Preguntas y respuestas sobre la Ley del Derecho a la Vivienda
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- ¿El concepto derecho a la vivienda significa el acceso a la titularidad de una vivienda?
- No. El Consejo Consultivo señala, en un dictamen realizado a petición de la Consejería, que el derecho a la vivienda recogido en la Constitución y el Estatuto de Autonomía no garantiza la titularidad de una vivienda. Por el contrario, señala que las administraciones quedan obligadas a favorecer el acceso a la vivienda mediante la promoción pública, la concesión de ayudas a través de Planes de vivienda o con la adopción de medidas urbanísticas. Igualmente, el Consultivo también reconoce la acción popular ante los tribunales en caso de incumplimiento de esta obligación.
- ¿Qué administraciones están obligadas a garantizar que se cumplan las condiciones favorables para acceder a una vivienda?
- La Ley establece una serie de obligaciones tanto para la Junta de Andalucía como para los Ayuntamientos, como la necesidad de elaborar planes de vivienda, poner en marcha los registros de demandantes, etc. En este último caso, además, se establece que, aunque los registros deben ser elaborados y mantenidos por los Ayuntamientos, la Consejería de Vivienda apoyará con medios técnicos, humanos y económicos esta labor.
- ¿Qué condiciones tiene que reunir un ciudadano para que se le garantice su derecho a la vivienda?
- La Ley establece que la Administración está obligada a favorecer el ejercicio del derecho a la vivienda a las que personas con los siguientes requisitos:
- Carecer de ingresos económicos para acceder a una vivienda libre.
- Contar con 3 años de vecindad en un municipio, aunque los Ayuntamientos podrán modificar este requisitos.
- No ser titulares ni tener derechos de uso o disfrute sobre otra vivienda.
- Acreditar estar en disposición de llevar una vida económica independiente de su familia.
- Inscribirse en el Registro Público Municipal de Demandantes.
- ¿Qué es y para qué sirve ese registro?
- El Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida será el instrumento básico para determinar exactamente los solicitantes de vivienda protegida. Es decir, la herramienta necesaria para conocer la demanda y, por tanto, plantear una oferta que garantice el derecho de todos los ciudadanos a acceder a una vivienda ajustada a sus necesidades. Así, se pasará de estimaciones respecto a la demanda de vivienda a registros reales sobre las necesidades de ésta. Los ciudadanos estarán obligados a inscribirse en este registro para poder acceder a una vivienda y los Ayuntamientos estarán obligados a crear y mantener este registro de forma permanente.
- ¿Y qué obligaciones tendrá el ciudadano para ser depositario del derecho?
- Además de cumplir con los requisitos mencionados anteriormente, especialmente la inscripción en el registro de demandantes, los ciudadanos estarán obligados a actualizar los datos aportados en este registro, como sus necesidades de vivienda, sus niveles de renta, etc.
- ¿Y la Administración?
- Además de la creación y mantenimiento de los registros de demandantes, los planes de vivienda serán otra herramienta fundamental a través de la cual se promoverá la efectividad del derecho. Estos planes deberán reflejar las necesidades de vivienda que se extraen del registro de demandantes de un municipio y plantear una oferta adecuada, además de las diferentes modalidades de ayuda económica que se consideren necesarias para que el ciudadano pueda acceder a la compra de la vivienda. En este sentido, es importante destacar que la ley ya impone la garantía de que el endeudamiento de una familia no supere un tercio de sus ingresos en el caso de compra de una vivienda o un cuarto en caso de alquiler. En este caso, será el Plan Autonómico el que recogerá las ayudas complementarias que sean necesarias para garantizar estos límites de endeudamiento.
- Al margen de los planes de vivienda, la Administración también estará obligada a impulsar un desarrollo urbanístico que permita la ejecución de estos planes de vivienda y garantice que estas viviendas contarán con todas las dotaciones e infraestructuras necesarias.
- ¿Qué puede hacer un ciudadano si considera que la Junta de Andalucía o su Ayuntamiento no le ofrece la posibilidad de acceder a una vivienda?
- La Ley contempla que si un ciudadano detecta que alguna de las Administraciones incumple sus obligaciones (no ponen en marcha los registros, no elaboran los planes de vivienda o estos no recogen una oferta adecuada a la demanda, no incluyen las ayudas necesarias, no desarrollan un urbanismo adecuado, etc) podrá interponer un recurso contencioso-administrativo ante los tribunales exigiendo el cumplimiento de estas obligaciones. En este sentido, la Ley del Derecho a la Vivienda andaluza es pionera a nivel nacional puesto que esta opción de acudir a los tribunales para exigir el derecho a la vivienda no existe en ninguna otra comunidad.
- ¿Cuándo se puede comenzar a exigir este derecho ante los tribunales?
- En principio, desde la aprobación definitiva de la Ley, que marcará las obligaciones de las administraciones. No obstante, existen plazos para algunas cuestiones. A partir de la aprobación, los Ayuntamientos estarán ya obligados a tener en marcha y utilizar los registros de demandantes pero, por ejemplo, se establece un plazo de dos años para la aprobación de planes de vivienda municipales.
- ¿A qué tipo de vivienda se puede acceder y con qué requisitos económicos?
- La Ley de Vivienda no determina los tipos de vivienda protegida a los que se puede acceder o los criterios económicos requeridos a un adjudicatario. Esta cuestión debe quedar reflejada en los respectivos planes de vivienda. Por ejemplo, el Plan Concertado de Vivienda de la Junta establece un límite máximo de 5,5 veces el IPREM para acceder a una vivienda de precio máximo (Iniciativa Municipal y Autonómica). No obstante, este parámetro puede variar en siguientes planes. De hecho, cada plan de vivienda debe ajustarse a la demanda existente, ya clarificada a través de los registros. De esta forma, si en un municipio, por ejemplo, todos los demandantes tuvieran una renta de menos de 2,5 veces el IPREM, el Plan no debería contemplar ninguna vivienda de este precio máximo, a la que no podrían acceder los ciudadanos.
- ¿Qué medidas ha tomado la Junta de Andalucía previas a la elaboración de esta Ley para facilitar su posterior desarrollo?
- La Junta de Andalucía ha tomado el problema de la vivienda como una de sus prioridades de gobierno, como demuestra la misma creación de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. En este año y medio aproximadamente de legislatura se han puesto en marcha numerosas medidas para facilitar el acceso a una vivienda. En primer lugar, con la aprobación del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, el más ambicioso que se ha aprobado nunca de Andalucía.
- En segundo lugar, afrontando de manera directa el principal problema que existía para la construcción de vivienda protegida: la falta de suelo. En este año y medio se han impulsado las adaptaciones parciales a la LOUA de los planeamientos urbanísticos de los municipios con el objetivo de identificar suelo para VPO. Hasta la fecha se han adaptado más de 200 municipios y se ha localizado suelo para construir más de 77.000 viviendas protegidas a corto y medio plazo.
- En tercer lugar, se ha afrontado también un problema que ha derivado de la coyuntura económica actual: la financiación por parte de las entidades financieras. Para avanzar en este problema, el pasado noviembre se firmó un convenio con 33 entidades para garantizar la financiación de las actuaciones contempladas en el Plan Concertado de Vivienda y en los últimos meses se han desarrollado otras actuaciones y acuerdos para desbloquear promociones concretas con estos problemas de financiación.
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