El Consejo de Gobierno ha aprobado el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía, que desarrolla la nueva legislación autonómica de vivienda y suelo en aspectos como la descalificación, la transmisión y la venta de estos inmuebles.
Como principal novedad, la norma abre la posibilidad de descalificar una vivienda protegida para poder ponerla en el mercado libre a partir de los diez años, siempre que se cumplan determinadas condiciones. Esta medida podrá aplicarse en todas las viviendas protegidas, salvo aquellas construidas sobre suelos en los que la legislación no lo permite, como es el caso de los procedentes de enajenaciones directas realizadas por administraciones públicas. Entre otras condiciones para cambiar la calificación de protegida a libre, el reglamento exige que la vivienda haya sido el lugar de residencia habitual y permanente de su titular durante los últimos cinco años. Asimismo, de esta medida no podrán derivarse perjuicios a terceros.
Una vez solicitada la descalificación, la Junta responderá en el plazo de tres meses. En el caso de que otorgue su autorización, y como requisito indispensable para la puesta de la vivienda en el mercado, el interesado deberá devolver los anticipos, préstamos, subvenciones y ayudas públicas percibidas.
El límite de diez años para la descalificación condicionada podrá ser menor en el caso de que la vivienda esté acogida a un programa en el que el periodo de pertenencia al régimen protegido sea igualmente menor.
En cuanto a la transmisión y venta de las viviendas protegidas que no pierden su condición de tales, el reglamento establece un plazo mínimo diez años para poder llevar a cabo esta posibilidad, siempre y cuando el programa al que estén acogidas no refleje un periodo menor.
El precio de la venta no podrá superar en ningún caso el de una vivienda protegida nueva de similares características. Si el inmueble tiene más de quince años, la cantidad de referencia será la misma que rige para las denominadas viviendas de Iniciativa Municipal o Autonómica. No obstante, el precio podrá incrementarse hasta un tope del 10% en el caso de que se hayan realizado mejoras en el inmueble y también (proporcionalmente a los nuevos metros cuadrados) si se ha aumentado su superficie útil.
Como novedad destacada, la Administración no ejercerá el derecho de tanteo y retracto en las transmisiones entre parientes de hasta segundo grado de cosanguineidad, ni tampoco en las referidas a la cuota indivisa de un propietario al otro cotitular (normalmente en casos de separaciones conyugales). Fuera de estos supuestos, y una vez solicitada la autorización para realizar una venta en las condiciones legalmente establecidas en cuanto a precio y persona adquirente, la Junta podrá ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 60 días. Si en ese periodo el interesado no recibe comunicación al respecto, podrá llevarse a cabo la operación en los términos autorizados.
Notarios
El Reglamento aprobado hoy también desarrolla las previsiones de la legislación autonómica de vivienda y suelo referida a la función de los notarios, especialmente la obligación que tienen estos profesionales de informar a la Junta del otorgamiento de escrituras de adjudicación o transmisión, así como de cualquier derecho real o de disfrute de una vivienda protegida.
Los notarios también deben informar de los contratos de arrendamiento y de las escrituras de declaración de obra nueva por parte de los promotores. El conocimiento de todos estos datos es fundamental para que la Administración autonómica pueda ejercer de modo efectivo sus competencias en materia de vivienda protegida.
Finalmente, en lo referido al suelo, el reglamento determina que se deben destinar a la construcción de viviendas protegidas los terrenos así clasificados por el planeamiento urbanístico (al menos un 30% de los nuevos suelos residenciales) y aquellos que provengan de transmisiones de particulares a las administraciones. En el caso de que se incumpla esta previsión, la Administración autonómica podrá intervenir mediante el recurso a la expropiación forzosa. El precio de estos suelos no podrá exceder el 15% del de la vivienda que sobre ellos se construya.
El decreto aprobado hoy desarrolla la Ley de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, vigente desde finales del pasado año y cuyos objetivos se centran en incrementar la oferta, mejorar la lucha contra el fraude, garantizar la legalidad urbanística y vincular las políticas de construcción y las de promoción de suelo con el fin de aumentar el parque de inmuebles protegidos. Entre otras aportaciones, esta norma dio rango legal a las medidas del IV Plan de Vivienda y Suelo para atender a una gran cantidad de familias de recursos medios que quedaban fuera del mercado libre debido a la subida de los precios y que tampoco cumplían los requisitos de renta para el acceso a la vivienda protegida.
Asimismo, la ley extendió a todos los municipios de la comunidad autónoma la obligación de reservar para la construcción de viviendas protegidas el 30% de los nuevos suelos residenciales, requisito que anteriormente afectaba a las poblaciones de más de 20.000 habitantes y a las áreas metropolitanas y litorales. En la misma línea, se incluyó la obligatoriedad de reservar la totalidad de los terrenos residenciales procedentes de procesos de desafectación, como los ocupados anteriormente por infraestructuras ferroviarias, antiguos cuarteles u otros edificios públicos.
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