano de acera dentro de la parcela y nunca en la acera.

4. Plazas de aparcamiento: Se entiende por plaza de aparcamiento un espacio mínimo de 2,20 por 5,00 metros en línea y de 2,50 por 4,50 en batería a 60/90.º. Sin embargo, el número de coches en el interior de los garajes-aparcamientos no podrá exceder el correspondiente a 20 metros cuadrados por coche, considerada la superficie útil total de plazas y zonas de circulación.

5. Altura: En garajes-aparcamientos se fija una altura libre mínima de 2’20 metros en cualquier punto.

6. Escaleras: Las escaleras tendrán un ancho mínimo de un (1) metro.

7. Construcción: Cumplirán las condiciones vigentes sobre protección de incendios.

8. Ventilación: La ventilación de los garajes podrá ser natural o artificial.

a) La ventilación natural se entiende que es aquélla constituida por huecos o chimeneas con superficie no inferior a 1/50 de la superficie del garaje, existiendo un conducto vertical al menos en cada cuadrado de 20 metros de lado en que pueda dividirse el local de forma imaginaria.

b) La ventilación forzada deberá garantizar un mínimo de 6 renovaciones por hora del volumen de los locales y de forma que se produzca un barrido completo de los mismos, disponiendo las bocas de respiración a razón de dos bocas como mínimo por cada cuadrado de 15 metros de lado en que puede dividirse el local de forma imaginaria.

Los extractores serán instalados en los puntos bajos del local, acoplados a todas o a las precisas chimeneas de ventilación, y también distantes de las tomas de aire situadas en los lugares más próximos al techo del local, a fin de conseguir el debido tiro.

El mando de los extractores se situará en el exterior del recinto del garaje, o en una cabina resistente al fuego y de fácil acceso.

En cualquiera de los casos será necesaria la instalación de aparatos detectores de CO.

Los patios y chimeneas de ventilación de garajes estarán destinados exclusivamente a este fin, construidos con elementos resistentes al fuego y sobrepasando dos (2) metros.

La altura de cubiertas visitables y un (1) metro la altura máxima edificada y a 4 metros de los huecos de fincas colindantes.

9. Iluminación: Se estará a lo siguiente:

a) La iluminación artificial se realizará sólo mediante lámparas eléctricas, y las instalaciones de energía y alumbrado responderán a las disposiciones vigentes sobre la materia. El Ayuntamiento podrá exigir la instalación de alumbrado supletorio.

b) Cuando haya que utilizarse otro tipo de iluminación se requerirá una autorización especial del Ayuntamiento.

10. Aparcamientos en solares no edificados: Con carácter transitorio se permitirá la ocupación para aparcamiento de solares no edificados.

El carácter transitorio de los mismos exige tan sólo una urbanización mínima consistente en la explanación del solar perfectamente compactada y en correcto estado de uso y conservación.

El régimen será el de dominio privado de uso público, lo que al suponer una limitación del derecho de propiedad se considera como servidumbre impuesta y reglada según la Ley de Expropiación vigente.

8.2.7. Hotelero.

8.2.7.1. Definición.

Es el uso que corresponde a aquéllos edificios de servicio al público que se destinan al alojamiento temporal como tal actividad empresarial.

8.2.7.2. Condiciones.

Los locales cumplirán las disposiciones legales vigentes en la materia en lo referente a esta actividad, teniendo en cuenta las de vivienda como subsidiarias.

Se permiten las actividades complementarias (restaurantes, tiendas, piscina, garaje, etc., que deberán cumplir las condiciones de uso concretas que les son de aplicación.

8.2.7.3 Aparcamiento.

Se reservará una plaza de aparcamiento (20 m2) por cada tres habitaciones, además de las propias de usos complementarios.

8.2.8. Industrial.

8.2.8.1 Definición.

A efectos de estas ordenanzas se define como Uso Industrial el correspondiente a los establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecuten para la obtención y transformación de primera materia, así como su preparación para posteriores transformaciones, incluso el envasado, reparación y distribución, y los talleres de automóviles.

8.2.8.2. Clasificación.

1. Se distinguen las siguientes categorías:

A) Industria compatible con vivienda y situada en planta baja.

B) Industria compatible con vivienda: contigua o no a ésta (dentro de la misma parcela o no), en edificio exclusivo.

C) Industria incompatible con vivienda en zona industrial urbana.

D) Industrias especiales que por sus características precisan ubicarse alejadas del núcleo urbano.

E) Talleres del automóvil.

Para que una actividad industrial pueda ser compatible en el mismo edificio con usos residenciales deberá cumplir como mínimo las siguientes condiciones:

a) Se estará, en cualquier caso, al cumplimiento estricto de las condiciones y medidas correctoras que imponga en cada caso la Comisión de Clasificación de Actividades de la AMA.

b) Se cumplirán las condiciones que sean de aplicación en virtud de la NBE-CPI-91.

c) No se utilizarán productos inflamables para la limpieza de la maquinaria o para cualquier otra operación; así mismo las materias primas estarán exentas de materias volátiles inflamables, tóxicas o molestas, sin perjuicio todo ello de lo que la citada Comisión, en su dictamen, pueda autorizar de forma expresa.

d) No se podrán realizar operaciones que precisen la fusión de metales o procesos electrolíticos que puedan desprender gases, vapores, humos o polvo salvo que éstos sean recogidos y expulsados al exterior mediante chimeneas de características reglamentarias tras la eliminación de su posible toxicidad.

e) La insonorización de los locales de la actividad será tal que fuera de ellos y en el lugar más afectado por el ruido originado por ella, el nivel de ruido deberá cumplir los niveles que se establecen en el art. 5.5.5 de estas Normas.

f) Así mismo, la instalación de la maquinaria será de forma que no origine vibraciones que se transmitan a otros locales o a las viviendas, estando a lo señalado en el mismo artículo citado anteriormente.

g) Deberán instalarse las debidas arquetas separadoras de fangos y grasas previas a la conexión a la red general de alcantarillado que deberán ser registrables.

8.2.8.3. Condiciones constructivas.

Cumplirán las que fijen las disposiciones vigentes sobre la materia y las que establezcan en el apartado siguiente.

1. Accesos: A ser posible no podrán tener acceso directo desde las vías interurbanas.

2. Dimensiones y condiciones de los locales:

A) La superficie que ocupa una industria a efecto de estas condiciones de uso, viene fijada por la suma de superficies de todos los locales y espacios destinados a esta actividad.

Se computará la superficie de las oficinas, zona de exposición y venta, si éstas tienen acceso independiente de los locales destinados a trabajo industrial, bien directo desde el exterior o a través de un vestíbulo de distribución.

B) Se exige la iluminación y ventilación natural o artificial. En el primer caso, los huecos de luz y ventilación deberán tener una superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta del local. En el segundo caso, se exigirá la presentación de los proyectos detallados de las instalaciones de iluminación y acondicionamiento, quedando estas instalaciones sometidas a revisión antes de la apertura del local y en cualquier momento posterior.

C) Se exige un volumen mínimo de 10 metros cúbicos por empleado.

3. Aseos: Dispondrán de aseos independientes para los dos sexos, a razón de un retrete, un urinario, un lavabo y una ducha por cada grupo de 20 obreros o fracción de 200 m² útiles o fracción.

4. Escaleras: Las de circulación general cumplirán las condiciones de las de vivienda, con un ancho mínimo de 1 metro y las de público 1’20 m.

5. Construcción: Todos los paramentos interiores así como los pavimentos, serán impermeables y lisos. Los materiales que constituyan la edificación deberán ser incombustibles y las estructuras resistentes al fuego y de características tales que al exterior no permitan llegar ruidos ni vibraciones, cuyos niveles se determinan en las Condiciones Generales de Protección Medio Ambiental (Título V).

6. Energía eléctrica:

A) Las instalaciones de fuerza y alumbrado de los establecimientos industriales cumplirán con las reglamentaciones vigentes.

B) Los motores y las máquinas, así como toda la instalación, deberán montarse bajo la dirección de un técnico legalmente competente, previo proyecto técnico debidamente tramitado y aprobado.

Cumplirán los requisitos necesarios para la seguridad del personal, y además, los que sean precisos acústica y térmicamente, a fin de no originar molestias.

La instalación de calderas y recipientes a presión estará sujeta a las disposiciones vigentes.

No se permitirá debajo de vivienda los aparatos de producción de acetileno empleados en las instalaciones de soldadura oxiacetilénica.

7. Aparcamiento: Se reservará una plaza de aparcamiento por cada 150 m² útiles o fracción de instalación.

8. Talleres del automóvil (Tipo E): Además de las condiciones establecidas en las presentes Ordenanzas y disposiciones legales vigentes que le fueran de aplicación, cumplirán a las siguientes:

A) No causarán molestias a los vecinos y viandantes y se ajustarán a lo establecido en la Ordenanza sobre Ruidos y Tráfico.

B) Dispondrán, dentro del local o parcela, de una plaza de aparcamiento por cada 20 metros cuadrados de taller.

C) En los locales de servicio de lavado y engrase que formen parte de edificios de viviendas, la potencia instalada no excederá de 35 CV. En los restantes no excederá de 60 cv y en edificios exclusivos para uso del automóvil no existirá limitación. Dispondrán de una plaza de aparcamiento por cada 5 cv de potencia instalada o una cada 100 metros cuadrados.

8.2.9. Infraestructuras.

8.2.9.1. Definición.

Corresponde a toda utilización de la edificación, suelo y subsuelo por la implantación de las infraestructuras básicas o redes de servicio –de carácter público o privado– como son las siguientes:

◦ Red Viaria y Transportes.

◦ Servicios:

• Abastecimientos de agua.

• Saneamiento.

• Energía eléctrica.

• Alumbrado.

• Telecomunicación.

• Tratamiento de residuos.

8.2.9.2. Condiciones.

Para cada una se estará a su normativa sectorial de aplicación y a las «Condiciones Generales de Obras de Urbanización» de estas Normas (Título VI).

8.2.10. Oficinas.

8.2.10.1 Definición.

Corresponde a las actividades que se dirigen, como función principal, a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información o similares ya sean de carácter público como privado.

8.2.10.2. Clasificación.

Se distinguen las siguientes categorías:

A) Despachos profesionales anejos a la vivienda del titular.

B) Locales de oficinas en plantas bajas o altas de edificios compartidos con uso de viviendas.

C) Edificios de uso exclusivo de oficinas.

D) Oficinas como uso compatibles de usos distintos a viviendas.

8.2.10.3. Condiciones Generales.

Serán las mismas establecidas para el uso Comercial con las siguientes particularidades:

a) La categoría A se regirá por las condiciones del uso de Vivienda.

b) Para la instalación de la categoría 8 en edificios con accesos comunes con las viviendas se precisará el permiso expreso de la comunidad de propietarios.

c) No se permiten en semisótanos o sótanos si no es como locales indisolublemente ligados a la planta baja con acceso directo o inmediato a huecos a vía pública y cumpliendo las debidas condiciones de iluminación y ventilación.

8.2.11. Parques y jardines.

8.2.11.1. Definición.

Corresponde a aquéllos espacios libres que no sean considerados como viario exclusivamente y destinados en parte fundamental a plantaciones de arbolado y jardinería, admitiendo diversos tratamientos del suelo y cuyo objeto es garantizar la salubridad y reposo de la población, la protección y aislamiento entre zonas que lo requieran y la obtención de mejores condiciones ambientales.

8.2.11.2. Condiciones.

1. Todo espacio destinado a este uso deberá urbanizarse de acuerdo a lo regulado en las Condiciones Generales de Obras de Urbanización de estas Normas (TÍTULO VI).

2. Se podrán destinar en parte de sus superficies, siempre que no vaya en detrimento de la dotación de espacios libres para paseo y descanso, a instalaciones deportivas y áreas de juego de niños.

3. Se podrán instalar los elementos de mobiliario adecuados: Kioscos, bancos, pérgolas, etc. Siempre que no superen una altura superior a cuatro y medio metros (4’50 m) en total (una planta) y con una ocupación máxima del cinco por ciento (5%) de su superficie.

8.2.12. Rurales.

8.2.12.1. Definición.

Corresponden a toda actividad relacionada con la utilización o explotación del medio natural.

8.2.12.2. Condiciones.

1. A efectos de estas Normas se desarrollan en el Título IX dentro del Suelo No Urbanizable, entendiéndose propios de esta clase de suelo, sin perjuicio de que ciertos de esos usos y en ciertos niveles puedan desarrollarse de forma continuada o transitoria en ·suelo urbano o suelo apto para urbanizar, según establezca expresamente en cada área estas Normas, el planeamiento en su desarrollo o, caso por caso, el Ayuntamiento, mediante informe razonado, de acuerdo siempre a la normativa sectorial y de salubridad aplicable en cada caso.

2. Les será de aplicación la legislación agraria, así como las condiciones establecidas en estas Normas relativas al uso de almacén, comercial, industrial, infraestructuras y de viviendas que, cuando se trate de suelo no urbanizable, lo serán en lo que les corresponda por su ubicación en tal medio y, muy en especial, el RAMINP.

8.2.13. Vivienda.

8.2.13.1 Definición.

Edificio o parte de un edificio destinado a residencia familiar.

8.2.13.2. Clasificación.

Se distinguen las siguientes categorías:

A) Vivienda en edificación unifamiliar: cuando dentro de cada parcela se puede construir una sola vivienda.

B) Vivienda en edificación plurifamiliar o colectiva: cuando en una parcela se puede edificar más de una vivienda, agrupadas con uno o más accesos comunes, de forma que les sea de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

Se incluyen en esta categoría los conjuntos de viviendas unifamiliares en parcela común.

C) Apartamento-estudio: no sometido al régimen de actividad hotelera y que, destinándose a residencia tienen una capacidad máxima para dos personas, desarrollándose en torno a un espacio único, no pudiendo tener una superficie inferior a veinticinco (25) metros cuadrados de superficie útil cerrada.

Se asimila la unidad vivienda a efectos de cualquier cómputo de dotaciones o servicios mínimos, sin perjuicio de que a efectos de densidad o capacidad máxima de viviendas, cuando éstas se fijen, se equipararán tres estudios a dos viviendas.

8.2.13.3. Condiciones:

1. Programa mínimo: toda vivienda se compondrá como mínimo de cocina, comedor o comedor-estar, un dormitorio de dos camas y un baño con ducha, lavabo e inodoro, excepto en el tipo C que el comedor, estar, cocina y dormitorio podrán fundirse en una sola pieza.

Toda vivienda con mayor programa deberá tener tendedero en la misma planta o en cubierta o en patio interior.

2. Condición de vivienda exterior: Toda vivienda tendrá que cumplir las condiciones de vivienda exterior.

Cualquier vivienda para ser considerada exterior cumplirá una de las siguientes condiciones:

a) que tenga huecos de comedor o estar y un dormitorio, al menos, a espacios públicos (calles o plazas).

b) que tenga huecos a patio de manzana definido por el señalamiento de las alineaciones interiores.

c) que ofrezca esos huecos a espacio libre de parcela producto de la ordenación de un conjunto de edificaciones que suponga unas luces rectas iguales o superiores al doble de la mayor altura de las edificaciones enfrentadas a considerar y, en ningún caso, inferiores a siete (7) metros.

3. Condiciones de las piezas:

a) Las distintas dependencias de una vivienda cumplirán, en cuanto a superficie mínima en planta y lado mínimo, las condiciones de las Viviendas de Protección Oficial.

b) Ni el baño ni el dormitorio podrán abrir directamente a la cocina excepto en el tipo C.

Cuando no exista más que un baño en la vivienda, no podrá tener acceso a través de ningún dormitorio.

c) Toda pieza habitable tendrá luz y ventilación directa al exterior por medio de un hueco de superficie no inferior a un octavo (1/8) de la que tenga en planta, siendo la superficie practicable de las ventanas no inferior a un tercio (1/3) de su superficie.

d) Los baños o cuartos de aseo podrán ventilarse por sistemas no directos y no tener iluminación natural.

e) Se prohíbe lanzar humos al exterior por las fachadas y patios. Los humos habrán de llevarse por conductos apropiados hasta una cierta altura, que como mínimo sea de un (1) metro por encima del caballete de cubierta y de dos (2) metros en azoteas visitables. Los conductos de humos no podrán alojarse en las medianeras y estarán convenientemente aislados y no podrán ser utilizados para ello los de ventilación de baños o aseos.

f) Ninguna pieza vividera de la vivienda podrá tener la cota de piso, en ningún punto, a cota inferior respecto de la acera o terreno en contacto directo con ella.

4. Altura de pisos.

a) la altura libre de piso, a excepción de lo que se establezca en las Condiciones Particulares para las obras de rehabilitación, será como mínimo de dos y medio (2,50) metros.

b) En dependencias de servicios tales como: aseos, lavaderos, despensas, armarios, trasteros, pasillos ... y en general todo lo que no sean piezas vivideras, la altura libre de piso podrá reducirse hasta el mínimo de 2’20 m.

c) En piezas vivideras se permite que hasta un tercio (1/3) de su superficie tenga una altura inferior a las señaladas, pero en ningún caso será inferior a dos (2) metros. Las zonas con menor altura no contabilizarán para el cálculo de la superficie mínima.

Aparcamiento: Se dispondrá una plaza de aparcamiento por vivienda, con las particularidades que se especifiquen para cada caso particular en estas mismas Normas.

TÍTULO IX: RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

9.1. DETERMINACIONES GENERALES.

9.1.1. Definición y ámbito de aplicación.

1. Constituyen el Suelo No Urbanizable (SNU) los ámbitos del territorio municipal que deben ser preservados del proceso de desarrollo urbanizador con medidas de protección tendentes a evitar su transformación o degradación y a potenciar y regenerar las condiciones de su aprovechamiento integral, tanto respecto de valores naturales como cualquier otro particular.

2. Para la regulación de esta clase de suelo se establecen los siguientes grupos de determinaciones:

a) De régimen jurídico: de carácter general y aplicables a todo el ámbito del SNU,

b) De usos y actividades: se exponen las posibles actividades capaces de desarrollarse en el SNU y las condiciones generales para su implantación y que, según del área que se trate de entre las definidas, podrán o no autorizarse y bajo qué condiciones particulares.

c) División en áreas concretas: Se exponen los diferentes ámbitos en que se subdivide físicamente el SNU, en virtud de sus características y elementos a implantar, potenciar o proteger, sin perjuicio de que por las características de algunas de esas áreas puedan superponerse unas sobre otras, como ocurre con las de Protección de Ríos y Arroyos, Carreteras e Infraestructuras.

3. La delimitación de los distintos ámbitos que lo constituyen aparecen señalados en el plano de «Clasificación del Suelo del Término Municipal».

9.1.2. Régimen Jurídico.

1. El Suelo No Urbanizable cualquiera que sea el Área considerada carece de aprovechamiento urbanístico alguno.

Las limitaciones a la edificación, al uso o a las transformaciones que sobre él se impusieran en las presentes Normas o las que se dedujeran por la posterior aplicación de las mismas, no darán derecho a ninguna indemnización, siempre que no afectasen al valor inicial que posee por el rendimiento rústico que le es propio por su explotación efectiva o no constituyesen una enajenación o expropiación forzosa del dominio (arts. 48 y 49 del TRLS; 137 y 139 a 143 del RG en lo que no contradigan a los anteriores).

2. Las diversas actuaciones capaces de poder llevarse a cabo en este Suelo se definen en estas Normas y su tramitación se ajustará a ellas y a lo que por remisión desde éstas por aplicación directa se establezca en el Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz (PEPMF), y en cualquier caso y como norma general se estará a lo dispuesto en el art. 16.3 y 16.4 del TRLS.

3. El Suelo No Urbanizable, cumpliendo en cualquier caso lo establecido en el artículo 15 del TRLS deberá utilizarse de la forma en que mejor corresponda a su naturaleza, con subordinación a las necesidades de la comunidad y el interés público.

4. Estas Normas de acuerdo al art. 17 del TRLS establecen regímenes especiales para diversas áreas del Suelo No Urbanizable que, en cualquier caso, se preservará del proceso del desarrollo urbano.

9.1.3. Parcelaciones.

1. En Suelo No Urbanizable sólo podrán realizarse parcelaciones rústicas, estableciéndose la extensión de parcela mínima segregable en diez mil (10.000) metros cuadrados sin perjuicio de lo que establezca la legislación agraria (Resolución de 4/11/96 sobre unidades mínimas de cultivo en la C.A.A.) para parcelaciones de uso exclusivamente agropecuario y de lo que se prevé en estas Normas para determinadas actividades contempladas en esta clase de suelo en las que se exige expresamente unas dimensiones mínimas para su implantación o edificación.

2. Quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas que se producirán cuando se incurra en alguna de las circunstancias establecidas en el art. 9.1.5 de estas Normas y que dan lugar a la aparición de núcleo de población.

3. No obstante lo anterior, se permitirán segregaciones inferiores al tamaño de la fijada como parcela mínima segregable para agruparlas o agregarlas a predios colindantes siempre que las parcelas resultantes, tanto las matrices como las de nueva creación, queden con extensiones mayores a dicha parcela mínima o a la que legalmente sea exigible en virtud de la legislación sectorial.

En cualquier caso será exigible el cumplimiento de las condiciones establecidas por estas Normas referentes al tamaño de parcela para la implantación de las actividades o edificaciones que reciben tratamiento específico en ellas.

4. En todo caso se estará a lo previsto en el art. 259.3 del TRLS.

5. Para las segregaciones cuando exista edificación en la parcela se deberá tener en cuenta lo que se establece en el artículo siguiente respecto de la porción de parcela vinculada a dicha edificación.

6. Serán consideradas como nulas de pleno derecho las parcelaciones rústicas que incumplan lo dispuesto en los apartados anteriores.

9.1.4. Prevención respecto de la edificación y la urbanización.

1. El Suelo No Urbanizable está sujeto a la limitación de no poder ser urbanizado y sólo podrán realizarse las construcciones, instalaciones o usos que para cada área considerada en dicho suelo se autoriza en estas Normas.

Cualquier edificación que se pretenda ejecutar no podrá dar lugar a riesgo de formación de núcleo de población tal como se define en estas Normas.

2. A la edificación quedará afecta registralmente la parcela donde se ubique que, en cualquier caso, será superior a la mínima prevista en estas Normas y, en todo caso, a la legalmente establecida, sin perjuicio de posteriores otorgamientos de licencias urbanísticas que estas Normas permitan, que se harán respetando la superficie que haya computado a efectos de cálculo de edificabilidad en los casos en que se regulase la capacidad edificatoria mediante coeficiente de edificabilidad.

3. A tales efectos se considerará indivisible el terreno o parcela afectados, siendo obligatorio que tal consideración de indivisibilidad quede reflejado en el Registro de la Propiedad mediante la correspondiente inscripción como condición imprescindible y previa a la concesión de la licencia de obras.

4. En todos los casos deberán quedar suficientemente garantizados los servicios mínimos con carácter autónomo y en especial las medidas necesarias para la depuración de vertidos.

En lo referente a fosas sépticas y pozos habrá de estarse a lo que se establece en el Título V - Capítulo 1 de estas Normas y subsidiariamente a la Norma 23 apartado 5 de las NNSS de Ámbito Provincial y en cualquier caso a la legislación sobre aguas.

5. Deberán contar con acceso rodado de uso exclusivo y privado, sin asfaltar, salvo cuando se justifique adecuadamente su necesidad, y desde carreteras o caminos públicos, cumpliéndose, respecto de tales vías, la reglamentación especifica aplicable.

9.1.5. Concepto de núcleo de población.

1. De acuerdo con las Normas 20 y 22 de las Normas Subsidiarias Provinciales (Orden 25 de junio de 1985) se entiende como núcleo de población todo asentamiento de población o actividades que generen relaciones, servicios, equipamientos, e infraestructuras comunes o de dependencia entre edificaciones.

2. Así, se considera que puede darse lugar a la formación de núcleo de población cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:

a) Cuando existan parcelas que estén dotadas de acceso rodado común (aunque no esté asfaltado) o bien cuenten con servicios de abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de energía eléctrica u otros de común utilización para el conjunto.

b) La situación de edificaciones a una distancia inferior a cincuenta metros entre ellas.

c) La situación de edificaciones o instalaciones a una distancia inferior a quinientos metros de un núcleo de población existente, a excepción de las de equipamiento asistencial, estaciones de servicio, hostelería, discotecas de verano y picaderos, cuya situación cercana pero no integrada se entiende autorizable.

d) La existencia de más de dos viviendas por hectárea o de tres viviendas en dos hectáreas.

e) La ejecución de obras de urbanización en Suelo No Urbanizable: como aperturas de caminos, o mejora sustancial de los existentes, instalación de redes de abastecimiento de agua potable o energía eléctrica, transformadores de A.T., redes de alcantarillado o estaciones de depuración. No obstante se posibilita la apertura de acceso a finca procedente de segregación de otra siempre que no se incurra en el resto de condiciones previstas en este artículo.

f) Tener una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia para fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos agropecuarios en la zona donde se encuentre y, en todo caso, cuando exista alguna parcela que incumpla el tamaño mínimo segregable.

g) Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos, de ocio y recreo, comerciales u otros análogos de para el uso privativo de los usuarios de las parcelas.

h) Existir publicidad claramente mercantil en el terreno o en sus inmediaciones para la señalización de su localización y características, publicidad impresa o inserciones en los medios de comunicación social, que no contengan la fecha de aprobación o autorización de dicha implantación y el órgano que la otorgó.

3. La consideración de la existencia de una parcelación urbanística llevará aparejada la denegación de las licencias que pudieran solicitarse, así como la paralización inmediata de las obras y en otras intervenciones que se hubieren iniciado.

4. No obstante lo anterior, en el caso de aquellas construcciones ya existentes, dentro de la franja de quinientos metros señalada anteriormente, que tengan solicitada la licencia de edificación con anterioridad al 30 de junio de 1994, circunstancia a demostrar de forma fehaciente, podrán ser legalizadas dentro del régimen general del suelo no urbanizable.

9.1.6. División por áreas de regulación particular del Suelo No Urbanizable.

1. Las presentes Normas distinguen las siguientes áreas en el Suelo No Urbanizable:

- SNU Común que se subdivide en las siguientes áreas:

• Con régimen general,

• Con tolerancias de usos relacionados con servicios de carretera,

• Reserva para Patrimonio Municipal de Suelo,

- SNU Protegido que se subdivide en las siguientes áreas:

• Por vegetación y arbolado,

• Por alto valor agrícola,

• De Vías Pecuarias,

• De yacimientos Arqueológicos,

• De cauces y márgenes de embalses, ríos y arroyos,

• De carreteras,

• De infraestructuras.

- SNU de Especial Protección, que se subdivide en las siguientes áreas:

• del Parque Natural de los Alcornocales.

- Parcelaciones urbanísticas existentes.

2. Dentro del SNU Protegido se diferencian las siguientes Áreas de Intervención:

SNUP 1. Parque Álamos Blancos.

SNUP 2. Área Recreativa Embalse del Celemín.

SNUP 3. Los Humeruelos.

3. Los Sistemas Generales ubicados en SNU previstos en estas Normas por tratarse todos ellos de carreteras o elementos infraestructurales se regularán por las normas correspondientes a dichas áreas con las particularidades del uso concreto a que se destinen y la normativa sectorial que le sea de aplicación.

9.2. REGULACIÓN DE USOS Y ACTIVIDADES.

9.2.0. Alcance y contenido.

1. Siguiendo el esquema o planteamiento del Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz (PEPMF) se reconocen o permiten de forma general en el SNU las siguientes actividades, sin perjuicio de las limitaciones que se deriven de la categoría del área de suelo de que se trate de entre las definidas en el Capítulo 3 de este Título IX, de acuerdo con las definiciones que de las mismas establece el PEPMF.

◦ infraestructuras.

◦ actividades extractivas.

◦ actividades relacionadas con la explotación de recursos vivos.

◦ actividades industriales.

◦ actividades turísticas y recreativas.

◦ vertederos.

◦ actividades residenciales.

◦ actividades singulares consideradas como de utilidad pública o interés social.

2. Para su regulación se procede a establecer los siguientes extremos:

◦ definición de las actuaciones, obras o instalaciones que se engloban dentro de cada una de ellas.

◦ determinaciones paramétricas de volumen, parcela y condiciones especificas de la actividad para la utilización del suelo y la dotación de servicios o equipamientos exigibles.

3. Así mismo habrán de tenerse en cuenta las «Normas sobre Protección de Recursos y del Dominio Público» que el PEPMF dispone de forma general y que serán de aplicación, en cualquier caso, para cualquier actividad o cualquier área definida.

9.2.1. Actuaciones relacionadas con las infraestructuras.

9.2.1.1. Definición.

Son las definidas en el PEPMF: «ANEXO III: DEFINICIONES Y CONCEPTOS» Apartado 6 y a ellas se remiten estas Normas.

9.2.1.2. Regulación general de las actividades infraestructuras.

Serán de aplicación las condiciones establecidas en la Norma 23 del Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz.

9.2.1.3. Condiciones para las obra de edificación.

1. Deberán quedar completamente definidas mediante proyecto técnico, con la información adecuada para conocer su situación o trazado, afecciones, carácter provisional o definitivo, justificación de su relación con el servicio a la infraestructura de que se trate y de su ubicación en Suelo No Urbanizable.

2. Se ajustarán a las disposiciones sectoriales que les sean de aplicación.

3. Si fuera preciso autorización para su realización de algún ente oficial relacionado con la infraestructura de que se trate deberá presentarse al Ayuntamiento en el acto de solicitar licencia.

4. En cualquier caso se cumplirán las normas generales establecidas en este suelo respecto de:

• Núcleo de población, excepto la de separación de núcleo, si está debidamente justificado.

• Infraestructuras y servicios.

• Estética y composición en especial lo dictado en el Art. 98 del Reglamento de Planeamiento.

5. Para las estaciones de servicio se establecen las siguientes condiciones particulares:

a) Se podrán instalar siempre y cuando se justifique por su relación con una vía de tráfico interurbana.

b) La parcela mínima para poder instalarse es de diez mil (10.000) metros cuadrados.

c) Las edificaciones se retranquearán de los linderos un mínimo de 25 metros, sin perjuicio de lo que exija el organismo competente de la carretera de que se trate en virtud de su legislación específica.

d) La superficie cubierta no cerrada no será superior a doscientos (200) metros cuadrados y la cerrada a cien (100) metros cuadrados.

9.2.2. Actuaciones relacionadas con las actividades extractivas.

9.2.2.1. Definición.

Son las definidas en el «PEPMF: Anexo III. Definiciones y Conceptos» (Apartado 2) y a ellas se remiten estas Normas.

9.2.2.2. Regulación de las actividades extractivas en general.

1. Serán de aplicación de las condiciones contenidas en la Norma 24 del PEPMF.

2. Este tipo de actividades quedan totalmente prohibidas en los suelos protegidos y especialmente protegidos.

3. De acuerdo con el artículo 4.4.15 de estas Normas se impone la condición de la prestación de fianza por el promotor de la .actividad para asegurar la restauración del medio natural y la reposición de las infraestructuras deterioradas con la implantación de la actividad, así mismo podrán imponerse las condiciones que el Ayuntamiento considere adecuadas para su conservación durante el desarrollo mismo de tal actividad.

9.2.2.3. Regulación de las obras de edificación vinculadas las actividades extractivas.

Se ajustarán a las mismas condiciones que, para las edificaciones vinculadas a las actividades industriales clasificadas en el Reglamento de Actividades, se establecen en estas Normas.

9.2.3. Actuaciones relacionadas con la explotación de los recursos vivos.

9.2.3.1. Definición.

Son las definidas en el PEPMF: ANEXO III DEFINICIONES Y CONCEPTOS (Apartado 1) y a ellas se remiten estas Normas.

9.2.3.2. Regulación de las actividades relacionadas con la explotación de los recursos vivos en general.

Serán de aplicación las condiciones establecidas en la Norma 25 del PEPMF.

9.2.3.3. Regulación de las obras de edificación.

1. En cualquier caso serán del tamaño y uso adecuados al tamaño y destino de la finca y explotación.

2. Se retranquearán un mínimo de veinticinco (25) metros de todos los linderos de la finca.

3. Se separarán quinientos (500) metros de cualquier núcleo de población.

4. Las anteriores distancias no serán de aplicación para invernaderos desmontables, sin perjuicio de cualquier legislación sectorial de infraestructuras que obligue a otra cosa.

5. Deberán ajustarse a los planes y normas de la Consejería de Agricultura de la Junta de Andalucía.

6. Deberán cumplir las Condiciones Generales de Estética y Composición dadas para este suelo.

7. Las edificaciones o instalaciones destinadas a la primera transformación de productos se ajustarán a las condiciones impuestas en el apartado siguiente, que regula las actividades industriales, según el tipo de actividad de que se trate.

9.2.4. Actuaciones relacionadas con las actividades industriales.

9.2.4.1. Definición.

Son las definidas en el PEPMF: Anexo III: Definiciones y Conceptos (Apartado 3) y a ellos se remiten estas Normas.

9.2.4.2. Regulación general de las actividades industriales.

1. Serán de aplicación las condiciones contenidas en la Norma 26 del PEPMF.

2. Además se tendrá en cuenta que las licencias de apertura en caso de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas deberán ser tramitados según el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas que las regula (aprobado por Decreto 2414/1961 de 30 de Noviembre).

3. A excepción de las directamente relacionadas con la explotación de los recursos vivos de la propia finca y las almazaras, todas se tramitarán por el art. 16.3-2.ª del TRLS.

4. Quedan expresamente prohibidas en las áreas de suelo Protegido y de Especial Protección.

9.2.4.3. Regulación de las obras de edificación relacionadas con actividades industriales.

1. No se podrá levantar construcción alguna en parcela de superficie inferior a treinta y cinco mil (35.000) metros cuadrados.

2. Las industrias que puedan ser consideradas como peligrosas, nocivas, molestas o insalubres según el Reglamento de Actividades no podrán situarse a menos de dos mil (2.000) metros de cualquier núcleo o edificación residencial o lugar donde se produzca presencia habitual o concentración temporal de personas.

El resto podrán situarse a una distancia no inferior a quinientos (500) metros de esos puntos.

3. Se guardará un retranqueo mínimo respecto de los linderos de cien (100) metros en las primeras y de cincuenta (50) metros en las segundas.

4. La edificabilidad máxima se fija en un (1) metro cuadrado de edificación por cada diez (10) metros cuadrados de parcela.

5. La ocupación máxima de la parcela se fija en el diez (10) por ciento.

6. La altura máxima será de nueve (9) metros y dos plantas. Esta altura sólo podrá ser superada por los elementos singulares imprescindibles para el proceso de producción.

7. La finca se arbolará perimetralmente mediante doble hilera de árboles o al menos el perímetro de lo afecto a la instalación.

8. Se dispondrá una plaza de aparcamiento por cada cincuenta (50) metros cuadrados o fracción ó 10 empleados o fracción.

9. En lo demás cumplirán las Condiciones Generales de Uso de estas Normas (Título VIII).

9.2.5. Actuaciones relacionadas con las actividades turísticas y recreativas.

9.2.5.1. Definición.

Son las definidas en el PEPMF: Anexo III Definiciones y Conceptos (Capítulo 4) y a ellos se remiten estas Normas.

9.2.5.2. Regulación general de las actividades turísticas recreativas.

1. Serán de aplicación las condiciones contenidas en la Norma 27 del PEPMF.

2. Estas actividades podrán instalarse de forma general en cualquier tipo de suelo, cumpliendo, en cualquier caso, la normativa supramunicipal que sea aplicable y la que para cada área de SNU se establece en estas Normas. Concretamente en el Parque de Los Alcornocales se estará al Plan Rector de Uso y Gestión y al Plan de Ordenación de los Recursos Naturales.

9.2.5.3. Regulación e las obras de edificación relacionadas las actividades turísticas y recreativas.

1. No se podrá levantar construcción alguna en parcela con superficie inferior a cincuenta mil (50.000) metros cuadrados para actividades en régimen de instalación hotelera y a treinta mil (30.000) metros cuadrados para las de acampada y el resto en general, a excepción de las «ventas» para las que se exige una parcela mínima de diez mil (10.000) metros cuadrados, debiendo respetar una distancia mínima de mil (1.000) metros de otra preexistente que esté en la misma margen de la carretera.

No obstante se permite la rehabilitación de edificaciones existentes a fin de destinarlas a usos hoteleros u hosteleros sin perjuicio del tamaño de la parcela, pudiendo aumentar hasta un tercio como máximo la superficie edificada existente.

2. Se permiten específicamente las instalaciones temporales de discotecas, terrazas o similares, debiéndose garantizar, con la solicitud de la licencia y por los medios de toda índole que considere pertinentes el Ayuntamiento, la desaparición de todas las instalaciones al finalizar la temporada y la ausencia de deterioro en el entorno y medio natural en el que se localicen.

3. La edificación, tiendas y caravanas se separarán de los linderos un mínimo de veinticinco (25) metros.

4. La ocupación por la edificación en caso de instalaciones hoteleras no podrán superar el 5% y en el de campamentos de turismos la superficie ocupada por el área de acampada o concentración de caravanas no podrá superar el 50% de la superficie de la parcela.

5. La edificabilidad se fija en un máximo de un (1) metro por cada veinte (20) metros cuadrados de suelo a excepción de las «ventas», para las que se permite un máximo de un (1) metro por cada cien (100) metros cuadrados de parcela.

6. La altura máxima será de siete (7) metros y dos (2) plantas en el uso hotelero y cuatro (4) metros y una planta en caso de campamentos y «ventas».

7. En el caso de «ventas» y discotecas se deberá disponer la superficie de aparcamiento que resulte suficiente en función de la capacidad del local o la instalación, sin suponer, en ningún caso, obstáculo alguno para la circulación de la vía en la que se apoyen.

Para el resto de las actividades englobadas en este grupo se dispondrán las plazas de aparcamiento que, en cada caso, se estimen pertinentes y siempre como mínimo las establecidas en el Título VIII (Condiciones Generales de Uso) de estas Normas.

8. La instalación se arbolará perimetralmente en el caso de campamentos de turismo.

9. Se ajustarán a las Condiciones Estéticas y de Composición Generales dictadas para el no urbanizable.

10. Los Campamentos de Turismo se ajustarán a lo dispuesto en el «Decreto 154/1987 de 3 de junio (BOJA núm. 64, de 21 de julio de 1987) sobre ordenación y clasificación de los Campamentos de Turismo de Andalucía» o disposición que la sustituya.

9.2.6. Actuaciones relacionadas con los vertederos y escombreras.

9.2.6.1 Definición.

1. Son las ya definidas en el Título V-Capítulo 1 de estas Normas («Condiciones Generales de Protección Medio Ambiental») que responden a los términos observados en el Anexo 111 del PEPMF: Definiciones y Conceptos es decir:

1.1. Residuos de tierras.

1.2. Residuos de escombros.

1.3. Residuos orgánicos domésticos.

1.4. Residuos orgánicos o inorgánicos especiales.

2. Los vertidos liquidas y gaseosos se regulan en el referido Capítulo 1 del Título V.

9.2.6.2. Regulación general de las actividades relacionadas con vertederos y escombreras.

1. Serán de aplicación las condiciones contenidas en La Norma 28 del PEPMF.

2. Así mismo, se deberá contar con las autorizaciones que contemple al «Ley 42/1975, de 19 de noviembre, para la Instalación de Vertederos» y atender a lo previsto en la Ley 7/1994, de Protección Ambiental de Andalucía.

3. Sólo se permite la implantación de vertederos y escombreras en Suelo No Urbanizable común y ello dependiendo de las condiciones antes referidas y de los productos que se depositen y de la evolución de las necesidades de eliminación de residuos.

4. En cualquier caso deberán guardar las siguientes distancias mínimas a cualquier núcleo de población según el grupo de que se trate de los anteriormente definidos:

• Grupo 1.1: quinientos (500) metros.

• Grupo 1.2: mil (1.000) metros.

• Grupo 1.3: dos mil (2.000) metros.

• Grupo 1.4: cuatro mil (4.000) metros.

No obstante el grupo 1.1 podrá ubicarse más cercano si sirviera para efectuar rellenos que contribuyeran a mejoras de algún tipo o con destino a alguna obra, siempre que se guarden las correspondientes medidas de seguridad para evitar arrastres, barrizales o afección a cursos de agua.

5. El transporte de los residuos se realizará con medios adecuados que, en cualquier caso, asegure la no afectación al medio y a las personas.

9.2.7. Actividades relacionadas con usos residenciales.

9.2.7.1. Definición.

Son las definidas en el Anexo III: Definiciones y Conceptos Apartado 7 del PEPMF y a ellas se remiten estas Normas.

9.2.7.2. Regulación de las actividades residenciales.

1. Si bien se establece la posibilidad de forma general para su ubicación en suelo No Urbanizable Común, las autorizaciones para ello han de plantearse desde un punto de vista restrictivo, entendiéndose como una excepcionalidad, especialmente para «viviendas familiares autónomas» (según acepciones del PEPMF en su Anexo III).

2. En los suelos protegidos y de protección especial se prohíbe totalmente la edificación de viviendas.

9.2.7.3. Regulación de la edificación de uso residencial.

1. Edificios destinados a vivienda familiar ligada a la explotación (de los recursos primarios) o autónoma:

a) Se atenderá para cada caso a los conceptos expresados en el ANEXO III del PEPMF (apartados 7.1 y 7.4).

b) Tendrán carácter aislado, para ello se separarán cincuenta (50) metros como mínimo de otra vivienda y quinientos (500) metros de cualquier núcleo de población.

Así mismo se separarán veinticinco (25) metros de los linderos de la finca.

c) Deberá ser autosuficiente en cuanto a los servicios de infraestructura, no contando con suministro de luz y de agua o sistemas de saneamiento y vertido de común utilización, ni con accesos o caminos de uso común.

d) No se podrá dar lugar a la formación de núcleo de población según establece en estas Normas.

e) La superficie mínima de terrenos que deben quedar afectados a una construcción destinada a vivienda familiar que se emplace en SNU es de una (1) hectárea.

Se inscribirá en el Registro de la Propiedad la inedificabilidad e indivisibilidad de la finca salvo posteriores autorizaciones de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo o del Ayuntamiento, siendo, tal inscripción, condición previa a la concesión de la licencia de obras, una vez recibida la autorización de la Comisión.

f) La superficie máxima construible será de ciento cincuenta (150) metros cuadrados, no estando incluida en esta superficie la de los cuerpos de edificación destinados a usos propios de la explotación: cuadras, almacén de aperos, etc. debiendo quedar éstos claramente diferenciados y especificados, siendo, en todo caso, proporcionados al tamaño y carácter de la finca y explotación.

g) La altura máxima es de una planta y 3,50 m a cornisa o alero medidos desde la rasante del terreno natural en el punto medio de las fachadas.

h) Se especificará el uso del terreno donde se asienten, siendo el criterio general el respeto a la vegetación existente.

i) Se podrán modificar las condiciones naturales del terreno circundante pero con los siguientes criterios prioritarios debidamente justificados en el proyecto de mejora del medio rural:

▪ Potenciación agrícola del terreno.

▪ Plantación de especies arbóreas autóctonas.

Se deberá observar un especial cumplimiento de la edificación respecto de las condiciones del terreno natural. Por tanto no se modificará la topografía del mismo salvo en casos excepcionales y debidamente justificados.

j) En lo que afecta a condiciones Estéticas y Compositivas se estará a lo dispuesto en el artículo 5.2.2 de estas Normas referentes a «Condiciones Generales: Asentamientos Dispersos en el Suelo No Urbanizable».

2. Tipología de uso residencial en grandes parcelas:

a) A efectos de recoger la posibilidad de que, en grandes parcelas, las necesidades del programa residencial aumentan requiriendo una mayor superficie edificable, tanto para vivienda familiar ligada a la explotación como para la autónoma, se autoriza que a partir de una superficie de parcela de veinticinco (25) hectáreas puedan construirse edificaciones destinadas a tales usos con una superficie máxima de cuatrocientos (400) metros cuadrados.

Dentro de tales superficies no se consideran aquéllos cuerpos de edificación destinados a usos propios de la explotación: cuadras, almacenes de aperos, graneros, etc … que se diferenciarán claramente del residencial, estando, en todo caso, proporcionados al tamaño y carácter de la finca y explotación.

Todo ello sin perjuicio de las edificaciones que respondan a planes de la Consejería de Agricultura que se regirán por su propia normativa y de acuerdo a sus fines.

b) Se permite una altura máxima de dos plantas de forma que la alta no ocupe más del cincuenta por ciento (50%) de la baja y no superen los seis y medio (6’50) metros en ningún punto.

c) Para el resto de las condiciones se atendrá a las establecidas para el caso anterior.

3. Viviendas ligadas al entretenimiento de la obra pública y las infraestructuras territoriales de guardería de complejos en medio rural:

Son las englobadas en estos conceptos en los apartados 7.2 y 7.3 del Anexo III del PEPMF.

Dado el carácter singular de estas edificaciones se regirán por la normativa sectorial del organismo del que dependa la instalación, debiendo con carácter general pero no vinculante estar a lo aquí dispuesto para viviendas familiares, excepto en Condiciones Estéticas que se atendrán a las de estas Normas.

9.2.8. Actuaciones relacionadas con actividades consideradas como de utilidad pública o interés social.

9.2.8.1. Definición.

1. Son aquellas que en virtud de declaración como tales, siguiendo lo establecido para ello en la legislación, esté justificado su emplazamiento en el medio rural, sin perjuicio de las incluidas en alguno de los otros grupos expuestos en este Capítulo que precisen de la expresa declaración como de utilidad pública o interés social.

2. En ningún caso se entienden comprendidas las instalaciones de carácter residencial familiar.

9.2.8.2. Regulación de las obras de edificación.

1. Se estará a las condiciones establecidas en la Norma 29 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Ámbito Provincial en sus apartados 4 y 5.

2. Además se exige una parcela de superficie no inferior a treinta mil (30.000) metros cuadrados si no se tratara de una actividad de titularidad y uso público, en cualquier caso, o de una instalación de tipo asistencial, cultural o docente en el caso de ser privadas, para las que no se fija superficie mínima de parcela, que podrá ser la suficiente para el desarrollo de la misma, ni tendrán que cumplir la distancia mínima a núcleo, sin perder su condición de aisladas.

9.3. NORMAS PARTICULARES PARA CADA UNA DE LAS ÁREAS DE SUELO NO URBANIZABLE CONSIDERADAS.

9.3.1. Normas particulares del Suelo No Urbanizable Común.

9.3.1.1. Suelo No Urbanizable Común de Régimen General.

9.3.1.1.1. Definición.

1. Regulan los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquéllos terrenos que no destacan especialmente por su capacidad productiva o interés paisajístico ni por la potencial fragilidad de sus características ecológicas, lo que no implica una cierta desprotección de sus propios recursos.

2. Los ámbitos sobre los que son de aplicación se señalan en el plano de «Clasificación del Suelo del Término Municipal».

9.3.1.1.2. Condiciones de uso del suelo y la edificación.

1. La producción agropecuaria y el mantenimiento del medio natural son los usos característicos de este suelo.

2. Se permiten de forma general los usos y actividades contemplados en el Capítulo 2 de este Título IX, así como las edificaciones vinculadas a tales usos.

9.3.1.2. Suelo No Urbanizable Común con tolerancia de usos relacionados con servicios de carreteras.

9.3.1.2.1 Definición y ámbito.

1. Regulan los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquellos terrenos en los que expresamente se prevé la posibilidad de la implantación de actividades relacionadas directamente con el servicio de la carretera, sin perjuicio de las definidas expresamente como Áreas de Servicio de carreteras tal como las regula la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras en su art. 2 y que se regularán subsidiariamente por lo aquí establecido en todo lo que no contradiga su normativa sectorial.

2. Los ámbitos de las áreas que se definen expresamente desde estas Normas se señalan en el Plano de «Clasificación del Suelo del Término Municipal» y en el de «Clasificación del Suelo del Núcleo y Entorno de Benalup», sin perjuicio de las que, como Modificación de las Normas, puedan establecerse.

9.3.1.2.2. Condiciones de uso del suelo y la edificación.

1. Se permiten los siguientes usos con la salvedad expuesta en el siguiente apartado:

- almacenes.

- comercial.

- estaciones de servicio.

- garaje-aparcamiento.

- hotelero.

- talleres del automóvil.

2. Dentro de los anteriores se permiten exclusivamente instalaciones y servicios destinados a la cobertura de las necesidades de circulación y a facilitar la seguridad y comodidad de los usuarios de la carretera. Para cada uno de ellos se cumplirán las condiciones exigidas en el Título VIII: Condiciones Generales de Uso.

3. Se atendrán a las siguientes condiciones paramétricas y de diseño:

a) Si bien se permite su desarrollo por parcelas individualmente consideradas, se requerirá previamente la aprobación del proyecto de ordenación unitario que se refiere posteriormente.

El ámbito grafiado en los planos podrá reajustarse de forma que no resulten en su exterior restos de parcelas, de las afectadas por esa delimitación, con tamaño inferior a la parcela mínima segregable en SNU.

Se excluirán, por el contrario, todas las que no tengan frente a la carretera.

b) Podrá desarrollarse a partir de las parcelas existentes en el momento de la aprobación inicial de las Normas, no pudiéndose parcelar según la parcela mínima hasta tanto no se haya aprobado el proyecto unitario referido.

c) La parcela mínima se establece en diez mil (10.000) metros cuadrados, si bien se permite actuar sobre las parcelas preexistentes a la entrada en vigor de estas Normas sea cual sea su tamaño y siempre que se cumplan el resto de las condiciones.

d) Las edificaciones se retranquearán un mínimo de veinticinco (25) metros de los linderos y, en todo caso, lo que exija el organismo competente de la carretera de que se trate respecto de ésta en virtud de su legislación específica.

e) Se admite una altura máxima de siete y medio (7,50) metros y dos plantas.

f) La edificabilidad no podrá ser superior a un (1) metro por cada diez (10) de parcela bruta.

g) Se deberá redactar un proyecto unitario de tratamiento de los elementos de urbanización que observe los siguientes extremos:

▪ ordenación del viario de servicio y sus conexiones a la carretera.

▪ parcelación.

▪ infraestructuras, resolviendo adecuadamente el tratamiento de las aguas residuales.

▪ forma de gestión de todos los servicios citados.

h) Se deberá disponer una vía de servicio, reduciendo las conexiones a la carretera para todo el área a dos: una de acceso y otra de salida o, en todo caso, si se actúa aisladamente por parcelas, ello no supondrá la aparición de nuevas conexiones respecto de las ya permitidas hasta la aprobación inicial de las Normas.

i) En cualquier caso se estará a lo que establezca el organismo competente de Carreteras.

j) Deberán cumplir las Condiciones Generales de Estética y Composición.

9.3.1.3. Áreas de reserva para patrimonio municipal de suelo.

Tales áreas quedan sometidas a las mismas determinaciones que el Suelo No Urbanizable de Régimen General con la excepción de no poder realizar en ellas obra o instalación alguna que puedan suponer un incremento en el valor de expropiación.

9.3.1.4. Parcelaciones urbanísticas existentes.

1. No obstante lo establecido en los artículos 9.1.3, 9.1.4 y 9.1.5 de estas Normas y para el caso concreto de las parcelaciones existentes en los parajes de «Puerto de los Chinos» y «Padrón del Alamillo», que se señalan en los planos, se establecen las siguientes determinaciones especificas, dada la entidad que tienen y en orden a ofrecer la oportunidad de su legalización.

2. Para lograr la legalización de la parcelación se procederá a llevar a cabo los siguientes trámites:

a) Constitución de una Comunidad de propietarios o persona jurídica que corresponda.

b) Redacción de una delimitación precisa del suelo afectado, así como de la documentación necesaria para establecer los datos relativos a parcelación, estructura de la propiedad e infraestructuras existentes.

c) Acuerdo del Ayuntamiento, en virtud del dictamen técnico, en el que se establezcan:

• Figura de Planeamiento a desarrollar.

• Régimen urbanístico transitorio.

• Normas de ordenación, edificación y cesiones a realizar.

• Condiciones para el desarrollo de las infraestructuras y plazos para su ejecución.

• Inventario de edificación sin licencia.

d) Una vez cumplido el proceso indicado deberá procederse, si es el caso, a la Modificación de las presentes Normas para la inclusión de las determinaciones que, como consecuencia de todos los extremos antes expuestos, hayan de disponerse.

3. Todo lo anterior no quita para que se proceda previamente a la apertura e instrucción, si cabe, de los correspondientes expedientes sancionadores que sean oportunos para todas y cada una de las edificaciones y actividades existentes.

4. En tanto no se lleven a cabo las actuaciones anteriormente indicadas y se establezca el referido régimen transitorio o el definitivo, según sea el caso, no podrá concederse licencia de edificación o parcelación alguna.

9.3.2. Suelo No Urbanizable Protegido.

9.3.2.1. Suelo No Urbanizable Protegido por vegetación y arbolado.

9.3.2.1.1. Definición y ámbito.

1. Regulan los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquellos terrenos que por las masas vegetales o arbóreas existentes y que poseen un alto valor agrícola o ecológico, así como también paisajístico deben ser objeto de especial protección.

2. Su ámbito se señala en el plano de «Clasificacion del Suelo del Término Municipal».

9.3.2.1.2. Condiciones de los usos y de la edificación.

1. Se prohíben los siguientes:

◦ Cualquier tipo de edificación a excepción de las ligadas directamente a la explotación.

◦ Las actividades extractivas.

◦ Los vertederos y escombreras.

◦ Las infraestructuras, a excepción de las obras de impacto ambiental mínimo.

◦ Los usos industriales.

◦ Los de utilidad pública e interés social, excepto todos aquéllos que contribuyan al aprovechamiento y disfrute del medio natural.

2. Se potenciará la plantación de mayores superficies con especies autóctonas, ampliándose automáticamente el ámbito a proteger.

3. La tala estará sujeta a licencia urbanística y sólo podrá concederse con informe previo de la Consejería de Medio Ambiente, media te la presentación, con la solicitud de licencia, de informe agronómico razonado sobre su justificación y oportunidad. Las actuaciones sobre especies forestales estarán sujetas a la autorización de la Consejería de Medio Ambiente.

9.3.2.2. Suelo No Urbanizable Protegido por alto valor agrícola.

9.3.2.2.1 Definición y ámbito.

Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquéllos terrenos en los que, aún no expresamente señalados en estas Normas puedan ser de regadío o puedan transformarse a regadío por voluntad de los propietarios o de los organismos competentes en la materia y que, por la singularidad de este aprovechamiento del territorio frente al del resto del término municipal, merecen una especial protección de sus valores productivos y un control de la implantación de otros usos.

9.3.2.2.2. Condiciones de uso del suelo y de la edificación.

1. No se permite edificación residencial alguna, si no es como producto de algún plan de los organismos competentes en materia agrícola o, en todo caso, aquellas viviendas ligadas directamente a la producción de la parcela y se demuestre fehacientemente la condición de agricultor de su propietario, a éstos efectos podrán ser exigibles todos aquellos informes o autorizaciones de los organismos competentes y la documentación que entienda preciso el Ayuntamiento para garantizar la protección pretendida.

2. Tan sólo se permiten los usos agrícolas y los de infraestructuras.

9.3.2.3. Suelo No Urbanizable Protegido por vías pecuarias.

9.3.2.3.1. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación de los terrenos de dominio y uso público que están destinados originalmente al tránsito ganadero y a las comunicaciones para el desarrollo de las actividades agrícolas.

2. Los ámbitos en que es de aplicación son los anchos legales de cada tipo de vía, según el Inventario vigente o los deslindes que se realicen con posterioridad.

9.3.2.3.2. Condiciones de uso del suelo y de la edificación.

1. Se procederá al deslinde y amojonamiento de todas las vías pecuarias existentes en el término.

2. Se prohíbe cualquier tipo de edificaciones y cerramientos en ellas y sólo se permite su utilización como vías de tránsito, debiendo potenciar su aprovechamiento como itinerarios lúdicos-deportivos.

Se deberán llevar a cabo actuaciones de plantación de arbolado en sus márgenes para que el tránsito peatonal por ellas sea más agradable.

3. Las edificaciones ubicadas en sus ámbitos no señaladas expresamente en estas Normas como perteneciente a algún núcleo de población que se reconozca como tal quedan sometidos al régimen de «fuera de ordenación».

4. En todo caso sea de aplicación la legislación vigente en la materia (Ley 22/1974, de Vías Pecuarias y el Reglamento que lo desarrolla).

5. Las ocupaciones temporales que pudieran, en su caso, autorizarse estarán sujetas a la obtención de licencia urbanística en los términos contemplados en la Ley del Suelo, sin que en ningún caso originen derecho alguno en cuanto a la ocupación de las vías.

Para la expedición de dicha licencia deberá contarse previamente con el informe favorable de la Consejería de Medio Ambiente.

9.3.2.4. Suelo No Urbanizable Protegido por yacimientos arqueológicos.

9.3.2.4.1. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y actividades del Suelo y la edificación en aquellos terrenos contenidos en el Catálogo de Protección del Patrimonio Arqueológico y de aquéllos que en el futuro puedan aparecer y se incluyan o no en el citado catálogo.

2. Sus ámbitos aparecen en el plano de Clasificación del Suelo del Término Municipal para los que se considerará el nivel de Protección Integral según las normas establecidas para el Catálogo (Capítulo 3 del Título V de estas Normas), debiéndose, añadir la zona de 100 metros alrededor como «Protección Cautelar».

9.3.2.4.2. Condiciones de uso del suelo y la edificación.

1. Serán de obligado cumplimiento las condiciones establecidas en el Capítulo 3 del Título V de estas Normas.

2. Sin perjuicio de lo anterior y en la zona de Protección Integral no se permiten otros usos más que los agropecuarios.

En la de Protección Cautelar se permiten de forma general todos los usos previstos para el Suelo No urbanizable, una vez que se haya delimitado de forma concreta la zona de Protección Integral y atendiendo, en todo caso, a lo que establezca el informe de la Consejería de Cultura exigido en el artículo 5.3.2.2 de estas Normas.

En el caso de las actuaciones relacionadas con las Infraestructuras sólo serán permitidas si después de la delimitación concreta de la zona de Protección Integral, y mediante el informe favorable de la Consejería de Cultura, se entendiera permisible su implantación.

9.3.2.5. Suelo No Urbanizable Protegido por cauces y márgenes de embalses, ríos y arroyos.

9.3.2.5.1. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquéllos terrenos por los que discurren cursos de agua (permanente o temporalmente) y sus márgenes, al objeto de proteger tanto sus valores paisajísticos como ecológicos y los recursos acuíferos.

2. En el plano de «Clasificación del Suelo del Término Municipal» aparecen grafiados sobre la misma base cartográfica los diversos arroyos existentes, debiéndose considerar como zona objeto de protección las franjas de terreno con un ancho de 100 metros a cada lado medida desde la línea de máximo caudal fijado legalmente o al menos aparente o reconocible, siendo de 500 metros para el caso de embalses.

A fin de definir de manera más concreta los ámbitos y medidas de protección, y si se entendiera necesario por el Organismo de la Cuenca y si del Plan Hidrológico así se dedujera, se procederá a la redacción de un Plan Especial para la regulación de las zonas de protección de acuíferos que aquí se tratan.

9.3.2.5.2 Condiciones del suelo y la edificación.

1. Los usos prohibidos serán aquéllos que puedan suponer un deterioro o un impacto negativo sobre el arroyo de que se trate y, en cualquier caso, se prohíben los siguientes:

• Edificación de cualquier tipo.

• Vertederos y escombreras.

• Fosas sépticas.

• Vertidos líquidos que no cumplan las «Condiciones de Protección Ecológica» contenidos en el Capítulo 1 del Título V de estas Normas.

2. Sin prejuicio de lo anterior siempre se estará a lo que disponga la Ley de Aguas vigente y las disposiciones en su desarrollo o relacionadas con ella, quedando asimiladas las franjas de 100 metros establecidas a la «Zona de policía» de la Ley.

3. Cualquier actuación en la zona conllevará la autorización previa de la Confederación Hidrográfica.

4. No obstante lo anterior se permite la rehabilitación de la construcción existente en la isla situada en el embalse para dedicarla a una instalación cultural pública (aula de la naturaleza o destino semejante).

9.3.2.6. Suelo No Urbanizable Protegido por carreteras.

9.3.2.6.1. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquéllos terrenos ocupados por vías consideradas como carreteras es decir las vías de dominio y uso público proyectadas y construidas fundamentalmente para la circulación de automóviles, sea cual sea la Administración de la que dependan.

No tendrán la consideración de carreteras las vías especificadas en el art. 3 de la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras.

2. Los ámbitos sobre los que son de aplicación si no se señalaran gráficamente en cualquiera de los planos de estas Normas, serán, en cualquier caso, la propia carretera de que se trate y las zonas afectadas por las distintas determinaciones que para uso y defensa de las carreteras se prevén en la legislación sectorial.

Así mismo, se incluyen en dicho ámbito los terrenos destinados para reserva de nuevas carreteras que se señalan gráficamente en el Plano de «Clasificación del Suelo del Término Municipal»

9.3.2.6.2. Condiciones de usos del suelo y de la edificación.

Serán de aplicación, en cualquier caso y sin prejuicio de la Administración de la que dependan, las determinaciones de la Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras y ello mientras no se redacte y entre en vigor una Ley que regule específicamente las carreteras dependientes de las Administraciones autonómica y local.

9.3.2.7. Suelo No Urbanizable Protegido por infraestructuras.

9.3.2.7.1. Definición y ámbito.

1. Regulan los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquéllos terrenos afectados por las diversas infraestructuras existentes o previstas en el término municipal y sus zonas de protección.

2. Los ámbitos sobre los que son de aplicación son los establecidos para cada una de esas infraestructuras en sus legislaciones sectoriales respectivas. Aún cuando no se señalen gráficamente por la complejidad que ello entra a de forma general, debiéndose acudir, por tanto, en cada caso a dicha normativa.

Así mismo serán de aplicación en las bandas de terreno que se establezcan como reserva para nuevas infraestructuras.

9.3.2.7.2. Condiciones del uso del suelo y la edificación.

1. Se regirán por las disposiciones que contengan cada una de las legislaciones sectoriales respectivas, sin perjuicio de las que sean de aplicación en estas Normas en virtud de las áreas de suelo No Urbanizable que atraviesen, superponiéndose ambos ámbitos, y del régimen general de esta clase de suelo.

2. En las áreas con tolerancia de huertos familiares se estará a lo que con carácter particular se establece en el art. 9.3.1.3, y a lo que aquí se fija para lo no definido en dicho artículo.

9.3.3. Normas del Suelo No Urbanizable de Especial Protección.

9.3.3.1. Suelo No Urbanizable de Especial Protección del Parque Natural de los Alcornocales.

9.3.3.1.1. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en aquellos terrenos pertenecientes al término municipal de Benalup incluidos dentro del ámbito del área calificada como Parque Natural e incluida como tal con el número 64 en el Inventario de Espacio Naturales Protegidos de Andalucía, regulado por la Ley 2/1989, de 18 de julio.

2. Su ámbito, que afecta a una superficie de 2.589 has de un total de 170.025 has que supone el Parque Natural completo y que afecta a 14 municipios, se señala en el plano de «Clasificación del Suelo del Término Municipal».

3. En los ámbitos particulares que, dentro del general del parque, se grafían en los planos como de Protección Especial según las categorías definidas en estas Normas se estará a lo dispuesto en el artículo siguiente.

9.3.3.1.2. Condiciones del uso del Suelo y de la edificación.

1. Para el régimen de protección, autorizaciones, limitaciones de derechos, régimen sancionador y demás condicionantes se estará a lo dispuesto en el texto legal citado y en los Planes de Ordenación de Recursos Naturales y de Uso y Gestión que los desarrolla (Decretos 418/94 y 417/94, de 25 de octubre, respectivamente) y subsidiariamente, en todo lo que no contradiga a los anteriores, a las determinaciones de estas Normas para los distintos ámbitos de Protección específica que aparecen grafiados en los planos, sin perjuicio de lo que se indica en los puntos siguientes.

2. Se deberá estar, así mismo, a lo dispuesto en las Normas Generales del Título II del PEPMF de la Provincia de Cádiz y a las Normas Particulares relativas Complejos Serranos de Interés Ambiental.

3. El conocimiento, uso y disfrute del Parque por los ciudadanos es uno de los objetivos de la declaración del espacio protegido, por ello se permiten áreas recreativas allí donde se señalan expresamente, sin perjuicio de lo que establezca el Plan de Uso y Gestión del Parque y del preceptivo informe de la Consejería de Medio Ambiente.

4. Así mismo, se dispone un «Área de Servicios Especial», a potenciar como apoyo al Parque Natural, en la zona de «Las Lagunetas» con las mismas determinaciones que las establecidas para las definidas como «Áreas de Servicios de Carreteras» en el Suelo no Urbanizable Común a excepción de las siguientes:

a) Sólo se permiten los siguientes usos:

◦ Hotelero.

◦ Comercial.

◦ Vivienda: sólo las de guardería ligadas directamente a las actividades permitidas.

◦ Equipamiento.

Todos ellos dirigidos a la implantación de un conjunto turístico (ventas, hostales, turismo rural, ...) y de ocio como apoyo al Parque de los Alcornocales.

b) Parcela mínima: dos mil quinientos (2.500) metros cuadrados, sin perjuicio de las existentes a la aprobación inicial de estas Normas que se entienden edificables debiendo cumplir, en cualquier caso, el resto de las condiciones establecidas para este área.

c) Retranqueos mínimos a linderos: igual a la altura de la edificación con un mínimo de cuatro (4) metros, sin perjuicio del cumplimiento de las distancias mínimas a la carretera que exija el organismo competente.

d) La ordenación se desarrollará mediante un Plan Especial, señalándose una delimitación orientativa en el plano de CLASIFICACIÓN DE SUELO, debiendo fijarse la definitiva en el Plan Especial.

5. Por último se permite el uso educativo medio ambiental en las islas situadas en el Pantano del Celemín, aprovechando las edificaciones existentes, con una altura máxima para la edificación de una planta (4 metros), debiendo adecuarse, éstas y las instalaciones complementarias que se realicen, al medio natural y a las condiciones que imponga la Junta Gestora del Parque Natural.

6. Se permiten edificaciones destinadas a fines agropecuarios, siendo preciso para la ejecución de cualquier tipo de edificación en el ámbito del Parque Natural el informe favorable previo de la Consejería de Medio Ambiente.

9.3.4. Áreas de Intervención en Suelo No Urbanizable.

9.3.4.0. Disposición común a todas las Áreas de intervención.

El suelo incluido en estas áreas, en tanto se redacte el Plan Especial propuesto para cada una de ellas se regirá por lo previsto en el «SNU Protegido por vegetación y arbolado» en lo que no entre en contradicción con alguno de los objetivos o determinaciones establecidas para cada Área, en cuyo caso se adecuará a éstas.

9.3.4.1. SNUP 1 «Parque Álamos Blancos».

1. Situación: Terrenos al Oeste del Casco Urbano, en la parte baja de las laderas que descienden hacia el Río Barbate, entre la calle Álamos Blancos y la carretera de Los Barrios.

2. Superficie aproximada: 22.200 m².

3. Objetivos: Creación de un Parque eminentemente forestal que pueda, a medio plazo, convertirse en el gran Parque Urbano que el núcleo de Benalup necesita.

4. Criterios de actuación:

No existirá ningún tipo de circulación rodada en el interior del Parque, salvo la eventual por cuestiones de seguridad, servicio o salvamento. El aparcamiento se realizará en las calles perimetrales, fundamentalmente en la calle Álamos Blancos.

El diseño y la ejecución de este espacio libre se coordinará con la zona verde situado dentro del suelo urbano, entre las calles Álamos Blancos y la prolongación de la calle San Francisco.

En una primera fase se realizará un tratamiento eminentemente de repoblación forestal, para posteriormente completar la vegetación y el equipamiento de una zona verde al servicio de la totalidad del núcleo urbano. Se conservará el arbolado existente en la parte sur del área.

Se resolverá convenientemente el borde de la carretera, permitiendo tanto la ampliación de ésta, como la existencia de amplias aceras arboladas (de al menos 3 metros), y una banda de aparcamiento en la parte más cercana al Casco Urbano.

5. Instrumento de Planeamiento: Plan Especial (Podrá sustituirse por un Proyecto de Obras general para toda la actuación).

6. Sistema de actuación: Expropiación.

7. Órgano actuante: Ayuntamiento.

8: Instrumento de gestión: Proyecto de Expropiación.

9.3.4.2. SNUP 2 «Área Recreativa Embalse del Celemín».

1. Situación: Terrenos situados entre la carretera Benalup- Los Barrios (CA-212) y el borde del embalse del Celemín, en las cercanías de su zona de reculaje, y en el interior del Parque Natural de los Alcornocales.

2. Superficie aproximada: 180.000 m².

3. Objetivos: Adecuación de un Área Recreativa que incluye una zona de acampada, como equipamiento complementario del Parque Natural de los Alcornocales, y de la posible utilización recreativa del embalse.

4. Criterios de actuación:

Tanto la delimitación exacta del Área Recreativa, como su contenido concreto, estará supeditado a lo que disponga el Plan Rector de Uso y Gestión y el Plan de Ordenación de los Recursos Naturales del Parque Natural de los Alcornocales.

El acceso rodado desde la carretera de Benalup a Los Barrios se realizará a través del antiguo trazado de dicha carretera, estableciendo áreas de aparcamiento que eviten que los vehículos se acerquen al borde del embalse.

La zona de acampada y de servicios se desarrollará sobre una superficie no superior al 30% del total del Área.

La edificación necesaria, que en ningún caso superará la altura de una planta, se limitará a los servicios complementarios del área de acampada (aseos, almacén, oficina de control, etc...), pudiendo incluir un Aula de la Naturaleza y un Centro de Información e Interpretación del Parque Natural. Los materiales a emplear y los acabados serán los tradicionales en el medio rural del entorno.

El vallado de la zona de acampada se realizará con materiales y alturas que no afecten ni al paisaje, ni a la flora y fauna existente.

Se resolverán convenientemente la evacuación y la depuración de las aguas residuales, sin ningún tipo de vertido libre al embalse o los arroyos que a él llegan.

Debe contar, en todo caso, con la debida autorización de vertido a dominio público hidráulico.

Las líneas eléctricas y telefónicas deben ser subterráneas.

En el resto del área se admiten los usos recreativos sin ningún tipo de edificación; únicamente se admitirá algún tipo de mobiliario al aire libre, de madera (mesas, bancos, paneles informativos, juegos de niños, etc.).

En la totalidad del Área se respetará la vegetación existente, procediéndose a repoblaciones en las áreas desprovistas de ella, empleando especies autóctonas.

5. Instrumento de Planeamiento: Plan Especial (Podrá sustituirse por un Proyecto de Obras general para toda la actuación).

6. Sistema de actuación: Expropiación.

7. Órgano actuante: Ayuntamiento.

8. Instrumento de gestión: Proyecto de Expropiación.

9.3.4.3. SNUP 3 «Los Humeruelos».

1. Situación: Terrenos situados junto a la carretera de Benalup a Vejer, al suroeste del Casco Urbano.

2. Superficie aproximada: 374.500 m².

3. Objetivos: Actuación deportiva y recreativa que, desde el máximo respeto a la vegetación existente en el ámbito, sirva de apoyo y complemento al desarrollo hotelero, recreativo y deportivo previsto en el colindante Sector en Suelo Apto para Urbanizar, SAU núm. 5.

4. Criterios de actuación:

Se realizará un único acceso rodado desde la Carretera de Vejer (CA-2112).

Solamente se admitirán los usos Deportivos y Recreativos al aire libre, privados o públicos, pero sin ningún tipo de edificación, y reduciendo las obras de urbanización a las mínimas imprescindibles para adecuar el terreno a los usos permitidos.

Se respetará la vegetación existente, en especial los árboles y arbustos de especies autóctonas; Para la implantación de usos que exijan algún tipo de explanación, o de obra complementaria, se elegirán, preferentemente los espacios libres de vegetación.

Cualquier tala que sea necesario realizar debe ser convenientemente justificada, reponiéndose, con igual número y especie, la vegetación que sea imprescindible eliminar o trasladar.

Al mismo tiempo se repoblarán las zonas donde actualmente existe una menor densidad de vegetación.

Los usos permitidos serán los Recreativos y Deportivos, al aire libre, entre ellos el de Campo de Golf de iniciativa privada Además serán admisibles otras instalaciones deportivas descubiertas y sin pavimentar, caminos de circulación o zonas de aparcamiento, así como los espacios libres dedicados a usos recreativos.

No se admitirá ningún tipo de edificación, salvo la que sea imprescindible para el funcionamiento y conservación de las instalaciones, la cual deberá estar suficientemente justificada. En ella, la altura no superará la de una planta, y se emplearán los materiales y acabados tradicionales en .el medio rural del entorno.

En los espacios libres, solamente se admite la dotación de los necesarios elementos complementarios del uso deportivo, y el mobiliario al aire libre (bancos, señalización, paneles informativos, juegos de niños, etc.), que se realizarán preferentemente en madera.

Todos aquéllos usos complementarios del Deportivo-Recreativo, y que necesiten algún tipo de edificación, se localizarán en el ámbito del vecino SAU núm. 5, por lo que es recomendable redactar y tramitar conjuntamente ambos planeamientos de desarrollo.

Tanto el vallado perimetral, como el interior que se justifique, se realizará con materiales y alturas que no afecten, ni al paisaje, ni a la flora y la fauna existente.

Se resolverá convenientemente la evacuación y la depuración de las aguas residuales, sin ningún tipo de vertido libre a cauces o arroyos. Se atenderá, en la medida de lo posible, a la reutilización de los efluentes urbanos.

Todas las líneas eléctricas y telefónicas deberán ser subterráneas.

Para lo no previsto en esta ficha será de aplicación la correspondiente normativa complementaria en Suelo No Urbanizable de estas Normas Subsidiarias, y la legislación sectorial que sea de aplicación.

5. Instrumento de Planeamiento: Plan Especial.

TÍTULO X: RÉGIMEN DEL SUELO APTO PARA URBANIZAR

10.1. DETERMINACIONES GENERALES.

10.1.1. Definición y delimitación.

1. Constituyen el suelo apto para urbanizar los terrenos que desde estas Normas Subsidiarias se consideran susceptibles de ser incorporados al proceso urbanizador como complemento de los actualmente considerados como urbanos, a fin de procurar la adecuada cantidad y calidad de suelo para cubrir la capacidad prevista en las Normas o para resolver determinadas situaciones irregulares en la ordenación del aprovechamiento situaciones irregulares en la ordenación del aprovechamiento en el territorio mediante el planteamiento de un régimen que obligue a su regularización urbanística infraestructural y dotacional.

2. Su delimitación aparece señalada en el plano de Clasificación del Suelo en el Término Municipal y más pormenorizadamente en el de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano.

10.1.2. Derechos y deberes básicos de los propietarios.

1. Se estará a lo previsto en el Capítulo III del I del TRLS 92, debiendo tener en cuenta que desde el momento en que se aprueben estas Normas los particulares adquieren el debe de redactar y presentar el Plan Parcial que corresponda al Sector que les afecte.

2. A su vez, la aprobación definitiva de dicho Plan les asigna el deber de incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio, en las distintas fases que establece el texto legal citado, así como les confiere los derechos que en paralelo y gradualmente adquieren y pueden ir ejerciendo una vez cumplido los deberes legales que son previos.

10.1.3. Aprovechamiento tipo.

1. A efectos de estas Normas Subsidiarias se establece cada Sector de suelo apto para urbanizar como un Área de Reparto distinta y para cada una ellas se fija su aprovechamiento tipo, conforme los artículos 94, 95 y 97 TRLS.

Al tratarse en todos los casos de un único uso global el coeficiente de ponderación es la unidad, mientras que a continuación se indican los coeficientes, según usos y tipologías que abarcan todas las posibles, implícitamente o por analogía, que serán de aplicación para la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías en cada Plan Parcial, en virtud del art. 97 TRLS, pudiendo éste alterarlos de forma suficientemente razonada y justificada para cada caso:

- Residencial:

Plurifamiliar en régimen protegido 1,0

Plurifamiliar en régimen libre 1,2

Unifamiliar en régimen protegido 1,0

Unifamiliar en régimen libre adosada 1,1

Unifamiliar en régimen libre aislada 1,4

- Comercial:

en edificio compartido 1,1

en edificio exclusivo 1,4

- Oficinas 1,3

- Hotelero 1,5

- Hostelero:

en edificio compartido según uso dominante

en edificio exclusivo 1,5

- Equipamiento privado 0,8

- Salas de reunión y espectáculos 1,5

- Estaciones de servicio 2

- Industrias y almacenes 0,7

2. Dentro de cada Área de Reparto así constituidas, por tanto y si es el caso, se incluyen también los sistemas generales adscritos a ese sector.

10.1.4. Establecimiento de prioridades y plazos para su ejecución.

No se fija prioridad alguna de unos sectores sobre otros, estableciéndose un plazo de cuatro años desde la entrada en vigor de estas Normas para la presentación ante el Ayuntamiento de todos los Planes Parciales. Estos establecerán sus propios plazos para la ejecución del Sector correspondiente, que no deberán suponer el que se sobrepase un plazo total superior a ocho años, a contar igualmente desde la entrada en vigor de las Normas, para cumplir los deberes de cesión, equidistribución y ejecución.

10.1.5. Contenido de los Planes Parciales.

1. La normativa de los P.P. se ajustará en todo a lo establecido en los Títulos IV, V, VI, VII y VIII de este documento, en lo que hace referencia a normas generales, y sus ordenanzas podrán, en lo demás, ser de redacción libre, sin prejuicio de que se entienda conveniente, si el Ayuntamiento no lo estimara de obligado cumplimiento, el ajustarse a las previstas en suelo urbano, debiendo cumplirse, en todo caso, las condiciones particulares que se fijan desde estas Normas para cada Sector.

10.1.6. Requisitos para actuar en el SAU.

1. En suelo apto para urbanizar no podrá edificarse hasta tanto no se haya adquirido el derecho a edificar conforme se define y regula en el TRLS y según las especificidades, que se establecen en estas Normas (en su Título IV «Condiciones Generales sobre Tramitación» y al concepto de solar contenido en la Norma 7.11.13.

2. No obstante se permitirán las obras de carácter provisional tal como las regula en art. 136 del TRLS, en tanto no se apruebe el Plan Parcial correspondiente así como también podrán desarrollarse obras o instalaciones correspondientes a la infraestructura general del territorio o a los intereses generales del desarrollo urbano.

3. No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística sin la previa aprobación del P.P. del sector donde se encuentran los terrenos.

10.1.7. Cesiones para dotaciones de Plan Parcial.

Las cesiones a realizar en cada Plan Parcial se ajustarán a los cuadros del Anexo del Reglamento de Planeamiento para cada una de los usos dominantes que en él se desarrollen, debiendo tener en cuenta las siguientes especificidades:

a) Las dotacionales señaladas en dicho Anexo se entienden como mínimas y sin perjuicio de las que desde estas Normas se impongan por encima o además de ellas.

b) La dotación de equipamiento de interés público y social se entiende a todos los efectos como de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento, no computando dentro de las edificabilidades o aprovechamientos lucrativos del Plan Parcial.

c) Las parcelas destinadas a usos dotacionales, sin perjuicio del cumplimiento de los mínimos exigidos en el Anexo del RP, no tendrán que vincularse obligatoriamente a un uso determinado si no lo exige el Ayuntamiento, pudiéndose, a fin de alcanzar superficies mínimas para aquélla dotación que interese en cada caso y su normativa sectorial les exija, reunir en una sola parcela varias de esas dotaciones.

10.1.8. Deber de constituir Entidad de Conservación.

1. Se establece la obligación general de constituirse en Entidad Colaboradora de Conservación, de acuerdo a todo lo previsto en la vigente legislación urbanística, para todos aquellos propietarios afectados por una Unidad de Ejecución a menos que se diga lo contrario de forma expresa en estas Normas o el Ayuntamiento exima de esa obligación de forma razonada.

2. Dicha obligación supone el deber de conservar las obras de urbanización desde el momento de su recepción provisional por el Ayuntamiento, sin perjuicio del que se supone se tiene hasta ese momento como promotor y responsable de su ejecución, por lo cual para producirse tal recepción habrá de haberse formado legalmente dicha Entidad y demostrarse fehacientemente el haber cumplido todos los requisitos para ello.

3. Tal condición también se entiende como uno de los deberes previos a cumplir por los propietarios en caso de incurrirse en el supuesto de recepción automática de las obras que se prevé en el punto 4 del artículo 28 del TRLS, así como para la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico y al de edificar, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 33 del mismo texto legal.

10.1.9. División del suelo apto para urbanizar.

1. El suelo apto para urbanizar previsto en estas Normas se divide según las siguientes áreas o Sectores:

SAU 1: La Orativa.

SAU 2: Calle Jacaranda - Ctra. de Vejer.

SAU 3: Mesa Baja.

SAU 4: Polígono Industrial-Zahori.

SAU 5: Los Humeruelos.

2. Para cada una de ellas se definen las siguientes determinaciones básicas:

1. Situación.

2. Superficie aproximada:

Superficie total del Sector susceptible de ser reajustada en el Plan Parcial mediante medición sobre plano a mayor escala tomado de medición real siguiendo los limites señalados en las Normas.

3. Objetivos:

Vinculantes salvo indicación en contrario.

4. Criterios básicos de Ordenación:

Vinculantes salvo indicación en contrario. Los porcentajes de ocupación establecidos se entienden aplicables sobre las parcelas netas definidas en los esquemas de ordenación adjuntos.

Se definen los usos globales dentro de cada área de reparto.

5. Aprovechamiento tipo:

Vinculante, calculado a partir de la edificabilidad máxima asignada a cada uso global, parámetro que también se fija, bien mediante coeficiente a aplicar sobre la superficie total del sector o bien mediante la máxima total, y es vinculante.

6. Densidad bruta máxima: Vinculante. De aplicación sobre la totalidad de la superficie del Sector.

7. Número aproximado de viviendas:

Podrá variar en función de la superficie real del Sector.

8. Cesiones mínimas:

Son las mínimas en cualquier caso, aún cuando la superficie real sea inferior a la indicada en la ficha. Si fuera superior aumentará proporcionalmente.

9. Sistema de Actuación:

Se señala el prioritario debiendo estar, en cualquier caso, a lo previsto en el art. 149 TRLS.

10. Instrumento de Planeamiento: Vinculante.

11. Instrumento de gestión:

De aplicación vinculante, debiendo tener en cuenta el sistema de actuación aplicable definitivamente.

12. Órgano actuante.

13. Esquema de ordenación:

Es la plasmación gráfica de los criterios de ordenación y tendrán el grado de vinculación que en éstos o en los propios esquemas se indican.

10.2. CONDICIONES PARA LOS SECTORES DE SUELO APTO PARA URBANIZAR.

CUADRO RESUMEN DE SECTORES DE SUELO APTO PARA URBANIZAR

NOTAS:

(1) Si solo se consideran los sectores residenciales la densidad bruta asciende a 35 viv./ha.

SAU 1 «LA ORATIVA»

1. Situación: Terrenos situados junto al acceso a Benalup por la carretera de Medina (CA-211), que forman parte de la finca la Orativa, entre el camino de Paternilla y el Casco Urbano (c/ Orativa), en los que existen algunos árboles de cierto interés.

2. Superficie aproximada: 40.000 m².

3. Objetivos: Desarrollo residencial de media/baja densidad que complete el núcleo urbano por el norte y lo conecte con la zona de Paternilla, conformando una avenida de acceso al Casco Urbano, y conservando el arbolado existente.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

Las conexiones rodadas con el viario exterior al sector se realizarán tanto por la calle la Orativa, como por la prolongación de la calle Pinto y Almendro, así como desde la calle Paternilla (2 conexiones aprovechando huecos existentes en el continuo urbano edificado de esta antigua vía pecuaria) y la calles San Juan acceso a Benalup desde carretera de Medina). En este último caso se procuraría que la nueva calle tenga continuidad con las existentes o previstas al otro lado de la carretera, en la zona de Las Canteras -2-.

El viario interior enlazará las diversas conexiones con el exterior, con dimensiones que tengan entre 10 y 15 metros entre alineaciones, para calles de tráfico rodado, y entre 5 y 7 metros para calles peatonales o de usos rodado ocasional.

La edificación se separará del borde de la calle San Juan un 1iniao de 15 metros. En esta franja se desarrollará una amplia acera de al menos 7 metros, a modo de bulevar o paseo peatonal, y una calle, rodada o peatonal, que sirva de acceso a las parcelas residenciales.

Se conservará la mayor parte del arbolado existente, sobre todo el de mayor parte, haciéndolo coincidir en la ordenación con las zonas verdes, o con aceras o paseos peatonales.

Los suelos de cesión para equipamiento deberán situarse en la zona más próxima al casco consolidado, y al acceso principal de éste (calle San Juan).

Usos:

- Uso global: Residencial con tolerancias.

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: comercial, hotelero y oficinas, condicionados a un máximo del 20% del aprovechamiento del sector, en su conjunto.

Tipologías permitidas: Será la unifamiliar aislada o adosada (pareada o en hilera), tanto en parcela individual como pro indiviso. Para el resto de los usos el Plan Parcial definirá la tipología, acorde, en todo caso, con la anterior.

Altura máxima permitida: Dos plantas (B+1)

Para las condiciones no previstas en esta ficha se tomarán como referencia las correspondientes a las Ordenanzas en Suelo Urbano y normativa complementaria.

5. Aprovechamiento Tipo: 0,45 m²/m².

edificabilidad máxima = 0,45 m²/m².

6. Densidad Bruta Máxima: 35 viv./ha.

7. Número aproximado de viviendas: 140.

8. Cesiones mínimas:

Las Zonas Verdes y los Equipamientos en las cantidades previstas en la ordenación, que deberán cumplir las reservas mínimas marcadas en el Reglamento de Planeamiento de la ley del Suelo.

La totalidad del viario perimetral e interior resultante de la ordenación definitiva, con la urbanización realizada.

El suelo en el que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento.

9. Sistema de Actuación: Compensación.

10. Instrumento de Planeamiento: Plan Parcial.

11. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

12. Órgano actuante: Junta de Compensación y Ayuntamiento.

SAU 2 «CALLE JACARANDA-CTRA. VEJER»

1. Situación: Terrenos situados entre la Avda. de Andalucía, calle Jacaranda, calle Grulla Negra y carretera de Vejer (CA-P- 2112), en su mayor parte sin edificar.

2. Superficie aproximada: 32.000 m².

3. Objetivos: Desarrollo residencial de medio densidad que complete el núcleo urbano por el noroeste, conformando la mera fachada a la carretera de Vejer y a los importantes accesos por la Avda. de Andalucía y la Calle Grulla Negra.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

No se realizarán nuevas conexiones viarias con la carretera de Vejer distintas de las actuales calle Grulla Negra y Avda. de Andalucía, cuyos enlaces deberán mejorarse para facilitar los accesos a la población.

El viario perimetral se ampliará para que la Avda de Andalucía alcance los 18 metros (10 metros al eje de la calle actual), la calle Grulla Negra los 18 metros (entre la carretera de Vejer y la calle Jacaranda), y la calle Jacaranda los 12 metros, todas ellas entre alineaciones de edificación.

El viario interior prolongará las calles existentes que lo permitan (C/ Malvasía) y la calle paralela a la carretera de Vejer junto al Centro de Enseñanzas Medias; Las dimensiones estarán entre las 10 y 15 metros entre alineaciones, según su función e importancia.

La edificación se separará del borde de la carretera de Vejer un mínimo de 20 metros. Esta franja podrá dedicarse a viario, espacios libres, y aparcamientos en superficie.

Se procurará que tanto el equipamiento educativo, social y comercial se concentre en la futura ordenación en toma a un eje o plaza central y en las cercanías de las calles principales de borde.

Usos:

- Uso global: Residencial con tolerancias

- Uso dominante: residencial

- Usos compatibles: comercial, hotelero y oficinas condicionados a un máximo del 20% del aprovechamiento del sector, en su conjunto.

Tipologías permitidas: cualquiera.

Altura máxima permitida: dos plantas (B+l).

Para lo no previsto en esta ficha se tomarán como referencia las correspondientes ordenanzas de suelo urbano y normativa complementaria.

5. Aprovechamiento Tipo: 0,45 m²/m².

edificabilidad máxima = 0’45 m²/m².

6. Densidad Bruta Máxima: 35 viv./ha.

7. Número aproximado de viviendas: 112.

8. Cesiones mínimas:

Las Zonas Verdes y los Equipamientos en las cantidades previstas en la ordenación, que deberán cumplir los mínimos marcados en el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.

La totalidad del viario perimetral e interior resultante de la ordenación definitiva, con la urbanización realizada.

El suelo en el que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, según legislación vigente.

9. Sistema de Actuación: Compensación.

10. Instrumento de Planeamiento: Plan Parcial.

11. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

12. Órgano actuante: Junta de Compensación y Ayuntamiento.

SAU 3 «MESA BAJA»

1. Situación: Terrenos situados entre la Avda. de Andalucía, calle Mirador, traseras edificaciones a la cañada de la Mesa (calle Tajo) y carretera de Vejer (CA-P-21121, en su mayor parte vacantes.

2. Superficie aproximada: 92.500 m².

3. Objetivos: Desarrollo residencial de media/baja densidad, y de usos complementarios y compatibles, que permitan absorber las necesidades provocadas por el crecimiento poblacional a medio y largo plazo, completando el núcleo Urbano por el suroeste.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

No se realizarán nuevas conexiones con la carretera de Vejer distintas de las actuales Avenida de Andalucía y calle El Tajo {Cañada de la Mesa), cuyos enlaces deberán mejorarse. Se dejará una calle paralela a la carretera, continuación de la prevista en el SAU 2, que a su vez es prolongación de la existente junto al Centro de Enseñanzas Medias.

La Avda. de Andalucía se ampliará hasta 20 metros entre alineaciones, es decir 10 metros desde el eje de la actual calle, dejando una franja de aparcamiento y una amplia acera. También se ampliarán las calles Mirador y Acebuche hasta un mínimo de 15 metros entre alineaciones.

El viario interior prolongará calles existentes o previstas en el entorno, con el fin de mejorar las conexiones transversales entre la Avda. de Andalucía y la calle Tajo (al menos cuatro conexiones con la Cañada de la Mesa, y otras cinco con la Avda. de Andalucía - prolongación C/ Jacaranda, y calles previstas en la U.E. 10 «Avda. de Andalucía».

Se recomienda que la estructura viaria interior se componga de ejes octogonales NO-SE y S0-NE, con anchuras adecuadas a las funciones que deban cumplir, y a la tipología y usos que implanten en sus bordes.

El uso dominante será el residencial, admitiéndose el uso comercial y otros usos compatibles en locales de planta baja, como máximo en un 20% de la superficie edificable total, preferentemente localizado en torno a ejes o plaza central.

La edificación se separará del borde de la carretera de Vejer un mínimo de 25 metros; Esta franja se podrá dedicar a viario, aparcamiento en superficie y espacios libres de uso público.

Usos:

- Uso global: Residencial con tolerancias.

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: comercial, hotelero y oficinas condicionados a un máximo del 20% del aprovechamiento del sector, en su conjunto.

Tipología permitida: cualquiera.

-Altura máxima permitida: dos plantas (B+1).

Para lo no previsto en esta ficha se tomarán como referencia las correspondientes ordenanzas de suelo urbano y normativa complementaria.

5. Aprovechamiento Tipo: 0,45 m²/m².

edificabilidad máxima = 0,45 m²/m².

6. Densidad Bruta Máxima: 35 viv./Ha.

7. Número aproximado de viviendas: 324.

8. Cesiones mínimas:

Las Zonas Verdes y los Equipamientos en las cantidades resultantes de la ordenación, y que deberán cumplir los mínimos arcados en el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.

La totalidad del viario resultante de la ordenación definitiva, tanto perimetral como interior, con la urbanización realizada.

El suelo en el que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, según legislación vigente.

9. Sistema de Actuación: Compensación.

10. Instrumento de Planeamiento: Plan Parcial - Aunque el Plan Parcial debe ser único, se admite el desarrollo por fases o etapas.

11. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

12. Órgano actuante: Junta de Compensación y Ayuntamiento.

SAU 4 «POLÍGONO INDUSTRIAL-ZAHORI»

1. Situación: Terrenos al norte de la carretera Benalup-Medina (CA- 211), en el paraje de Zahorí, ocupados por alguna nave y actividades agropecuarias.

2. Superficie aproximada: 102.500 m².

3. Objetivos: Creación de un Polígono Industrial que permita alojar tanto actividades industriales o de almacenaje, fundamentalmente las ligadas a los usos agropecuarios del entorno, así como aquellos talleres y almacenes que resulten incompatibles con el uso residencial.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

El acceso principal al Polígono conectará en un único punto de la carretera CA-211, resolviendo el enlace de forma que se permitan realizar los giros e incorporaciones en condiciones de seguridad.

La calle principal de acceso tendrá una sección mínima de 15 metros entre alineaciones, mientras que el resto de calles interiores tendrán entre 12 y 15 metros.

También se podrá entrar en el Polígono a través del camino que sirve de acceso a las actuales actividades agropecuarias de la finca.

La edificación se separará del borde de la carretera CA-211 una distancia mínima de 20 metros. Este espacio podrá utilizarse para viario (acceso rodado a las parcelas industriales que no pueden tenerlo directamente desde la carretera), aparcamiento en superficie y espacios libres de uso público.

Se recomienda concentrar las zonas verdes en una franja de 30 m, en el borde Oeste del Sector y en una plaza central, en torno a la cual se localizarían las parcelas para servicios de interés público y social.

Usos global: Industrial-Almacenaje,

- Usos dominantes: Industrial y Almacenamiento, dirigiéndose, preferentemente, a aquéllas actividades destinadas a la fabricación, transformación o almacenaje de productos relacionados con las actividades agropecuarias del entorno y a las que por ser incompatibles con el residencial deban trasladarse fuera del casco.

- Usos compatibles: Comercial y Oficinas como complementarios de los anteriores, incluso en edificio exclusivo, localizándose en este caso, preferentemente, en el frente de la carretera CA-211 junto al acceso principal y en torno a la plaza central.

- Usos prohibidos: Todos los restantes, incluidas aquéllas actividades que por sus características de molestias, insalubridad, peligrosidad o efectos nocivos hayan instalarse en el medio rural en situación aislada, alejadas del casco.

Altura máxima: 2 plantas y 10 metros hasta cumbrera (para cubiertas inclinadas)

Parcela mínima: 200 m². La ocupación máxima de las parcelas será la suficiente para permitir que el aparcamiento y la carga y descarga se haga dentro de ellas.

5. Aprovechamiento Tipo: 0,7 m²/m².

edificabilidad máxima = 0,7 m²/m².

6. Densidad Bruta Máxima: -

7. Número aproximado de viviendas: -

8. Cesiones mínimas:

Las zonas verdes y los equipamientos en las cantidades mínimas previstas en el Reglamento de Planeamiento de la Ley del Suelo.

La totalidad del viario perimetral e interior resultante de la ordenación definitiva, con la urbanización realizada.

El suelo donde se ubique el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, según legislación vigente.

9. Sistema de Actuación: Compensación.

10. Instrumento de Planeamiento: Plan Parcial.

11: Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

12. Órgano actuante: Junta de Compensación y Ayuntamiento. Observación: Aunque el Plan Parcial que ordene el conjunto sea único, la importante superficie del Polígono aconseja que se programe una ejecución en 2 o más fases de desarrollo sucesivo.

SAU 5 «LOS HUMERUELOS»

1. Situación: Terrenos situados en la carretera de Benalup a Vejer al suroeste del Casco Urbano, a uno y otro lado de la Colada de Benalup [prolongación calle la Torre).

2. Superficie aproximada: 362.400 m².

3. Objetivos: Desarrollo hotelero, recreativo y deportivo en las proximidades del Núcleo Urbano, como apoyo y complemento de las iniciativas de desarrollo turístico en los sectores medioambiental (Parque Natural de los Alcornocales), Rural y Deportivo, con respeto a la vegetación existente en la zona.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

Se realizará una única conexión rodada directa con la Carretera de Vejer (CA-2112), al noroeste, siendo el resto de accesos a través de la Cañada de la Mesa y la Colada de Benalup (sureste y noroeste).

En la Colada de Benalup se mantendrá libre el ancho legal de ésta, adecuándose su tratamiento al tráfico rodado y peatonal previsto. Como mínimo, en su borde sur llevará una acera arbolada de al menos 4 metros de ancho que, prolongada a lo largo del tramo de la Cañada de la Mesa que sirve de borde al Casco y de la c/ La Torre, permita disponer de un paseo peatonal que conecte las nuevas instalaciones con el Núcleo Urbano consolidado.

La edificación se separará del borde de la carretera de Vejer un mínimo de 50 metros.

Se respetará la vegetación existente, en especial los árboles y arbustos de especies autóctonas. La implantación de la edificación deberá preferentemente realizarse en zonas libres de vegetación. Cualquier tala que sea necesario realizar deberá ser convenientemente justificada reponiéndose, con igual número y especie la vegetación que sea imprescindible eliminar.

Los usos que conllevan edificación se concentrarán en una o varias zonas del Sector que, globalmente, no superen el 40% de la superficie total de suelo. El resto se dedicará a espacios libres, campo de golf, instalaciones deportivas descubiertas y aparcamientos, admitiéndose únicamente las edificaciones necesarias para el funcionamiento y conservación de las instalaciones, debidamente justificadas.

Las Zonas Verdes y los Equipamientos de cesión se localizarán preferentemente en la parte más baja, al otro lado de la Colada de Benalup. Asimismo, se dejará una franja de espacios libres como separación de las edificaciones con frente a la calle El Tajo.

Usos:

- Uso Global: Turístico-Recreativo-Deportivo,

- Uso Dominante: Hotelero y Dotacional Deportivo.

- Usos Compatibles; Dotacional en sus diversos tipos residencial, ligado al uso turístico –recreativo, con una superficie construida máxima de 23.000 m².

Tipologías: Edificaciones aisladas, pareadas o en hilera. La edificación se adaptará a la topografía, evitando injustificados movimiento de tierras.

Altura máxima permitida: Dos plantas (B+1) para los usos hoteleros, dotacionales y residenciales. En el uso hotelero se admitirá una tercera planta cuando se justifique por los desniveles topográficos y con ello se eviten movimientos de tierras.

Para el resto de usos e instalaciones complementarias, una sola planta.

Para lo no previsto en esta ficha se tomarán como referencia las correspondientes ordenanzas de suelo urbano y normativa complementaria.

5. Aprovechamiento Tipo: 0,118 m²/m².

edificabilidad máxima = 43.000 m².

6. Densidad Bruta Máxima: 3,17 viv/ha.

7. Número aproximado de viviendas: 115.

8. Cesiones mínimas:

Las Zonas Verdes y Equipamientos en las cantidades resultantes de la ordenación, y que deberán cumplir los mínimos marcados en el Reglamento de Planeamiento.

La totalidad del viario perimetral resultante de la ordenación definitiva que asegure el acceso a las zonas de uso público y el interior que se determine.

El suelo donde se ubique el aprovechamiento que corresponda al Ayuntamiento, según la legislación vigente.

9. Sistema de Actuación: Compensación.

10. Instrumento de Planeamiento: Plan Parcial (aunque debe ser único, se admite el desarrollo por Etapas).

11: Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

12. Órgano actuante: Junta de Compensación y Ayuntamiento.

TÍTULO XI: RÉGIMEN DEL SUELO URBANO

11.1. DETERMINACIONES GENERALES.

11.1.1. Definición y delimitación.

1. Constituyen el suelo urbano los terrenos que las Normas subsidiarias, de acuerdo con el artículo 10 del TRLS y en virtud del artículo 77 del mismo Texto legal por encontrarse en alguno de los supuestos que establece dicho artículo, clasifican como tales.

2. Su delimitación más concreta se contiene en el Plano de «Ordenación y Gestión» de los núcleos urbanos considerados.

11.1.2. Régimen del suelo urbano.

1. Se estará a todo lo previsto en el Capítulo III del Título I DEL TRLS, y por tanto desde el momento en el que se aprueben estas Normas quedará establecido el deber de los propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador y al edificatorio en lo que les corresponda, según las condiciones y plazos establecidos para el área en que se ubiquen.

2. Las áreas en que se divide el suelo urbano son las que se exponen en el artículo siguiente, estableciéndose para cada una de ellas, las condiciones generales que son de aplicación para su desarrollo, sin perjuicio de las particulares que se indiquen en el apartado correspondiente.

11.1.3. División del suelo urbano.

1. El suelo urbano previsto en estas Normas se divide según las siguientes áreas atendiendo a la fórmula de gestión que se plantea en ellas:

a) De licencia directa: son las ÁREAS DE ORDENANZA.

O.1. Casco.

O.2. Vivienda unifamiliar.

O.3. Promociones unitarias.

O.4. Industrial.

O.5. Comercial-Carretera.

O.6. Equipamiento.

O.7. Espacios libres: Parques y Jardines.

b) Remitidas a figuras de ordenación y/o de gestión y/o de urbanización previas: son las Unidades de Ejecución.

UE núm. 1 Las Canteras.

UE núm. 2 Calles Pinto y Almendro.

UE núm. 3 Esquinas calles Cañuelo y San Agustín.

UE núm. 4 Guardia Civil.

UE núm. 5 Calle Cañuelo-Prolongación C/ Tenorio.

UE núm. 6 Calle D. Manuel Sánchez.

UE núm. 7 Calle San Juan-Estación de Autobuses.

UE núm. 8 San Francisco-Alamos Blancos.

UE núm. 9 Traseras Avda. de Andalucía.

UE núm. 10 Enlace calles Medina y Benalup.

11.1.4. Condiciones para el desarrollo de cada una de las áreas de suelo urbano.

1. Para las de «licencia directa»:

a) La parcela ha de obtener la condición de solar para poder ser objeto de licencia o regirse por el artículo 40 del Reglamento de Gestión, sin perjuicio de las pequeñas cesiones de suelo que hayan de realizarse para ajustarse a las nuevas alineaciones trazadas que no supondrán disminución del aprovechamiento edificatorio que se tuviera sobre la parcela bruta o del pago de las obras de complementación de los elementos de urbanización o servicios urbanos imprescindibles para su consideración como solar.

b) El aprovechamiento susceptible de apropiación es el 100% del aprovechamiento edificable asignado a la ordenanza de aplicación, con las condiciones especificadas en el apartado anterior.

c) Para garantizar las obras de urbanización precisas, conforme lo expresado en el apartado anterior, se deberá presta fianza en cualquiera de las formas admitidas en la legislación local por valor del 100% del costo de las mismas, debiendo incluir el posible aumento de éste por el incremento del Índice de Precios al Consumo o por el que el Ayuntamiento establezca reglamentariamente.

2. En las Unidades de Ejecución:

a) Será preciso la aprobación definitiva de la figura de ordenación que se prevea (Estudio de Detalle), si es el caso, y cumplir las condiciones establecidas en el artículo 41 de Reglamento de Gestión, respecto de las condiciones de gestión y urbanización previas a la edificación que se señalan para cada área.

b) El aprovechamiento susceptible de apropiación por el conjunto de los propietarios incluidos en la Unidad de Ejecución será el resultado de referir el 100% de la edificabilidad bruta asignada a la misma, no computando dentro de tal edificabilidad la que corresponda a equipamientos de propiedad y uso público, para los que se estará a las normativas sectoriales de aplicación y a las necesidades concretas de los usos a que se destinen y sin perjuicio de las cesiones que tengan que realizar y que se detallan en estas Normas.

c) La fianza a prestar, si se permitiera la edificación simultáneamente con las obras de urbanización, alcanzará a cubrir el 100% de las necesarias para la urbanización total de la fase o ámbito en los que se ubique la parcela de que se trate, debiendo tener en cuenta la previsión de incremento de sus costos conforme lo expresado para el caso anterior.

d) La cesión de los terrenos destinados a uso y dominio público que se señalan en cada UE se entiende obligatoria y se realizará de forma gratuita y libre de cargas a favor del Ayuntamiento o de la Administración que, en su caso, se determine.

Así mismo, son cargas de urbanización inherentes a la UE la totalidad de las correspondientes a los espacios públicos que se dispongan, según los costes y acabados mínimos que establezca el Ayuntamiento y también las de ejecución de las conexiones precisas hasta las redes generales de todo tipo, incluso aunque se deban discurrir por suelos exteriores al ámbito de la UE.

e) En virtud de la Disposición Adicional Segunda del TRLS y a efectos del cálculo del aprovechamiento medio de las UE serán de aplicación los coeficientes de homogeneización establecidos en el art. 10.1.3 de estas Normas, debiendo ser calculados en los proyectos de Compensación o Reparcelación respectivos a partir de la ordenación definitiva que resulte de los Estudios de Detalle que se redacten en los que se conocerá con exactitud las cifras de aprovechamientos que se destinen a cada uso y localización de éstos en forma pormenorizada.

f) Para cada una de las UE se establecen determinaciones respecto de los siguientes extremos:

1. Situación.

2. Superficie aproximada.

3. Criterios básicos de ordenación y usos.

4. Aprovechamiento.

5. Superficie máxima edificable.

6. Densidad bruta máxima.

7. Número aproximado de viviendas.

8. Cesiones mínimas.

9. Sistema de actuación.

10. Instrumento de planeamiento.

11. Instrumento de gestión.

Para cada uno de ellos son válidas las indicaciones que sobre su grado de vinculación se establecen en el art. 10.1.8 de estas Normas, si bien con las siguientes particularidades:

Los porcentajes de ocupación máxima que se señalan se entienden aplicables sobre las zonas netas que se definen como edificables en los esquemas.

La Superficie máxima edificable es la que resulta de aplicar el Aprovechamiento o edificabilidad a la superficie total de la UE.

Los esquemas de ordenación son la plasmación gráfica de los criterios de ordenación, pudiendo ser objeto de reajuste mediante el oportuno Estudio de Detalle y de acuerdo a lo que el TRLS permite para este tipo de instrumentos de ordenación, sin perjuicio de las indicaciones que, sobre su grado de vinculación, se fijan para los criterios de ordenación y atendiendo siempre a las secciones mínimas definidas en el texto.

La superficie de viario se ha de entender como orientativa -son resultado de medición sobre Esquema de Ordenación propuesto- ya que únicamente son mínimos de obligado cumplimiento en viario las secciones indicadas y los trazados considerados vinculantes.

11.1.5. Deber de constituir Entidad de Conservación.

1. Se establece la obligación general de constituirse en Entidad Colaboradora de Conservación, de acuerdo a todo lo previsto en la vigente legislación urbanística, para todos aquellos propietarios afectados por una Unidad de Ejecución en la que haya sido necesario la ejecución de su urbanización, a menos que se diga lo contrario de forma expresa en estas Normas o el Ayuntamiento exima de esa obligación de forma razonada.

2. Dicha obligación supone el deber de conservar las obras de urbanización desde el momento de su recepción provisional por el Ayuntamiento, sin perjuicio del que se supone se tiene hasta ese momento como promotor y responsable de su ejecución, por lo cual para producirse tal recepción habrá de haberse formado legalmente dicha Entidad y demostrarse fehacientemente el haber cumplido todos los requisitos para ello.

3. Tal condición también se entiende como uno de los deberes previos a cumplir por los propietarios en caso de incurrirse en el supuesto de recepción automática de las obras que se prevé en el punto 4 del artículo 28 del TRLS, así como para la adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico y al de edificar, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 33 del mismo texto legal.

11.1.6. Prioridades y plazos de ejecución.

No se establece prioridad alguna entre las unidades de ejecución previstas, fijándose un plazo máximo de cuatro años para la presentación del Proyecto de Compensación para cada una de ellas y de seis años para el de Reparcelación en caso de haberse dispuesto el sistema de Cooperación.

11.2. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS ÁREAS DE ORDENANZA.

11.2.1. Ordenanza 1: Casco (0-1).

11.2.1.0. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamiento del suelo y la edificación en las zonas periféricas del casco antiguo y las zonas surgidas en su entorno como ampliación del mismo totalmente consolidadas en base a una tipología de edificación en manzana cerrada entre medianeras y vivienda unifamiliar o plurifamiliar.

2. Se distinguen dos grados dentro de este área de ordenanza:

Grado 1.º

Grado 2.º

3. Los ámbitos en que es de aplicación aparece señalados en el plano de Ordenación y Gestión de Núcleo.

11.2.1.1. Condiciones de Volumen.

- Agregación y segregación de parcelas

Se permite en cualquiera de sus formas pero siempre que no dé lugar a la aparición de parcelas inedificables por incumplir las condiciones de «parcela mínima edificable».

- Parcela mínima edificable

1. A los solos efectos de futuras parcelaciones o segregaciones se considerará como parcela mínima edificable aquélla que tenga una superficie igual o superior a cien (100) metros cuadrados y un frente a vía pública igual o superior a siete (7) metros.

2. Sin perjuicio de lo anterior, son edificables, pues, las parcelas preexistentes que tengan superficies o frentes inferiores a los establecidos anteriormente, debiendo cumplir en cualquier caso las restantes condiciones fijadas para esta Ordenanza y todas las «Condiciones Generales de Volumen, Higiene y Seguridad de la Edificación».

- Alineaciones exteriores

1. Son las señaladas en el plano de ORDENACIÓN que corresponden de forma general a las existentes, excepto allí donde se señale.

2. En el Grado 1.º se prohíben los soportales en fachada.

- Alineaciones interiores

No se fijan.

- Rasantes

Son las señaladas en el plano de Ordenación y correspondan, de forma general, con las existentes en la actualidad. En caso de no estar grafiadas, éstas serán las de obligado cumplimiento.

- Edificabilidad máxima

Será la resultante de la aplicación simultánea de las determinaciones que se establecen sobre altura y ocupación máximas, sin perjuicio del obligado cumplimiento de las condiciones de «patio mínimo» o de retranqueos si se dispusieran. En cualquier caso, por la construcción de torreón no se superará el máximo que resulte de aplicar tales parámetros.

- Altura máxima edificable

1. Será de dos (2) plantas y seis y medio (6’50) metros, a excepción de aquellas zonas que se señalan expresamente en los planos donde se permiten tres (3) plantas con nueve y medio (9,50) metros.

2. En el primer caso se admiten torreones en tercera planta, que computan dentro de la superficie máxima edificable (según epígrafe anterior), con una superficie no superior al veinte (20) por ciento de la segunda planta y con un máximo de veinticinco (25) metros cuadrados.

La altura total no será superior a 9,50 metros y el torreón deberá retranquearse como mínimo tres (3) metros respecto de la línea de fachada a vía pública.

3. Los edificios que cuenten, a la entrada en vigor de estas Normas, con una altura superior no quedan fuera de ordenación, estando sometidos, en caso de ruina o demolición, a las determinaciones generales de esta ordenanza.

- Ocupación máxima

1. Para cualquier planta excepto para la sótano se permite una ocupación máxima de acuerdo al siguiente cuadro, sin perjuicio de la superficie perdida por el cumplimiento de las condiciones de patio mínimo:

- parcelas hasta 100 m² de superficie = 100%

- parcelas desde 150 m² de superficie = 75%

- parcelas entre 100 y 150 m² la ocupación máxima resultará de interpolar su superficie entre ambos

- en parcelas hasta 300 m² se permite ocupar el 100% en pl. baja si ésta se destina a local comercial y quedan garantizadas las condiciones de ventilación.

2. Las plantas con su nivel de techo bajo rasante podrán ocupar hasta el 100% de la superficie de la parcela.

3. Se admiten obras de ampliación sobre edificios ya existentes, aunque tengan una ocupación superior a la permitida, siempre que ésta no se aumente y cumplan el resto de las condiciones que les sean exigibles, siendo así que la superficie edificada total no será superior a la máxima permitida para el supuesto de ocupación ajustada a los parámetros establecidos de forma general en el punto 1 de este artículo.

- Patio mínimo

Cumplirán las Condiciones Generales de Volumen, Higiene y Seguridad (Título VII).

- Retranqueos

1. En el Grado 1.º no están permitidos en fachada, ni respecto de la alineación oficial ni de las medianeras, debiendo cubrir totalmente los frentes a espacio público.

2. En el Grado 2.º se permiten retranqueos en fachada respecto de la alineación oficial con un mínimo de tres (3) metros, debiéndose adaptar a los existentes en las parcelas colindantes según exija de forma razonada el Ayuntamiento.

Respecto de los linderos laterales se retranquearán un mínimo de tres (3) metros siempre que ya exista una edificación retranqueada en la parcela colindante que corresponda o, si no estuviera construida todavía, previo acuerdo mutuo entre los propietarios que se inscribirá debidamente en el Registro de la Propiedad, requisito sin el cual no podrá ser efectiva la licencia de obras.

3. En el interior de la parcela tan sólo se estará al cumplimiento de las condiciones de patio de parcela y luces rectas.

- Salientes y vuelos

Se estará a lo dispuesto en la «Condiciones de Estética y Composición» de esta Ordenanza.

11.2.1.2. Condiciones de las obras permitidas.

1. Se permiten todo tipo de obras.

2. Se potenciarán las de acabado de fachadas para evitar el impacto negativo producido por las edificaciones existentes sin enfoscar o pintar, estén o no ocupadas.

11.2.1.3. Condiciones estéticas y de composición.

1. Sin perjuicio de las condiciones que se establecen a continuación como particulares de esta Ordenanza se estará a lo establecido en las Condiciones Generales de Protección de Medio Ambiente y del Patrimonio de estas Normas (Título V).

2. Como condiciones particulares de esta Ordenanza se estará a lo siguiente:

a) El vuelo máximo de los balcones será de cuarenta (40) centímetros, debiendo procurar que no abarquen más de dos huecos.

b) Se prohíben los petos o antepechos resueltos con elementos de plástico, fibrocemento o vidrio.

c) Se prohíbe la utilización de alicatados en los acabados de las fachadas exteriores, así como la de cualquier otro material que por su pulido o brillo desentone con los materiales tradicionalmente mates utilizados en la construcción en el casco.

d) Los colores a utilizar en los acabados tenderán a los tonos blanco o tierras. Los proyectos de obra deberán incluir una detallada definición de los colores y texturas a utilizar en los acabados de todos los elementos de fachada, quedando a juicio razonado del Ayuntamiento la autorización de los mismos en cada caso y siempre de acuerdo a los criterios establecidos en estas Normas.

11.2.1.4. Condiciones particulares de Uso.

A) Usos prohibidos

• almacenes: tipos C y D

• comercial: tipo e

• estaciones de servicio: en todas sus modalidades

• garaje-aparcamiento: tipo D

• industrial: tipos C y D

• rurales: todos

B) Usos permitidos

Los restantes quedando condicionados los siguientes:

- En general para todos los locales de negocio a implantar sobre edificios existentes, se permite una altura libre mínima de 2,60 m.

11.2.1.5. Condiciones particulares para la segregación de parcelas.

1. A fin de evitar la proliferación de puertas de cochera en promociones en base a parcelas tendentes a la mínima posible segregadas a partir de parcelas de mayor tamaño, el Ayuntamiento, mediante informe razonado, podrá obligar a la ejecución de un proyecto de vivienda con aspecto formal exterior de unifamiliar pero en parcela común con acceso único a garaje dispuesto en sótano o espacio libre comunitario o mediante solución alternativa semejante.

2. La edificabilidad máxima en proyectos unitarios en base a parcelas con tamaños entre 100 y 150 m² segregadas a partir de parcelas matrices de mayor tamaño será la correspondiente a éstas.

11.2.2. Ordenanza 2: Vivienda Unifamiliar (O-2).

11.2.2.0. Definición y Ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en las zonas de vivienda con tipología unifamiliar ya existentes o previstas, cabiendo diversas opciones según tamaño de parcela y disposición de la edificación (aislada o agrupada), en base a las tolerancias que se plantean en la utilización de tales opciones de acuerdo a la situación que presenten las parcelas de que se trate o sus colindantes.

2. Se pretende una regulación en la que el denominado Grado, que ordena el tamaño de parcela, sirva para controlar la capacidad de las zonas de que se trata y que el Subtipo, que regula la disposición de la edificación en la parcela, se encargue de adecuar la edificación al entorno.

3. Los ámbitos en que es de aplicación figuran en el plano de Ordenación y dentro de ellos se señala qué Grados o tipo de edificación se han de utilizar obligatoriamente, si es el caso.

4. Se consideran tres Grados en base a parcelas mínimas de 400, 200 y 100 m² de superficie y las siguientes disposiciones de la edificación o Subtipos:

a.1) Aislada en parcela independiente.

a.2) Conjunto de viviendas aisladas en parcela común.

b.1) Pareada en parcela independiente.

b.2) Conjunto de viviendas pareadas en parcela común.

c.1) En hilera en parcela independiente.

c.2) Conjunto de viviendas en hilera en parcela común.

11.2.2.1. Condiciones de volumen.

- Agregación y segregación de parcelas

Se permiten en todos los casos siempre y cuando den lugar a parcelas edificables.

- Alineaciones y rasantes

Son las establecidas en el plano de ORDENACIÓN Y GESTIÓN.

- Parcela mínima edificable

1. Se establecen las siguientes condiciones para cada GRADO considerado:

GRADO	Superficie mínima	Frente mínimo a vía pública
1.º	400 m²	15 m
2.º	200 m²	15 m para aislada
3.º	100 m²	6 m para adosada

2. Deberá poder inscribirse en ellas un círculo de diámetro no inferior a la medida mínima establecida para el frente.

3. Las parcelas preexistentes con tamaño inferior a los indicados para cada caso y que se demuestre fehacientemente que no pueden ser objeto de reparcelación por la consolidación de sus colindantes a fin de obtener tales superficies mínimas, se exceptúan de su cumplimiento, pudiendo edificarse respetando el resto de las condiciones para su grado.

- Superficie máxima edificable

El coeficiente de edificabilidad para cada parcela será para cada Grado:

• Grado 1.º 0,70 m²/m² siete metros cuadrados de techo por cada diez de terreno.

• Grado 2.º 1,00 m²/m² un metro cuadrado de techo por cada metro cuadrado de terreno.

• Grado 3.º 1,50 m²/m² quince metros cuadrados de techo por cada diez de terreno.

- Altura máxima

1. Se establece en dos plantas y seis y medio (6,50) metros.

2. No obstante, en Grados 1.º y 2.º se admite un torreón en tercera planta que no deberá exceder del veinte (20) por ciento de la superficie construida de la planta segunda y siempre que la altura total no supere los nueve y medio (9,50) metros y que computa a efectos de superficie máxima construida.

- Ocupación máxima

1. Para cada Grado se establecen los siguientes porcentajes:

• Grado 1.º treinta y cinco (35) por ciento.

• Grado 2.º cincuenta (50) por ciento.

• Grado 3.º setenta y cinco (75) por ciento.

2. Esta ocupación se entenderá para el total de la proyección de las edificaciones sobre y bajo rasante.

- Retranqueos

1. Para cada Grado se establecen la siguientes retranqueos mínimos, sin perjuicio de lo que se establece en el siguiente apartado 3:

- Grado 1.º: a espacio público = cinco (5) metros

a lindero privado = cuatro (4) metros

- Grado 2.º y 3.º: a cualquier lindero = tres (3) metros

2. Dentro de estos retranqueos no se permiten cuerpos volados de ningún tipo.

3. No obstante lo anterior serán de aplicación las tolerancias que se establecen a continuación excepto donde expresamente se prohíban.

3.1 En todo los Grados se permite adosar la edificación a uno de sus linderos laterales o al testero en los siguientes casos:

a) cuando la edificación colindante sea medianera.

b) en caso de actuación conjunta en dos parcelas colindantes, bien sean soluciones en proyecto unitario o bien existente acuerdo entre los propietarios. En el último supuesto, el acuerdo deberá inscribirse en el Registro dé la Propiedad.

3.2. En los Grados 2.º y 3.º se permite adosar la edificación a ambos linderos laterales en soluciones de chalets en hilera siempre que:

a) sean soluciones en proyecto unitario.

b) sean producto de un proyecto de parcelación en el que se fije tal condición, que se reflejará mediante inscripción en el Registro de la Propiedad.

3.3. En los Grados 2.º y 4.º se permite apoyar la fachada en la alineación exterior oficial siempre que el frente de la manzana donde se ubique la nueva edificación cuente ya con edificación consolidada en esa situación y el Ayuntamiento lo admita.

4. En edificaciones adosadas el torreón en tercera planta deberá separarse tres (3) metros como mínimo de la medianera, si no fueran producto de proyecto unitario o de acuerdo mutuo.

5. Las condiciones indicadas en los puntos anteriores son de aplicación, así mismo, a cualquier cuerpo bajo rasante.

- Tolerancias entre Subtipos

1. Para cualquiera de los Grados se permiten ordenaciones de viviendas en parcela común, ya sean aisladas o agrupadas (pareadas o en hileras) siempre que:

a) no se supere en número de viviendas el resultado de dividir la superficie de la parcela por el tamaño mínimo de parcela correspondiente al GRADO de aplicación en origen.

b) lo permita expresamente el Ayuntamiento.

c) resulten de proyectos unitarios.

d) no den lugar a medianerías vistas cumpliendo los retranqueos mínimos obligados para el Grado que sea de aplicación originalmente.

2. No obstante en este último caso, si quedaran medianeras vistas inevitablemente para solucionar otro aspecto de la ordenación, correrá a cargo del propietario de la nueva edificación el tratamiento de las medianeras que queden vistas. No pudiendo, entonces, concederse licencia de obras sin compromiso expreso y por escrito de realizarlo, ni la licencia de primera ocupación si no se hubiese realizado.

- Tolerancias para edificios dotacionales públicos

En caso de ubicarse en estas zonas deberán guardar, al menos, las condiciones mínimas anteriores en cuanto a retranqueos y medianerías vistas, remitiéndose para el resto a los requisitos de su normativa y destino concreto.

11.2.2.2. Condiciones de las obras permitidas.

Se permiten todo tipo de obras.

11.2.2.3. Condiciones estéticas y de composición.

1. Además de las consideraciones hechas para la disposición de la edificación en la parcela (aislada o agrupada), que se elegirá en función de la adecuación o mejora que suponga para la imagen urbana, se estará a lo establecido en las Condiciones Generales de Protección del Medio Ambiente y de Patrimonio (Título V).

2. Los cerramientos de parcela tendrán una altura máxima de dos (2) metros de los que un (1) metro como máximo podrá ser ciego, debiendo completar con verjas no tupidas o elementos vegetales o con una combinación de ambos el resto del cerramiento.

11.2.2.4. Condiciones particulares de uso.

A) Usos prohibidos:

• Almacenes: En todos sus tipos, excluyendo aquellos pequeños locales propios de una vivienda familiar.

• Comercial: En todos sus tipos, excepto en el uso de restaurantes que se permite pero que habrá de tramitarse como actividad molesta y dependerá de ello su implantación.

• Dotacional: Salas de reunión y espectáculo.

• Estaciones de servicio: en todas sus modalidades.

• Garaje-aparcamiento: tipo D.

• Industrial : tipos A -a excepción de los casos señalados en el apartado siguiente-, C,D y E.

• Oficinas: tipos B, C, y D.

• Rural: en todos sus tipos

• Vivienda: tipos C y D.

B) Usos permitidos

Los restantes quedando condicionados, los siguientes:

• Dotacional: no deberán causar molestias al vecindario.

• Industrial: tipo A, sólo talleres artesanales de oficios artísticos.

11.2.2.5. Condiciones particulares para promociones de iniciativa pública.

Cuando se trate de promociones de iniciativa pública con proyecto unitario no serán de aplicación las limitaciones de parcela mínima, frente mínimo y retranqueos siempre que se cumpla la legislación sectorial pública.

11.2.3. Ordenanza 3. Promociones Unitarias (O -3).

11.2.3.0. Descripción y Ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en las zonas ocupadas actualmente por edificaciones de vivienda colectiva o unifamiliar, en tipología aislada o agrupada, con origen en promociones unitarias públicas o privadas, en base a un tratamiento transitorio concreto.

2. Su ámbito se señala en el plano de Ordenación y Gestión.

11.2.3.1. Condiciones de Ordenación respecto de lo existente.

1. Las edificaciones afectadas por esta Ordenanza no quedan fuera de ordenación.

2. No obstante sólo se pueden realizar en ellas, exclusivamente, obras destinadas a su conservación en las debidas condiciones de habitabilidad y ornato.

3. Se juzgan de interés aquéllos proyectos que tiendan a hacer disminuir el impacto negativo que suponen los edificios incluidos en esta Ordenanza.

Se consideran incluidas en tales obras las siguientes:

- La restauración estricta.

- La reposición de elementos constructivos.

- Cambios de tabiquería sin afectar a la estructura resistente.

- Modernización y actualización de instalaciones. demolición de obras añadidas.

- Obras de ornato en la edificación dirigidas a la armonización con el medio urbano. Por ello se prohíbe expresamente el pintar o decorar las terrazas y otros elementos de fachada con colores vívidos o detalles de formas llamativas.

- Plantación de elementos vegetales.

4. Se prohíbe expresamente (además de lo que en función de lo anterior se considera implícito) cualquier obra de ampliación de volumen o superficie edificada (se consideran agotados los máximos capaces con lo actualmente existente).

No se incluyen en tales obras las de cerramiento con elementos de cristal las terrazas, pero en cualquier caso habrá de realizarse con permiso previo de la comunidad, según un único criterio para el conjunto de la edificación y con materiales autorizados por el Ayuntamiento.

5. Cualquier tipo de obra o montaje de instalaciones estará sujeta a la correspondiente licencia y a la normativa oficial (estatal o regional) en lo que no esté definido por estas Normas.

6. Respecto de los siguiente extremos:

- Plantas bajas y locales comerciales.

- Portadas, escaparates y vitrinas.

- Marquesinas.

- Toldos.

- Anuncios y carteles publicitarios (banderines y muestras).

Se estará lo dispuesto en las Normas Generales para su colocación y a las «Condiciones Generales de Protección Medio Ambiental» (Título V).

7. Las «Condiciones de Uso» se ajustarán a las de la Ordenanza de «Casco» (0-1).

11.2.3.2. Condiciones de Ordenación respecto de cualquier obra de nueva planta futura.

Si por cualquier circunstancia se efectuara el derribo de una o más de las edificaciones existentes, las nuevas a realizar se atendrán en su totalidad y para los ámbitos señalados en estas Normas a las condiciones establecidas para la Ordenanza 1: Casco, fijándose la edificabilidad máxima en función de la neta máxima aplicable a dicha Ordenanza.

11.2.4. Ordenanza 4: Industrial (0 - 4)

11.2.4.0. Definición y ámbito.

Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en los terrenos destinados a construcciones industriales, en base a tipologías de este tipo y para uso de industria ligera y media y almacenamiento.

Su ámbito se señala en el plano de Ordenación y Gestión.

11.2.4.1. Condiciones de Volumen.

- Agregación y segregación de parcelas. Se permiten en cualquier caso, excepto si dan lugar a parcelas inedificables por incumplir las condiciones de parcela mínima edificable.

- Parcela mínima edificable. Se establece en 300 m², debiendo contar con un frente de parcela a vía pública no inferior a 12 m.

- Alineaciones exteriores. Son las señaladas en el plano de Ordenación.

- Rasantes. Son las señaladas en el plano de Ordenación y que coinciden sustancialmente con las existentes.

- Edificablilidad máxima. Se fija en un (1) metro cuadrado por metro cuadrado.

- Altura máxima.

1. Se establece en dos plantas y siete y medio (7,50) metros en caso de cuerpos con cubierta plana o en parte inferior de cubierta y diez (10) metros en cumbrera en caso de cubierta inclinada; excepto para aquellos elementos de sistema productivo que requieran mayor altura y no tengan un aspecto cerrado y ciego (tan sólo entramados, grúas, torretas...).

2. Lo silos, depósitos o cuerpos similares que superen tal altura deberán someterse a la aprobación previa del Ayuntamiento

- Ocupación máxima.

1. No se establece ocupación máxima quedando ésta a los retranqueos que voluntaria u obligatoriamente hayan de dejarse.

2. Habrán de procurarse los adecuados patios en la propia parcela para carga y descarga o aparcamiento cuando el Ayuntamiento así lo determine.

- Patios de parcela.

1. Además de las condiciones de retranqueos que se establecen en el siguiente apartado, para edificaciones dentro de la misma parcela, se deberán cumplir las siguientes:

a) Deberá poderse inscribir un círculo de diámetro no inferior a la altura máxima que alcance la edificación que lo conforme, debiéndose respetar unas luces rectas no inferiores a dicha altura cuando existan huecos de luces o de su mitad si no los hay.

b) La dimensión mínima de lado será de cuatro (4) metros.

c) En cualquier caso la distancia entre los paramentos de dos cuerpos de edificación cualesquiera no será inferior a tres (3) metros en cualquier punto.

- Retranqueos.

1. No se establece de forma general la obligatoriedad de guardar retranqueos respecto de ningún lindero, pero si se quieren disponer las edificaciones separadas de ellos habrá de guardarse como mínimo una distancia de tres y medio (3,50) metros en cualquier punto.

2. Dentro de los retranqueos no se permite vuelo de ningún tipo.

3. Para adosar las edificaciones a las medianerías se requiere compromiso previo entre los propietarios colindantes que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

- Salientes y vuelos. Se estará a lo dispuesto en las «Condiciones de Estética» de esta Ordenanza.

- Bloque representativo. Se deberá procurar disponer un bloque de edificación «representativo» de oficina en el frente a vía pública a fin de disimular el volumen de la nave en la que se desarrolle al actividad básica o principal.

11.2.4.2. Condiciones de las obras permitidas.

Se permitirá todo tipo de obras.

11.2.4.3. Condiciones de estética y compositivas.

Se estará dispuesto en las Condiciones Generales de Protección Medio Ambiental y del Patrimonio (Título V)

11.2.4.4. Condiciones particulares de Uso.

A) Usos prohibidos:

• Almacenes: tipo A y D.

• Comercial: tipo A y B.

• Dotacionales: en todos sus tipos excepto en el de servicios.

• Garaje-aparcamiento: tipo A.

• Hotelero: en todas sus modalidades.

• Industrial: tipo D.

• Rurales: en todos sus tipos.

• Vivienda: en todos sus tipos.

B) Usos permitidos:

• Los restantes.

11.2.5.0. Ordenanza 5: Comercial Carretera (O-5)

11.2.5.0. Definición y Ámbito.

Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en los terrenos destinados a actividades de tipo terciario-comercial relacionadas con la carretera y cuya ubicación responde a la oportunidad de contar con un frente a ella.

Su ámbito se señala en el plano de Ordenación y Gestión.

11.2.5.1. Condiciones de Volumen.

- Agregación y segregación de parcelas

Se permiten en cualquier caso, excepto si dan lugar a parcelas inedificables por incumplir las condiciones de parcela mínima edificable.

- Parcela mínima edificable

Se establece en 1.000 m², debiendo contar con un frente de parcela a carretera no inferior a 25 metros.

Las parcelas que no cumplan las condiciones anteriormente señaladas en la fecha de aprobación inicial de estas Normas se entenderán edificables siempre que tengan frente a la carretera.

- Alineaciones exteriores

Son las señaladas en el plano de ORDENACIÓN.

- Rasantes

Son las señaladas en el plano de ORDENACIÓN y que coinciden sustancialmente con las existentes.

- Edificablilidad máxima

Se fija en un (1) metro cuadrado por metro cuadrado.

Altura máxima.

Se establece en dos plantas y siete y medio (7.50) metros en caso de cuerpos con cubierta plana o en parte inferior de cubierta y diez (10) metros en cumbrera en caso de cubierta inclinada, excepto para aquellos elementos simbólicos que requieran mayor altura.

- Ocupación máxima

1. No se establece ocupación máxima quedando ésta a los retranqueos que voluntaria u obligatoriamente hayan de dejarse.

2. Habrán de procurarse los adecuados patios en la propia parcela para carga y descarga o aparcamiento cuando el Ayuntamiento así lo determine.

- Patios de parcela

1. Además de las condiciones de retranqueos que se establecen en el siguiente apartado, para edificaciones dentro de la misma parcela, se deberán cumplir las siguientes:

a) Deberá poderse inscribir un circulo de diámetro no inferior a la altura máxima que alcance la edificación que lo conforme, debiéndose respetar unas luces rectas no inferiores a dicha altura cuando existan huecos de luces o de su mitad si no los hay.

b) La dimensión mínima de lado será de cuatro (4) metros.

c) En cualquier caso la distancia entre los paramentos de dos cuerpos de edificación cualesquiera no será inferior a tres (3) metros en cualquier punto.

- Retranqueos

1. Respecto de la carretera cualquier edificación se separará un mínimo de dieciocho (18) metros y respecto del resto de los linderos tres y medio (3,50) metros en cualquier punto.

2. Dentro de los retranqueos no se permite vuelo de ningún tipo.

- Salientes y vuelos

Se estará a lo dispuesto en las «Condiciones de Estética» de esta Ordenanza.

11.2.5.2. Condiciones de la obras permitidas.

Se permitirá todo tipo de obras.

11.2.5.3. Condiciones de estética y compositivas.

Se estará dispuesto en las Condiciones Generales de Protección Medio Ambiental y del Patrimonio (Título V)

11.2.5.4. Condiciones particulares de Uso.

A) Usos prohibidos:

• Almacenes: tipos A y D.

• Dotacionales: en todos sus tipos excepto en el de servicios.

• Garaje-aparcamiento: tipo A.

• Industrial: tipos A, B, C y D.

• Rurales: en todos sus tipos.

• Vivienda: en todos sus tipos, excepto la destinada a guardería de la instalación.

B) Usos permitidos:

• Los restantes.

11.2.6. Ordenanza 6: Equipamiento (0 -6).

11.2.6.0. Definición y ámbito.

1. Regula los usos y aprovechamientos del suelo y la edificación en zonas que conlleven tipologías singulares como son las dotacionales: asistencial, deportivo, docente, sanitario, socio-cultural, religioso, salas de reunión o servicios administrativos, etc.

2. Los ámbitos en que es de aplicación se señalan en el plano de Ordenación y Gestión.

11.2.6.1. Condiciones de Volumen.

- Agregación y segregación de parcelas. Se permite en cualquier caso, pero siempre que no den lugar a parcelas no aprovechables para el uso de equipamiento al que se pretende destinar el terreno de acuerdo con la normativa sectorial vigente que le sea de aplicación.

- Parcela mínima edificable. No se establece con carácter general, se entenderá que es para cada caso la que establezca la normativa sectorial de aplicación.

- Alineaciones y rasantes oficiales. Son las señaladas en el plano de Ordenación y Gestión.

- Superficie máxima edificable. No se establece, se entenderá que es aquélla necesaria para albergar los usos y actividades a los que se pretenda destinar la parcela o para los que se fije ya uso desde estas Normas según la normativa sectorial vigente que le sea de aplicación.

- Altura máxima permitida. Con carácter general se establecen en tres (3) plantas y diez y medio (10,50) metros a excepción de los casos situados en el ámbito del casco antiguo o en zonas inmediatamente tangentes en los que sólo se permiten dos plantas y siete y medio (7,50} metros como máximo.

- Ocupación máxima y retranqueos. Se procurarán cumplir, si los hubiera, los correspondientes a la zona inmediata o manzana donde se ubiquen, pudiendo incumplirlos si fuera conveniente para el funcionamiento del edificio y el cumplimiento de la normativa sectorial que le sea de aplicación, debiendo atender prioritariamente a la continuación de planos de fachada y cubrición de medianerías, no dando lugar nunca el propio edificio a dejar medianerías vistas.

- Patios de parcela. En cualquier caso, los patios interiores que se dispongan cumplirán las condiciones generales establecidas para patios con huecos de piezas habitables.

- Salientes y vuelos. Se estará a lo dispuesto en las Condiciones Generales en este sentido.

11.2.6.2. Condiciones de las obras permitidas.

Se permite cualquier tipo de obras.

11.2.6.3. Condiciones de estética y composición.

Serán de aplicación las Condiciones Generales de Protección Medio-Ambiental y del Patrimonio (Título V).

11.2.6.4. Condiciones de Uso.

Sólo se permiten los de uso dotacional, debiendo tener en cuenta que si a la parcela de que se trata se le asigna un uso concreto, cualquier cambio por otro uso también público no supondría Modificación de Normas Subsidiarias.

11.2.7. Ordenanza 7: Espacios Libres: Parques y Jardines (0-7).

11.2.7.0. Definición y ámbito.

1. Regula el uso y aprovechamiento del suelo en los espacios de uso exclusivo de parques y jardines ya sean públicos o privados y estén, los primeros, calificados como Sistema General como Local.

2. Los diferentes ámbitos donde es de aplicación se señalan en el plano de Ordenación y Gestión.

11.2.7.1. Condiciones de Volumen.

- Agregación y segregación de parcelas. No se admite la segregación de parcelas.

- Superficie edificable máxima.

1. Para los públicos no se admite más construcción que aquéllas destinadas a kioscos de música o puestos de bebidas, «chucherías», venta de periódicos, casetas de almacenaje de material para la conservación y mobiliario urbano, de acuerdo a unas condiciones de forma y volumen capaz normal en tales instalaciones para o que deberán estar inscritos en un «sólido capaz» máximo en forma de cubo de tres (3) metros de arista, no pudiendo sobresalir la cubierta más de un metro de dicho volumen, en cualquier caso.

2. La distancia de éstos a bordillos de calles en cualquier caso nunca será inferior a un (1) metro, debiendo dejar un paso libre mínimo entre él y las fachadas de un metro y medio (1,50 m).

3. Se admiten las normales instalaciones para juegas de niños allí donde la superficie lo permita.

4. En los privados se admiten pequeñas construcciones integradas en el jardín con la volumetría referida en el punto anterior y computables dentro del volumen máximo en la Ordenanza de aplicación en la zona calificada como edificable, sin que en ningún caso ocupe una superficie superior al cinco (5) por ciento de la del jardín y no suponga destrucción de arbolado o masa vegetal alguna.

11.2.7.2. Condiciones de las obras permitidas.

Se permiten toda clase de obras de carácter civil encaminadas a la construcción de las edificaciones permitidas y de la urbanización.

11.2.7.3. Condiciones estéticas y compositivas.

1. Para las construcciones se establece una total libertad de diseño y empleo de materiales, si bien en aquéllos situados en el área del casco antiguo o sus límites deberán guardar respeto a las condiciones estéticas de la zona en lo que les corresponda, así como, en cualquier caso, deberán respetar el arbolado existente.

2. Para las plantaciones y ordenación de los recintos se deberá guardar especial atención al arbolado autóctono y al que no siéndolo no pueda perjudicar a éste.

11.2.7.4. Condiciones de Uso.

1. En los públicos se consideran prohibidos todos los usos excepto el de «Parques y Jardines» y el «Deportivo» en pistas al aire libre allí donde la superficie sea suficiente para albergarlas, no vayan en contra del carácter que se requiera conferir al parque o jardín de que se trate y que no supongan molestias para el resto de los usuarios o edificaciones colindantes.

2. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de instalar los kioscos y casetas mencionados bien para explotación directa del Ayuntamiento o mediante régimen de concesión o derecho de superficie.

3. En los privados sólo se admite el uso de «Parques y jardines».

11.3. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN.

CUADRO RESUMEN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN EN SUELO URBANO

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 1 «LAS CANTERAS»

1. Situación: Terrenos situados en el acceso norte del núcleo urbano, entre las carreteras de Vejer y Medina (calle San Juan), y las calles Monasterio de El Cuervo y Grulla Negra, actualmente en proceso de urbanización, pero aún mayoritariamente vacantes.

2. Superficie aproximada: 77.800 m².

3. Objetivos: Desarrollo residencial y dotacional sobre terrenos en gran parte de propiedad municipal, resolviendo problemas y carencias del Casco, y completando la estructura urbana de la parte más alta de núcleo urbano de Benalup, configurando una nueva fachada a la carretera de Vejer y al acceso principal por la calle San Juan.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La ordenación propuesta corresponde a la recogida en el convenio Urbanístico firmado por el Ayuntamiento en Abril de 1990, completando todo lo que en él no estaba determinado. Para las condiciones de ejecución o gestión no previstas en la presente ficha habrá que remitirse a las estipulaciones de dicho convenio.

La estructura viaria es la que se contiene en dicho documento y que en parte está ya en ejecución, que se complementa con algunos pasos peatonales y/o rodados complementarios; Entre ellos los previstos en parcela núm. 31 en prolongación de las calles al Suroeste-Noroeste (9 metros para uso peatonal y/o rodado), y el paso peatonal de 5 metros que atraviesa las parcelas 10, 11 y 12.

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: Comercial, Hotelero, Oficinas.

- Tipología: Manzana cerrada con patio comunitario con patio público o semipúblico y fondo edificable de 10-11 metros. Vivienda unifamiliar adosada (pareada o en hilera} con frente mínimo de 5,90 metros.

- Altura máxima: 2-3 plantas (B+1)/(B+2).

Las condiciones para cada una de las parcelas, de uso y tipología, altura máxima, superficie edificable y número máximo de viviendas, aparecen recogidas en el cuadro adjunto.

Las parcelas con tipología de manzana cerrada (5, 6, 7, 10, 11 y 12) tendrán pasos peatonales públicos en Planta Baja de acceso a los patios, en al menos dos de sus lados, con una sección mínima de 4 metros.

Para el desarrollo de las diferentes parcelas, y para lo no previsto en la presente ficha y en el cuadro adjunto, se estará a lo dispuesto en las ordenanzas en Suelo Urbano núm. 1 «Casco», núm. 2 «Vivienda unifamiliar», núm. 6 «Equipamiento» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,58 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 45.396 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 47 viv/hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 369.

9. Cesiones mínimas:

• Equipamiento: 24.115 m².

• Zonas Verdes: 2.440 m² (no incluye los patios de manzana).

• Viario: Superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Cooperación.

11. Instrumento de Planeamiento:

Se considera válido como instrumento de planeamiento general de desarrollo la ordenación recogida en los planos de citado Convenio urbanístico, con las condiciones de esta ficha y del cuadro adjunto; Para el desarrollo de cada una de las parcelas será suficiente con la presentación de proyectos conjuntos para cada una de las parcelas, aunque se recomienda que las parcelas de mayor tamaño, y sobre todo las núm. 3, 10 y 11 se desarrollen mediante Estudios de Detalle que permitan posteriores ejecuciones por partes.

12. Instrumento de Gestión: Proyecto de Reparcelación.

Dado el tamaño y la complejidad de esta Unidad y al igual que ocurre con el planeamiento de desarrollo, podrán redactarse proyectos específicos sólo para las manzanas más complejas, acompañando los Estudios de Detalle ; admitiéndose que para el resto de manzanas la parcelación vaya unida a los proyectos conjuntos.

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 2 «CALLES PINTO Y ALMENDRO»

1. Situación: Terrenos al norte del Casco Urbano, en el borde con la finca La Orativa, entre las prolongaciones de las calles Pinto y Almendro.

2. Superficie aproximada: 9.960 m².

3. Objetivos: Consolidación del borde norte del Casco Urbano con una manzana de edificaciones residenciales y una calle de borde, con apertura de dos nuevos espacios públicos ajardinados.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La presente Unidad de Ejecución recoge la parte aún no realizada del convenio urbanístico firmado por el Ayuntamiento en el año 1988, y a él habrá que remitirse para las condiciones complementarias de gestión y ejecución no recogidas en la presente ficha.

La prolongación de la calle Pinto tendrá una sección entre alineaciones de 10 metros, con aceras arboladas de al menos 2 metros.

- Uso dominante: residencial.

- Usos compatibles: Comercial, Hotelero, Oficinas.

- Tipología: vivienda unifamiliar en hilera, alineadas en fachada o retranqueadas uniformemente 3-5 metros.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

La zona verde se divide en tres partes: una plaza ajardinada en el extremo norte del casco, entre las calles Almendro, Orativa y pinto; otra en la confluencia entre las calles Droma, Pinto y Almendro; y un paso peatonal entre las calles antes citadas de 3,50 metros.

Para todo lo no previsto en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas en suelo urbano núm. 2 «Vivienda Unifamiliar» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,70 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 6.972 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 55 viv./hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 54.

9. Cesiones mínimas:

- Zona verde: 1.510 m².

- Viario: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: No es necesario al existir un convenio urbanístico cuyos planos de ordenación se considera que tienen contenido de Estudio de Detalle.

12: Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación (puede sustituirse por el cumplimiento del acuerdo urbanístico anteriormente citado).

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 3 «ESQUINA CALLES CAÑUELO Y SAN AGUSTÍN»

1. Situación: Parcela vacante y con edificios en ruinas situada en la confluencia de las calles San Agustín y Cañuelo.

2. Superficie aproximada: 950 m².

3. Objetivos: Remate con edificación residencial de una manzana, con apertura de una pequeña plaza pública ajardinada en el encuentro de ambas calles.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La calle Cañuelo tendrá un ancho mínimo entre alineaciones de 10 metros, con una acera de, al menos, 2 metros.

La calle San Agustín tendrá un ancho mínimo entre alineaciones de 8 metros con aceras de, al menos, 2 metros.

- Uso dominante: residencial.

- Usos compatibles: Comercial y Oficinas en plantas bajas con un máximo del 25% de la edificabilidad total.

- Tipología: edificación entre medianeras en manzana cerrada, alineada en fachada. Ocupación máxima en planta baja del 90% y del 70% en plantas altas.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

Para todo lo no previsto en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas en suelo urbano núm. 1 «Casco» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,75 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 712 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 52 viv./hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 5.

9. Cesiones mínimas:

- Zona verde: 320 m².

- Viario perimetral: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle (Podrá sustituirse por un proyecto conjunto para la totalidad de la unidad).

12. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 4 «GUARDIA CIVIL»

1. Situación: Terrenos ocupados actualmente por la Casa Cuartel de la Guardia Civil, entre las calles San Agustín, San Miguel y Corneja.

2. Superficie aproximada: 11.700 m².

3. Objetivos: Recuperación de un suelo de propiedad pública para usos dotacionales y residenciales que mejoren el equipamiento de la zona de San Miguel-San Agustín

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La anchura mínima de la nueva calle será de 8 m. entre alineaciones, con una mayor amplitud en el centro, 20 metros, que permita la existencia de aparcamientos y amplias aceras junto al anexo del equipamiento y la parcela residencial.

La parcela de equipamiento se dedicará preferentemente a uso escolar.

La zona verde se adecuará en su diseño a la importante diferencia de nivel existente, con un tratamiento fundamentalmente arbolado.

- Uso dominante: residencial.

- Usos compatibles: Comercial y Oficinas con un máximo del 15% de la edificabilidad total.

- Tipología: manzana cerrada con fachada alineada a calle, en vivienda unifamiliar o colectiva.

- Ocupación máxima sobre parcela: 80%.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

Para todas las condiciones no previstas en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas en suelo urbano núm. 1 «Casco», núm. 2 «Vivienda Unifamiliar», núm. 6 «Equipamientos» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,4 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 4.680 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 35 viv./hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 40.

9. Cesiones mínimas:

- Zona verde: 1.900 m².

- Equipamiento: 5.200 m².

- Viario: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Cooperación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12: Instrumento de Gestión: Proyecto de Reparcelación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 5 «CALLE CAÑUELO-PROLONGACIÓN CALLE TENORIO».

1. Situación: Parcelas entre las calles San Agustín, José Suárez y Cañuelo, sin edificación en su mayor parte y con algún arbolado de interés en su parte más al norte.

2. Superficie aproximada: 9.600 m².

3. Objetivos: Ordenación del interior de la manzana de una calle norte­sur y pasos peatonales transversales, así como un amplio espacio público arbolado.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La prolongación del Callejón de Tenorio tendrá una sección mínima de 8 metros entre alineaciones, con aceras de al menos 1 metro.

Se abrirá al menos una nueva calle transversal, entre la calle anterior y la calle Cañuelo, que serán peatonales por las fuertes pendientes existentes, con una anchura mínima de 6 metros. La ubicación que aparece en el esquema es recomendada, pero podrá variarse en el Estudio de Detalle si se justifica, así como abrir nuevos pasos.

En el frente de la calle Cañuelo se ampliará la acera a un mínimo de 3,5 metros, dotándola de arbolado de alineación, conservando el ancho de calzada existente.

La sección de la calle José Suárez se ampliará a 7 metros entre alineaciones, con aceras de 1 metro.

La edificación se adaptará al máximo a los desniveles existentes, con empleo de soluciones escalonadas, evitando, tanto los injustificados movimientos de tierra, como la aparición de muros de contención verticales excesivos.

La zona verde integrará el arbolado existente.

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: Comercial, Oficinas y el Hotelero, preferentemente, los dos primeros en plantas bajas, y todos en general con frente a la calle Cañuelo. En su conjunto, no superarán el 15% de la edificabilidad total.

- Tipología: Entre medianeras en manzana cerrada, con fachada alineada a calles principales, con edificación unifamiliar o colectiva.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

Para todo lo no previsto en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas de suelo urbano núm. 1 «Casco», núm. 2 ‘Vivienda Unifamiliar» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,85 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 8.160 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 65 viv/hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 62.

9. Cesiones mínimas:

- Zona verde: 1.600 m².

- Viario: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12: Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación Proyecto de Compensación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 6 «CALLE DON MANUEL SÁNCHEZ»

1. Situación: Parcela con abundante vegetación entre las calles Dalia, Don Manuel Sánchez y callejón de Tenorio.

2. Superficie aproximada: 2.400 m².

3. Objetivos: Recuperación de una parte de la parcela como espacio libre, compatibilizando su uso público con la edificación de otra parte de la parcela.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

Las parcelas edificables ocuparán, en conjunto y como máximo, 1.000 m2 de la parcela bruta, dedicándose el resto a zona verde.

Se procurará que la delimitación definitiva de la zona verde recoja la parte de más valor del arbolado, así como el manantial existente.

Se estudiará la posibilidad de dotar al futuro espacio libre de un acceso peatonal por la parte alta de la calle Dalia, junto a la escalera de subida al Callejón de Tenorio.

- Uso dominante: Residencial.

- Tipología: Edificación entre medianeras formando manzana cerrada, con vivienda unifamiliar o colectiva.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

Para todo lo no previsto en la presente ficha se estará a lo previsto en las ordenanzas en suelo urbano núm. 1 «Casco», núm. 2 «Vivienda unifamiliar» y núm. 7 «Espacios libres».

5. Aprovechamiento: 0,62 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 1.500 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 62 viv/hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 15.

9. Cesiones mínimas: Zona verde: 1.400 m².

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12: Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN núm. 7 «CALLE SAN JUAN-ESTACIÓN DE AUTOBUSES».

1. Situación: Terrenos situados en el borde norte de la parte más antigua del Casco, entre la calle San Juan y la zona de las Canteras.

2. Superficie aproximada: 3.895 m².

3. Objetivos: Completar la manzana residencial entre las calles San Antonio, Alta y San Juan, mejorando las conexiones peatonales entre la calle San Juan y la zona alta de Las Canteras (Calle Sur, Ventolera, Cádiz, etc.), habilitando una Parada Terminal de Autobuses Interurbanos.

4. Criterios básicos de ordenación y usos: La calle prolongación de San Agustín tendrá una sección entre alineaciones de 10 metros, con aceras de al menos 2 metros.

El frente a la calle San Juan dispondrá de una acera de al menos 4 metros, con arbolado, y una calzada lateral de 7 metros, fundamentalmente para aparcamiento y acceso a garajes, separada de la calzada principal por una mediana arbolada de unos 2 metros.

El acceso rodado a la Parada Terminal de Autobuses se realizará por la calle transversal, mientras que la salida se hará directamente a la calle San Juan, a través de la calzada lateral.

En el frente de la parcela residencial se abrirá una calle, rodada o peatonal, con una anchura mínima de 9 metros entre alineaciones, que servirá para acceso a garajes.

La parcela de equipamiento se dedicará a Estación de Autobuses (en realidad una parada terminal). Su superficie se dedicará a aparcamiento, andenes cubiertos, oficinas, sala de espera y servicios complementarios, pero no a talleres o garaje cerrado.

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: Comercial y Oficinas, en plantas bajas, y Hotelero, sin superar, en su conjunto, el 30% del aprovechamiento total.

- Tipología: Edificación entre medianerías, formando manzana cerrada.

- Altura máxima: 3 plantas (B+2) en parcela residencial

1 planta (B) en parcela de equipamientos

Para todo lo no previsto en esta ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas en suelo urbano núm. 1 «Casco», núm. 6 «Equipamiento» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,65 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 2.531 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 47 viv/hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 18.

9. Cesiones mínimas:

- Zona Verde: 400 m².

- Equipamiento (Estación de Autobuses): 630 m².

- Viario: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Cooperación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12. Instrumento de Gestión: Proyecto de reparcelación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 8 «SAN FRANCISCO-ALAMOS BLANCOS»

1. Situación: Terrenos situados entre las calles San Francisco, Álamos Blancos y el C.P. Tajo de las Figuras, en el borde sureste del casco urbano, casi totalmente vacantes.

2. Superficie aproximada: 9.240 m².

3. Objetivos: Ordenación de los terrenos entre el colegio Público y la calle San Francisco, con apertura de dos calles transversales, dos pasos peatonales para acceso al futuro Parque y reserva de una parcela para equipamiento.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La nueva calle entre la fachada del C.P. Tajo de las Figuras y la calle san Francisco tendrá una anchura mínima de 7 metros.

La calle San Francisco se ampliará con aceras de al menos 2 metros, para que dicha calle tenga 10 metros entre alineaciones (manteniendo la actual calzada),

El paso peatonal junto al Colegio tendrá una anchura mínima de 6 metros y permitirá el acceso a la parcela de equipamiento y al Parque previsto al Este.

El espacio libre a lo largo de la calle San Francisco, de 15 metros de ancho, tendrá el tratamiento de paseo peatonal arbolado para acceso al Parque previsto.

Para la parcela de equipamiento se recomienda el uso deportivo (una pista polideportiva).

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: Comercial, Oficinas, Almacén (subtipo A) e Industrial (A) en plantas bajas con un máximo, en su conjunto, del 10% de la edificabilidad total.

- Tipología edificatoria: entre medianerías con fachada coincidente con alineación oficial formando manzana cerrada, con una ocupación sobre parcela neta del 70% como máximo

- Altura máxima: 2 plantas (B+l).

Para todas las condiciones no previstas en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas de suelo urbano núm. 1 «Casco», núm. 2 «Vivienda unifamiliar», núm. 6 «Equipamiento» y núm. 7 «Espacios libres».

5. Aprovechamiento: 0,75 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 6.930 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 70 viv/hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 64.

9. Cesiones mínimas:

- Zona verde: 840 m².

- Equipamiento: 990 m².

- Viario rodado y peatonal: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 9 «TRASERAS AVDA. DE ANDALUCÍA»

1. Situación: Terrenos vacantes situados entre las traseras de la Avda. de Andalucía, entre la prolongación de la calle Traviesa, la calle Gregoria y los límites de la finca «Mesa Baja»

2. Superficie aproximada: 9.750 m².

3. Objetivos: Ordenación de un suelo vacante situado entre el Casco Urbano y los nuevos crecimientos a medio plazo, mejorando las conexiones viarias transversales y con apertura de una plaza pública.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La trama viaria aprovechará al máximo las posibilidades de apertura de calles transversales a la Avenida de Andalucía sin afectar a la edificación existente.

Se abren dos calles transversales, una de ellas prolongación de la calle Monasterio del Cuervo (con 8 metros), y otra intermedia que, con 12 metros, (aceras de al menos 1,5 metros) será la de mayor amplitud.

También se abren dos calles Este-Oeste, una de 12 metros (con aceras de 2 metros y bandas de aparcamiento a ambos lados) en el borde con la zona de la Mesa Baja, que conecta las dos calles transversales anteriormente definidas y la calle Traviesa con la calle Acebuche (y a través de ella con Gregorio y Mirador), y en el futuro con el suelo apto para urbanizar (SAU-3), y otra intermedia, de 8 metros entre alineaciones.

- Uso dominante: residencial.

- Usos compatibles: Comercial, Oficinas y Hotelero, preferentemente en plantas bajas en torno a la nueva plaza pública.

- Tipología edificatoria: viviendas unifamiliares adosadas (pareadas o en hilera) o colectiva entre medianerías formando manzana cerrada, admitiéndose en ambos casos tanto la alineada en fachada como un retranqueo homogéneo de 3 o 5 metros.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

Para todas las condiciones no previstas en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas en suelo urbano núm. 1 «Casco», núm. 2 «Vivienda Unifamiliar», núm. 6 «Equipamientos» y núm. 7 «Espacios Libres».

5. Aprovechamiento: 0,73 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 7.117 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 62 viv./hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 61.

9. Cesiones mínimas:

- Zona verde: 940 m².

- Viario: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

UNIDAD DE EJECUCIÓN núm. 10 «ENLACE CALLES MEDINA Y BENALUP»

1. Situación: Antiguas naves industriales, hoy con usos comerciales, entre las calles Medina y Benalup.

2. Superficie aproximada: 1.360 m².

3. Objetivos: Apertura de una calle transversal que mejore las conexiones en la zona sur del casco urbano, completando con edificación residencial las manzanas resultantes.

4. Criterios básicos de ordenación y usos:

La calle de nueva apertura tendrá una anchura mínima entre alineaciones de edificación de 9 metros, con aceras de al menos un metro.

- Uso dominante: Residencial.

- Usos compatibles: Comercial y Oficinas, que podrán ocupar la totalidad de las plantas bajas (salvo los accesos a plantas altas y garajes en su caso).

- Tipología edificatoria: manzana cerrada con alineación a fachada.

- Altura máxima: 2 plantas (B+1).

Para todas las condiciones no previstas en la presente ficha se estará a lo dispuesto en las ordenanzas de suelo urbano núm. 1 «Casco».

5. Aprovechamiento: 1,00 m²/m².

6. Superficie máxima edificable: 1.360 m².

7. Densidad Bruta Máxima: 60 viv/hectárea.

8. Número aproximado de viviendas: 8.

9. Cesiones mínimas: Viario: superficie según ordenación definitiva.

10. Sistema de Actuación: Compensación.

11. Instrumento de Planeamiento: Estudio de Detalle.

12. Instrumento de Gestión: Proyecto de Compensación.

TÍTULO XII: CATÁLOGO DEL PATRIMONIO EDIFICADO y ARQUEOLÓGICO

12.0. ALCANCE y CONTENIDO.

1. De conformidad con el artículo 93 del TRLS y los artículos 86 y 87 del R.P. y con objeto de establecer una especial protección sobre aquéllos elementos existentes en el Término Municipal que tienen un singular interés histórico, arquitectónico, artístico o etnológico se redacta el presente Catálogo como documento complementario de las Normas Subsidiarias.

2. Se considera dividido en dos grandes grupos el Patrimonio Edificado y el Arqueológico y sus condiciones o determinaciones concretas se detallan en el Capítulo 3 del Título V de estas Normas, sin perjuicio del planteamiento cautelar que se hace de parte de él.

3. Los elementos declarados como Bien de Interés Cultural se regirán por su legislación específica.

12.1. CATÁLOGO DEL PATRIMONIO EDIFICADO.

- Categoría 1.ª: Protección Integral.

▪ Iglesia Parroquial.

▪ Torre de Benalup.

- Categoría 2.ª: Protección Ambiental.

▪ Casa calle San Francisco esquina San Elías.

12.2. CATÁLOGO DEL PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO.

N.º ORDEN	N.º INVENTARIO CONSEJERÍA CULTURA	DENOMINACIÓN
1	1	TAJO DE LAS FIGURAS
2	2	VENTA LA PASADA DE GIBRALTAR
3	3	DOLMENES DEL TAJO DE LAS FIGURAS
4	4	CUEVA DEL TESORO (CUEVA DE LA PAJA)
5	5	DEHESA DEL HOYO
6	23	CASTILLO DE BENALUP
7	27	ABRIGO DE LOS PILONES
8	28	BENALUP DE SIDONIA (Desaparecido)
9	30	CUEVA CIMERA
10	32	CUEVA DE LAS MUJERES
11	33	CUEVA DEL ARCO
12	34	CUEVA NEGRA
13	37	MONTE DE REHUELGA (CORTIJO DE REHUELGA)
14		CUEVA ALTA
15		CUEVA DE LOS LADRONES O DE PRETINA

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