El anteproyecto de Ley de Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria de Vivienda mantiene el contenido inicial y añade una serie de medidas de refuerzo dirigidas a facilitar soluciones extrajudiciales a los desahucios y diseñar un sistema integral de información y asesoramiento a las personas afectadas.

El texto prevé la creación de una sección específica en la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, con la denominación de Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios. A través de este instrumento, las entidades que otorguen préstamos para adquisición de vivienda deberán incluir en las condiciones generales o específicas de contratación la adhesión al Sistema Arbritral de Consumo de Andalucía. Por su parte, las personas consumidoras y usuarias podrán tener información sobre las empresas prestamistas registradas en el mismo.

Se impulsará así la mediación extraprocesal previa o simultánea con cualquier procedimiento de ejecución judicial o notarial, a fin de lograr soluciones consensuadas para que las personas afectadas puedan mantener la propiedad de la vivienda y, subsidiariamente, la posibilidad de su uso.

Asesoramiento a los afectados

En la misma línea de reforzar la defensa de los intereses de las personas consumidoras y usuarias, el nuevo texto incorpora también la creación del sistema andaluz de información y asesoramiento integral en materia de desahucios. De este instrumento podrán hacer uso todas aquellas personas afectadas por procedimientos de este tipo relativos a vivienda habitual y permanente, tanto en los casos de ejecución hipotecaria como en los supuestos de impago de las rentas de alquiler.

El sistema prestará atención singularizada y prioritaria a colectivos en situación de emergencia social y económica, como las víctimas de violencia de género, las personas con dificultades por motivos de exclusión social y las que no pueden afrontar los pagos de las cuotas hipotecarias y de los contratos de arrendamiento por causas sobrevenidas.

Independientemente de estas novedades, el nuevo anteproyecto mantiene el contenido del texto que ya fue remitido al Parlamento de Andalucía el pasado mes de enero. Sus principales objetivos se dirigen a acabar con los abusos en estas operaciones financieras relacionadas con las hipotecas y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza.

El texto establece medidas frente a las cláusulas abusivas partiendo del respeto a la legislación estatal en la materia. Impone nuevos deberes a las empresas prestamistas y garantiza derechos en materia de información y transparencia para las personas prestatarias. Asimismo, incrementa la transparencia de las comunicaciones comerciales y la publicidad, y establece la elaboración del 'Contrato Hipotecario de Confianza' con la garantía de la Junta y de las asociaciones de consumidores.

Información previa

En el primero de estos ámbitos, se amplía la información previa al contrato y la personalizada. Para hacer efectiva la medida, la norma andaluza creará dos nuevos documentos adicionales a los exigidos por la normativa estatal: el de Información Precontractual Complementaria y el de Información Personalizada Complementaria, que, entre otros contenidos, recogerá una tabla de oscilaciones de los tipos de interés. Los datos de relevancia precontractual deberán estar disponibles para el consumidor en la web o en las oficinas de la entidad financiera, sin que sea preciso solicitarlos.

Respecto a la publicidad y comunicaciones comerciales, se establece la obligación de facilitar información básica en el caso de que se indique un tipo de interés. Para que puedan compararse ofertas de diferentes entidades, se tomará como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Asimismo, las entidades deberán advertir de la existencia de cláusulas suelo y techo, del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos, de si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y de si las condiciones ofertadas están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.

Las medidas para aumentar la transparencia en la información se completan con la creación del Índice de Documentos de Entrega Preceptiva, en el que se relacionará toda la documentación que las empresas prestamistas deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito, así como la efectivamente entregada.

Igualmente novedoso es el reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido, lo que supone que tendrá acceso a la misma información que quien suscribe el préstamo, además de recibir notificación de cualquier cambio que se produzca una vez cerrada la operación. Para ello, las entidades deberán contar en cada oficina con un servicio telefónico gratuito y una persona responsable de informar a los interesados.

En relación tanto al avalista como al consumidor, la norma también fija la obligación de realizar una evaluación de la solvencia e informarles gratuitamente de su resultado por escrito y en un plazo de cinco días hábiles. La persona interesada podrá solicitar que se revise la evaluación en caso de que detecte algún error o se le haya denegado el préstamo. Las personas consumidoras y usuarias tendrán derecho a aportar la tasación del bien inmueble siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con la Ley del Mercado Hipotecario y no esté caducada.

Más protección y transparencia

En cuanto a los productos o servicios accesorios (como seguros de vida o de la propia casa), la norma establece que no podrá obligarse a suscribirlos si no se han solicitado. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe. La entidad también informará del precio de los mismos, que no podrá superar el de mercado.

La persona interesada tendrá derecho a examinar y disponer de una copia de la escritura pública en el despacho del notario. Esta documentación contendrá informaciones de relevancia económica y financiera, que además deberán ser subsanadas en caso de que el interesado encuentre discrepancias. En este supuesto, y si la entidad no las corrige, la persona prestataria podrá desistir de la operación.

Otra previsión destacada es la creación, por parte de la consejería competente en el área de consumo, del 'Contrato Hipotecario de Confianza', documento que se elaborará con la participación voluntaria de las organizaciones de personas consumidoras y usuarias, empresariales y sociales más representativas del sector, así como del Colegio Notarial de Andalucía. Las entidades financieras podrán utilizar este modelo de contrato, que supondrá la garantía de la Junta y de las organizaciones de consumidores para que no se incluyan cláusulas abusivas.

Por último, el proyecto modifica y endurece el actual régimen sancionador recogido en la Ley de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. La norma introduce nuevas sanciones relacionadas con las obligaciones que impone e incrementa las cuantías vigente, especialmente las correspondientes a las infracciones muy graves, que podrán alcanzar hasta el millón de euros y el décuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción.