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Una vez has localizado la vivienda que se ajusta a tus posibilidades económicas y necesidades deberás continuar con tus comprobaciones. Para ello, se recomienda acudir al Registro de la Propiedad en primer lugar y, a continuación, realizar unas últimas comprobaciones como paso previo a la compra final.
El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.
En el Registro se inscriben los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos. Aunque, salvo algunas excepciones como las escrituras de hipotecas, no es obligatorio inscribir en el Registro los bienes inmuebles, sí es muy aconsejable su uso por la seguridad que ofrece a quien lo utiliza, ya que, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que dice el Registro.
Hay dos medios para obtener información sobre la situación de la vivienda que pretendemos adquirir: la nota simple y la certificación. Ambas deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo.
La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y va firmada por el registrador. El problema es que el precio de la certificación es mayor que el de la nota simple. Ten en cuenta el importe de la compra y el grado de seguridad que deseas obtener. Normalmente una nota simple es suficiente. Los principales datos que debemos comprobar en estos documentos son:
- Si la vivienda que queremos comprar está a nombre de quien nos la vende.
- Las cargas, si las hubiera, que limitan el derecho de uso o dominio.
Debes también comprobar en la comunidad de propietarios si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas a dicha comunidad. Deberías hacerlo porque el comprador de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de algunas de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares. En concreto se responde de las cantidades correspondientes a los meses ya transcurridos del año en el cual tenga lugar la adquisición y al año anterior. El piso estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
También es interesante saber si el vendedor está al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (conocido a veces como “la contribución”).
Si el impuesto no hubiese sido pagado deberá hacerlo el comprador, ya que los bienes inmuebles quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria correspondiente a este tributo. Para comprobar este dato puede pedir al vendedor que le exhiba los documentos justificativos de los pagos correspondientes.
Puede ocurrir que en el momento en que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato previo a la venta en el que tú, como comprador, puedes dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras o fianza). Esto es frecuente cuando se compran viviendas que se encuentran en construcción.
En este contrato hay que especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de que alguna de las partes se desdiga.
La fianza que se puede dar a cuenta en estos casos garantiza al vendedor que comprarás la vivienda (arras de desistimiento), descontándose este dinero del precio total de la vivienda una vez se haya formalizado el contrato. Además, el propietario que vende la vivienda debe hacerte entrega, en estos casos, de un documento firmado en el que queda recogido que se ha hecho entrega de una paga y señal. Es una formalidad que beneficiará a ambas partes.
La cuantía de la fianza puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decides dar marcha atrás, perderás este dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, tendrá que devolverte el doble de la cantidad inicial.
Asegúrate de que la cantidad que entregas lo es también como parte del precio y del tipo exacto de arras que se establecen, ya que también existen las arras confirmatorias que suponen que el contrato queda ya establecido sin que las partes puedan, como ocurre con las arras de desistimiento, renunciar a la operación.
Es normal en estos casos que se pacte además la entrega de ciertas cantidades de dinero periódicamente hasta la firma del contrato de compraventa; estas cantidades se descontarán también del importe total de la misma.
Para evitar riesgos en relación con la entrega de estas cantidades, la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir estas condiciones:
- Garantizar, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero, mediante:
- Contrato de seguro con una Entidad Aseguradora.
- Aval solidario prestado por Banco o Caja de Ahorros.
- Percibir las cantidades anticipadas a través de una Entidad Bancaria o caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
Si llegado el plazo establecido para iniciar las obras o para la entrega de la vivienda sin que tenga lugar una cosa u otra, el comprador de la vivienda puede optar entre:
- Rescindir el contrato y percibir las cantidades entregadas más el interés legal del dinero.
- Conceder una prórroga al promotor, que se hará constar en el contrato, con indicación del nuevo plazo de finalización de las obras y entrega de la vivienda.
Con al menos 3 días hábiles de antelación a la firma del contrato el comprador tendrá derecho a recibir a cargo del vendedor copia de una serie de documentos:
- Si no se habían entregado con anterioridad, documentos informativos contemplados en el Decreto 218/2005 (DIA y nota explicativa sobre el precio y las formas de pago).
- Licencias o actos administrativos para la utilización o la ocupación de la vivienda.
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
- Seguros y garantías.
- Libro del Edificio.
- Acometidas de los suministros.
- Evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Certificación de hallarse al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En España la forma que debe adoptar un contrato de compraventa de un inmueble es libre. Podrías adquirir una vivienda mediante un contrato privado (incluso por un contrato verbal) que sería perfectamente válido. La escritura pública ante notario no es por tanto imprescindible. No obstante, la trascendencia de este tipo de contratos hace que cualquiera de las partes pueda exigir, con arreglo a los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura pública. De hecho, la inmensa mayoría de compraventas de viviendas se hacen en forma notarial. Es absolutamente recomendable utilizar la escritura ante notario para hacer la compra.
En la práctica lo que se suele hacer es realizar la compraventa a través de un contrato privado, que ya tiene efectos obligatorios y que es perfectamente legal aunque no tenga las ventajas de las escrituras públicas.
Posteriormente se suele acudir al notario y al firmar la escritura pública se produce una "renovación del contrato" con lo cual la escritura termina prevaleciendo sobre el contrato privado. Normalmente es en ese momento cuando se entrega la totalidad del dinero pendiente de pago.
Si el contrato privado se firma entre particulares no hay especiales obligaciones, por lo que debes intentar que la redacción de las distintas cláusulas sea equitativa. Es muy aconsejable que se incluya una cláusula que establezca que los gastos se harán según ley, para así dejar claro quién debe pagar cada concepto.
Si se incluye la cláusula "según Ley" el vendedor pagará los gastos de cancelación de las cargas pendientes, la plusvalía y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que el comprador pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y, según proceda, el IVA o el impuesto de transmisiones patrimoniales. No obstante, si la compra es entre particulares, se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos. Si la compra se hace a una empresa debes tener en cuenta una serie de cuestiones importantes que quedan recogidas en los artículos 3.2. y 10 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril.
En primer lugar recuerda que si la compra se la harás a otro particular debes pactar con él en qué notario se hará la firma. Si es una empresa a la que le comprarás la vivienda, tú mismo puedes elegir el notario.
Es aconsejable que el día antes de la firma de las escrituras acudas a la notaría y leas con atención el borrador de la escritura para así comprobar que todo está correcto. En caso contrario, solicita que se efectúen las modificaciones oportunas. Si se va a firmar una escritura pública tendrás derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los 3 días hábiles anteriores a su otorgamiento. El prestatario podrá renunciar expresamente, ante el notario, a ese plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.
Repasa también antes de acudir a la notaría con el vendedor y con el responsable de la entidad financiera en caso de que se vaya a constituir una hipoteca, las cuentas exactas teniendo en cuenta todos los gastos para que en el momento de la firma de las escrituras no surja ningún inconveniente de última hora.
El día de la firma de las escrituras es el momento central del proceso de la compra de la vivienda. Es en ese momento cuando se abona el precio total y se hace entrega de las llaves de la vivienda, convirtiéndote, por tanto, en el nuevo propietario de la vivienda.
Antes de firmar las escrituras comprueba documentalmente que están abonados los gastos de comunidad, los recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles o deudas por hipotecas o cargas inscritas en el Registro ya que la Ley obliga al comprador a responder de ellos con cargo a la vivienda que ha comprado.
Los pagos a la comunidad se acreditan mediante una certificación que debe presentarte el vendedor y que estará emitida por dicha comunidad con firma del secretario y el presidente. Los pagos del impuesto de bienes inmuebles se justifican con la presentación de los oportunos justificantes de los pagos. Aunque puedes renunciar a la presentación de estos documentos no es nada aconsejable que lo hagas.
La existencia de cargas o hipotecas puede ser comprobada mediante la copia simple que el notario debe solicitar al registro de la propiedad. El notario te advertirá si existe algún problema en este sentido. Es común que en la nota simple aparezca la existencia de afecciones fiscales. Aunque normalmente no suelen representar ningún problema, ya que la mayor parte de las fincas están sujetas a estas notas que no suponen ninguna irregularidad, es recomendable que te informes sobre el significado de dichas afecciones.
Recuerda que parte del trabajo del notario consiste en asesorarte jurídicamente sobre este tipo de aspectos, por lo que no dudes en plantearle tus dudas. No aceptes que se reflejen en la escritura precios inferiores al real ni entregues ninguna cantidad si dicha entrega no queda reflejada en un documento.
Por último, se firmará una escritura de constitución de un crédito con garantía hipotecaria. El notario deberá:
- Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual, advirtiéndote, como comprador de la vivienda y responsable de hacer frente a los pagos del préstamo, de las diferencias que haya encontrado y de tu derecho a desistir de la operación.
- En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertirte expresamente, como hipotecado que eres de la vivienda, cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el índice o tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
- Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
- Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
- En el caso de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo de la operación que, calculado conforme a las reglas establecidas por el Banco de España, se hace constar a efectos informativos en el documento se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
- En el caso de que esté prevista alguna cantidad a satisfacer por tu parte al prestamista con ocasión del reembolso anticipado del préstamo, consignar expresamente en la escritura dicha circunstancia, y advertirte de ello.
- En el caso de que el préstamo esté denominado en divisas, advertirte sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
- Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para ti, como comprador y prestatario, comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
Una vez que haya firmado la escritura de compraventa deberás hacer las siguientes comprobaciones, gestiones, trámites y obligaciones:
- Comprueba que fueron abonados los impuestos. En la mayoría de los casos una gestoría es la que se encarga de gestionar el abono de los impuestos y aranceles que deben percibir administraciones públicas, notarios y registradores.
No obstante puedes hacerlo tu mismo, aunque si existe una hipoteca lo normal es que la entidad financiera le exija que estas operaciones y pagos se hagan a través de una empresa para asegurarse de que se realizan correctamente.
- Comprobar que recibes las escrituras. Debes quedarte con la escritura de compraventa. Si se hizo hipoteca, también debes quedarte con copia de la escritura correspondiente.
- Comprobar que se hizo la inscripción en el Registro de la Propiedad. Dicha comprobación se hace al objeto de asegurarte de que obtendrás la máxima protección que da el registro.
- Comprobar que en el Catastro quedó reflejada de la nueva titularidad. El cambio en la propiedad de la vivienda debe ser comunicada al Catastro para que los datos del nuevo propietario consten en él. Hay que comprobar que esta comunicación se efectúa ya que los datos del catastro se utilizan para liquidar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) y en caso de no comunicar el cambio en la propiedad dicho impuesto continuará enviándose al anterior propietario.
- Comunidad de Propietarios. Identifícate como nuevo propietario, facilita su domicilio para cualquier notificación y pacta la forma de pago de los gastos que desde ahora debas hacer.
- Notificación del cambio a las empresas suministradoras. No olvides poner a tu nombre los suministros que afecten a la vivienda (gas, luz, teléfono, etc.).
En caso de que te decidas por la financiación de la operación por una entidad financiera lo normal es acudir a la figura de la hipoteca.
Otra posibilidad que existe en relación con la búsqueda de financiación a través de una hipoteca es la de acudir a la subrogación. En este caso ya existe una hipoteca previa del vendedor. Si las condiciones de esta hipoteca son interesantes para ti y la entidad financiera acepta el cambio se puede acudir a esta posibilidad. En el documento privado se debe hacer constar que del precio total se deducirá el importe de la deuda asumida por el comprador.
Cuando ya hayas comprado tu vivienda, sólo te queda dar los pasos necesarios para habitarla. ¿Has adquirido una vivienda nueva y quieres dar de alta los servicios de agua, luz, gas...? ¿Has comprado una vivienda de segunda mano y quieres hacer reformas? De esta forma, una vez en casa aún te queda trabajo por hacer.
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